Продажа подземной автостоянки: стоимость, брокер и процедура

Начнем с одного из самых важных вопросов для начинающих продавцов: сколько стоит моя подземная парковка? После 3 основных факторов вы найдете все этапы продажи недвижимости, которые также актуальны для вас и продажи вашей подземной парковки, начиная с документов, вопросов агенту, заканчивая договором купли-продажи и передачей.

Давайте начнем с 3 наиболее важных факторов стоимости:

1. Местонахождение (город, район и улица)
2. Состояние подземной автостоянки
3. Краткосрочные и долгосрочные арендаторы / вакансии

Расположение: город, улица и колебания

Чем лучше расположение вашей подземной автостоянки, тем проще будет сдавать парковочные места в долгосрочную и/или краткосрочную аренду. Для того чтобы доля вакантных площадей была как можно ниже, первое, на что следует обратить внимание при оценке, — это местоположение.

Ситуация в оценке (текущая и перспективная):

• Макроперспектива — В каком городе вы продаете?
• Мезоперспектива — какой район?
• Микроперспектива — Какая улица и номер дома?

Независимо от того, идет ли речь о небольшом городе, городе среднего размера или мегаполисе, в центрах городов с каждым годом становится все больше и больше автомобилей. Чем выше колебания и чем ниже конкурентные предложения в данном месте, тем лучше — в том числе и для доходности инвесторов.

Следующий шаг — покупатели (важно знать их перспективы) должны оценить состояние вашей подземной парковки.

Состояние вашей подземной автостоянки

Очень немногие инвесторы хотят затевать масштабную реконструкцию подземного гаража. Конечно, есть определенный процент тех, кто хочет купить очень, очень дешево и поэтому ищет старую или плохо сохранившуюся недвижимость. Состояние играет центральную роль в оценке стоимости вашей подземной автостоянки, наряду с местоположением.

Для конкретной оценки необходимо определить фактическое состояние и целевое состояние.

Типичными недостатками первых десятилетий являются:

• Этаж подземной автостоянки
• Напольные покрытия
• Ремонт бетона
• Герметизация трещин
• Герметизация потолков
• …

Иногда это также отставание в ремонте, например, из-за споров о ремонте с ассоциацией собственников.

Заранее спасибо, это всего лишь пример:

Расходы на содержание многоэтажных паркингов сильно колеблются в зависимости от их состояния

Очень старая подземная автостоянка: возраст более 40 лет

Вот пример, очень старая подземная автостоянка, рассчитанная примерно на 100 парковочных мест:

Допустим, подземной автостоянке уже 40-50 лет, и она действительно находится на излете своей жизни. Поэтому расходы на переоборудование и реконструкцию неизбежны для нового владельца подземной парковки.

За каждое парковочное место в подземном паркинге вы можете рассчитывать заплатить ~ 6 000 евро (как общий проект), при размере 100 парковочных мест.

Только модернизация пола подземной автостоянки обойдется примерно в 1,4 миллиона евро. Кроме того, ремонт бетона обойдется примерно в 1,1 млн. евро.

Далее мы рассмотрим герметизацию потолка подземной автостоянки. На новую изоляцию от капающей воды можно рассчитывать еще на 0,5 миллиона евро (источник: DZ Online). Предметов меньше, но в целом они не являются незначительными. Кроме того, можно сделать дымоудаление, вентиляцию или даже обновить электропроводку, чтобы соответствовать растущим рынкам, например, растущему числу электромобилей во внутренних городах и жилых районах.

Краткосрочные и долгосрочные арендаторы / вакансии

В дополнение к краткосрочным арендаторам на объекте, оценка также рассматривает долгосрочных арендаторов и вакансии. В конечном итоге, оценка основывается на краткосрочных/долгосрочных арендаторах и возможном будущем потенциале (реконструкция, развитие, маркетинг) автостоянки.

Конечно, идеальным вариантом является долгосрочный договор аренды, а вакансия — наоборот. Для того чтобы оценка была реалистичной и чтобы последующие заинтересованные стороны имели представление, собирается информация от ваших арендаторов. Кроме того, учитывается множество более мелких параметров, например, в хороших А-локациях также учитывается аренда коммерческих площадей под рекламу (подъездные пути, парковочные зоны и фасады).

