Оцените жилой дом менее чем за 5 минут

Давайте начнем со случая, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что рядом с вами в кафе сидит знакомый и говорит: «Кто-то хочет продать многоквартирный дом на этой улице, я знал старушку, ее сын сейчас присматривает за ним. Я наведу справки для вас». Через день вы получаете цифры на WhatsApp: 240 000 евро годовой арендной платы, цена покупки — 8,5 миллиона, местоположение — А. Звучит заманчиво — но действительно ли это выгодная сделка?

Важно то, что вам нужны только две цифры — цена покупки (PP) и годовая чистая холодная рента (ANR). Получив их, вы сможете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и доходность. Оба этих показателя являются наиболее важными для понимания того, имеет ли инвестиция смысл или нет.

Еще один совет: независимо от фактора доходности или цены покупки, используйте мой бесплатный калькулятор недвижимости на сайте Immobilien Guru.

Просматривайте здесь бесплатно — самая быстрая оценка недвижимости в мире

Рассчитайте коэффициент закупочной цены и доходность

Пример:

• Покупная цена: € 8,500,000
• JNKM: € 240 000

Теперь вы можете приступить к работе прямо сейчас:

Коэффициент покупной цены = покупная цена / JNKM = 8 500 000 / 240 000 = 35,4

Фактор цены покупки 35 означает, что потребуется более 35 лет, чтобы окупить цену покупки за счет дохода от аренды — без затрат, без процентов, без риска. Слишком долго.

Сколько вы получаете прибыли?

Вы также можете увидеть это сразу:

Доходность = JNKM / цена покупки = 240,000 / 8,500,000 = 2.8 %

Поначалу звучит неплохо, но так ли это на самом деле?

Магический предел: 5,5 % и более — применяется при текущих процентных ставках 3,5 %.

Если вы работаете с заемным капиталом — а так поступают почти все, — вам необходимо учитывать текущие процентные ставки. Допустим, вы получаете 3,5 % годовых. Затем реально добавить около 2 % на обслуживание и резервы. Таким образом, общая сумма составит 5,5 %.

Таким образом, вы зарабатываете только на доходности более 5,5 %.

При доходности всего 2,8 % вы месяц за месяцем терпите убытки — несмотря на доход от аренды.

Сколько вы должны заплатить по максимуму?

Вот в чем фокус: просто переверните формулу. Вам нужна доходность не менее 6 %? Тогда:

Цена покупки = JNKM / желаемая доходность Цена покупки = 240 000 / 0,06 = € 4 000 000

При доходности в 6 % недвижимость должна стоить максимум 4 млн евро. При доходности 8 % она может составить даже 3 млн евро.

Пример: вам нужно 8 %

Цена покупки = 240 000 / 0,08 = € 3 000 000

Все, что выше этой суммы, не является финансово привлекательным — или вам придется договариваться о снижении цены покупки.

Вот и все, что вам нужно запомнить на первом этапе, с помощью быстрой оценки со смартфона или ноутбука! Вы получаете предложение? Спросите адрес, цену покупки, JNKM (статус ремонта, статус аренды, …) — тогда вы сможете быстро провести оценку, а продавец — быстро продать свой многоквартирный дом.

Вывод: «Только 2 числа решают» — проще говоря

Все, что вам действительно нужно:

• Годовая чистая холодная рента (JNKM)
• Цена покупки

Затем сравните эту сумму с текущими расходами на финансирование и 2 %-ным буфером на обслуживание. Если доходность составляет 5,5 %, вы в минусе — все, что меньше, это риск или хобби.

Формула для вашей повседневной жизни

Желаемая доходность / JNKM = максимальная цена покупки

Запомните эту формулу — она пригодится вам чаще, когда вы будете просматривать предложения по продаже недвижимости. Вы в считанные секунды поймете, подходит ли вам объект или нет. И даже лучше: вы сможете сразу же сделать продавцу реалистичное предложение.

Является ли 8,5 миллионов хорошей сделкой?

Я подробно рассказывал об этом на сайте immobilien-erfahrung.de, вы можете прочитать об этом еще раз здесь: Разница между инвестиционной недвижимостью и недвижимостью для инвестиций.

Разница заключается в фокусе: для инвестиционной недвижимости важно то, что поступает на ваш счет каждый месяц, то есть положительный денежный поток от арендного дохода, как правило, в регионах B и C. С другой стороны, при покупке инвестиционной недвижимости вы ориентируетесь на долгосрочное повышение стоимости и доходы от продажи — обычно в таких городах категории А, как Берлин, Кельн, Дюссельдорф и др.

