Привилегия коробки: экономия на налогах при продаже недвижимости

Привилегия гнездования: термин, который стоит знать!

Хотя я уже много лет использую модель холдинга в секторе недвижимости, я только недавно столкнулся с термином «привилегия гнездования». Итог? Всего 1,54% налога на продажу недвижимости! Если вам интересно, позвольте мне познакомить вас с миром холдинга в этой небольшой статье.

Налогообложение компании GmbH, занимающейся недвижимостью

ГмбХ облагается корпоративным налогом, надбавкой за солидарность и торговым налогом, в результате чего эффективная ставка налога составляет около 30%.

Однако если вы создаете свою компанию GmbH в рамках проектов в сфере недвижимости, вы можете воспользоваться расширенным снижением торгового налога.

В этом случае вы платите только 15,83% налога с дохода от аренды и арендной платы.

Такая же низкая налоговая ставка действует и при продаже недвижимости. Однако здесь необходимо соблюдать осторожность, чтобы не попасть в категорию коммерческой недвижимости. Вы можете продать не более трех объектов недвижимости в течение пяти лет, в противном случае ставка налога возрастает до 30%.

Сделка с акциями предлагает еще более выгодный с точки зрения налогообложения вариант продажи недвижимости.

Холдинговая компания: снижение налогового бремени до 1,54%

Умело структурировав свою компанию с ограниченной ответственностью, вы можете снизить налоговую нагрузку при продаже недвижимости всего до 1,54 %. Еще немного поразительного:

1,54% Налоги на продажу

Эта концепция, известная как сделка с акциями, выгодна благодаря холдинговой структуре и привилегии вложенности. Ваша бизнес-структура состоит из двух компаний с ограниченной ответственностью. Одно из них приобретает недвижимость, а второе общество с ограниченной ответственностью выступает в качестве материнской холдинговой компании. Если вы захотите продать свою недвижимость, холдинговая компания передаст акции вашей компании недвижимости GmbH покупателю.

Здесь вступает в силу привилегия гнездования

Если корпорация продает акции другой корпорации, 95% прибыли не облагается налогом.

Это означает, что эффективная ставка налога на прибыль от продажи недвижимости составляет всего 1,54%.

Подробнее о GmbH & asset-managing GmbH

Узнайте больше о ГмбХ здесь

• ГмбХ: простое объяснение
• Компания с ограниченной ответственностью, управляющая активами

Что такое налог на недвижимость?

Владельцы домов, квартир, земельных участков — все они облагаются налогом на недвижимость в Германии. Налог на недвижимость начисляется ежегодно и рассчитывается налоговыми органами, точнее Lagefinanzamt.

Налог на недвижимость для владельцев:

• Дома
• Кондоминиумы
• Земля

Как рассчитать налог на недвижимость?

Расчет в 3 шага — Для расчета суммы налога на недвижимость для отдельного объекта существует формула, состоящая из 3 шагов. Сначала вам понадобится оценочная стоимость, проще говоря, оценка налоговой инспекции для вашего имущества.

Шаг 2 — ставка налога на недвижимость, проще говоря, в зависимости от типа недвижимости, которой вы владеете, стоимость будет выше или ниже. Пример: В двухквартирном доме ставка налога на недвижимость немного ниже, чем в отдельно стоящем односемейном доме. Шаг 3 — ставка оценки налога на недвижимость. Этот показатель устанавливается каждым муниципалитетом индивидуально. Таким образом, муниципалитеты могут повысить свою привлекательность, например, для строителей жилья и инвесторов в капитал.

Формула:

• Определенная оценочная стоимость x ставка налога на имущество x ставка налога на имущество

Основой является оценочная стоимость — чем выше оценочная стоимость вашей недвижимости, тем больше налога на недвижимость вы платите, по сравнению с другими владельцами в вашем муниципалитете.

Налог на недвижимость объясняется быстро

Давайте еще раз подведем итоги по налогу на недвижимость, выделив наиболее важные аспекты.

Налог на недвижимость объяснили быстро:

• Ежегодный налог на недвижимость
• Шаг 1 — База оценки = стандартная стоимость (оценка вашего имущества налоговой инспекцией)
• Шаг 2 — Ставка налога на недвижимость : Тип недвижимости
• Шаг 3 — Ставка оценки налога на недвижимость: Ставка муниципальной оценки

Изменение в связи с реформой налога на недвижимость

1. Переоценка ~ 35 миллионов объектов недвижимости
2. Единая оценка федеральным правительством
3. Налог на имущество C как новая категория

Переоценка ~ 35 миллионов объектов недвижимости

Налог на недвижимость всегда вызывал споры с момента его введения в 1998 году. Это связано с тем, что основой для оценки в соответствии с BewG (Закон об оценке) являются устаревшие значения 1964 (старые федеральные земли) и 1935 (новые федеральные земли) годов.

Поэтому в 2018 году Федеральный конституционный суд постановил, что должна быть проведена фундаментальная реформа налога на недвижимость. Он должен быть реализован до 31 декабря 2024 года. По этой причине владельцы недвижимости в настоящее время получают письма от своих налоговых служб с просьбой предоставить актуальные данные о переоценке их имущества.

• Старые значения 1964 года (старый BL) и 1935 года (новый BL)

Подробнее о методологии оценки читайте здесь:

• Метод капитализированной прибыли
• Метод реальной стоимости

Единая оценка федеральным правительством

• Планируется: Единые методы оценки по всей стране
• Текущий: Различные методы оценки в федеральных землях

Налог на имущество C как новая категория

По-прежнему существует 2 вида налога на недвижимость: налог на недвижимость А и налог на недвижимость В. Налог на недвижимость «А» используется для земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения, или сокращенно сельскохозяйственного назначения. Налог на недвижимость «B» используется для других развитых и застраиваемых объектов, т.е. для всего, что имеет строительное назначение.

После реформы налога на недвижимость появится еще одна категория — налог на недвижимость C.

• Земельный налог «А» — сельскохозяйственное использование (земля с сельскохозяйственным и лесным использованием)
• Налог на имущество «B» — Использование зданий (другие застроенные и пригодные для застройки земли)

Налог на недвижимость «С» разделяет предыдущий налог на недвижимость «В» на 2 части. в налоге на недвижимость «В» остаются все остальные, развитые объекты недвижимости. Налог на недвижимость «C» будет взиматься только с отдельно стоящих объектов. Другими словами, земля, на которой не велось строительство, но на которую уже давно выдано разрешение.

Целью налога на имущество «С» является создание нового жилого пространства. Вакантные земли, на которых, скорее всего, будет вестись строительство, могут получить свою собственную (еще более высокую) ставку налога.

• Налог на недвижимость «C» — участки под отдельно стоящие здания

Что нового? Климат, новое строительство и реконструкция

Климатическая политика, конечно, оставила очень большую печать в соглашении между СДПГ, «зелеными» и СвДП. В настоящее время согласовано 177 страниц коалиционного соглашения. Поиск по термину «климат» дает 198 результатов. Более 40 страниц посвящено изменениям, направленным на усиление защиты климата. Большая цель — климатическая нейтральность.

Например, с 2025 года системы отопления должны работать как минимум на 65% за счет возобновляемых источников энергии, независимо от того, идет ли речь о доме на одну семью, кондоминиуме или многоквартирном доме. Строительство жилья должно быть значительно увеличено: с нынешних 306 000 квартир, строящихся ежегодно, до 400 000 новых квартир. Увеличение на 30,5 % в жилищном строительстве. Это, в свою очередь, (и другие инструменты, такие как тормоз арендной платы) призвано «сделать жилье доступным».

Самые важные факты с первого взгляда: 2022…

Изменения с первого взгляда:

• Новое строительство 400 000 единиц жилья в год, из которых 100 000 — общественное
• Собственное Министерство строительства
• Продвижение права собственности
• Региональный лимит арендной платы
• Строительная отрасль и защита климата
• Солнечные панели на всех поверхностях крыши
• Климатически нейтральное теплоснабжение: Системы отопления
• Зарядные станции (электронные автомобили) Расширение

Источник: Коалиционное соглашение по недвижимости — Immobilien-Erfahrung.de

Новое жилищное строительство и строительный бум: +100 000 квартир в год

Новое федеральное правительство хочет способствовать строительному буму. Для этого ежегодно должно строиться 400 000 новых квартир, как было описано в начале. В настоящее время ежегодно сдается чуть более 306 000 квартир. Соответственно, количество должно быть увеличено на 30,5 %.

