Продажа многоквартирного дома [год]: Шаг за шагом

Начнем с самого часто задаваемого вопроса: «Сколько стоит моя квартира?». Затем вы узнаете обо всех 18 этапах продажи, вплоть до передачи ключей в Берлине.

Сколько стоит ваш жилой дом?

Небольшие многоквартирные дома с 3-4 сторонами или большие жилые объекты, с коммерческим элементом или без него. Необходимо ответить на множество вопросов. Если вы хотите продать свой многоквартирный дом, важно одно:

Обоснованная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки — так называемая рыночная стоимость.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Тип недвижимости определяет метод оценки, используемый для определения рыночной стоимости. Существует три стандартных метода оценки для определения рыночной стоимости недвижимости: метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Объект недвижимости, его содержание, год постройки, договоры аренды, арендаторы и потенциал. Мы учитываем все эти аспекты при оценке многоквартирных домов в Берлине.

Как правило, одновременно рассчитываются не менее двух из этих процедур.

• Оценить жилой дом
• Типичные процедуры оценки
• Оценить многоквартирный дом

Продажа в Берлине: на что обратить внимание?

1. Расположение, цены на недвижимость: Покупатель Целевая группа
2. Документы: поэтажные планы, выписка из земельной книги, списки арендаторов
3. Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Расположение, цены на недвижимость: Покупатель Целевая группа

Берлин является особенным по сравнению с другими небольшими немецкими городками, поселками и крупными городами. Берлин является чрезвычайновостребованным местом (A-location), причем не только среди немецких покупателей, но и за рубежом. Цены на недвижимость настолько высоки, что ожидаемая прибыль редко бывает положительной. Это делает целевую группу инвесторов более специализированной.

Вам нужно найти людей, которые ориентированы на долгосрочные инвестиции и не нуждаются в немедленном притоке денег.

Именно поэтому более 70 % многоквартирных домов в Берлине продаются с помощью агентов по недвижимости. Целевой маркетинг на рынке и вне рынка, общение, проверка кредитоспособности, предварительные обсуждения, документы, просмотры, переговоры.

Поэтому будьте готовы к тому, что вы не продаете кондоминиум сотням потенциальных покупателей, вы должны обратиться к правильной целевой группе.

Документы: поэтажные планы, выписка из земельного кадастра, списки арендаторов и т.д.

Перед началом продажи вам понадобятся все необходимые документы для продажи недвижимости. Если говорить коротко, то вот какие документы вам понадобятся при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Выписка из земельной книги
2. Карта участка
3. Строительные планы и разрешения на строительство
4. Статус реконструкции / отставание в реконструкции
5. Договоры аренды
6. Список арендаторов
7. Ведомости эксплуатационных расходов
8. Энергетический сертификат
9. Отчет о состоянии дел или экспертное заключение

Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Это возвращает нас к правильным контактам. Стоимость многоквартирных домов в Берлине обычно не ниже 2 миллионов евро, что требует особых контактов с достаточной кредитоспособностью. Именно поэтому более 70 % многоквартирных домов в Берлине продаются с помощью агентов по недвижимости.

В конечном счете, вопрос о том, продавать ли квартиру с помощью агента по недвижимости или без него, всегда решается лично.

Тот, кто продает квартиру с помощью агента по недвижимости, не хочет тратить время на долгие поиски, общение и переговоры. Но дело еще и в цене продажи. Если вы сами поговорите только с 3-4 людьми, вам повезет получить одно предложение. Профессионалы используют свои контакты и разговаривают со многими потенциальными покупателями, чтобы получить лучшее, самое высокое предложение, которое можно получить в текущей рыночной ситуации.

Вот еще несколько деталей.

Налоги при продаже в Берлине: что вам придется заплатить?

Очень быстрый взгляд на налоги при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Налог на спекуляцию: продажа без налога
2. 3 свойства правило в Берлине
3. Сделки с активами и акциями: налог всего 1,54%

Налог на спекуляцию: продажа без налога?

Период спекуляций объясняется быстрее:

• (Исключительно владельцы жилья = 3 года)
• Аренда = 10 лет

Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны — проще говоря — заплатить налог на прибыль в обычном порядке, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Если вы хотите произвести быстрый расчет, воспользуйтесь моим бесплатным налоговым калькулятором спекуляций. По истечении этого срока продажа не облагается налогом.

Кроме того, есть правило 3 объектов и, что вас интересует, разница между сделкой с активами и сделкой с акциями. Подробнее читайте здесь:

• Продажа многоквартирного дома: налоги

Коучинг по недвижимости и налогам

Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Здесь вы можете найти больше для:

• Начинающие риелторы

Типичная продажа: «сделка с активами»

Разница: при сделке с активами в контексте недвижимости конкретные активы, такие как земля и здания, продаются по отдельности, в то время как при сделке с акциями передаются акции компании, владеющей недвижимостью.

