Покупка участка под застройку в Берлине

Недвижимость расположена в одном из самых востребованных районов столицы. Благодаря своему стратегическому положению он идеально подходит для реализации высококачественных проектов, таких как эксклюзивные многоквартирные дома, таунхаусы или престижные виллы. Спрос на новые жилые площади в центральных районах Берлина не иссякает — предложение, напротив, очень ограничено.

Потенциал для развития эксклюзивных проектов

Участок предлагает широкие возможности для проектирования и подходит как для частных инвесторов, так и для институциональных разработчиков проектов. Благодаря своему расположению, размеру и возможностям развития, он предлагает возможность реализовать один из самых важных строительных проектов в Берлин-Митте.

• Объем недвижимости: около 90 миллионов евро
• Объем проекта, включая новое строительство: около 288 миллионов евро
• Отличное расположение в Берлине

Берлин: динамичный рынок недвижимости

Berlin

Столица привлекает как национальных, так и международных инвесторов. Особым спросом пользуется высококачественная жилая и коммерческая недвижимость в центральных районах. Берлин уникальным образом сочетает в себе экономический рост, интернациональность и стиль жизни, что оказывает непосредственное влияние на динамику цен.

Преимущества берлинского рынка

Благодаря постоянно растущему спросу и ограниченному предложению Берлин является одним из самых стабильных рынков в Европе. Проекты в центральных районах города приносят доходность выше среднего и сохраняют свою стоимость в долгосрочной перспективе. Проекты премиум-сегмента особенно выгодны благодаря международной привлекательности города.

• Высокий спрос в премиальном сегменте
• Ограниченное предложение в престижных районах
• Стабильная производительность

Ваш консультант по недвижимости в Берлине

Эксклюзивная недвижимость и масштабные проекты требуют деликатного совета и отличного знания рынка. Как консультанты по недвижимости, мы обеспечим вам конфиденциальную и индивидуальную поддержку на всех этапах покупки или продажи. Воспользуйтесь нашим опытом работы в берлинском сегменте премиум-класса и получите доступ к исключительным проектам.

Хотите узнать больше? Напишите нам или позвоните:

• Свяжитесь с нами

Визуализация:

Оцените жилой дом менее чем за 5 минут

Давайте начнем со случая, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что рядом с вами в кафе сидит знакомый и говорит: «Кто-то хочет продать многоквартирный дом на этой улице, я знал старушку, ее сын сейчас присматривает за ним. Я наведу справки для вас». Через день вы получаете цифры на WhatsApp: 240 000 евро годовой арендной платы, цена покупки — 8,5 миллиона, местоположение — А. Звучит заманчиво — но действительно ли это выгодная сделка?

Важно то, что вам нужны только две цифры — цена покупки (PP) и годовая чистая холодная рента (ANR). Получив их, вы сможете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и доходность. Оба этих показателя являются наиболее важными для понимания того, имеет ли инвестиция смысл или нет.

Еще один совет: независимо от фактора доходности или цены покупки, используйте мой бесплатный калькулятор недвижимости на сайте Immobilien Guru.

Просматривайте здесь бесплатно — самая быстрая оценка недвижимости в мире

Рассчитайте коэффициент закупочной цены и доходность

Пример:

• Покупная цена: € 8,500,000
• JNKM: € 240 000

Теперь вы можете приступить к работе прямо сейчас:

Коэффициент покупной цены = покупная цена / JNKM = 8 500 000 / 240 000 = 35,4

Фактор цены покупки 35 означает, что потребуется более 35 лет, чтобы окупить цену покупки за счет дохода от аренды — без затрат, без процентов, без риска. Слишком долго.

Сколько вы получаете прибыли?

Вы также можете увидеть это сразу:

Доходность = JNKM / цена покупки = 240,000 / 8,500,000 = 2.8 %

Поначалу звучит неплохо, но так ли это на самом деле?

Магический предел: 5,5 % и более — применяется при текущих процентных ставках 3,5 %.