Министр строительства и Министерство строительства

Федеральное агентство недвижимости, в частности, должно взять на себя ответственность за это, с государственными инвестициями на 100 000 квартир. Но, согласно коалиционному соглашению, новое федеральное правительство хочет еще больше, даже должно быть создано отдельное министерство строительства с собственным министром строительства.

Еще одна серьезная проблема в Германии, которую хочет решить федеральное правительство, — это очень долгая процедура получения разрешения на строительство. Они должны быть упрощены, чтобы строительство могло вестись быстрее — от новых квартир до ветряных турбин.

Новое строительство и Министерство строительства с первого взгляда

Самые важные факты с первого взгляда:

• Министерство строительства и министр строительства
• Федеральное агентство по задачам недвижимости (BImA)
• Инвестиции в строительство: + 30,5 % или ~94 000 единиц жилья / год
• Разрешение на планирование: Скорость в строительстве

Прокатный тормоз: региональное ограничение

Одной из важнейших тем нового коалиционного соглашения является «жилье и строительство». Рост арендной платы во внутренних городах Германии доминирует в заголовках газет, будь то в Интернете, на телевидении или в газетах. Особенно в таких крупных городах, как Берлин, Мюнхен и Гамбург, доступное жилье становится настоящей проблемой, особенно для молодых семей.

Признаков изменения тенденции не наблюдается. Даже если посмотреть на рост арендной платы за последние годы и десятилетия, облегчения не предвидится. Даже Европейский центральный банк теперь требует от Германии принять меры по противодействию общему росту цен в Германии, как сообщил сегодня утром Deutschlandfunk.

Разработка индекса цен на аренду жилья в Германии

Динамика индекса цен на аренду жилья в Германии в период с 1995 по 2020 годы (2015 = индекс 100):

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Согласно описанию, для этих целей ежегодно должно строиться 400 000 квартир, 100 000 из которых будут финансироваться государством.

Факты о региональном тормозе арендной платы

Вы, вероятно, уже знакомы с берлинским Mietpreisbremse. Эксперимент провалился, но предельная арендная плата — нет. Согласно коалиционному соглашению, будет действовать региональный тормоз арендной платы, ограниченный максимальным сроком в 3 года. Арендная плата в этом регионе может вырасти максимум на 11%, до сих пор она составляла 15%.

Рентный тормоз в коалиционном соглашении:

1. Лимит арендной платы для отдельных регионов
2. Ограничен максимальным значением +11
3. Ограничено максимум 3 годами / регион

Содействие владению: повышение уровня владения

В целом, следует активнее пропагандировать право собственности. Мы уже подробно обсуждали тему владения недвижи мостью, особенно в связи с недвижимостью как капиталовложением (аренда). Собственное жилье является самой дорогой формой жилья, однако в долгосрочной перспективе оно способствует росту благосостояния частных лиц. Соответственно, больше граждан Германии должны стать домовладельцами. В первую очередь, конечно, в квартирах, ведь уплотнение земельных участков все больше и больше увеличивается. Только в Германии ежедневно уплотняется пять гектаров земли, например, под автостоянки, а также под новое строительство.

Вот что говорится в коалиционном соглашении:

«Мы хотим дать возможность большему количеству людей в Германии жить в недвижимости, занимаемой собственником»

46,5% Ставка владения в Германии

Что можно сказать об уровне владения жильем в Германии?

• 2018 — 46,5%
• 2014 — 45,5%
• 2010 — 45,7%
• 2006 — 41,6%
• 2002 — 42,6%
• 1998 — 40,9%

Источник: Федеральное статистическое управление

Система солнечной энергии: использование поверхности крыши

Солнечные установки — снова большая тема, на протяжении многих лет государство предоставляет им многочисленные субсидии. Теперь солнечные установки должны стать обязательными для значительной части строительной отрасли.

Точнее, все, вплоть до коалиционного соглашения:

«Все подходящие поверхности крыш, которые в будущем будут использоваться для получения солнечной энергии».

Цели очень амбициозны: к 2030 году 90% электроэнергии должно производиться только за счет солнечной энергии. Для этого можно использовать множество площадей, достаточно вспомнить одноэтажные супермаркеты с плоскими крышами или огромные логистические центры.

«Для новых коммерческих зданий это должно быть обязательным; для новых частных зданий это должно стать правилом».

В настоящее время Германии необходимо чистое количество произведенной электроэнергии в размере 220 гигаватт. Ожидается, что в ближайшие несколько лет солнечная энергия охватит 200 гигаватт.

Цель: 200 гигаватт/год за счет электроэнергии от солнца

Установка, будь то дом на одну семью или многоквартирный дом:

Климатически нейтральное теплоснабжение: Системы отопления

В Закон об энергетике зданий (GEG) будут внесены следующие изменения: Отопительные системы, установленные после 2025 года, должны работать на 65% возобновляемых источников энергии. Это станет большой проблемой, и в дополнение к нынешнему уровню развития техники придется устанавливать гибридные системы с использованием солнечной тепловой энергии.

Совет! Подробнее о «Будущем» читайте здесь:

• Дом с низким энергопотреблением
• Солнечная энергия для дома

Кроме того, есть несколько детальных изменений, особенно для конверсий, расширений под линиями.

Изоляция, приобретающая все большее значение в новом строительстве:

Зарядные станции: Общественное расширение и в доме

Переход на электромобили, о котором я часто писал в этом блоге, также будет очень интересным.

Заголовок большой:

15 миллионов электромобилей + 1 миллион зарядных станций

15 миллионов электромобилей создадут серьезные проблемы для энергосистемы. Чтобы обеспечить все эти автомобили электроэнергией, немецкая зарядная сеть должна быть расширена до 1 миллиона зарядных станций.

Конечно, не все зарядные станции будут общественными; большая часть будет установлена в домах и гаражах, навесах для автомобилей и подземных гаражах. Станции быстрой зарядки уже устанавливаются во все большем количестве подземных гаражей. Согласно текущему состоянию технологии, электромобили можно зарядить примерно за 30 минут.

Интересно то, что в будущем электромобили могут стать частью энергосистемы. В качестве децентрализованных накопителей электроэнергии. Если мы все больше переходим на солнечную энергию, энергию ветра и гидроэнергию, то энергия не всегда доступна в одинаковом количестве. Мы также не можем увеличить мощность электростанции. Аккумуляторы электромобилей могут использоваться для децентрализованного хранения энергии в наших городах в будущем.

Никакого повышения налогов: Верхняя ставка налога остается прежней

Наконец, кое-что хорошее: для всех владельцев недвижимости, которые также сдают ее в аренду, верхняя ставка налога не была затронута. Не было и других повышений налогов.

Опасности при продаже: на что следует обратить внимание! Контрольный список

Прежде чем мы перейдем к материальным ошибкам, риску и опасностям, самое главное:

Продажа и процесс: знакомство шаг за шагом

Больше основ перед ошибками?

В нашем большом руководстве на тему продажи имущества и недвижимости мы уже обсудили многие аспекты, которые важны при продаже дома, квартиры, земельного участка и т.д. Будь то недвижимость или собственность, есть большая разница. У нас есть еще более конкретные руководства, посвященные непосредственно продаже домов, квартир, земельных участков и даже вилл и многоквартирных домов.

Теперь речь идет уже не о процессе, а об ошибках, которые возникают в процессе от подготовки до этапа продажи!

Все начинается с множества вопросов. И это хорошо! Ведь вопросы означают, что вы не просто поверхностно интересуетесь процессом продажи недвижимости.

Цена, маркетинг, документы & Co.

Один совет на будущее: всегда задавайте себе подобные вопросы. Потому что таким образом вы быстро поймете, что продажа недвижимости не является простым и понятным делом. Вот почему хорошо, если вы проинформируете себя о продаже вашей собственности сейчас, в идеале — на ранней стадии.