Это дает вам 3 центральных фактора для определения стоимости:

1. Местонахождение (город, район и улица)
2. Состояние подземной автостоянки
3. Краткосрочные и долгосрочные арендаторы / вакансии

Шаг за шагом: контрольный список продаж

Продажа подземных гаражей является гораздо более специализированной, чем простая продажа парковочного места, автостоянки или отдельного гаража. Многие подземные гаражи также продаются не через порталы недвижимости, а через личные сети, часто хорошими и опытными агентами по недвижимости.

Тем не менее, важно знать о продаже, чтобы вы могли хорошо подготовиться, а также найти опытного агента по недвижимости.

Подготовка: брокер, документы и оценка

Самые важные моменты в подготовке недвижимости и ее продаже.

• Финансовое планирование и сроки продажи
• Нанять агента по недвижимости
• Записи и документы
• Повышение стоимости недвижимости
• Определите цену предложения
• Создать разоблачение

Этап продаж: налаживание контактов и ведение переговоров

Второй этап заключается в маркетинге вашей недвижимости для поиска покупателей и инвесторов с достаточной кредитоспособностью.

• Рыночная недвижимость
• Контакт с потенциальными покупателями
• Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
• Проверка кредитоспособности
• Даты просмотра
• Переговоры о продаже и согласование цены покупки

Обработка продаж: полная передача

От договора купли-продажи до передачи объекта.

• Составить договор купли-продажи у нотариуса
• Запись на прием к нотариусу
• Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
• Передача имущества
• Нотариальные расходы и комиссия брокера
• Заплатить налог

Подземный паркинг с частичным владением: одно парковочное место?

И, наконец, о самой маленькой единице: можете ли вы также продавать подземное парковочное место по отдельности? Возможна индивидуальная продажа мест на подземной парковке. Однако это зависит от того, является ли парковочное место отдельной собственностью или особым правом пользования. Разница в том, что если у вас есть парковочное место с собственной страницей в земельной книге (специальное право собственности), то продажа проста. В случае особого права пользования, принадлежащего кондоминиуму, особое право пользования может быть продано только другому совладельцу.

Узнайте больше об индивидуальной продаже парковочных мест в подземном паркинге:

• Продажная подача

Место, место, место! Рынок недвижимости

Во многих горячих точках Германии не хватает парковочных мест. Поэтому первая хорошая новость заключается в том, что вы можете продать свою автостоянку по реальной цене. Ведь только в прошлом году было зарегистрировано 2,92 миллиона новых автомобилей. По данным KBA (Kraftfahrt-Bundesamt — Федеральное управление автомобильного транспорта), количество транспортных средств в Германии увеличилось на 1,1 млн. по сравнению с отчетной датой предыдущего года и составило примерно 66,9 млн. зарегистрированных в Германии автомобилей, что на 1,6 % больше.

66,9 млн. зарегистрированных автомобилей в Германии

При наличии правильной сети покупателей и инвесторов, как правило, через опытных брокеров с успешными сделками, вы сможете продать свою подземную автостоянку относительно быстро.

Здесь представлен специальный обзор продаж общей недвижимости в крупных городах:

• Берлин
• Дюссельдорф
• Франкфурт
• Гамбург
• Кельн
• Мюнхен
• Штутгарт

Продать автостоянку: оценка для агента по недвижимости

Начнем с одного из самых важных вопросов для начинающих продавцов: сколько стоит ваша парковка?

После этих 3 важных факторов вы найдете все этапы продажи, начиная с документов, вопросов к брокеру, договора купли-продажи и передачи квартиры.

Давайте начнем с 3 наиболее важных факторов стоимости:

• Местонахождение (город, район и улица)
• Состояние автостоянки
• Арендатор / Вакансия

Расположение автостоянки: Перспективная

Чем лучше расположение вашей автостоянки, тем проще будет впоследствии сдавать ее в аренду краткосрочным и долгосрочным арендаторам или конечным пунктам парковки. Чтобы сохранить уровень вакантных площадей как можно более низким, первым шагом в оценке является внимательное изучение местоположения.

Ситуация в оценке (текущая и развитие):

• Макроперспектива — какой город?
• Мезо перспектива — Какой район?
• Микроперспектива — улица и номер дома?

Независимо от того, идет ли речь о небольшом городе, городе среднего размера или конурбации, с каждым годом в центрах городов становится все больше автомобилей — это также видно на примере рынка недвижимости в Германии. Чем выше колебания на местном рынке и чем ниже конкурентные предложения в данном месте, тем лучше для успеха ваших продаж, а также для доходности инвесторов.