Если вы работаете с заемным капиталом — а так поступают почти все, — вам необходимо учитывать текущие процентные ставки. Допустим, вы получаете 3,5 % годовых. Затем реально добавить около 2 % на обслуживание и резервы. Таким образом, общая сумма составит 5,5 %.

Таким образом, вы зарабатываете только на доходности более 5,5 %.

При доходности всего 2,8 % вы месяц за месяцем терпите убытки — несмотря на доход от аренды.

Сколько вы должны заплатить по максимуму?

Вот в чем фокус: просто переверните формулу. Вам нужна доходность не менее 6 %? Тогда:

Цена покупки = JNKM / желаемая доходность Цена покупки = 240 000 / 0,06 = € 4 000 000

При доходности в 6 % недвижимость должна стоить максимум 4 млн евро. При доходности 8 % она может составить даже 3 млн евро.

Пример: вам нужно 8 %

Цена покупки = 240 000 / 0,08 = € 3 000 000

Все, что выше этой суммы, не является финансово привлекательным — или вам придется договариваться о снижении цены покупки.

Вот и все, что вам нужно запомнить на первом этапе, с помощью быстрой оценки со смартфона или ноутбука! Вы получаете предложение? Спросите адрес, цену покупки, JNKM (статус ремонта, статус аренды, …) — тогда вы сможете быстро провести оценку, а продавец — быстро продать свой многоквартирный дом.

Вывод: «Только 2 числа решают» — проще говоря

Все, что вам действительно нужно:

• Годовая чистая холодная рента (JNKM)
• Цена покупки

Затем сравните эту сумму с текущими расходами на финансирование и 2 %-ным буфером на обслуживание. Если доходность составляет 5,5 %, вы в минусе — все, что меньше, это риск или хобби.

Формула для вашей повседневной жизни

Желаемая доходность / JNKM = максимальная цена покупки

Запомните эту формулу — она пригодится вам чаще, когда вы будете просматривать предложения по продаже недвижимости. Вы в считанные секунды поймете, подходит ли вам объект или нет. И даже лучше: вы сможете сразу же сделать продавцу реалистичное предложение.

Является ли 8,5 миллионов хорошей сделкой?

Я подробно рассказывал об этом на сайте immobilien-erfahrung.de, вы можете прочитать об этом еще раз здесь: Разница между инвестиционной недвижимостью и недвижимостью для инвестиций.

Разница заключается в фокусе: для инвестиционной недвижимости важно то, что поступает на ваш счет каждый месяц, то есть положительный денежный поток от арендного дохода, как правило, в регионах B и C. С другой стороны, при покупке инвестиционной недвижимости вы ориентируетесь на долгосрочное повышение стоимости и доходы от продажи — обычно в таких городах категории А, как Берлин, Кельн, Дюссельдорф и др.

Вам нужны прямые деньги? Первый вариант приносит вам доход напрямую. Хотите получить больше денег в долгосрочной перспективе? Второй вариант требует терпения, капитала и знания рынка — взамен вы можете рассчитывать на большую прибыль в будущем.

Еще лучше:

Если вы купите недорогую квартиру в районе А, тем лучше Денежный поток + долгосрочные денежные средства = высший класс. Покупайте, модернизируйте, повышайте арендную плату, увеличивайте стоимость.

Вот и все. Вот так вы быстро оцените ситуацию. Удачи в инвестировании!

Поэтому ваше предложение по цене покупки всегда зависит от ваших личных целей: Нужны ли вам операционные или стратегические деньги?

Сколько бы стоила эта недвижимость с чистой годовой арендной платой в 240 000 евро в районе А?

Еще советы с мест?

Хотите регулярно распознавать хорошие сделки, быстрее принимать решения или просто учиться на моем опыте? Тогда полистайте блог или прочитайте самые важные статьи на эти темы — шаг за шагом, из практики, для инвесторов.

Я подробно рассказал вам об этих темах:

• Оценить жилой дом
• Рассчитайте коэффициент цены покупки
• Подсказка: мой калькулятор коэффициента закупочной цены
• Правильно оценивайте возвраты
• Финансирование с использованием заемных средств

Хотите продать или у вас есть вопросы? Тогда напишите мне — я буду рад помочь вам.