• Когда следует или необходимо завершить продажу?
• Как оценить свою собственность, чтобы получить твердую запрашиваемую цену?
• Какая маркетинговая стратегия используется?
• Как вы обеспечиваете свою доступность для заинтересованных лиц?
• Какую информацию вы предоставляете по электронной почте и по телефону?
• Как обеспечить финансирование покупателя?
• Какие документы вам необходимо подготовить?
• Когда будет выплачена покупная цена / передано имущество?

Вопросы за вопросами, давайте шаг за шагом разберем 15 типичных ошибок.

Слишком мало времени запланировано на продажи

Мало времени? Давление уже идет — ошибка № 1: Многие люди, продающие свою первую недвижимость, полагают, что все произойдет очень быстро! В конце концов, жилая площадь ограничена. Даже если в маркетинге сделано все возможное, от газетных объявлений до порталов недвижимости, некоторые объекты продаются медленно в течение многих лет.

Количество — это еще не все, главное — качество.

На самом деле, недвижимость сильно теряет свою привлекательность, особенно из-за ошибок. Слишком много порталов, слишком много агентств недвижимости, слишком долго рекламируются — почему? Потенциальные покупатели задают себе именно этот вопрос и быстро переходят к следующему предложению. В конце концов, у них есть свобода выбора. Начинается ценовое давление. Если в дело вступает нехватка времени, поскольку на продажу было запланировано слишком мало времени, многим продавцам приходится мириться с потерями.

Давление от принудительной продажи: переезд, новое финансирование & Co.

Если время поджимает, например, когда продажа должна быть осуществлена (!), по личным или профессиональным причинам, часто есть только один выход — значительно более низкая цена покупки. Соответственно, потери при увеличении временного давления значительны.

Совет: Всегда планируйте продажу недвижимости заблаговременно, как минимум за 2 месяца.

Давление может также возникнуть из-за того, что другие кредиты должны обслуживаться за счет продажи. Возможно, новая недвижимость уже профинансирована, а старую необходимо продать немедленно, как описано здесь в статье «Быстрая продажа дома «.

Нехватка времени никогда не бывает хорошей и приносит только убытки продавцам недвижимости.

Неправильное время для продажи

Ошибка 2 — В принципе, существует 2 параметра для фактора времени.

Параметры 1) в какое время года лучше всего продавать, когда люди ищут недвижимость? Более того, многие ждут, потому что 2) в конце концов, стоимость недвижимости растет с каждым годом.

1. Продажа в определенное время года
2. Продавать после повышения стоимости

Но когда наступает подходящее время для продажи недвижимости? Многие люди знают, что стоимость их собственной недвижимости, будь то земля, кондоминиум, дом или многоквартирный дом, как правило, продолжает расти. Из-за экономических факторов (обесценивание денег [инфляция]) и, конечно, из-за нехватки жилой площади, особенно в таких городах, как Гамбург, Мюнхен, но и в более мелких, таких как Кассель, Дюссельдорф или Брауншвейг. Население растет за счет иммиграции, людей тянет в города, и цены, соответственно, растут год от года.

Факторы повышения постоянной стоимости:

1. Инфляция (обесценивание денег)
2. Рост численности населения за счет иммиграции
3. Исход из городов, многие переезжают в города и уезжают из сельской местности

Статистика: Динамика цен на жилье (пример: Германия)

Как можно видеть здесь, почти линейный рост цен на жилье в Германии за последние 20 лет. Статистика и диаграмма показывают развитие цен на жилье в Германии в период с 2000 по 2020 годы (2015 год = индекс 100).

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Максимальный эффект за все время

На фондовой бирже этот эффект называется all-time high, что означает, что в результате типичных экономических событий, включая фискальную политику, а также увеличения численности населения планеты, сумма денег, которую вы получаете за свою недвижимость, возрастает. Просто сравните рынок недвижимости с DAX (немецким фондовым индексом).

Итак, давайте заглянем внутрь и оценим, что каждый год — хороший год (за исключением кризисов, таких как пандемии).

Играют ли роль времена года?

Весна, лето, осень и зима — есть ли разница при продаже недвижимости? Когда речь заходит о сезонном факторе, вы можете подумать, что весной и летом больше людей переезжают и, соответственно, покупают больше недвижимости. Но на самом деле арендаторы ищут квартиры относительно спонтанно, в то время как покупатели проходят более длительный процесс. Некоторые ищут не только неделями, но и месяцами и годами. В конце концов, недвижимость — это не «только» доходная недвижимость для сдачи в аренду; для значительной части частных покупателей кондоминиум, террасный дом или дом на одну семью — это их обеспечение на старость. Поэтому он должен нравиться, ведь люди останутся здесь надолго.

Из-за относительно длительного цикла поиска недвижимости сезонный фактор не играет большой роли для покупателей.

Правда, небольшой, очень небольшой. Если вы абсолютно точно ищете ответ, то я бы рекомендовал осеннюю продажу вашей недвижимости. Люди строят новые планы на весну и лето, которые затем должны быть реализованы не позднее конца лета/осени, до наступления зимы.

Неточное описание имущества

Ошибка 3 — Разоблачение написано непрофессионально — Чем менее точным будет описание недвижимости, тем меньше потенциальных покупателей привлечет ваша недвижимость. Вместо длинного описания, вот наиболее важные ключевые данные, которые должно содержать хорошее описание недвижимости или полноценное объявление о продаже недвижимости:

Описание объекта должно, по крайней мере, содержать эту информацию:

• Осмысленное название
• Адрес, или местонахождение и район
• Жилая площадь
• Площадь пола
• Тип квартиры / Тип дома
• Доступно с момента
• Количество комнат
• Спальня
• Ванная комната
• Гараж / парковочное место
• Интернет

Особенности и дополнения:

• Ткань здания и энергетический сертификат
• Год производства
• Модернизация/перепланировка
• Состояние объекта
• Оборудование
• Тип отопления
• Источник энергии
• Энергетический сертификат

Документы на первом этапе:

• План этажа

Мы, инвесторы, ничем не отличаемся от них!

Практический пример: когда нам предлагают недвижимость (от кондоминиумов до многоквартирных домов), можно подумать, что продавцы отправляют важную информацию. Однако в действительности они обычно посылают лишь короткое предложение: «Я хочу продать». Ни фотографии, ничего. Соответственно, люди даже не тратят время на то, чтобы ответить на такие предложения. Почему? Если есть 10 предложений, то 9 из них легко доступны и содержат информацию (площадь, жилая площадь, планировка комнаты, например). Так же ведут себя и покупатели. В городе много предложений, какое из них привлекательно и заманчиво на первый взгляд, поэтому его открывают/читают, а какое нет?

Полная и исчерпывающая информация — это все и вся. Поэтому всегда обращайте внимание на точное описание недвижимости, второй важный фактор экспозиции — фотографии!

• Экспозиция по недвижимости: шаблоны

Нелестные фотографии в разоблачительном материале, в т.ч. пример

Заблуждение 4 — Как и разоблачение, плохие фотографии снижают спрос — Давайте начнем с самого главного — с фотографий и изображений вашей недвижимости! Неважно, будет ли это роскошная вилла, кондоминиум в центре города или отдельный дом на окраине города. Здесь я хочу показать вам несколько стандартных ошибок на примерах.

1. Вилла снаружи: деталь фотографии ошибки
2. Вилла снаружи: Ошибочный шум изображения
3. Отдельно стоящий дом снаружи: размыто и переэкспонировано
4. Кондоминиум изнутри: Детализация и цвет
5. Кондоминиум изнутри: Плохое освещение

Здесь вы видите первый, простой пример. Просто загляните на порталы типа Ebay, и вы увидите там множество таких фотографий. Вот вилла снаружи с ошибкой в деталях изображения. Кроме того, камера не обладала хорошим разрешением. В примере после вы можете сразу увидеть разницу.

Кондоминиум до.

Кондоминиум после.

Только когда информация и визуальные стимулы собираются вместе, возникает реальный интерес к объекту.

Другие 4 примера «до/после» можно найти здесь:

• Фотографии недвижимости: Ошибки и шаблоны

Неправильная целевая группа и стратегия

Заблуждение 5 — Термин целевая группа обычно используется в маркетинге. Целевая группа описывает группу людей, для которых определенное предложение представляет особый интерес. Но почему так важна целевая группа?