Вам нужны прямые деньги? Первый вариант приносит вам доход напрямую. Хотите получить больше денег в долгосрочной перспективе? Второй вариант требует терпения, капитала и знания рынка — взамен вы можете рассчитывать на большую прибыль в будущем.

Еще лучше:

Если вы купите недорогую квартиру в районе А, тем лучше Денежный поток + долгосрочные денежные средства = высший класс. Покупайте, модернизируйте, повышайте арендную плату, увеличивайте стоимость.

Вот и все. Вот так вы быстро оцените ситуацию. Удачи в инвестировании!

Поэтому ваше предложение по цене покупки всегда зависит от ваших личных целей: Нужны ли вам операционные или стратегические деньги?

Сколько бы стоила эта недвижимость с чистой годовой арендной платой в 240 000 евро в районе А?

Еще советы с мест?

Хотите регулярно распознавать хорошие сделки, быстрее принимать решения или просто учиться на моем опыте? Тогда полистайте блог или прочитайте самые важные статьи на эти темы — шаг за шагом, из практики, для инвесторов.

Я подробно рассказал вам об этих темах:

• Оценить жилой дом
• Рассчитайте коэффициент цены покупки
• Подсказка: мой калькулятор коэффициента закупочной цены
• Правильно оценивайте возвраты
• Финансирование с использованием заемных средств

Хотите продать или у вас есть вопросы? Тогда напишите мне — я буду рад помочь вам.

• Свяжитесь с нами прямо сейчас
• Профиль покупки

Эти 5 факторов определяют стоимость жилого дома

Советую заранее, рекомендую своего гида:

• Оценить жилой дом

Решающее значение для стоимости имеют

1. Расположение недвижимости (макро- и микроположение)
2. Имущество и дефекты (состояние)
3. Виды использования
4. Арендаторы и договоры аренды
5. Потенциал

Быстро объяснил:

Месторасположение недвижимости: Берлин, Вупперталь или деревня в сельской местности?

Известно, что местоположение является решающим фактором при оценке недвижимости. При этом учитывается как макроположение (региональные и общегородские факторы, такие как экономическая ситуация, инфраструктура и перспективы развития), так и микроположение (непосредственное окружение объекта, район, доступность общественного транспорта).

Вот быстрая проверка предложений на ImmoScout24:

• Рудов, Берлин — 1 149 000 € / за 355 м² жилой площади — A-расположение
• Обербармен, Вупперталь — 629 000 € / за 456 м² жилой площади — B-расположение
• Вустерхаузен/Доссе (Бранденбург) — € 128 000 за 305 м² жилой площади — C-расположение

Берлин и Вустерхаузен находятся на расстоянии ~ 100 км друг от друга, а цена покупки отличается в ~ 10 раз. Расположение оказывает такое большое влияние на стоимость недвижимости.

Хотите узнать больше? Читайте мое руководство здесь:

• Расположение недвижимости

Состояние недвижимости

Состояние жилого дома играет ключевую роль в оценке. При этом учитываются такие аспекты, как год постройки, состояние здания, требования к ремонту и модернизации, а также энергоэффективность. Ухоженное и модернизированное здание может иметь более высокую стоимость, чем старая недвижимость, нуждающаяся в ремонте.

Подробнее о годах постройки и дефектах:

• Имущество и дефекты

Виды использования

Различные варианты использования жилого дома также влияют на его стоимость. Является ли он исключительно жилым или в нем есть и коммерческие помещения? Есть ли потенциальные возможности для развития, например, путем перестройки или расширения?

Арендаторы и договоры аренды

Качество арендаторов и долгосрочность договоров аренды являются решающими факторами для стоимости многоквартирного дома. Стабильный состав арендаторов и долгосрочные договоры аренды могут повысить привлекательность недвижимости и, следовательно, увеличить ее стоимость.

Потенциал жилого дома / микрорайона

Наконец, учитывается потенциал жилого дома. Сюда входит возможное увеличение стоимости за счет планируемой застройки близлежащих районов, мероприятий по модернизации или оптимизации доходов от аренды.

В целом, определение стоимости многоквартирного дома — сложная задача, требующая всестороннего анализа различных факторов. Поэтому для определения реальной рыночной стоимости объекта целесообразно провести профессиональную оценку сюрвейером или экспертом по недвижимости.

Если вы хотите получить дополнительную информацию по теме оценки многоквартирных домов или нуждаетесь в профессиональной поддержке, я буду рад помочь. Пишите мне без обязательств: Контакт.

Небольшое напоминание, рекомендую мой гид:

• Оценить жилой дом

Рыночная стоимость: Цена продажи [год] для дома и квартиры

Давайте начнем с двух самых важных вопросов:

Что означает рыночная стоимость?