Соответственно, развитие места также играет определенную роль.

Второй важный вопрос: состояние вашей автостоянки.

Состояние автостоянки: реконструкция

Очень немногие покупатели и инвесторы хотят вкладывать много труда в новую недвижимость; они хотят получать прямую прибыль. Для вас, а также для тех, кто с радостью согласится немного поработать ради более низкой цены покупки, текущее состояние — это то, что имеет значение после местоположения (макро/мезо/микро).

Неактуально для относительно новых парковок, важно для старых. Вот вам, особенно тем, кто продает недвижимость впервые, будет интересно узнать, насколько высокими могут быть затраты на реконструкцию такого проекта.

Типичными недостатками первых десятилетий являются:

• Восстановление карбонатов (с помощью диоксида углерода и диоксида серы)
• Напольные покрытия
• Ремонт бетона
• Герметизация трещин
• Герметизация потолков
• …

Заранее спасибо, это всего лишь пример:

Расходы на содержание многоэтажных паркингов сильно колеблются в зависимости от их состояния

Очень старая автостоянка: пример стоимости (100 парковочных мест)

Допустим, это очень старая автостоянка на 100 мест:

Допустим, автостоянке 40-50 лет, и она уже на исходе. Расходы на переоборудование и реконструкцию неизбежны. Если приблизительно рассчитать ~ 100 парковочных мест, то на одно парковочное место можно рассчитывать ~ 6 000 евро (в целом по проекту).

Только модернизация пола автостоянки обойдется примерно в 1,4 миллиона евро. Кроме того, необходимо обновить бетон, что обойдется примерно в 1,1 млн. евро. Далее мы рассмотрим гидроизоляцию потолка автостоянки. На новую изоляцию от капающей воды можно рассчитывать еще на 0,5 миллиона евро (источник: DZ Online). Предметов меньше, но в целом они не являются незначительными. Кроме того, можно сделать дымоудаление, вентиляцию или даже обновить электропроводку, чтобы быть в состоянии принять растущие рынки, такие как растущее число электромобилей во внутренних городах и жилых районах.

Арендаторы (долгосрочные/краткосрочные) и вакансии

Также явное различие, существующие договоры аренды. Особенно если парковка находится не в оживленном центре города, где расположен жилой комплекс, а в специальных местах, например, в измерительных комплексах, аэропортах или даже на улице.

Помимо краткосрочных арендаторов и колебаний в месте расположения, важно также посмотреть на долгосрочных арендаторов и вакансии. В конечном итоге, в первую очередь, важны арендаторы и потенциал автостоянки.

Конечно, идеальным вариантом является долгосрочный договор аренды. Соответственно, с вакансиями все наоборот. Для того, чтобы потенциальные покупатели могли составить общее представление и чтобы оценка была реалистичной, необходима информация об арендаторах.

Кроме того, существует множество более мелких параметров, в хороших А-локациях, например, также аренда коммерческих площадей под рекламу (подъездные пути, парковочные зоны и фасады).

Это 3 центральных фактора оценки:

• Местонахождение (город, район и улица)
• Состояние автостоянки
• Арендатор / Вакансия

Регулярные продажи шаг за шагом

Продажа паркингов является гораздо более специализированной и обширной, чем простая продажа парковочного места, автостоянки или отдельного гаража в жилом комплексе.

Значительная часть паркингов продается не через порталы недвижимости, а через личные сети, часто хорошими и опытными агентами по недвижимости.

Тем не менее, важно знать о продаже, чтобы вы могли хорошо подготовиться, а также найти опытного агента по недвижимости для продажи вашей автостоянки.

Подготовка: брокер, документы и оценка

Как подготовить свою собственность и продажу.

• Финансовое планирование и сроки продажи
• Нанять агента по недвижимости
• Записи и документы
• Повышение стоимости недвижимости
• Определите цену предложения
• Создать разоблачение

Этап продаж: налаживание контактов и ведение переговоров

Второй этап заключается в маркетинге вашей недвижимости для поиска покупателей и инвесторов с достаточной кредитоспособностью.