Каждому человеку, которому необходимо узнать о листинге недвижимости, требуется время, поэтому это стоит денег.

Многие, кто продает свою недвижимость в частном порядке, сразу же выставляют ее на eBay и других порталах. Для небольших объектов, например, кондоминиумов площадью 70-80 квадратных метров, это абсолютно нормально, если кто-то действительно хочет продавать самостоятельно (и на свой страх и риск). Но все стоит времени, а значит, и денег.

Два практических примера непосредственно: Если, например, необходимо дать объявление о новом здании с квартирами для студентов, классическая газета, вероятно, не будет лучшим выбором. Точно так же эксклюзивная вилла неуместна на портале недвижимости, каждый может увидеть подробности о ней, сохранить фотографии и видеозаписи помещений. Какой покупатель элитной недвижимости хочет иметь возможность найти где-нибудь потом собственную виллу? Подумайте прежде всего о безопасности, безопасность очень важна для продавцов и покупателей в этом сегменте. Когда недвижимость продается анонимно, она называется внерыночной недвижимостью.

Обращение к целевой группе начинается с:

• Выбор брокера: Группы покупателей и экспертиза
• Маркетинговая стратегия: наступление или вне рынка
• Выбор канала (СМИ): газета — социальные сети
• Описание объекта: Особенно название

Вот краткий обзор того, чем может отличаться маркетинг различных типов домов и квартир.

Основы маркетинговой стратегии в сравнении:

• Квартиры для студентов
• Кондоминиум для молодых пар
• Дом с террасой для семьи с ребенком
• Отдельно стоящий дом для семьи
• Квартира с мансардой в центре города
• Вилла для предпринимателя в пригороде
• Многоквартирный дом как инвестиционная недвижимость
• Участки под застройку для разработчиков проектов
• Объекты недвижимости, нуждающиеся в ремонте, с количеством единиц более 50
• Лесные угодья или сельскохозяйственные угодья

Объекты недвижимости отличаются друг от друга так же, как и их владельцы. Соответственно, маркетинговая стратегия также должна выбираться индивидуально, от классической газетной до современной кампании в социальном маркетинге. Совет: Подробнее о маркетинге в социальных сетях для недвижимости читайте здесь (внешний источник). Таким образом, каждый тип недвижимости нуждается в правильной маркетинговой стратегии, от абсолютно анонимных и продаж до маркетинга на порталах с высоким охватом.

Мы специализируемся на анонимном брокерском обслуживании недвижимости, непосредственно семейных офисов, инвесторов в недвижимость, строительных компаний и застройщиков. Подробнее о нашем профиле покупки можно прочитать здесь.

Неправильно оценена стоимость имущества

Ошибка 6 — Если цена слишком высока, ваша недвижимость не найдет заинтересованных лиц — Вряд ли у кого-то есть опыт продажи недвижимости, и когда наступает время первого визита к агенту по недвижимости, большинство совершает эту типичную ошибку, которая впоследствии снова приводит к тому, что недвижимость не продается быстро или не по желаемой запрашиваемой цене. Это важно:

Цена предложения — это не цена продажи!

Как выглядит ошибка, неправильная оценка стоимости имущества, в конкретном случае?

Как уже говорилось выше, ежегодно в Германии продается лишь немногим более 271 000 объектов недвижимости. Соответственно, потребуется много времени, чтобы все 83,7 млн. жителей ощутили, как работают продажи. И наоборот, это означает, что почти никто не имеет опыта продажи квартир и домов. Рассчитано кратко:

• Жильцы / проданная недвижимость = годы, пока все не получат опыт от продажи
• 83 700 000 / 271 000 = 308,85, то есть примерно 309 лет (невозможно)

Поэтому, когда речь заходит об оценке недвижимости агентами по недвижимости, остается только одно: доверять.

Опасность! Слишком высокая оценка недвижимости

Сравнительные предложения — чтобы вы не доверяли первому попавшемуся агенту по недвижимости, вы получаете различные сравнительные предложения. Очень хорошая идея, но и обманчивая ловушка. Давайте посмотрим, почему:

• Брокер А оценивает вашу собственность в 980 000
• Брокер Б оценивает вашу собственность в 945 000
• Брокер C оценивает свою собственность в 1,15 млн.

Как вы думаете, какое агентство недвижимости выиграет тендер на продажу вашей недвижимости? Большая часть продавцов теперь выберет агентство недвижимости C с крупным предложением в 1,15 млн. евро. Этот эффект слишком похож на человеческий, в конце концов, на продаже стоит как минимум на + 170 000 больше, чем в сравнительных предложениях, т.е. более чем на 10% больше.

Теперь начинается порочный круг: цена предложения недвижимости слишком высока. Конечно, агент по недвижимости размещает объявление на всех возможных порталах, чтобы сделка так или иначе состоялась по указанной цене. Но это не так, если запрашиваемая цена отличается от реалистичной рыночной стоимости. Конечно, небольшое пространство для переговоров — это всегда хорошо, но как только сумма становится слишком высокой, заинтересованные стороны отскакивают уже через несколько секунд. Это означает, что вы не получаете запросов — соответственно, многие не признают основную ошибку: слишком высокая цена предложения. Здесь мы возвращаемся к точному описанию недвижимости, которое также включает в себя твердую, хорошо обоснованную цену предложения.

Уведомление:

Реалистичные цены продажи (рыночная стоимость) ускоряют продажу

Если вы хотите продать свою недвижимость, не ищите просто «высокую цену», сотрудничайте с агентами по недвижимости, которые также видят критические аспекты вашей недвижимости и не просто обещают вам луну, чтобы получить контракт.

Опасно, потому что многие владельцы также видят высокую эмоциональную ценность в своей собственности. Однако у потенциального покупателя нет эмоциональной привязанности к предложению.

Доверяйте агентам по недвижимости, которые также учитывают критические аспекты в своих расчетах.

Советы по теме оценки недвижимости вы можете найти, в частности, здесь:

• Оценка стоимости недвижимости

Вот более подробная информация:

• Тарифная недвижимость
• Тариф плоский
• Оценить дом
• Оценить жилой дом

Документы и доказательства отсутствуют

Ошибка 7 — Документы недоступны — например, поэтажный план, расчет жилой площади или выписка из земельной книги). Выписка из земельной книги важна, например, потому, что она является прямым доказательством того, что вы являетесь владельцем продаваемой недвижимости. Как только постучится первый солидный потенциальный покупатель, вам понадобятся эти (следующие) документы. Вот простой и понятный контрольный список документов, необходимых при продаже недвижимости:

Документы на недвижимость (общие)

Общие документы для продажи недвижимости:

• Официальная кадастровая карта муниципалитета
• Записи в земельной книге и документы, касающиеся зарегистрированных платежей за землю
• Поэтажные планы / планы здания, описание здания и свидетельство о разрешении на строительство
• Расчет жилой и полезной площади
• План оформления открытого пространства
• Описание здания
• Разрешение на строительство и строительные планы
• Уведомления о налогах на недвижимость
• Энергетический сертификат объекта недвижимости

Кроме того, имеются фотографии недвижимости, как уже описано выше.

Существует несколько особенностей для кондоминиумов, поскольку вы (обычно) не владеете всеми кондоминиумами в собственности. Если вы являетесь владельцем нескольких кондоминиумов и хотите продать их, пожалуйста, обратите внимание на наш профиль покупки недвижимости!

Документы для кондоминиумов

Для кондоминиумов необходимо получить еще несколько документов.

• Декларация о разделении
• Контракт на услуги сторожа с контрактом на услуги сторожа
• Бизнес-план
• План разделов (с указанием специального и общего имущества)
• Правила сообщества собственников
• Протоколы собраний собственников
• Справки о стоимости услуг
• Сумма резерва на содержание

Недвижимость не подготовлена к просмотру

Заблуждение 8 — Глаз ест вместе с вами! Не только с помощью ранее описанных фотографий недвижимости, как визуального, первого впечатления, но и во время просмотра, все должно быть подготовлено к визиту. Здесь мы снова сталкиваемся с двумя факторами продаж: цифрами и эмоциями. Цифры, как правило, уже убедили до визита, через информационные листы, экспозиции и другие, прямые обмены информацией. Теперь дело за тем, чтобы представить собственность визуально и тактильно.