• Свяжитесь с нами прямо сейчас
• Профиль покупки

Эти 5 факторов определяют стоимость жилого дома

Советую заранее, рекомендую своего гида:

• Оценить жилой дом

Решающее значение для стоимости имеют

1. Расположение недвижимости (макро- и микроположение)
2. Имущество и дефекты (состояние)
3. Виды использования
4. Арендаторы и договоры аренды
5. Потенциал

Быстро объяснил:

Месторасположение недвижимости: Берлин, Вупперталь или деревня в сельской местности?

Известно, что местоположение является решающим фактором при оценке недвижимости. При этом учитывается как макроположение (региональные и общегородские факторы, такие как экономическая ситуация, инфраструктура и перспективы развития), так и микроположение (непосредственное окружение объекта, район, доступность общественного транспорта).

Вот быстрая проверка предложений на ImmoScout24:

• Рудов, Берлин — 1 149 000 € / за 355 м² жилой площади — A-расположение
• Обербармен, Вупперталь — 629 000 € / за 456 м² жилой площади — B-расположение
• Вустерхаузен/Доссе (Бранденбург) — € 128 000 за 305 м² жилой площади — C-расположение

Берлин и Вустерхаузен находятся на расстоянии ~ 100 км друг от друга, а цена покупки отличается в ~ 10 раз. Расположение оказывает такое большое влияние на стоимость недвижимости.

Хотите узнать больше? Читайте мое руководство здесь:

• Расположение недвижимости

Состояние недвижимости

Состояние жилого дома играет ключевую роль в оценке. При этом учитываются такие аспекты, как год постройки, состояние здания, требования к ремонту и модернизации, а также энергоэффективность. Ухоженное и модернизированное здание может иметь более высокую стоимость, чем старая недвижимость, нуждающаяся в ремонте.

Подробнее о годах постройки и дефектах:

• Имущество и дефекты

Виды использования

Различные варианты использования жилого дома также влияют на его стоимость. Является ли он исключительно жилым или в нем есть и коммерческие помещения? Есть ли потенциальные возможности для развития, например, путем перестройки или расширения?

Арендаторы и договоры аренды

Качество арендаторов и долгосрочность договоров аренды являются решающими факторами для стоимости многоквартирного дома. Стабильный состав арендаторов и долгосрочные договоры аренды могут повысить привлекательность недвижимости и, следовательно, увеличить ее стоимость.

Потенциал жилого дома / микрорайона

Наконец, учитывается потенциал жилого дома. Сюда входит возможное увеличение стоимости за счет планируемой застройки близлежащих районов, мероприятий по модернизации или оптимизации доходов от аренды.

В целом, определение стоимости многоквартирного дома — сложная задача, требующая всестороннего анализа различных факторов. Поэтому для определения реальной рыночной стоимости объекта целесообразно провести профессиональную оценку сюрвейером или экспертом по недвижимости.

Если вы хотите получить дополнительную информацию по теме оценки многоквартирных домов или нуждаетесь в профессиональной поддержке, я буду рад помочь. Пишите мне без обязательств: Контакт.

Небольшое напоминание, рекомендую мой гид:

• Оценить жилой дом

Продажа многоквартирного дома в Мюнхене: шаг за шагом

Начнем с вопроса: сколько на самом деле стоит ваш многоквартирный дом в Мюнхене? Узнайте обо всех этапах процесса продажи, начиная с оценки и заканчивая передачей ключей.

Определите стоимость вашего жилого дома

Стоимость вашей недвижимости зависит от различных факторов, включая местоположение, площадь квартир и состояние здания в зависимости от года постройки. Реалистичная цена продажи имеет решающее значение для успешной продажи.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Оценка стоимости многоквартирного дома основывается на специальных методах, таких как метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Сочетание этих методов позволяет получить реалистичную рыночную стоимость.

Для определения точного значения обычно используются как минимум два из этих методов.