Проще говоря:

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = Immobilien GmbH продана

Сделка с акциями означает, что покупатель приобретает не саму недвижимость, а — в данном случае — компанию Immobilien GmbH. Вот краткая инфографика. Затем вернемся к непосредственной продаже многоквартирного дома, после чего я расскажу подробнее о холдинговых компаниях и налогах с продажи.

Хотите узнать больше?

• Коучинг по недвижимости
• Свяжитесь с нами

Как правило, будучи частным лицом, вы обычно продаете многоквартирный дом напрямую. Это актуально для вас:

1. Налог на спекуляцию
2. Правило трех объектов

Налоги на продажу

Очень быстрый взгляд на налоги при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Налог на спекуляцию: продажа без налога
2. 3 свойства правило в Берлине
3. Сделки с активами и акциями: налог всего 1,54%

Налог на спекуляцию: продажа без налога

Период спекуляций объясняется быстрее:

• Владелец жилья = 3 года
• Аренда = 10 лет

Если вы продаете в течение периода спекуляции, вы должны — проще говоря — заплатить налог на прибыль в обычном порядке, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. По истечении этого срока продажа не облагается налогом. Если вы хотите произвести быстрый расчет, воспользуйтесь моим бесплатным калькулятором периода спекуляции.

Расчет налога: пример

Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны, проще говоря, заплатить налог на прибыль, как обычно, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Для одинокого человека это, как правило, означает максимальную ставку налога в 42 %.

Продажа в период спекуляции (< 10 лет) как частному лицу:

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
• При 42 % (один человек) = 840 000 евро

Продажа в течение периода спекуляции (< 10 лет) как компании:

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа в течение периода спекуляции (> 10 лет):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2034 году = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
• Без налогов

Однако вы не можете купить 10 объектов недвижимости сейчас, подождать 3 года и получить прибыль от роста стоимости недвижимости, потому что:

3 свойства правило в Берлине

Существует также правило 3 объектов недвижимости. Если вы продаете более 3 объектов за 5 лет, то это уже торговля коммерческой недвижимостью.

При продаже недвижимости действует «правило трех объектов», согласно которому частные лица в Германии могут продать до трех объектов в течение пяти лет без уплаты налога. Если человек продает более трех объектов в течение этого периода, это считается торговлей коммерческой недвижимостью и облагается подоходным налогом — даже если они не сдаются в аренду, а занимаются владельцем.

Однако после 10 лет владения продажа всегда освобождается от налога.

Почему это правило существует?

Как и налог на спекуляцию, это правило призвано ограничить спекуляции на рынке недвижимости и способствовать продаже недвижимости для жилых целей.

Как же «крупные игроки» экономят на налогах?

Сделки с акциями: продажа компании «вместо» недвижимости

Одним из вариантов продажи, оптимизированной с точки зрения налогообложения, является сделка с акциями. Однако в этом случае недвижимость уже должна быть приобретена компанией (например, Immobilien GmbH) (а не физическим лицом).

Только 1,54% налог на продажу

Сделка с акциями возможна, если компания входит в холдинговую структуру. Это означает, что вы платите только 1,54 % налога за счет внутрифирменной льготы(раздел 8b KStG).

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = компания продается (с правом собственности)

Теперь давайте снова рассчитаем наш пример, начиная с прямой продажи недвижимости:

Продажа недвижимости как компании (сделка с активами):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа недвижимости GmbH как компании (сделка с акциями):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 3,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 1 000 000 евро
• Для GmbH 1,54 % = 1 540 евро

Вы можете увидеть, насколько велика разница.

Отсутствие налога на передачу недвижимости при покупке

Давайте немного углубимся в тему недвижимости и оптимизации налогов!

Опять же, проще говоря:

• Продажа Immobilien GmbH ниже 89% = без налога на передачу недвижимости

Почему так происходит? В Германии продажа доли в GmbH, владеющей недвижимостью, обычно не облагается налогом на передачу недвижимости, если доля не превышает определенного процента(§ 5 GrEStG).

В чем преимущества? Недвижимость как инвестиция должна приносить прибыль, которая обычно рассчитывается по доходности от сдачи в аренду. Налог на передачу собственности увеличивает цену покупки до 6,5 % в зависимости от федеральной земли. Для 1 миллиона евро это составляет 65 000 евро. Это напрямую увеличивает доходность на несколько процентов.

Хотите узнать больше?

Коучинг по недвижимости и налогам

Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Здесь вы можете найти больше для:

• Начинающие риелторы