Это немного похоже на деловые встречи: костюм выражает, что вы прилагаете усилия и уделяете внимание деталям. Если вы пришли на встречу в трениках и кроссовках, значит, вы ведете обычный образ жизни. Согласно девизу: «Если что-то сломалось, не беда, можно сделать это позже». Для начинающих продавцов, возможно, подойдет такое сравнение из повседневной жизни: в среднем на 23% больше достигается при продаже автомобилей, если автомобиль предварительно тщательно вымыт снаружи, внутри и в моторном отсеке.

Детали, такие как опрятность, дневной свет и Ко — То же самое касается осмотра дома и квартиры, а также недвижимости, здесь все должно быть подготовлено, опрятно и упорядоченно. Чистота — это один момент, но запах также играет важную роль. Для меня лично свежий воздух в комнатах также очень важен, даже если недвижимость нуждается в ремонте. Также важно: дневной свет! Как и в случае с фотографиями недвижимости, дневной свет имеет особое значение, свет и яркость всегда являются хорошими аргументами в пользу продажи.

Просмотр всегда только при дневном свете

Профессиональная уборка — За день до первого просмотра также рекомендуется нанять профессиональную команду уборщиков, так сказать, для основной уборки. Если встречи назначены на удобное время, стоит нанять команду уборщиков для детальной уборки. Всего за 3 или 4 часа работы в доме уже многое сделано. Это, в свою очередь, положительно влияет на цену покупки. При последующих просмотрах достаточно беглого осмотра, чтобы убедиться, что все в порядке. Когда стоимость автомобиля можно так легко увеличить на 23%, становится очевидным, насколько эффективной может быть подготовка к просмотру.

За день до просмотра: Очистка до блеска

Психология также играет роль — Кроме того, существует множество тонкостей, а также мелких, психологических деталей, которые вы можете применять в зависимости от целевой группы. Самый главный совет: улыбайтесь! Если вы создаете позитивную обстановку или атмосферу, вы создаете хорошее настроение, а значит, вероятность продажи возрастает. Еще глубже, о чем упоминается лишь вскользь, — теплый напиток! Тот, кто предлагает прохладительные напитки, создает прохладную атмосферу. Кофе, чай или горячий шоколад напрямую создают совершенно иную атмосферу.

И последний важный совет: вы всегда должны быть на стороне покупателя. Если, например, покупатель очень опытен в вопросах недвижимости, я сдерживаю себя как консультант. Если покупатель неопытен, я провожу его или ее шаг за шагом в процесс продажи недвижимости. Иногда, однако, очень активному человеку может понадобиться активный партнер. Это объясняется очень кратко и просто, но означает лишь то, что чем больше переговоров уже провел продавец, тем надежнее и выгоднее будет продажа дома, квартиры, жилого дома или земельного участка.

Еще раз резюмирую:

• Очистка внутренних и наружных поверхностей
• Профессиональная поддержка за день до первого просмотра (высокий глянец)
• Дневной свет во время экскурсии
• Дружелюбный прием, улыбка в начале
• Напитки и закуски для небольшого аппетита (также для светской беседы)
• Реагирование на личность покупателя

PS: Также подумайте о дефектах! Если их можно отремонтировать заранее, цена покупки увеличивается. Покупатель избавлен от затрат и (!) усилий.

Недооцененные усилия в процессе продаж: запросы

Заблуждение 9 — Многие начинающие продавцы полагают, что один или два человека свяжутся с ними, приедут на просмотр и через неделю дом или кондоминиум будет продан. Однако процесс продажи не так прост, поскольку, в частности, время общения чрезвычайно длительное и трудоемкое. Недооценивая усилия, затрачиваемые на процесс продажи, многие люди попадают под давление, например, если новая недвижимость уже профинансирована. Нехватка времени — это крайне плохо, как уже было описано в Ошибке 1 «Слишком мало времени запланировано на продажу». Поэтому важно, чтобы вы не недооценивали усилия, затрачиваемые на процесс продажи недвижимости.

Здесь мы также возвращаемся к ошибке, связанной с тем, что мы сразу представлены на многих порталах. Представьте, что ваше объявление сегодня выставлено на Ebay, и вы рассчитали слишком низкую цену. Завтра в вашем почтовом ящике будет 100 писем. Кто из них действительно заинтересован в собственности, действительно заинтересован? Вы не сможете отправить 100 ответов, а затем отвечать на запросы, звонить по телефону и все это до первого просмотра.

Особенно этот отбор запросов при первом общении является очень трудоемким фактором во всем процессе продаж. Поиск немногих, серьезных покупателей требует большого опыта и, как правило, хорошей команды на заднем плане.

Переговоры в процессе продаж: ведение беседы

Ошибка 10 — После недооцененного первоначального общения и многочисленных запросов, есть еще один шаг, который еще более важен для цены продажи: переговоры (переговоры)! Если вы здесь плохо подготовлены, то быстро встретите людей, которым есть что покритиковать, особенно опытных покупателей недвижимости, а цена уже в подвале.

Именно ради этой ошибки, в общем-то, и написана вся статья. Тот, кто считает процесс продажи недвижимости легким, совершает большую ошибку. Просто взгляните на оглавление и различные рубрики, которые мы здесь рассматриваем: «Слишком мало времени запланировано на продажу», «Нелестные фотографии в экспозиции», «Недвижимость не подготовлена к просмотрам».

Конечно, вы можете получить знания через книги, научиться этому. Но это стоит времени и часто работает по принципу «проб и ошибок» в первой, второй и третьей продажах. Это означает, что вы обычно платите за ошибки, которые совершаете как новичок.

Перспективы задерживают вас слишком долго

Заблуждение 11 — После осмотра и первых переговоров или первых переговоров следуют детальные переговоры (по электронной почте, телефону, обмен документами). Теперь появляется следующий источник опасности: Потенциальные покупатели слишком долго тянут время! Теряется ценное время, имущество сгорает от долгого пребывания в списке. Большой вопрос:

Сколько просмотров вы хотите провести до продажи недвижимости?

Как много времени теряется при первом общении, то есть при первых расспросах, на полусерьезные расспросы, так же много времени теряется в разговорах.

От первого просмотра до обмена документами и бумагами, второй встречи, особенно с крупной недвижимостью и объектами, проходит много времени. Некоторые покупатели затем также выставляют пистолет частным лицам, пожалуйста, не разговаривайте ни с кем другим во время переговоров. Это может иметь смысл, если вы разговариваете с очень солидным покупателем, но как вы узнаете его как частное лицо?

Если после этого 1 или 2 месяца переговоров туда-сюда, с личными встречами, электронной почтой и по телефону, но продажа так и не состоялась, разочарование велико.

Как правило, вы замечаете, что в большинстве случаев это большая ошибка:

Этап продаж разработан самостоятельно

Ошибка 12 — Продажа частным образом без брокера и экспертизы — Частная продажа поначалу всегда звучит отлично, в конце концов, вам не нужно платить брокеру!

Знаете ли вы, что в Германии более 65% недвижимости продается с помощью агента по недвижимости? Особенно в крупных городах этот показатель намного выше, например, 80% в Берлине. Есть много причин нанимать агента по недвижимости, для состоятельных людей это в основном время и анонимность. Мы подробно обсуждали, насколько трудоемким является этот процесс в последних источниках ошибок. Для частных лиц, не имеющих опыта в продаже домов и квартир, существуют различные аспекты, например, проверка кредитоспособности покупателей, первоначальное общение в начале продажи и отбор заинтересованных лиц, вплоть до заключения договора купли-продажи и ошибок и подводных камней, которые мы обсудим позже.

Вы можете продать частную собственность, но не первую. Ошибки быстро обойдутся вам в 10%, 15% от стоимости покупки, проще говоря.

В случае плохой оценки имущества (см. Ошибка 6: «Стоимость имущества оценена неверно») даже намного больше.

