Ассоциация владельцев кондоминиумов с первого взгляда

Товарищество собственников кондоминиума (WEG) — это сообщество собственников, владеющих одной или несколькими квартирами в общем здании. Поэтому, когда вы покупаете квартиру в доме, вы автоматически становитесь совладельцем и членом товарищества собственников.

Сообщество владельцев можно описать следующим образом:

Сообщество всех владельцев недвижимости.

Сообщество собственников несет ответственность за управление, обслуживание и модернизацию общего имущества. Решения принимаются на собрании собственников, где каждый собственник имеет один голос. Для представления интересов владельцев назначается администратор, который отвечает за управление и содержание общего имущества. Ассоциация владельцев кондоминиумов является юридическим лицом и может, например, заключать контракты или выступать в суде.

Ассоциация владельцев кондоминиумов с первого взгляда:

• ОЭГ — это сообщество всех владельцев недвижимости.
• Каждый собственник может представлять свое право голоса на собрании собственников
• Каждый собственник имеет определенную долю совместной собственности в общем имуществе
• Каждый член ОГЭ должен нести расходы на общее имущество
• Каждый владелец несет ответственность за свою собственность.
• Каждый владелец имеет определенные права и обязанности по выполнению
• Каждая ОГЭ должна иметь определенные документы, устанавливающие правила и границы

Доли собственности и общее имущество

Распределение имущества в ассоциации владельцев кондоминиумов определяется в декларации о разделе. В ней точно описано, какие части здания выделяются в отдельную собственность, а какие считаются общей собственностью.

Каждый владелец имеет долю в общей собственности здания, такую как земельный участок, фасад, лестница или крыша. Размер доли зависит от площади соответствующей квартиры по отношению к общей жилой площади здания.

Для этого каждый собственник занимает отдельную собственность на свою квартиру. Это означает, что они единолично владеют своей квартирой и могут свободно пользоваться и распоряжаться ею.

Это право каждого владельца:

• Сособственник общего имущества
• Владение собственной квартирой в кондоминиуме

Права и обязанности ОГЭ

Каждый владелец ассоциации кондоминиумов имеет определенные права и обязанности, вытекающие из Закона о кондоминиумах и декларации о разделе. В данном разделе мы рассмотрим эти аспекты более подробно и объясним, какие права и обязанности имеет владелец.

Права и обязанности в ОГЭ включают:

• Администрация
• Техническое обслуживание
• Собрание собственников
• Резолюции

Администрирование и техническое обслуживание

Владельцы несут совместную ответственность за управление и содержание общего имущества. Это включает, например, уход за садом, чистку лестницы или ремонт крыши. Расходы распределяются между собственниками пропорционально их долям собственности.

Эта обязанность лежит на каждом владельце:

• Ответственность за общее имущество
• Отвечает за внутреннее или внешнее управление

Участие в собрании собственников

Собрание собственников является центральным органом ассоциации владельцев кондоминиума и служит для принятия важных решений в отношении общего имущества. Поэтому важно, чтобы собственники присутствовали на собрании и выражали свое мнение. Однако присутствовать на собрании не обязательно.

Протокол собрания собственников должен вестись и подписываться одним собственником и администратором. Протокол должен содержать все принятые решения и результаты голосования.

Вас интересует тема собраний собственников? Узнайте больше здесь!

• Собрание собственников

Процедура голосования и принятие решений

На собрании собственников решения принимаются путем голосования. Существуют различные процедуры голосования, например, простое большинство, квалифицированное большинство или единогласное решение. Решение имеет силу только в том случае, если оно было принято надлежащим образом и не нарушает закон или декларацию о разделении.

Правила проживания, Декларация о разделе и Ко.

Чтобы регулировать доли собственности в доме с несколькими сторонами и гарантировать гармоничное сосуществование, необходимы письменные правила. Поэтому в каждом многопартийном доме есть декларация о разделе, правила сообщества и правила дома.

Правила проживания в доме — это самый важный документ и, с юридической точки зрения, самый важный документ для регулирования работы многоквартирного дома. Они составляются ассоциацией владельцев кондоминиума или назначенным администратором и являются для них обязательными.

Общие правила регулируют все нормы и законы совместной жизни в кондоминиуме и, с юридической точки зрения, стоят за правилами проживания в доме. Поскольку правила сообщества могут быть определены самими владельцами, изменения могут быть приняты единогласно на собрании владельцев.

Декларация о разделе имущества всегда существует, когда все имущество делится на отдельные части, например, на отдельные жилые единицы. Таким образом, она описывает формальный раздел имущества и определяет права и обязанности владельцев.

Порядок проведения WEG с первого взгляда:

• Правила внутреннего распорядка: регулируют работу в многоквартирном доме
• Правила сообщества: регулируют все правила и законы совместного проживания в жилом комплексе.
• Декларация о разделе: таким образом описывается формальный раздел имущества

Продажа многоквартирного дома: полностью или каждой квартиры отдельно?

Когда речь идет о продаже многоквартирного дома, существует несколько способов сделать это. Один из вариантов — продать все здание как единое целое. Другой вариант — разделить здание на отдельные квартиры и продать их по отдельности. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при принятии решения.

У вас есть два варианта:

1. Продать всю недвижимость
2. Продавать отдельные квартиры

В большинстве случаев владельцы решают продать всю недвижимость.

Преимущества и недостатки полной продажи недвижимости

Если вы решили продать весь многоквартирный дом, то при полной продаже процесс продажи будет гораздо менее сложным. В конце концов, легче найти покупателя на целое здание, чем на несколько отдельных квартир. В то же время полные многоквартирные дома пользуются меньшим спросом, чем отдельные квартиры или односемейные дома, так как многоквартирные дома обычно интересны только для капиталовкладчиков и инвесторов.

