Оцените жилой дом менее чем за 5 минут

Давайте начнем со случая, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что рядом с вами в кафе сидит знакомый и говорит: «Кто-то хочет продать многоквартирный дом на этой улице, я знал старушку, ее сын сейчас присматривает за ним. Я наведу справки для вас». Через день вы получаете цифры на WhatsApp: 240 000 евро годовой арендной платы, цена покупки — 8,5 миллиона, местоположение — А. Звучит заманчиво — но действительно ли это выгодная сделка?

Важно то, что вам нужны только две цифры — цена покупки (PP) и годовая чистая холодная рента (ANR). Получив их, вы сможете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и доходность. Оба этих показателя являются наиболее важными для понимания того, имеет ли инвестиция смысл или нет.

Еще один совет: независимо от фактора доходности или цены покупки, используйте мой бесплатный калькулятор недвижимости на сайте Immobilien Guru.

Просматривайте здесь бесплатно — самая быстрая оценка недвижимости в мире

Рассчитайте коэффициент закупочной цены и доходность

Пример:

• Покупная цена: € 8,500,000
• JNKM: € 240 000

Теперь вы можете приступить к работе прямо сейчас:

Коэффициент покупной цены = покупная цена / JNKM = 8 500 000 / 240 000 = 35,4

Фактор цены покупки 35 означает, что потребуется более 35 лет, чтобы окупить цену покупки за счет дохода от аренды — без затрат, без процентов, без риска. Слишком долго.

Сколько вы получаете прибыли?

Вы также можете увидеть это сразу:

Доходность = JNKM / цена покупки = 240,000 / 8,500,000 = 2.8 %

Поначалу звучит неплохо, но так ли это на самом деле?

Магический предел: 5,5 % и более — применяется при текущих процентных ставках 3,5 %.

Если вы работаете с заемным капиталом — а так поступают почти все, — вам необходимо учитывать текущие процентные ставки. Допустим, вы получаете 3,5 % годовых. Затем реально добавить около 2 % на обслуживание и резервы. Таким образом, общая сумма составит 5,5 %.

Таким образом, вы зарабатываете только на доходности более 5,5 %.

При доходности всего 2,8 % вы месяц за месяцем терпите убытки — несмотря на доход от аренды.

Сколько вы должны заплатить по максимуму?

Вот в чем фокус: просто переверните формулу. Вам нужна доходность не менее 6 %? Тогда:

Цена покупки = JNKM / желаемая доходность Цена покупки = 240 000 / 0,06 = € 4 000 000

При доходности в 6 % недвижимость должна стоить максимум 4 млн евро. При доходности 8 % она может составить даже 3 млн евро.

Пример: вам нужно 8 %

Цена покупки = 240 000 / 0,08 = € 3 000 000

Все, что выше этой суммы, не является финансово привлекательным — или вам придется договариваться о снижении цены покупки.

Вот и все, что вам нужно запомнить на первом этапе, с помощью быстрой оценки со смартфона или ноутбука! Вы получаете предложение? Спросите адрес, цену покупки, JNKM (статус ремонта, статус аренды, …) — тогда вы сможете быстро провести оценку, а продавец — быстро продать свой многоквартирный дом.

Вывод: «Только 2 числа решают» — проще говоря

Все, что вам действительно нужно:

• Годовая чистая холодная рента (JNKM)
• Цена покупки

Затем сравните эту сумму с текущими расходами на финансирование и 2 %-ным буфером на обслуживание. Если доходность составляет 5,5 %, вы в минусе — все, что меньше, это риск или хобби.

Формула для вашей повседневной жизни

Желаемая доходность / JNKM = максимальная цена покупки

Запомните эту формулу — она пригодится вам чаще, когда вы будете просматривать предложения по продаже недвижимости. Вы в считанные секунды поймете, подходит ли вам объект или нет. И даже лучше: вы сможете сразу же сделать продавцу реалистичное предложение.

Является ли 8,5 миллионов хорошей сделкой?