Рыночная стоимость — это цена, которая может быть реализована в ходе обычной хозяйственной деятельности в течение определенного срока в соответствии с юридическими обстоятельствами и фактическими характеристиками, другими свойствами и местоположением имущества или другого объекта оценки.

В 2004 году термин «рыночная стоимость», который используется во всех странах ЕС, был добавлен к определению рыночной стоимости в § 194 Германского строительногокодекса (BauGB). Таким образом, рыночная стоимость — это оценка цены, которая может быть реализована на рынке. Рыночная стоимость обычно используется при купле-продаже земли и зданий. Также определение рыночной стоимости может потребоваться в случае принудительной продажи, начисления налогов налоговым ведомством, развода и наследования .

Где я могу найти рыночную стоимость?

Вы не найдете рыночную стоимость в списке, ее нужно рассчитать с помощью типичных методов оценки — об этом подробнее чуть позже.

Определение рыночной стоимости: Как рассчитать рыночную стоимость?

При оценке рыночной стоимости учитывается макро- (город/регион) и микро- (непосредственное окружение объекта недвижимости) местоположение объекта, его участок, размер и существующие земельные платежи, которые могут снизить стоимость. Согласно BauGB, рыночная стоимость не является постоянно фиксированной величиной, а относится к дате, указанной в оценке. Возможно, что рыночная стоимость может значительно измениться за определенный период времени.

Рыночная стоимость определяет стоимость на момент оценки. При оценке рыночной стоимости учитываются следующие моменты:

• Материальная стоимость имущества, если оно разработано
• Характер и местоположение объекта (размер, тип застройки)
• Юридические обстоятельства (например, земельный кадастр, охрана памятников)
• Другие объекты оценки

Но:

Однако в действительности решающее влияние на стоимость вашей недвижимости оказывает рыночный спрос.

Спрос на недвижимость и требуемые характеристики сильно различаются в зависимости от региона. Вспомните такие города категории » А», как Мюнхен и Берлин, где местоположение играет большую роль в рыночной стоимости.

Документы для определения рыночной стоимости

Для оценки стоимости продажи недвижимости обычно анализируются следующие документы:

• Выписка из земельной книги
• Планы зданий, поэтажные планы, разрезы
• Описание здания
• План участка и карта участка
• Расчет жилой площади
• Энергетический сертификат

Для кондоминиумов также требуется следующее:

• Протоколы трех последних собраний собственников
• Бизнес-план
• Декларация о разделе (земельная книга)
• Заявление на получение жилищного пособия

Если речь идет о недвижимости, приносящей доход, необходимо также представить соответствующие документы:

• Операционные расходы
• Списки аренды
• Договоры аренды

Также следует обратить внимание на права и обременения:

• Нотариальные акты
• Специальные регистрации (права на проезд, права на проживание и т.д.)

Взвешивание критериев при определении рыночной стоимости

Особое внимание уделяется местоположению и ожидаемым будущим рискам, связанным с объектом недвижимости. Как правило, речь идет о рисках, связанных с модернизацией, например, о расходах, которые можно ожидать в связи с отставанием от графика ремонтных работ. Также оцениваются наиболее дорогостоящие мероприятия по обслуживанию, к которым обычно относятся крыша, подвал, окна и отопление. Также оценивается тип дома. Если здание было построено до 1945 года, то это старое здание; после 1945 года — новое. Также учитывается внешний дизайн, планировка этажей, сад, фасад, расположение комнат и условия освещения.

Такие факторы, как местоположение, балкон и привлекательность для целевой группы, играют важную роль в сдаче объекта в аренду. К другим факторам, учитываемым при оценке, относятся, например, лифт и оснащение объекта:

• Площадь участка (пропорциональная жилая площадь или общая площадь)
• Жилая площадь в соответствии с Постановлением о жилой площади (WoFIV)
• Гараж, подземный паркинг, парковочные места (существующие риски реконструкции)
• Подвал дополнительно используется или, например, в подвале не завершен ремонт
• Демографические данные о местоположении объекта
• Тип недвижимости (коммерческая, жилая, опека, перечисленные, другие особые формы, смешанная недвижимость)

Оценка: 3 метода оценки

Вся важная информация об оценке продажи недвижимости и других оценочных процедурах в кратком изложении:

Подход, основанный на капитализации дохода: Разбивка на рыночную стоимость и стоимость дохода от строительства

При подходе, основанном на капитализации дохода, объект недвижимости делится на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания. Сюда входит доход от аренды, расходы на содержание и управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

Метод материальной стоимости: Стоимость нового строительства объекта недвижимости

При использовании метода стоимости активов сначала определяется рыночная стоимость земли с использованием стандартной стоимости земли, после чего добавляется стоимость активов здания. Имущественная стоимость здания складывается из затрат на его производство за вычетом уменьшения, связанного с возрастом.