• Оценить жилой дом
• Типичные процедуры оценки
• Бесплатная оценка экспертов

Продажа в Мюнхене: На что обратить внимание?

Продавая свой многоквартирный дом в Мюнхене, вы должны учитывать несколько важных аспектов:

1. Местоположение и цены на недвижимость: Целевая аудитория покупателей во многом зависит от местоположения и текущих цен на недвижимость.
2. Документы: Убедитесь, что вы подготовили все необходимые документы, такие как поэтажные планы, выписка из земельного кадастра и списки арендаторов.
3. Хорошие связи или агент по недвижимости: Опытный агент по недвижимости поможет вам эффективно организовать процесс продажи и найти нужных покупателей.

Расположение и цены на недвижимость: Целевая группа покупателей в Мюнхене

Мюнхен — востребованный рынок недвижимости с высокими ценами. Целевая группа потенциальных покупателей ищет долгосрочные инвестиции и готова платить соответствующие цены.

Вам нужно найти людей, которые ориентированы на долгосрочные инвестиции и не нуждаются в немедленном притоке денег.

Документы: поэтажные планы, выписка из земельного кадастра, списки арендаторов и т.д.

Прежде чем начать процесс продажи, убедитесь, что у вас готовы все необходимые документы для продажи недвижимости. К ним, в частности, относятся:

1. Выписка из земельной книги
2. Карта участка
3. Строительные планы и разрешения на строительство
4. Статус реконструкции
5. Договоры аренды и список арендаторов
6. Ведомости эксплуатационных расходов
7. Энергетический сертификат
8. Отчет о состоянии дел или экспертное заключение

Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Поскольку квартиры в Мюнхене часто стоят дорого, рекомендуется обратиться к опытному агенту по недвижимости. У агента есть необходимые контакты, он поможет вам найти нужных покупателей и добиться наилучшей цены.

В конечном счете, это всегда личный вопрос, хотите ли вы продавать с агентом по недвижимости или без него.

Налоги при продаже в Мюнхене: Что вам придется заплатить?

Кратко о налоговых аспектах продажи многоквартирного дома в Мюнхене:

1. Налог на спекуляцию: продажа в период спекуляции облагается налогом.
2. Правило трех предметов в Мюнхене.
3. Сделки с активами и акциями: различия в налогообложении в зависимости от структуры продаж.

Налоги одинаковы независимо от того, где вы продаете недвижимость: в Альтштадт-Лехеле, Людвигсворштадт-Изарворштадте, Максворштадте, Швабинг-Вест, Нойхаузен-Нимфенбурге, Ау-Хайдхаузене, Зендлинг-Вестпарке, Швантхалерхёэ, Зендлинге или Богенхаузене.

Налог на спекуляцию: продажа без налога?

Период спекуляции обычно составляет 10 лет для арендованной недвижимости. Если вы продаете недвижимость в течение этого срока, вы должны заплатить налог с полученной прибыли. По истечении этого срока продажа не облагается налогом.

Более подробную информацию о правиле 3 объектов и сделках с активами и акциями можно найти в нашей статье здесь.

Коучинг по недвижимости и налогам

Вам нужна дополнительная поддержка при продаже многоквартирного дома в Мюнхене? Мы предлагаем консультации по вопросам недвижимости и налогообложения от экспертов и инвесторов. Свяжитесь с нами для получения дополнительной информации:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Также откройте для себя наши ресурсы для новичков в сфере недвижимости:

• Начинающие риелторы

Продажа многоквартирного дома [год]: Шаг за шагом

Начнем с самого часто задаваемого вопроса: «Сколько стоит моя квартира?». Затем вы узнаете обо всех 18 этапах продажи, вплоть до передачи ключей в Берлине.

Сколько стоит ваш жилой дом?

Небольшие многоквартирные дома с 3-4 сторонами или большие жилые объекты, с коммерческим элементом или без него. Необходимо ответить на множество вопросов. Если вы хотите продать свой многоквартирный дом, важно одно:

Обоснованная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки — так называемая рыночная стоимость.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Тип недвижимости определяет метод оценки, используемый для определения рыночной стоимости. Существует три стандартных метода оценки для определения рыночной стоимости недвижимости: метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Объект недвижимости, его содержание, год постройки, договоры аренды, арендаторы и потенциал. Мы учитываем все эти аспекты при оценке многоквартирных домов в Берлине.