Мой совет всем начинающим продавцам: работайте с человеком, который имеет опыт работы с недвижимостью. Если по счастливой случайности вы позже продадите вторую, третью недвижимость, вы можете оказаться немного в выигрыше. Когда вы продадите свою четвертую или пятую недвижимость, вы сможете заниматься этим самостоятельно.

В конечном итоге, профессиональная работа с опытным агентом по недвижимости 1) экономит больше времени и 2) приносит больше денег. Не зря две трети недвижимости в Германии продается с помощью агента по недвижимости. Половину комиссии агента в любом случае оплачивает покупатель (в случае с частной недвижимостью). Кроме того, есть недвижимость, которая официально продается не с помощью агентов по недвижимости, а с помощью семейных офисов, таких как мы, например, которые также выступают в качестве агентов, но только в очень узком, частном кругу.

Подтверждение финансирования (кредитоспособность покупателей)

Ошибка 13 — не проверяется кредитоспособность покупателя — как узнать, действительно ли потенциальный покупатель может позволить себе вашу недвижимость?

В современных деловых операциях уже невозможно представить себе работу без проверки кредитоспособности. Надежность в вопросах оплаты уже проверяется каждый раз, когда покупка совершается с помощью кредитной карты. Даже покупка в рассрочку в магазине электроники, например, работает на клиента только в том случае, если сразу проверяется его кредитоспособность. Классическим учреждением, предоставляющим информацию о кредитоспособности всех видов, является Schufa. С 1927 года это частное кредитное агентство, организованное в форме акционерного общества, отслеживает надежность людей в отношении их платежеспособности и надежности.

Кредитоспособность — это новая для вас тема? Узнайте несколько основ здесь:

• Кредитоспособность (основы)

Недостатки в договоре купли-продажи упускаются из виду

Заблуждение 14 — Права, но и сроки, я лишь очень кратко остановлюсь на этом аспекте, касающемся закона и законодательства при продаже недвижимости, или договора купли-продажи, продаваемого имущества. В случае сомнений следует заранее проконсультироваться с нотариусом или юристом по недвижимости.

Вот лишь небольшой пример из Гражданского кодекса Германии (BGB), касающийся возможных существенных дефектов, о которых вы, как первый продавец, можете даже не думать. Если вы прямо не исключили их в договоре купли-продажи, вы остаетесь ответственным за последующее исполнение.

Пример:

Устранение существенного недостатка, исключение в договоре купли-продажи: пример

Этот пример взят из §§ 437 № 1, 439 BGB и гласит:

Если, например, в продаваемой недвижимости имеется существенный недостаток и права покупателя в связи с этим недостатком не были исключены вами в договоре купли-продажи, покупатель, в принципе, всегда может сначала потребовать немедленного дополнительного исполнения (т.е. устранения недостатка).

Когда в конкретном случае возникает существенный недостаток, также регулируется BGB, а именно § 434. Согласно закону, существенный недостаток возникает в следующих случаях: «Существенный недостаток возникает, если приобретенный товар не имеет согласованного качества на момент перехода риска.

Свойство сгорать: Специально для многоквартирного дома +

Ошибка 15 — Крупная или эксклюзивная недвижимость на массовых порталах — Эксклюзивная недвижимость, такая как виллы, крупная недвижимость, такая как новостройки, специальные проекты, такие как земля, лесные угодья, сельскохозяйственные угодья и т.д. — В этой статье мы поговорим об ошибке, или риске и опасности частных продаж крупной недвижимости и проектов, или земли или недвижимости, нуждающейся в ремонте более 30, 40 или 50 жилых единиц.

Сравнение типов покупателей

Давайте сначала рассмотрим различные типы покупателей и то, как они изучают и оценивают недвижимость. Слово «ETW» означает кондоминиум. Мы рассматриваем 4 группы покупателей:

1. Группа: ETW / дом 80sqm ~ 200,000 довольно безразлично; также означает, что сторона покупателя в основном неопытный, есть меньше проверки
2. Группа: 150 кв.м ~ 900,000 / критический покупатель
3. Группа: 200sqm ~ 1,200,000 / исследования покупателей
4. Группа: 250 кв.м. и более 1,5 M / рассматривающий покупатель
5. Группа: крупная недвижимость, новое строительство, сельскохозяйственные земли и т.д. — Специальные объекты / очень опытные покупатели, в основном с собственным бюро недвижимости

Группа 1-3, т.е. недвижимость площадью до 200 кв.м., в основном находится на обычном рынке недвижимости, в которой заинтересованы «только» частные лица. Типичная маркетинговая стратегия здесь такова: Многое помогает многому. Часто поручают работу 2 или 3 агентам, а недвижимость уже размещена на 4-5 порталах, в газетах, возможно, даже в социальных сетях.

Группа 4 покупает недвижимость площадью более 200 кв.м., но все еще в частном порядке. Те, кто покупает в этом сегменте, обычно уже имеют опыт и знают толк в строительных материалах, геодезистах и так далее. В крайнем случае, здесь вам понадобится помощь агента по недвижимости в переговорах.

Группа 5 покупает недвижимость в потоке. 50 единиц (т.е. квартир) в квартал или даже в месяц. Некоторые инвесторы напрямую покупают 1 000 единиц недвижимости, будь то в местах А, В или даже С. Бывшие отели, нуждающиеся в ремонте, которые переоборудованы в кондоминиумы или даже лесные массивы, сельскохозяйственные угодья, старые сборные здания и т.д.

Правило номер 2, из группы 5:

Время (обычно) важнее денег

Группам 4 и 5 нужны эксклюзивные посредники, анонимные продажи недвижимости, вместо «широких» массовых и маркетинговых, с прямой линией к инвесторам, фондам недвижимости и семейным офисам.

Подробнее читайте здесь:

• Ошибки при продаже крупной недвижимости

15 самых больших ошибок при продаже квартиры или дома — Список

Вот еще раз краткое изложение:

1. Слишком мало времени запланировано на продажи — Мало времени? Давление уже наступает
2. Неподходящее время для продажи — Ситуация и экономика
3. Неточное описание объекта — экспозиция написана непрофессионально
4. Неблагоприятные фотографии в экспозиции — То же, что и экспозиция, почти не пользуется спросом
5. Неправильная целевая группа и стратегия — например, студенческая квартира в газете вместо социальных сетей
6. Стоимость недвижимости оценивается неверно — недвижимость не находит покупателей
7. Документы и доказательства отсутствуют — Документы отсутствуют
8. Недвижимость не подготовлена к просмотру — Не убеждает потенциальных покупателей на месте
9. Недооценка усилий, затрачиваемых на процесс продажи — На многих людей оказывается давление, например, если новая недвижимость уже профинансирована.
10. Продажа и переговоры представляются легкими — подготовка в этом случае ведется лишь наполовину и приводит к потерям в цене покупки
11. Этап продажи разработан самостоятельно — продажа в частном порядке без агента по недвижимости и экспертизы
12. Перспективы задерживаются слишком долго — теряется ценное время, сжигается имущество из-за длительного времени размещения объявлений.
13. Подтверждение финансирования (покупатель) — кредитоспособность покупателей не проверяется
14. Дефекты в договоре купли-продажи упущены — права, но и сроки
15. Горящая недвижимость — Крупная или эксклюзивная недвижимость на массовых порталах

Риэлторская компания: начало бизнеса

Вы хотите купить и сдать в аренду свою первую недвижимость? Вы получили в наследство недвижимость и теперь хотите активно заниматься управлением недвижимостью, администрированием недвижимости и другими смежными областями, или, более того, вы сами хотите стать инвестором в недвижимость? Тогда возникает большой вопрос, какая компания является правильной? Каков первый шаг?

В принципе, у вас есть много различных возможностей и вариантов для организации своего бизнеса на будущее. Грубо говоря, все начинается с индивидуального предпринимательства и проходит через индивидуальные и кооперативные модели, такие как OHG и UG, к GmbH.

Чтобы дать вам первый обзор, я написал для вас это руководство по различным типам компаний. Здесь вы узнаете о различных возможностях, которыми вы располагаете как учредитель в Германии. Определения, советы по созданию бизнеса, преимущества, недостатки, а также налоги. Все, что нужно для того, чтобы иметь хорошую основу для принятия решений.