• Рыночная недвижимость
• Контакт с потенциальными покупателями
• Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
• Проверка кредитоспособности
• Даты просмотра
• Переговоры о продаже и согласование цены покупки

Обработка продаж: полная передача

От договора купли-продажи до передачи объекта.

• Составить договор купли-продажи у нотариуса
• Запись на прием к нотариусу
• Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
• Передача имущества
• Нотариальные расходы и комиссия брокера
• Заплатить налог

Частичная собственность на многоэтажный паркинг: одно парковочное место?

Наконец, самая маленькая единица измерения:

Можете ли вы (как совладелец) также продать парковочное место по отдельности? Возможна индивидуальная продажа парковочных мест. Однако это зависит от того, принадлежит ли парковочное место как отдельная собственность или как особое право пользования. Как правило, надземные парковочные места являются особым правом пользования, поэтому для их продажи требуется согласие всех собственников, если иное не оговорено в соглашении о разделе.

Узнайте больше об индивидуальной продаже парковочных мест в многоэтажном паркинге:

• Продать парковочное место

Место, место, место! Рынок недвижимости

Во многих горячих точках Германии не хватает парковочных мест. Поэтому первая хорошая новость заключается в том, что вы можете продать свою автостоянку по реальной цене. Ведь только в прошлом году было зарегистрировано 2,92 миллиона новых автомобилей. По данным KBA (Kraftfahrt-Bundesamt — Федеральное управление автомобильного транспорта), количество транспортных средств в Германии увеличилось на целых 1,1 миллиона по сравнению с отчетной датой предыдущего года и составило приблизительно 66,9 миллиона зарегистрированных в Германии автомобилей, что составляет +1,6 %.

66,9 млн. зарегистрированных автомобилей в Германии

При наличии правильной сети покупателей и инвесторов, как правило, через опытных брокеров с успешными сделками, вы сможете продать свою подземную автостоянку относительно быстро.

Незаметная, анонимная продажа: Торговый центр

Вероятно, вы ищете солидную контору или агента по недвижимости, который незаметно и анонимно выставит ваш торговый центр на продажу.

Вы хотите, чтобы все узнали о продаже и росте ваших активов?

Продажа анонимно означает продажу вне рынка, через специализированное агентство недвижимости.

Это означает, что на внебиржевом рынке вы обращаетесь конкретно к частным инвесторам и покупателям, известным семьям, их семейным офисам, фондам недвижимости в Германии и за рубежом. В зависимости от группы покупателей или конкретного покупателя, для которого специальное предложение наиболее интересно.

На самом первом этапе о продаже узнает только один человек. Таким образом, большинство объектов недвижимости продается сразу, незаметно и анонимно, и об этом не узнает ни одно лицо или учреждение. Основой для этого, конечно же, всегда является надежная оценка.

Кредитоспособность, финансовое подтверждение, предложение о покупке — все это зачастую можно получить в течение 14-30 дней.

Таким образом, мы выступаем в качестве агентства недвижимости совершенно иначе, чем классический агент по недвижимости, через которого продаются типичные кондоминиумы, террасные дома и отдельные дома.

У нас маркетинг идет не вширь, а предельно конкретно на отдельных людей, которые известны по личной сети.

Это чрезвычайно ускоряет продажу недвижимости. Особенно из-за дефицита поставок. Эта эксклюзивность также дает новую свободу действий в переговорах.

Место, место, место: A, B или C

Местоположение — вот что важно при продаже недвижимости. Разумеется, это относится и к торговым центрам. Именно поэтому оценка недвижимости не является такой простой и типичной, как, например, для дома или многоквартирного дома.

В продаже торговых центров играют роль и другие факторы. Например, центральным и важным фактором стоимости недвижимости является развитие и прогноз для места расположения, в микро- и макро-локации. Какие возможности открывает это место в его нынешнем виде и в случае его дальнейшего развития?

Первые факторы стоимости:

• Расположение, содержание, фигуры и сдача в аренду
• Развитие / прогноз микролокации
• Развитие / прогноз для макроместоположения

Совет. Фактор стоимости подземной парковки.

Под землей, над землей, помимо свойства и вещества, необходимо учитывать несколько факторов.

Соответственно, запрашиваемая цена не рассчитывается, как обычно, из факторов: местоположение, размер и планировка. Прогнозы на будущее также являются фактором стоимости для торговых центров. Конечно, это касается и текущей ситуации с арендаторами, существующих контрактов и так далее.