Как правило, одновременно рассчитываются не менее двух из этих процедур.

• Оценить жилой дом
• Типичные процедуры оценки
• Оценить многоквартирный дом

Продажа в Берлине: на что обратить внимание?

1. Расположение, цены на недвижимость: Покупатель Целевая группа
2. Документы: поэтажные планы, выписка из земельной книги, списки арендаторов
3. Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Расположение, цены на недвижимость: Покупатель Целевая группа

Берлин является особенным по сравнению с другими небольшими немецкими городками, поселками и крупными городами. Берлин является чрезвычайновостребованным местом (A-location), причем не только среди немецких покупателей, но и за рубежом. Цены на недвижимость настолько высоки, что ожидаемая прибыль редко бывает положительной. Это делает целевую группу инвесторов более специализированной.

Вам нужно найти людей, которые ориентированы на долгосрочные инвестиции и не нуждаются в немедленном притоке денег.

Именно поэтому более 70 % многоквартирных домов в Берлине продаются с помощью агентов по недвижимости. Целевой маркетинг на рынке и вне рынка, общение, проверка кредитоспособности, предварительные обсуждения, документы, просмотры, переговоры.

Поэтому будьте готовы к тому, что вы не продаете кондоминиум сотням потенциальных покупателей, вы должны обратиться к правильной целевой группе.

Документы: поэтажные планы, выписка из земельного кадастра, списки арендаторов и т.д.

Перед началом продажи вам понадобятся все необходимые документы для продажи недвижимости. Если говорить коротко, то вот какие документы вам понадобятся при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Выписка из земельной книги
2. Карта участка
3. Строительные планы и разрешения на строительство
4. Статус реконструкции / отставание в реконструкции
5. Договоры аренды
6. Список арендаторов
7. Ведомости эксплуатационных расходов
8. Энергетический сертификат
9. Отчет о состоянии дел или экспертное заключение

Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Это возвращает нас к правильным контактам. Стоимость многоквартирных домов в Берлине обычно не ниже 2 миллионов евро, что требует особых контактов с достаточной кредитоспособностью. Именно поэтому более 70 % многоквартирных домов в Берлине продаются с помощью агентов по недвижимости.

В конечном счете, вопрос о том, продавать ли квартиру с помощью агента по недвижимости или без него, всегда решается лично.

Тот, кто продает квартиру с помощью агента по недвижимости, не хочет тратить время на долгие поиски, общение и переговоры. Но дело еще и в цене продажи. Если вы сами поговорите только с 3-4 людьми, вам повезет получить одно предложение. Профессионалы используют свои контакты и разговаривают со многими потенциальными покупателями, чтобы получить лучшее, самое высокое предложение, которое можно получить в текущей рыночной ситуации.

Вот еще несколько деталей.

Налоги при продаже в Берлине: что вам придется заплатить?

Очень быстрый взгляд на налоги при продаже многоквартирного дома в Берлине:

1. Налог на спекуляцию: продажа без налога
2. 3 свойства правило в Берлине
3. Сделки с активами и акциями: налог всего 1,54%

Налог на спекуляцию: продажа без налога?

Период спекуляций объясняется быстрее:

• (Исключительно владельцы жилья = 3 года)
• Аренда = 10 лет

Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны — проще говоря — заплатить налог на прибыль в обычном порядке, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Если вы хотите произвести быстрый расчет, воспользуйтесь моим бесплатным налоговым калькулятором спекуляций. По истечении этого срока продажа не облагается налогом.

Кроме того, есть правило 3 объектов и, что вас интересует, разница между сделкой с активами и сделкой с акциями. Подробнее читайте здесь:

• Продажа многоквартирного дома: налоги

Коучинг по недвижимости и налогам

Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Здесь вы можете найти больше для:

• Начинающие риелторы