Я подробно рассказывал об этом на сайте immobilien-erfahrung.de, вы можете прочитать об этом еще раз здесь: Разница между инвестиционной недвижимостью и недвижимостью для инвестиций.

Разница заключается в фокусе: для инвестиционной недвижимости важно то, что поступает на ваш счет каждый месяц, то есть положительный денежный поток от арендного дохода, как правило, в регионах B и C. С другой стороны, при покупке инвестиционной недвижимости вы ориентируетесь на долгосрочное повышение стоимости и доходы от продажи — обычно в таких городах категории А, как Берлин, Кельн, Дюссельдорф и др.

Вам нужны прямые деньги? Первый вариант приносит вам доход напрямую. Хотите получить больше денег в долгосрочной перспективе? Второй вариант требует терпения, капитала и знания рынка — взамен вы можете рассчитывать на большую прибыль в будущем.

Еще лучше:

Если вы купите недорогую квартиру в районе А, тем лучше Денежный поток + долгосрочные денежные средства = высший класс. Покупайте, модернизируйте, повышайте арендную плату, увеличивайте стоимость.

Вот и все. Вот так вы быстро оцените ситуацию. Удачи в инвестировании!

Поэтому ваше предложение по цене покупки всегда зависит от ваших личных целей: Нужны ли вам операционные или стратегические деньги?

Сколько бы стоила эта недвижимость с чистой годовой арендной платой в 240 000 евро в районе А?

Еще советы с мест?

Хотите регулярно распознавать хорошие сделки, быстрее принимать решения или просто учиться на моем опыте? Тогда полистайте блог или прочитайте самые важные статьи на эти темы — шаг за шагом, из практики, для инвесторов.

Я подробно рассказал вам об этих темах:

• Оценить жилой дом
• Рассчитайте коэффициент цены покупки
• Подсказка: мой калькулятор коэффициента закупочной цены
• Правильно оценивайте возвраты
• Финансирование с использованием заемных средств

Хотите продать или у вас есть вопросы? Тогда напишите мне — я буду рад помочь вам.

• Свяжитесь с нами прямо сейчас
• Профиль покупки

Наши эксклюзивные предложения вне рынка во Франкфурте и окрестностях

В настоящее время он продается во Франкфурте-на-Майне.

Роскошные виллы во Франкфурте (2)

В нашем портфеле недвижимости регулярно появляются эксклюзивные предложения стоимостью 18 млн. евро, которые не представлены на рынке в открытом доступе. Эти виллы подходят как для частного использования, так и для сдачи в аренду. Мы также предлагаем возможность разделить их на отдельные объекты и продать.

У Вас есть знакомые, которые ищут роскошные виллы во Франкфурте-на-Майне?

Инвестиционная недвижимость (5+)

В настоящее время в нашем портфеле 2 впечатляющих роскошных виллы в окрестностях Франкфурта. Но это еще не все — мы также представляем проекты со смешанным использованием. Они представляют собой выгодные инвестиционные возможности и дают шанс вложить средства в жилую и коммерческую недвижимость во Франкфурте-на-Майне стоимостью от 4 до 20 млн. евро.

Наши эксперты по недвижимости обладают обширными связями и глубоким знанием рынка недвижимости Франкфурта. Это позволяет нам постоянно находить новые предложения, идеально соответствующие потребностям наших клиентов.

• Свяжитесь с нами

Воспользуйтесь преимуществами нашей программы подсказок

Что такое типстер? Советчик — это не агент по недвижимости, а человек, который устанавливает контакты между потенциальными покупателями и продавцами недвижимости. Если вы даете нам наводку и эта наводка приводит к успешной покупке, мы выплачиваем вам щедрые комиссионные.

Расчет 10%-ной комиссии для типстеров

Предположим, что цена покупки недвижимости составляет 5 млн. евро, а комиссионные — 2% от этой цены:

Покупная цена: € 5 000 000 Комиссия (2%): € 5 000 000 * 0,02 = € 100 000

Таким образом, комиссия составляет 100 000 евро.