Соответственно, продажа в целом является более сложной.

Продажа недвижимости: 1×1 для продавцов

Для всех тех, кто продает свою первую недвижимость, например, в результате спонтанного получения наследства, вот еще одна статья, в которой продажа недвижимости изложена в простых шагах.

Процедура, налоги и ошибки…

Как обычно происходит продажа недвижимости? Тот, кто владеет торговым центром, обычно знаком с торговлей недвижимостью. Но иногда это происходит неожиданно, например, в результате наследования недвижимости.

Не все предвидят смерть близкого, иногда даже незнакомого человека. Если нет прямого потомка, многие выбирают детей братьев и сестер или более близких родственников.

Продажа недвижимости в деталях

У начинающих продавцов возникает множество основных вопросов:

• Какова процедура продажи недвижимости?
• С чего начать, что вам нужно?
• Сколько времени это занимает?
• Кто является правильным контактным лицом?

У нас есть ответы на все эти вопросы и, конечно, на многие другие, например, об ошибках при продаже недвижимости, а также о налогах, которые вы, как продавец, должны заплатить. Читайте наше большое руководство по этому вопросу:

• Продажа недвижимости: процедура, налоги и ошибки

Продать коммерческую недвижимость

Это небольшое руководство является немного более продвинутым. Здесь вы узнаете еще несколько основ о коммерческой недвижимости и, конечно, о различных аспектах продажи.

• Продать коммерческую недвижимость

Налоговый контрольный список: Продажа недвижимости

Короче говоря. Когда речь идет о налогах на недвижимость, вы часто получаете длинные объяснения. В принципе, налоги можно свести к 4 простым пунктам.

Важно! Это небольшое руководство призвано дать вам понимание темы недвижимости и налогов. В любом случае, обсудите с вашим экспертом или консультантом вашу личную ситуацию с продажами.

Налоговый контрольный список:

1. Вы платите налог на спекуляцию (до 10 лет) с прибыли; для частных и коммерческих предприятий
2. Налог на передачу недвижимости платят покупатели; для частной и коммерческой
3. Вы платите торговый налог (соблюдайте правило «3 собственности»); для коммерческой торговли
4. НДС уплачивается покупателем; в случае коммерческой торговли

Более специфичными являются налог на наследство (ErbSt) и налог на дарение (SchenkSt). Подробнее об этом читайте в: Экономия налогов с помощью недвижимости.

Давайте теперь рассмотрим все налоговые нагрузки более подробно:

Период спекуляции при продаже недвижимости

Как описано во введении, период спекуляции применяется к продаже недвижимости. Первый важный вопрос для частных продавцов: пользовались ли вы недвижимостью сами в течение последних 2 лет или ею пользовалось третье лицо?

Самостоятельное использование или использование третьими лицами

Для частных продавцов этот аспект очень важен с точки зрения налога на спекуляцию. Пользовались ли вы сами имуществом до продажи или им пользовался кто-то другой?

Прибыль от продажи недвижимости, занимаемой владельцем, не облагается налогом. Для этого должны быть соблюдены два фактора: он должен 1) использоваться вами в течение последних двух лет (жилое назначение) и он должен 2) использоваться вами в жилых целях в год продажи.

Прибыль от продажи занимаемой владельцем недвижимости не облагается налогом (> 2 лет)

Совет. Жилое назначение означает, что вы проживаете в недвижимости как владелец или имеете детей или супругов и партнеров, имеющих право на пособие на ребенка.

Продажа без уплаты налогов через 10 лет

Период спекуляции означает, что по истечении этого срока недвижимость может быть продана без уплаты налогов. Период спекуляции автоматически заканчивается через 10 лет. Если в течение этого периода вы продаете свой кондоминиум, дом или землю с прибылью, то налог на спекуляцию подлежит уплате.

Налог на спекуляцию до 10 лет

Правило о налоге на спекуляцию:

• До 10 лет: применяется налог на спекуляцию
• С 10-го года: без налога на спекуляцию

Совет! Подробнее об экономии на налогах с помощью недвижимости читайте здесь.

Рассчитайте налог на спекуляцию: Сколько составляет налог на спекуляцию?

Размер налога на спекуляцию зависит от вашей налоговой группы. В качестве грубого правила можно запомнить, что налог на спекуляцию составляет примерно 40% от прибыли. Давайте рассмотрим пример расчета:

Теперь мы подходим к главному вопросу, можете ли вы по-прежнему «экономить на налогах» здесь, есть ли расходы, которые вы можете вычесть из налога на спекуляцию?