Материальная стоимость земли (рыночная стоимость земли) и материальная стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент материальной стоимости. Расчет коэффициента стоимости активов зависит от типа здания, предварительной стоимости активов и стандартной стоимости земли. Общая стоимость активов, рассчитанная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые потребуются для восстановления объекта.

Метод сравнительной стоимости: Сравнение с аналогичными объектами

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу недвижимость с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже кондоминиумов и жилых домов. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенных земельных участков.

При сравнении учитываются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилой недвижимости. Метод сравнительной стоимости считается особенно реалистичным. Он часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо на региональном уровне.

Оценить имущество [год]

Оценка дома, оценка квартиры, на что нужно обратить внимание, чтобы получить хорошую продажную цену? Мои советы вы можете найти здесь:

• Оценить имущество [год]

Полезная площадь, жилая площадь и площадь помещения: в чем разница?

Давайте начнем очень просто. Вы встретите эти значения в экспозициях, в рекламе, в каждом поиске недвижимости. Вот почему важно знать разницу.

3 Вы часто будете сталкиваться с поверхностями:

1. Площадь пола
2. Полезная площадь
3. Жилая площадь

Порядок был выбран специально для этой цели. Потому что, как вы можете видеть здесь, вы переходите от 1) площади пола к 2) полезной площади к окончательной 3) жилой площади.

Совет! В конце статьи вы также найдете дополнительные инфографики для наглядности

Поскольку в интернете до сих пор существует простая «формула» расчета, здесь она объясняется довольно просто.

Проще говоря, это «формула»:

• Площадь этажа = полезная площадь + площадь циркуляции (например, лестница) + функциональная площадь (например, котельная)
• Полезная площадь = Полезная площадь (жилая площадь — подвал — чердак — …)
• Жилая площадь = жилая комната (гостиная + спальня + …)

Рассчитывайте шаг за шагом

Давайте снова рассмотрим этот процесс шаг за шагом:

Базовая область: этап 1 + определение

Это означает, что 1) площадь включает всю полезную площадь пола, а также коридоры и лестницы (зона циркуляции), мусорокамеру или отопительное помещение (функциональная зона).

Сюда входят все площади пола:

• Жилая площадь
• Чердаки, подвалы, гаражи и балконы
• Лестницы, коридоры, … (так называемая зона движения)
• Мусорная комната, котельная, … (так называемая функциональная область)

Это не включает:

• Земля

Рассчитать:

Площадь этажа = полезная площадь + площадь циркуляции (например, лестница) + функциональная площадь (например, котельная)

Инфографика:

Пример: Все застроенные территории, крытые помещения и верхние этажи.

Полезная площадь: шаг 2 + определение

После площади помещения, рассмотрим 2) полезную площадь, то есть то, что реально можно использовать в доме или многоквартирном доме (для кондоминиумов).

К ним относятся, например:

• Чердак
• Погреб
• Гаражи
• Кладовые (вне жилых помещений)
• Балконы

Это больше не включает:

• Лестницы, коридоры, … (так называемая зона движения)
• Мусорная комната, котельная, … (так называемая функциональная область)

Рассчитать:

Полезная площадь = Полезная площадь (жилая площадь, подвал, чердак, …)

Инфографика:

Пример: Лестница является частью полезной площади.

Жилая площадь: шаг 3 + определение

Только после этого вы переходите к 3) жилому пространству. Таким образом, жилая площадь указывает на фактическую пригодную для проживания площадь объекта недвижимости.

Как правило, включает только:

• Жилые помещения (спальня, кухня, ванная комната, гостиная и т.д.)
• Балконы, лоджии, террасы и сады на крыше учитываются в размере 25%, максимум — 50% (§4 WoFlV).

Рассчитать:

Жилая площадь = жилая комната (гостиная + спальня + …)

Теперь вы знаете разницу.

Инфографика:

Пример: Гостиная в кондоминиуме.

Реферат: Технические термины в виде инфографики

И снова быстрое обобщение, области, упрощенное с помощью инфографики.

1. Общая площадь (использование + движение + функция)
   1. Зона движения (лестница, коридоры в доме)
   2. Функциональная зона (котельная, отхожее место и т.д.)
2. Полезная площадь (все, кроме зоны движения / функциональной зоны)
3. Жилая площадь (полезная площадь, которая не занята, например: подвал)

Общая площадь / жилая площадь дома

Использование + трафик + функция приводят к общей площади.

Полезное пространство в доме

Все, кроме зоны движения / функциональной зоны, приводит к полезной площади.

Жилая площадь в доме

Полезная площадь, которая не занята, например, подвал, называется жилой площадью.