Факторы: Тип недвижимости, аренда, структура

Для каждого типа недвижимости (кондоминиум, многоквартирный дом или недвижимость, нуждающаяся в ремонте), для типа аренды и структуры, в зависимости от ваших личных требований, существует подходящий тип компании. Если впоследствии в вашем портфеле будет несколько объектов недвижимости, вы также выберете разные типы компаний для отдельных объектов.

Если вы впервые столкнулись с вопросом: какую компанию мне создать? Ниже представлен обзор всех типов компаний

Чем больше компания, тем больше задач и ресурсов необходимо делегировать.

Давайте начнем с индивидуального трейдера и индивидуального предпринимателя:

Единоличный трейдер / индивидуальный предприниматель

Единоличный трейдер (ЕС) — Единоличный трейдер — это немецкая юридическая форма, которая, как следует из названия, основана и управляется одним человеком. Сюда входят фрилансеры, мелкие торговцы и зарегистрированные трейдеры. Вы хотите стать самозанятым и узнать больше о теме «Формы предпринимательского права и сфера недвижимости»? Тогда вы пришли в нужное место! Далее вы узнаете все, что вам нужно знать об учреждении индивидуального предпринимательства. Как стать индивидуальным предпринимателем? В чем разница между фрилансерами, мелкими торговцами и зарегистрированными торговцами? Каковы преимущества? Каковы недостатки?

• Единоличное владение

Зарегистрированный трейдер (e.K.)

Eingetragener Kaufmann (e. Kfm.) / Eingetragene Kauffrau (e. Kfr.) / Зарегистрированные коммерсанты (e. K.) — Зарегистрированные коммерсанты воплощают в себе немецкий вариант организационно-правовой формы, основанный на корпоративно-правовой форме индивидуального предпринимательства (EU). Таким образом, это компания, которая основана и управляется одним человеком, а также обязана быть внесена в коммерческий регистр — отсюда и название.

• Зарегистрированный бизнесмен / зарегистрированная бизнесвумен (е. К.)

Гражданско-правовое партнерство (GbR)

Гражданско-правовое партнерство — это немецкая правовая форма, которая учреждается двумя или более лицами на определенный срок для совместного ведения определенного бизнеса или достижения общей цели. Поэтому он всегда связан с целью и обычно существует только до тех пор, пока совместное предприятие еще не завершено. Как следует из названия, на него распространяется гражданское право, поэтому его часто называют партнерством по BGB. Вы хотите объединиться с другими людьми и заранее узнать больше о теме «Формы предпринимательского права и сфера недвижимости»? Узнайте все, что вам нужно знать об учреждении GbR здесь.

• Гражданско-правовое партнерство (GbR)

Полное товарищество (OHG)

Полное товарищество — это немецкая правовая форма, учрежденная двумя или более лицами и управляемая по крайней мере одним товарищем. Как уже следует из названия, он ориентирован в первую очередь на коммерческую торговлю и, соответственно, подчиняется Коммерческому кодексу Германии (HGB) в юридическом смысле. Вы хотите объединиться с другими людьми и заранее узнать больше о теме «Формы предпринимательского права и сфера недвижимости»? Давайте начнем, шаг за шагом, с OHG.

• Полное товарищество (OHG)

Коммандитное товарищество (КГ)

Товарищество с ограниченной ответственностью — это немецкая организационно-правовая форма, учрежденная двумя или более лицами и управляемая по крайней мере одним партнером. Основной особенностью данной корпоративной правовой формы является разделение риска ответственности: как минимум один партнер несет неограниченную ответственность и как минимум один партнер несет исключительную ответственность за бизнес своим вкладом.

• Коммандитное товарищество (КГ)

Предпринимательская компания (UG)

Unternehmergesellschaft / UG (haftungsbeschränkt) — Unternehmergesellschaft (haftungsbeschränkt) — это вариант немецкой организационно-правовой формы, основанный на организационно-правовой форме Gesellschaft mit beschränkter Haftung (GmbH). Она считается младшей сестрой ГмбХ, поэтому ее часто называют «мини-ГмбХ». В принципе, между UG (haftungsbeschränkt) и GmbH существуют лишь незначительные различия с юридической точки зрения.

• Предпринимательская компания (UG)

Общество с ограниченной ответственностью (GmbH)

GmbH, GmbH & Co KG, GmbH & Co OHG — Общество с ограниченной ответственностью — это немецкая организационно-правовая форма, основанная по крайней мере одним лицом и управляемая по крайней мере одним партнером. Как видно из названия, эта организационно-правовая форма бизнеса характеризуется ограничением ответственности ее акционера (акционеров). Все, что вам нужно знать о налогах и торговле недвижимостью.

• GmbH: Общество с ограниченной ответственностью

Real Estate GmbH / Asset Management GmbH — Специальный

Immobilien GmbH / Vermögensverwaltende GmbH / Immobiliengesellschaft — В этой статье вы узнаете основы о компаниях, занимающихся недвижимостью. Кому придет в голову создать компанию с ограниченной ответственностью при покупке дома или кондоминиума? Разумеется, это не имеет смысла при аренде жилья, но имеет смысл при аренде жилья.

• Real Estate GmbH / Asset Management GmbH

Вот особый случай: GmbH & Co KG, GmbH & Co OHG, Kein-Personen-GmbH, Ein-Personen-GmbH, Zwei-Personen-GmbH и органы GmbH.

ГмбХ и Ко КГ

GmbH & Co KG — GmbH & Co KG — это немецкая организационно-правовая форма, которая сочетает в себе корпоративно-правовую форму товарищества с ограниченной ответственностью (KG) и общества с ограниченной ответственностью (GmbH). Таким образом, наибольшие преимущества обеих правовых форм — разделение между генеральным партнером и поставщиком капитала, характерное для KG, и ограничение ответственности GmbH — переплетаются и позволяют создать инновационную, новую форму организации для стартапов.

• ГмбХ и Ко КГ

ГмбХ и Ко ОХГ

GmbH & Co OHG — GmbH & Co OHG — это немецкая организационно-правовая форма, которая сочетает в себе корпоративно-правовую форму полного товарищества (OHG) и общества с ограниченной ответственностью (GmbH). Таким образом, наибольшие преимущества обеих правовых форм — простота создания, характерная для OHG, а также равенство всех акционеров и ограничение ответственности GmbH — переплетаются и позволяют создать инновационную, новую форму организации для стартапов.

• ГмбХ и Ко ОХГ

Kein-Personen-GmbH

No-Person GmbH — модель GmbH без акционеров! Назначая новых акционеров или выходя из состава существующих, выбранная вами модель GmbH может легко измениться. Будь то компания, состоящая из одного человека, GmbH, состоящая из двух человек, или даже компания, функционирующая вообще без акционеров… В любом случае, существуют особенности, о которых вам следует знать, поскольку они отличаются от норм обычного общества с ограниченной ответственностью.

• Kein-Personen-GmbH

One-person GmbH

One-person GmbH — модель GmbH для одиночных учредителей! Назначая новых акционеров или выходя из состава существующих, выбранная вами модель GmbH может легко измениться.

• One-person GmbH

ГмбХ для двух человек

GmbH для двух человек — модель GmbH для учредителей-дуэтов! Назначая новых акционеров или выходя из состава существующих, выбранная вами модель GmbH может легко измениться.

• ГмбХ для двух человек

Органы ГмбХ

Общество с ограниченной ответственностью состоит из нескольких органов. Управляющие директора занимаются повседневной коммерческой деятельностью и другими делами компании и представляют свою компанию на внешних рынках в соответствии с GmbHG. Наблюдательный совет по закону должен быть выше определенного количества сотрудников и действует как контролирующий орган компании, назначая и консультируя руководство, но также контролируя и, в случае сомнений, увольняя его. В качестве альтернативы его создание может быть определено в рамках устава. Собрание акционеров выступает в качестве органа, принимающего решения ГмбХ.

• Органы ГмбХ

Открытое акционерное общество (AG)

Aktiengesellschaft (AG) — акционерное общество с ограниченной ответственностью — это немецкая организационно-правовая форма, основанная как минимум одним лицом и организованная различными органами. Вместо управляющего директора компанией управляет совет директоров, состоящий как минимум из одного человека. Как уже видно из названия, эта корпоративная правовая форма в первую очередь предназначена для торговли акциями.