Налог на спекуляцию = сумма увеличения стоимости

Для того чтобы вы могли «уменьшить налог», мы должны перейти к налогооблагаемой выручке. Расходы, которые минимизируют выручку, — это затраты на продажу, то есть такие расходы, как комиссия брокера или малярные работы (совет: одновременное увеличение стоимости).

Закон о подоходном налоге (EStG): § 23 Частные сделки купли-продажи

Ð’ принципе, действует следующее (согласно § 23 EStG): если вы продаете свою недвижимость только через десять лет после покупки, вы не должны платить налоги.

(1) Частные сделки купли-продажи (§ 22 номер 2) являются

1. Сделки по продаже недвижимости и прав, на которые распространяются положения гражданского законодательства о недвижимости (например, наследственное право на строительство, право на добычу полезных ископаемых), для которых период между приобретением и продажей не превышает десяти лет. Здания и наружные сооружения включаются в расчет постольку, поскольку они возведены, расширены или увеличены в течение этого периода; это относится, соответственно, к частям зданий, которые являются самостоятельными объектами недвижимого имущества, а также к занимаемым собственником квартирам и частично принадлежащим ему помещениям. Исключение составляют активы, которые использовались исключительно для собственных жилых целей в период между приобретением или завершением строительства и продажей или для собственных жилых целей в год продажи и в течение двух предшествующих лет;
2. Операции по продаже прочих активов, по которым период между приобретением и продажей не превышает одного года. Утилизация предметов ежедневного пользования исключается. В случае приобретения и продажи нескольких аналогичных сумм в иностранной валюте, предполагается, что суммы, приобретенные первыми, были проданы первыми. В случае активов по смыслу предложения 1, от использования которых в качестве источника дохода получен доход по крайней мере в течение одного календарного года, срок увеличивается до десяти лет;
3. Операции по продаже, при которых продажа активов происходит раньше, чем приобретение.

Передача актива в частные активы налогоплательщика в результате выхода или прекращения деятельности также считается приобретением. В случае безвозмездного приобретения, приобретение или передача актива в частные активы правопредшественником в целях настоящего положения относится к единственному правопреемнику. Приобретение или отчуждение прямой или косвенной доли участия в партнерстве считается приобретением или отчуждением активов на пропорциональной основе.

Следующее также считается продажей в значении предложения 1 номер 1

1. Вклад актива в бизнес-активы, если выбытие из бизнес-активов происходит в течение десяти лет с момента приобретения актива, и
2. Скрытый вклад в корпорацию.
   (2) Доход от сделок частной продажи, указанных в подразделе 1, включается в доход от других видов доходов в той мере, в какой он к ним относится.
   (3) Прибыль или убыток от сделок по продаже согласно подразделу 1 представляет собой разницу между ценой продажи, с одной стороны, и затратами на приобретение или производство и расходами, связанными с получением дохода, с другой стороны. В случаях, указанных в пункте 1, предложение 5, цифра 1, цена продажи заменяется стоимостью, оцененной на момент внесения вклада в соответствии с пунктом 1, цифра 5 раздела 6, а в случаях, указанных в пункте 1, предложение 5, цифра 2, — справедливой рыночной стоимостью. В случаях, указанных в предложении 2 подраздела (1), затраты на приобретение или производство заменяются стоимостью, определенной в соответствии с разделом 6(1) номер 4 или разделом 16(3). Расходы на приобретение или производство должны быть уменьшены на вычеты на износ, повышенные вычеты и специальную амортизацию в той мере, в какой они были вычтены при определении дохода по смыслу § 2, параграф 1, предложение 1, цифры 4-7. Прибыль не облагается налогом, если общая прибыль, полученная от сделок по частным продажам в календарном году, составила менее 600 евро. В случаях пункта 1, предложение 5, номер 1, прибыль или убытки признаются за календарный год, в котором начислена цена за выбытие из хозяйственных средств, а в случаях пункта 1, предложение 5, номер 2, за календарный год скрытого вклада. Убытки могут быть зачтены только в пределах суммы прибыли, которую налогоплательщик получил от сделок по частным продажам в том же календарном году; они не могут быть вычтены в соответствии с разделом 10d. Однако убытки должны, в соответствии с разделом 10d, уменьшить доход, который налогоплательщик заработал или заработает в непосредственно предшествующем периоде оценки или в последующих периодах оценки от сделок по частной продаже в соответствии с параграфом 1; раздел 10d(4) применяется mutatis mutandis.