Теперь вы хотите рассчитать, сколько получит типстер от этой комиссии. Вы указали, что типстер будет получать 10% от комиссии:

Комиссия типстера (10%): €100 000 * 0,10 = €10 000

Таким образом, комиссия для типстера составляет 10 000 евро.

Подведем итоги:

• Цена приобретения: € 5 000 000
• Комиссионные: € 100 000
• Комиссионное вознаграждение типстера: €10 000

Беспроигрышная ситуация для продавца, покупателя и вас

Наша программа подсказок — это беспроигрышный вариант. Вы помогаете потенциальным покупателям найти недвижимость их мечты во Франкфурте-на-Майне и одновременно получаете привлекательное комиссионное вознаграждение.

Если Вы хотите получить дополнительную информацию о нашей реферальной программе или у Вас есть знакомые, которые могут быть заинтересованы в нашей эксклюзивной недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к нам. Мы будем рады сотрудничать с Вами и реализовать успешные сделки с недвижимостью во Франкфурте-на-Майне.

• Свяжитесь с нами

Покупка виллы во Франкфурте: рынок элитной недвижимости

Рынок элитной недвижимости Франкфурта характеризуется не только первоклассной архитектурой и высококлассной мебелью, но и широким выбором первоклассных вилл в самых востребованных районах. Многие из самых эксклюзивных объектов недвижимости продаются вдали от традиционных каналов продаж, что позволяет взыскательным покупателям открыть для себя уникальные объекты.

Совет! Найдите эксклюзивные виллы на сайте Off Market Deals

Инсайдерский совет на рынке элитной недвижимости Франкфурта: покупайте виллу вне рынка. Это эксклюзивная ниша, в которой недвижимость предлагается незаметно и до того, как она будет официально выставлена на продажу. В последние годы цены на эту эксклюзивную недвижимость значительно выросли из-за повышенного спроса и низких процентных ставок. Тем не менее, рынок роскошных вилл остается привлекательным.

Более подробную информацию о наших объектах, выставленных на продажу, вы можете найти здесь:

• Недвижимость на рынке

Генерируйте денежный поток с помощью виллы в качестве инвестиции

Приобретая виллу, покупатели инвестируют в долгосрочную добавленную стоимость и универсальные возможности использования. Эти эксклюзивные объекты недвижимости не только предлагают престижное жилое пространство, но и служат перспективным капиталовложением. Все больше покупателей решают использовать виллу не только как роскошный дом, но и как объект для сдачи в аренду, чтобы создать долгосрочные активы и наслаждаться изысканным стилем жизни.

Место, место, место: самые эксклюзивные районы Франкфурта

Решающим фактором при покупке виллы во Франкфурте, несомненно, является местоположение недвижимости. Например, Заксенхаузен впечатляет историческими виллами и просторными усадьбами, которые характеризуют облик этого престижного жилого района. Вестенд, с его центральным расположением и элегантными старинными зданиями, отражает смесь урбанистического стиля и высококлассной жизни. Кронберг-им-Таунус очаровывает своей эксклюзивной атмосферой в окружении зелени и предлагает первоклассное уединение. Борнхайм с его урбанистическим колоритом и Хёхст с его историческим старым городом также являются одними из самых востребованных адресов для взыскательных покупателей недвижимости.

Самые востребованные районы для строительства вилл:

• Заксенхаузен
• Вестенд
• Кронберг в Таунусе
• Борнхейм
• Самый высокий

Процедура: Объяснение самых важных шагов

Покупка виллы — это структурированный процесс, включающий в себя различные этапы. От первоначального планирования бюджета до активного поиска недвижимости и передачи ключей — каждый шаг имеет решающее значение для успешного завершения.

Покупка виллы — пошаговое описание процесса:

Контрольный список: Расположение, размер и оборудование

В принципе, при покупке виллы играют роль несколько составляющих. К ним относятся, помимо прочего, и очень грубые упрощения:

• Расположение
• Размер недвижимости
• Расположение комнат
• Оборудование
• Безопасность окружающей среды
• Доступность виллы

Покупка виллы сопровождается различными затратами, которые необходимо учитывать. Помимо цены покупки, существуют и сопутствующие расходы, включая комиссионные агента по недвижимости, нотариальные сборы и налог на передачу земли. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо детальное финансовое планирование.