Однако продажа всего здания также может принести более низкую цену, поскольку покупатель несет риск принятия на себя потенциальных вакансий и проблем с арендой.

Вот преимущества и недостатки:

• Преимущества: Легкая и быстрая продажа
• Недостатки: Низкая розничная цена

Вот почему стоит разделить жилой дом на части

По сравнению с этим, разделение здания на отдельные квартиры может повысить цену продажи. Поскольку каждая квартира теперь может быть продана отдельно, возможно, будет легче найти покупателя на нее.

Однако недостатком является то, что разделение здания на отдельные квартиры может повлечь за собой дополнительные расходы, такие как возведение перегородок и прокладка отдельных инженерных коммуникаций. Кроме того, необходимо заранее выделить достаточно времени, так как раздел многоквартирного дома должен быть тщательно подготовлен и обработан.

• Преимущества: Повышенная цена покупки и множество заинтересованных сторон
• Недостатки: Затраты средств и времени

Даже если раздел дома на несколько квартир требует больших ресурсов, может быть целесообразно разделить дом на несколько долей собственности. Для того чтобы все прошло гладко, необходимо учесть несколько моментов.

Разделение многоквартирного дома на отдельные квартиры

Для того чтобы разделить многоквартирный дом на отдельные квартиры и продать их по отдельности, необходимо предпринять определенные шаги. Сейчас мы подробно рассмотрим, как это происходит.

Свидетельство о завершении строительства, выданное органом строительного надзора

Если многоквартирный дом разделен на несколько кондоминиумов, создается товарищество собственников кондоминиумов (сокращенно WEG). Важным условием для этого является наличие сертификата автономности в соответствии с Законом о кондоминиумах. Этот сертификат выдается ответственным органом строительного надзора и подтверждает, что отдельные квартиры являются самостоятельными. Это означает, что они имеют отдельный, запираемый вход, собственные потолки и стены, а также собственный туалет.

Эти условия должны быть выполнены, чтобы жилье считалось запертым:

• Отдельный, запираемый доступ
• Собственные потолки и стены
• Собственный туалет

План перегородок, составленный архитектором или инженером

Помимо свидетельства о разделе, вам также необходим план раздела всего здания. Этот план является важной частью декларации о разделе и показывает, как будет разделено здание.

Самая важная информация о плане распределения с первого взгляда:

• Требуется дополнительно
• Показывает разделение здания
• Включает местоположение и размер
• Создание архитектором или инженером

Он должен быть подготовлен компетентным архитектором или инженером и содержать точные размеры и расположение отдельных квартир.

Нотариальное заверение декларации о разделении

После получения свидетельства об отделении и плана раздела можно подготовить декларацию о разделе. В ней указывается, что каждый владелец конвертирует свою собственность в доли совместного владения, соответствующие доле во всем жилом комплексе. Декларация о разделе должна быть нотариально заверена, чтобы иметь юридическую силу.

Запись в земельной книге о долях в совместной собственности

Наконец, вы должны внести запись в земельный кадастр, чтобы закрепить доли в совместной собственности. Обычно это делает нотариус, который составляет акт передачи права собственности и подает заявление на регистрацию в соответствующее управление земельного кадастра.

Как только этот этап будет завершен, вы сможете продать соответствующую квартиру. Но что будет с жильцами после продажи?

Вот что вам нужно иметь в виду: Право преимущественной покупки для арендаторов

Если вы преобразуете многоквартирный дом в отдельные кондоминиумы и продаете их, вы должны помнить, что нынешние жильцы имеют право преимущественной покупки. Это означает, что жильцы имеют возможность приобрести свою прежнюю квартиру на тех же условиях, которые были оговорены в договоре купли-продажи между вами и другим покупателем. Право преимущественной покупки служит для того, чтобы обеспечить жильцам определенную безопасность и гарантировать, что их не выгонят из квартиры без лишних слов.

Однако существует вероятность, что арендатор не воспользуется своим правом преимущественной покупки. В этом случае вы можете продать квартиру другому покупателю, который готов выполнить условия договора купли-продажи.

Защита от увольнения при продаже дома

Кроме того, согласно Гражданскому кодексу Германии (BGB), покупатель связан существующими договорами аренды. Это означает, что жильцы сохраняют свои договоры аренды даже после продажи дома и могут не опасаться, что они будут расторгнуты.

Если вы намерены продать отдельные квартиры в многоквартирном доме, вы должны соблюсти период блокировки с уведомлением не менее трех лет. В течение этого времени новые покупатели не могут просто расторгнуть договор аренды.

Совет: Чтобы избежать возможных конфликтов между покупателями и арендаторами при продаже дома, следует включить в договор купли-продажи обязательные для исполнения положения. Эти положения должны касаться невыполненных требований по арендной плате, выплат эксплуатационных расходов и возврата депозита.

В итоге:

• Покупатель связан существующими договорами аренды
• Расторжение договора с арендаторами после продажи невозможно
• Период блокировки при прекращении действия договора 3 года
• Совет: Зафиксируйте все формальности в договоре купли-продажи

Вывод: продажа многоквартирных квартир по отдельности

Решение о том, продавать ли многоквартирный дом целиком или разделить его на отдельные квартиры, зависит от различных факторов, таких как состояние здания, местоположение и спрос на жилье в данном районе. Если вы решите разделить многоквартирный дом на отдельные квартиры и продать их, вы можете рассчитывать на высокие цены продажи. В то же время необходимо учитывать право жильцов на первый отказ и защиту от увольнения.

Обзор сдачи объекта «под ключ

• Определение — оболочка с окнами и т.д. в готовом виде
• Застройщик несет ответственность за строительную площадку до момента передачи ключей
• На английском языке — «сдача под ключ

Вернуться к Термины по недвижимости.