Оцените жилой дом менее чем за 5 минут

Давайте начнем со случая, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что рядом с вами в кафе сидит знакомый и говорит: «Кто-то хочет продать многоквартирный дом на этой улице, я знал старушку, ее сын сейчас присматривает за ним. Я наведу справки для вас». Через день вы получаете цифры на WhatsApp: 240 000 евро годовой арендной платы, цена покупки — 8,5 миллиона, местоположение — А. Звучит заманчиво — но действительно ли это выгодная сделка?

Важно то, что вам нужны только две цифры — цена покупки (PP) и годовая чистая холодная рента (ANR). Получив их, вы сможете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и доходность. Оба этих показателя являются наиболее важными для понимания того, имеет ли инвестиция смысл или нет.

Еще один совет: независимо от фактора доходности или цены покупки, используйте мой бесплатный калькулятор недвижимости на сайте Immobilien Guru.

Просматривайте здесь бесплатно — самая быстрая оценка недвижимости в мире

Рассчитайте коэффициент закупочной цены и доходность

Пример:

• Покупная цена: € 8,500,000
• JNKM: € 240 000

Теперь вы можете приступить к работе прямо сейчас:

Коэффициент покупной цены = покупная цена / JNKM = 8 500 000 / 240 000 = 35,4

Фактор цены покупки 35 означает, что потребуется более 35 лет, чтобы окупить цену покупки за счет дохода от аренды — без затрат, без процентов, без риска. Слишком долго.

Сколько вы получаете прибыли?

Вы также можете увидеть это сразу:

Доходность = JNKM / цена покупки = 240,000 / 8,500,000 = 2.8 %

Поначалу звучит неплохо, но так ли это на самом деле?

Магический предел: 5,5 % и более — применяется при текущих процентных ставках 3,5 %.

Если вы работаете с заемным капиталом — а так поступают почти все, — вам необходимо учитывать текущие процентные ставки. Допустим, вы получаете 3,5 % годовых. Затем реально добавить около 2 % на обслуживание и резервы. Таким образом, общая сумма составит 5,5 %.

Таким образом, вы зарабатываете только на доходности более 5,5 %.

При доходности всего 2,8 % вы месяц за месяцем терпите убытки — несмотря на доход от аренды.

Сколько вы должны заплатить по максимуму?

Вот в чем фокус: просто переверните формулу. Вам нужна доходность не менее 6 %? Тогда:

Цена покупки = JNKM / желаемая доходность Цена покупки = 240 000 / 0,06 = € 4 000 000

При доходности в 6 % недвижимость должна стоить максимум 4 млн евро. При доходности 8 % она может составить даже 3 млн евро.

Пример: вам нужно 8 %

Цена покупки = 240 000 / 0,08 = € 3 000 000

Все, что выше этой суммы, не является финансово привлекательным — или вам придется договариваться о снижении цены покупки.

Вот и все, что вам нужно запомнить на первом этапе, с помощью быстрой оценки со смартфона или ноутбука! Вы получаете предложение? Спросите адрес, цену покупки, JNKM (статус ремонта, статус аренды, …) — тогда вы сможете быстро провести оценку, а продавец — быстро продать свой многоквартирный дом.

Вывод: «Только 2 числа решают» — проще говоря

Все, что вам действительно нужно:

• Годовая чистая холодная рента (JNKM)
• Цена покупки

Затем сравните эту сумму с текущими расходами на финансирование и 2 %-ным буфером на обслуживание. Если доходность составляет 5,5 %, вы в минусе — все, что меньше, это риск или хобби.

Формула для вашей повседневной жизни

Желаемая доходность / JNKM = максимальная цена покупки

Запомните эту формулу — она пригодится вам чаще, когда вы будете просматривать предложения по продаже недвижимости. Вы в считанные секунды поймете, подходит ли вам объект или нет. И даже лучше: вы сможете сразу же сделать продавцу реалистичное предложение.

Является ли 8,5 миллионов хорошей сделкой?

Я подробно рассказывал об этом на сайте immobilien-erfahrung.de, вы можете прочитать об этом еще раз здесь: Разница между инвестиционной недвижимостью и недвижимостью для инвестиций.

Разница заключается в фокусе: для инвестиционной недвижимости важно то, что поступает на ваш счет каждый месяц, то есть положительный денежный поток от арендного дохода, как правило, в регионах B и C. С другой стороны, при покупке инвестиционной недвижимости вы ориентируетесь на долгосрочное повышение стоимости и доходы от продажи — обычно в таких городах категории А, как Берлин, Кельн, Дюссельдорф и др.

Вам нужны прямые деньги? Первый вариант приносит вам доход напрямую. Хотите получить больше денег в долгосрочной перспективе? Второй вариант требует терпения, капитала и знания рынка — взамен вы можете рассчитывать на большую прибыль в будущем.