На следующем шаге рассмотрим отдельные статьи расходов более подробно.

Покупная цена и дополнительные расходы в кратком изложении

При покупке виллы во Франкфурте решающую роль играют как цена покупки, так и дополнительные расходы. Цена покупки включает в себя сумму за саму недвижимость и варьируется в зависимости от местоположения, характеристик и размера. Дополнительные расходы на покупку представляют собой дополнительные затраты и добавляются к окончательной цене покупки.

Какие дополнительные расходы на покупку вы можете ожидать во Франкфурте? Вот обзор:

• Налог на передачу прав на недвижимость: 6,0%
• Нотариальные сборы: 1,5%
• Внесение в земельную книгу: 0,5%
• Комиссия брокера: 7,14%

Заключение: Покупка виллы во Франкфурте

Если вы решите купить виллу во Франкфурте, вы погрузитесь в мир роскоши и эксклюзивного комфорта. Особое очарование немецкой финансовой метрополии отражается в таких востребованных районах, как Вестенд и Кронберг-им-Таунус. Инсайдерский совет для взыскательных покупателей: покупайте вне рынка, так как виллы здесь продаются незаметно, прежде чем попасть в публичную продажу, что увеличивает шансы на уникальные открытия.

Зачем создавать семейный фонд?

При создании фонда учредитель передает фонду активы. Активы могут быть инвестированы в виде денежных средств, недвижимости, компаний, акций и фиксированных депозитов для покрытия долгосрочных финансовых потребностей фонда. В случае семейного фонда целью является передача активов будущим поколениям, защита активов от доступа к ним и экономия налогов.

3 веские причины для создания семейного фонда.

1. Передача активов следующему поколению
2. Защита активов от доступа (брачный контракт, дети, неплатежеспособность компании и т.д.)
3. Экономия налога, уплата только 15% налога

Затраты на создание фонда состоят в основном из инвестированных средств. В эти расходы также входят административные расходы. Для того чтобы сумма, выделяемая на цели фонда, оставалась как можно более высокой, желательно, чтобы административные расходы были как можно ниже. Дополнительные расходы связаны с консультационными услугами, например, юристов.

Наиболее важные факты о Фонде: Обзор

Вот что мы обсуждаем в этом руководстве.

Консультант — да или нет?

В этом контексте важна консультация специалиста, особенно по налоговым аспектам и вопросам передачи имущества, поскольку создание фонда — это сложный и уникальный процесс планирования преемственности активов, оптимизации налоговых последствий и рассмотрения юридических аспектов с целью достижения долгосрочных финансовых выгод и минимизации потенциальных рисков.

Подробнее об этом чуть позже.

Во-первых, рассмотрим минимальный размер капитала.

Минимальный капитал семейного фонда

Гражданское уложение Германии (BGB) не устанавливает конкретных требований к минимальному размеру капитала для создания фонда. Однако капитал должен быть достаточным для обеспечения «постоянного и устойчивого выполнения цели фонда» (§80 BGB).

Компетентные органы, проверяющие признание образования фонда, обычно устанавливают свои минимальные суммы. Обычно они составляют не менее 25 000 евро. Однако многие органы признают только те фонды, активы которых составляют не менее 50 000 евро. Предполагается, что при сумме менее 50 000 евро за вычетом административных расходов долгосрочная реализация целей фонда невозможна.

Некоторые органы власти даже требуют, чтобы минимальный размер активов составлял 100 000 евро. Это часто зависит от цели, которую преследует фонд.

Вложенные в фонд активы не могут быть уменьшены, чтобы обеспечить постоянное финансирование работы фонда и возможность использования доходов для реализации цели фонда. Еще одно преимущество фондов, когда речь идет о ежегодных пособиях бенефициарам.

Важно: данные правила не распространяются на особую форму зависимых семейных фондов. Эти так называемые трастовые фонды не являются юридически самостоятельными фондами, а представляют собой договор между учредителем и доверительным управляющим. Имущество передается в качестве специального имущества доверительному управляющему, который уполномочен реализовывать цели фонда с помощью доходов.