Источник: Федеральное министерство юстиции (по состоянию на 05/2021).

Налог на передачу недвижимости: покупатель или продавец?

Должны ли вы платить налог на передачу земли как продавец? Хорошие новости! Этот налог взимается со стороны покупателя.

Покупатели платят налог на передачу земли, а не покупатели

Как правило, налог на передачу недвижимости составляет от 3,5% до 6,5%, в зависимости от федеральной земли, в которой находится недвижимость или земля. Для быстрой ориентации мы привели здесь ставки налога на передачу недвижимости для всех 16 федеральных земель с ценами покупки от 1 до 5 миллионов евро, от Баварии до Гамбурга.

• Налог на передачу недвижимости — таблица и пример расчета

Закон о налоге на передачу недвижимости (GrEStG): § 13 Налоговый должник

Вот краткий обзор юридического текста в соответствии с §13 № 2 GrEStG.

Налоговыми должниками являются:

1. Как правило: лица, участвующие в сделке по приобретению в качестве сторон договора;
2. В случае приобретения в силу закона: предыдущий владелец и приобретатель;
3. В случае приобретения путем экспроприации: приобретатель;
4. В случае наибольшей ставки в процедуре обращения взыскания на имущество: наибольший участник торгов;
5. В случае слияния не менее 95 процентов акций компании в руках
   1. Приобретателя:
      приобретатель;
   2. Несколько компаний или лиц:
      эти заинтересованные стороны;
6. В случае изменения состава участников товарищества: товарищество;
7. В случае экономической доли не менее 95 процентов в компании: юридическое лицо, владеющее экономической долей.

Источник: Федеральное министерство юстиции (по состоянию на 09/2020).

Торговля коммерческой недвижимостью: продажа недвижимости

Если вы хотите продать несколько объектов недвижимости, а точнее 3 объекта или более за 5 лет, то на вас распространяются положения о торговле коммерческой недвижимостью (§15 EStG). В Законе о подоходном налоге (EStG), точнее в § 15 «Доход от коммерческой торговли», проводится различие между необлагаемым налогом доходом от управления частными активами и облагаемым налогом доходом от коммерческих операций.

Правило для коммерческой торговли:

от 3 объектов недвижимости за 5 лет

Если недвижимость продается на коммерческой основе, то налогом облагается не только прирост капитала, вы также должны зарегистрировать торговлю и платить соответствующие налоги. В соответствии с §15 EStG, торговый налог также подлежит уплате.

Объяснение торгового налога

Торговый налог, или сокращенно GewSt, как правило, взимается с доходов каждого немецкого коммерческого предприятия и, таким образом, основывается на объективной доходности соответствующего предприятия. Поскольку общества с ограниченной ответственностью, акционерные общества и ко. всегда считаются коммерческими предприятиями в силу своей организационно-правовой формы, торговый налог обязателен для корпораций — независимо от состава учредителей.

• Торговый налог

Для полноты картины, кто платит налог с продаж? Покупатель оплачивает налог с продаж, а также налог на передачу земли.

Сэкономить на налогах с помощью недвижимости

Совет по чтению! Экономия налогов с помощью недвижимости — Узнайте о налогообложении налогов! Вы — самый лучший финансовый специалист, которого только можно найти для вашего индивидуального окружения (частного и корпоративного). Самостоятельный расчет налогов — это инструмент для минимизации собственного налогового бремени.

Таким образом, речь идет о конвертации налогов в частное богатство

Чем меньше налогов вам придется платить в налоговую инспекцию, тем быстрее будет происходить накопление вашего частного богатства. В этом руководстве вы найдете больше информации по теме оптимизации налогообложения. В основном мы рассматриваем вопросы приобретения недвижимости в Германии, но в конце вы также найдете советы по инвестициям в Европе и особенные: налоги в США. Начните с основ о дополнительных расходах на покупку в Германии, налоге на передачу земли и юридических формах, таких как ГмбХ, семейные фонды и другие юридические формы.

• Сэкономить на налогах с помощью недвижимости