• Открытое акционерное общество (AG)

Кроме того, особый случай инвестиционного траста недвижимости (REIT-AG).

Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)

Акционерная корпорация недвижимости / REIT-AG — Вам совсем не кажется плохой идея акционерной корпорации, и вы задаетесь вопросом, как можно совместить компанию капитала с индустрией недвижимости? Компания по недвижимости — это компания, которая занимается финансированием, развитием, реализацией, сдачей в аренду или продажей недвижимости — начиная с одного объекта и заканчивая портфелем недвижимости в трех- или многозначном диапазоне. Управление недвижимым имуществом или недвижимостью третьих лиц от имени третьих лиц также может осуществляться риэлтерской компанией.

• Акционерная корпорация недвижимости (REIT-AG)

Виды акций

Виды акций — Публичная компания с ограниченной ответственностью, как следует из названия, занимается торговлей акциями. Наверняка вы слышали, что акции могут расти и падать. Возможно, вы также знаете кого-то, кто вложил свои активы в акции. Но что именно представляет собой акция? В двух словах, акция — это документ, который определяет ваше право на участие в уставном капитале компании с ограниченной ответственностью и гарантирует вам фиксированную долю прибыли. В этом контексте часто говорят о «секьюритизации иска».

• Виды акций

AG в деталях: Правление и Наблюдательный совет

Совет директоров публичной компании с ограниченной ответственностью занимается повседневной коммерческой деятельностью и другими делами компании, а также представляет публичную компанию с ограниченной ответственностью на внешнем уровне.

• Совет директоров акционерного общества

Наблюдательный совет — это предусмотренный законом орган самоконтроля, который назначает, контролирует и, в случае сомнений, снимает с должности отдельных членов правления. Кроме того, он отвечает за письменное представление годовой финансовой отчетности, а также за отчеты о хозяйственной деятельности.

• Наблюдательный совет АО

Ежегодное общее собрание

Общее собрание выступает в качестве органа принятия решений акционерного общества с ограниченной ответственностью.

• Ежегодное общее собрание

Ограничение ответственности органов АГ

Ограничение ответственности исполнительных органов AG — В случае убытков открытое акционерное общество как юридическое лицо частного права в определенной степени подлежит ограничению ответственности, поскольку ответственность — за редкими исключениями — ложится исключительно на коммерческие активы общества. Таким образом, во внешних отношениях только акционерный капитал несет ответственность за любые убытки. Во внутренних отношениях, однако, требование об ответственности может варьироваться в зависимости от руководящего органа АГ.

• Ограничение ответственности органов АГ

Societas Europaea (SE)

Societas Europaea (SE) — Societas Europaea — это юридическая форма, которая была введена в связи с усилиями по гармонизации на европейском уровне. В немецком языке также широко используются термины «Europäische Gesellschaft» или «Europäische Aktiengesellschaft» и Europa AG. Характерными особенностями Societas Europaea являются, прежде всего, упрощение трансграничной предпринимательской деятельности в государствах-членах ЕС и странах ЕЭЗ за счет в основном единой правовой базы и основы кадровой политики в отношении прав совместного определения сотрудников компании.

• Societas Europaea (SE)

Фонд / Семейный фонд

Экономия налогов с помощью недвижимости — В этой специальной статье я подробно рассмотрю тему фондов, семейных фондов, покупки недвижимости, налогов и оптимизации налогообложения. Создание фонда, а точнее семейного фонда, имеет для вас множество преимуществ. От безналогового прироста капитала после уплаты налога на спекуляцию до низкого, 15-процентного налогообложения дохода от аренды. В этой статье вы узнаете, как это работает, как вы можете создать фонд и как ваши внуки смогут извлечь из этого пользу.

• Семейный фонд

Основание компании: Процедура, затраты, требования, юридические формы — 7-ми шаговый контрольный список

Вы хотите создать свою первую компанию? Требования к вам как к учредителю, уставной капитал, акционерные соглашения, затраты на учреждение, юридические формы и контрольные списки. Для начинающих это звучит сложно, но на самом деле все очень просто. Процесс создания компании обычно относительно одинаков. Я кратко описал этот процесс в простых шагах. Узнайте, как создать свою собственную компанию. После большого руководства по всем юридическим формам и типам компаний, сегодня мы подробно рассмотрим создание компании (в сфере недвижимости) для начинающих.

• Нашел компанию

Создание компании за 7 шагов: контрольный список

В статье вы найдете объяснение основания компании в 7 простых шагах. Это даст вам быстрый обзор.

Контрольный список для создания компании за 7 шагов:

1. Тип бизнеса: с чего начать?
2. Уставный капитал: размер и формы компаний
3. Акции компании: Кто что приносит/получает?
4. Соглашение акционеров: подготовка фонда и бизнеса
5. Нотариус: Договориться о встрече в фонде
6. Бизнес-счет: Базисные финансовые операции
7. Коммерческий регистр, торговля, налоговая служба и IHK

Создавая компанию, вы переходите, так сказать, от теории к практике. Во-первых, конечно, вам необходимо определиться с типом и структурой вашей компании. Шаг первый очень прост: вы должны выбрать компанию, подходящую для вашей (персональной) конструкции. Какие факторы влияют на выбор? Факторы, влияющие на выбор компании, включают: Уставный капитал, количество учредителей или партнеров, критерии ответственности, а также налоги. Узнайте больше о создании компании за 7 шагов здесь:

• Учредить компанию (недвижимость)

Покупка своей первой недвижимости: Начало работы

Первая собственность — это ваш настоящий «стартовый капитал». Хорошее местоположение является самым большим преимуществом, когда речь идет о прибыли.

Поэтому если вы хотите начать свой бизнес, вам нужна хорошая недвижимость, которая принесет вам солидный доход, что, в свою очередь, позволит вам сделать новые инвестиции. Для этого необходимо изучить процесс выбора и покупки: как найти хорошую недвижимость и как ее купить?

Местоположение, оценка и стоимость

Между кондоминиумом в Дортмунде и элитной недвижимостью в Гамбурге существует целый мир. Многоквартирный дом в Брауншвейге легче приобрести, чем виллу в Берлин-Грюневальде. В то же время многоквартирный дом (как вид недвижимости) получить гораздо сложнее, чем сам кондоминиум. Таким образом, речь идет не только о распределении, но и о типе недвижимости, т.е. о типе дома и типе квартиры. Затем есть время, нужно ли вам покупать что-то «немедленно» или у вас есть время на исследование и сравнение?

Ваши 3 ключевых фактора при покупке:

1. Местонахождение
2. Тип недвижимости / собственность
3. Время

Все это и многое другое должно быть учтено при оценке недвижимости, а это требует, в зависимости от типа недвижимости, местоположения, спроса и предложения на объекте, а также желания купить. Вы хотите купить недвижимость для своего портфеля или хотите жить в ней сами и продать или сдать в аренду позже, через два, три или четыре года? Здесь снова вступает в игру конечная цель повышения стоимости, особенно для недвижимости в очень востребованных местах, таких как Берлин, Гамбург или Дюссельдорф.

После макро перспективы, микро перспектива

После макроперспективы наступает очередь микроперспективы. Какие особенности предлагает недвижимость? А какие затраты на строительство были понесены? Как все это влияет на недвижимость, земельный участок и будущий доход от аренды? Все факторы, от навеса для современного отдельно стоящего дома до спа-зоны для роскошной виллы, играют роль в оценке недвижимости.

После поиска подходящего объекта недвижимости наступает время для его оценки. Оценка стоимости домов и квартир очень сложна, особенно для новичков и начинающих. Факты, например:

• Затраты на строительство объекта
• Стоимость земли
• Повышение стоимости
• Спрос и предложение (на месте)

Оценить и купить: Дополнительные советы

Узнайте больше о покупке недвижимости здесь:

• Купить недвижимость
• Оценка стоимости недвижимости

Здесь вы найдете более конкретные советы по отдельным типам домов и квартир:

• Купить квартиру
• Купить дом
• Купить многоквартирный дом
• Купить виллу
• Купить землю