В итоге:

• BGB: Требований к минимальному капиталу нет, но необходим достаточный капитал для долгосрочных целей фонда
• Органы власти: Для признания фонда требуется не менее 25 000-50 000 евро, иногда 100 000 евро.
• Активы: Не могут быть уменьшены для обеспечения дальнейшего финансирования и выполнения цели

Налоговые недостатки как фактор стоимости

То же самое относится и к учредителю семейного фонда. В большинстве случаев приоритетной задачей учредителя является оптимизация налоговых последствий создания фонда. Другими словами, для учредителя гораздо важнее передать фонду свои многомиллионные активы с максимально возможной налоговой эффективностью или даже без уплаты налогов, чем беспокоиться о расходах на формирование фонда в размере около 20 000 евро за консультационные услуги.

Создание семейных фондов со стратегией

Мои специалисты помогут вам создать семейный фонд:

• Связаться с

Расходы на консалтинг

Если кто-то не уверен в создании фонда, он может обратиться за консультацией, например, к эксперту. Законодательство о фондах в Германии регулируется неравномерно, поэтому помощь специалиста может оказаться полезной.

В зависимости от активов фонда может быть также полезным консультирование по вопросам налогообложения. Хотя на начальном этапе это связано с расходами, в конечном итоге можно получить хорошие налоговые преимущества.

Минимально необходимый объем активов, административные расходы, оплата услуг налоговых консультантов и юридических услуг зависят от конкретного случая. Благотворительные фонды, наделенные определенной суммой денег, обычно «дешевле». Фонды, владеющие недвижимостью, напротив, более дороги. Это связано, в частности, с тем, что в случае с денежными активами проще взаимодействовать с властями.

В некоторых случаях на простой старт-ап можно потратить всего 15 000 евро. Для более сложных ситуаций, таких как передача бизнеса, верхний предел расходов не установлен.

Не все консультанты одинаковы

И последнее, но не менее важное: не все советники одинаковы. Создание фонда — это, как правило, единовременный и необратимый процесс. Например, если вы хотите продать свой автомобиль частному покупателю, вы, конечно, можете использовать шаблон договора — риск ограничен. Однако если при планировании преемственности учредителя речь идет о том, чтобы обеспечить трех детей и супругу, обеспечить продолжение бизнеса с 300 сотрудниками, избежать наследственных споров о праве на обязательную долю внутри семьи и сэкономить семизначную сумму на налогах, то это невозможно сделать одним щелчком мыши.

Ни один советник, знающий фундамент только в теории, не подходит для такого проекта. Серьезный консультант, не имеющий соответствующего опыта, никогда не согласится на такое поручение по соображениям ответственности. В таких случаях требуется консультация настоящих экспертов с многолетним теоретическим и практическим опытом. Как правило, учредителю также целесообразно прибегнуть к помощи группы специалистов (по учредительному праву, налоговому праву, корпоративному праву, наследственному праву и т.д.).

• Формирование фонда требует грамотных и опытных консультантов.
• Важен опыт работы в области учредительного права, налогового права, корпоративного права, наследственного права.
• Требуется серьезный консультант с практическими знаниями и многолетним опытом работы.

Учредить семейный фонд в Германии

Семейный фонд — это прекрасная возможность обеспечить сохранность активов для будущих поколений, оптимизировать налогообложение и упорядочить процесс преемственности. Однако создание фонда требует всестороннего планирования и принятия стратегических решений. Определенную роль играют такие факторы, как стоимость инвестируемых активов и административные расходы.

В случае сомнений очень важна профессиональная консультация специалистов, имеющих опыт в области учредительного, налогового права и планирования активов. Создание семейного фонда позволяет не только использовать налоговые преимущества, но и создать четкие структуры для планирования преемственности. Это позволяет защитить и сохранить семейные активы в долгосрочной перспективе.

Вопросы о фонде

Мои специалисты помогут вам создать семейный фонд:

• Связаться с