Еще лучше:

Если вы купите недорогую квартиру в районе А, тем лучше Денежный поток + долгосрочные денежные средства = высший класс. Покупайте, модернизируйте, повышайте арендную плату, увеличивайте стоимость.

Вот и все. Вот так вы быстро оцените ситуацию. Удачи в инвестировании!

Поэтому ваше предложение по цене покупки всегда зависит от ваших личных целей: Нужны ли вам операционные или стратегические деньги?

Сколько бы стоила эта недвижимость с чистой годовой арендной платой в 240 000 евро в районе А?

Еще советы с мест?

Хотите регулярно распознавать хорошие сделки, быстрее принимать решения или просто учиться на моем опыте? Тогда полистайте блог или прочитайте самые важные статьи на эти темы — шаг за шагом, из практики, для инвесторов.

Я подробно рассказал вам об этих темах:

• Оценить жилой дом
• Рассчитайте коэффициент цены покупки
• Подсказка: мой калькулятор коэффициента закупочной цены
• Правильно оценивайте возвраты
• Финансирование с использованием заемных средств

Хотите продать или у вас есть вопросы? Тогда напишите мне — я буду рад помочь вам.

• Свяжитесь с нами прямо сейчас
• Профиль покупки

Наши эксклюзивные предложения вне рынка во Франкфурте и окрестностях

В настоящее время он продается во Франкфурте-на-Майне.

Роскошные виллы во Франкфурте (2)

В нашем портфеле недвижимости регулярно появляются эксклюзивные предложения стоимостью 18 млн. евро, которые не представлены на рынке в открытом доступе. Эти виллы подходят как для частного использования, так и для сдачи в аренду. Мы также предлагаем возможность разделить их на отдельные объекты и продать.

У Вас есть знакомые, которые ищут роскошные виллы во Франкфурте-на-Майне?

Инвестиционная недвижимость (5+)

В настоящее время в нашем портфеле 2 впечатляющих роскошных виллы в окрестностях Франкфурта. Но это еще не все — мы также представляем проекты со смешанным использованием. Они представляют собой выгодные инвестиционные возможности и дают шанс вложить средства в жилую и коммерческую недвижимость во Франкфурте-на-Майне стоимостью от 4 до 20 млн. евро.

Наши эксперты по недвижимости обладают обширными связями и глубоким знанием рынка недвижимости Франкфурта. Это позволяет нам постоянно находить новые предложения, идеально соответствующие потребностям наших клиентов.

• Свяжитесь с нами

Воспользуйтесь преимуществами нашей программы подсказок

Что такое типстер? Советчик — это не агент по недвижимости, а человек, который устанавливает контакты между потенциальными покупателями и продавцами недвижимости. Если вы даете нам наводку и эта наводка приводит к успешной покупке, мы выплачиваем вам щедрые комиссионные.

Расчет 10%-ной комиссии для типстеров

Предположим, что цена покупки недвижимости составляет 5 млн. евро, а комиссионные — 2% от этой цены:

Покупная цена: € 5 000 000 Комиссия (2%): € 5 000 000 * 0,02 = € 100 000

Таким образом, комиссия составляет 100 000 евро.

Теперь вы хотите рассчитать, сколько получит типстер от этой комиссии. Вы указали, что типстер будет получать 10% от комиссии:

Комиссия типстера (10%): €100 000 * 0,10 = €10 000

Таким образом, комиссия для типстера составляет 10 000 евро.

Подведем итоги:

• Цена приобретения: € 5 000 000
• Комиссионные: € 100 000
• Комиссионное вознаграждение типстера: €10 000

Беспроигрышная ситуация для продавца, покупателя и вас

Наша программа подсказок — это беспроигрышный вариант. Вы помогаете потенциальным покупателям найти недвижимость их мечты во Франкфурте-на-Майне и одновременно получаете привлекательное комиссионное вознаграждение.

Если Вы хотите получить дополнительную информацию о нашей реферальной программе или у Вас есть знакомые, которые могут быть заинтересованы в нашей эксклюзивной недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к нам. Мы будем рады сотрудничать с Вами и реализовать успешные сделки с недвижимостью во Франкфурте-на-Майне.

• Свяжитесь с нами

Ренессанс в высотном строительстве

В настоящее время немецкий строительный ландшафт переживает ренессанс высотного строительства. Несмотря на сравнительно небольшое количество небоскребов в прошлом, спрос на городское пространство и современную архитектуру привел к появлению все большего числа смелых проектов. Давайте посмотрим на некоторые из интересных проектов, которые покорят небо над Германией.

Документальный видеофильм: Новые высотки

Вестенд 1

Этот проект во Франкфурте воплощает дух современности и задает новые стандарты для инновационных офисных зданий.

Messeturm

Являясь одной из достопримечательностей Франкфурта, Мессетурм засияет новым великолепием и будет сочетать в себе вечную эстетику и современные элементы.

Башня Коммерцбанка

Эта уже ставшая знаменитой достопримечательность переживает захватывающую трансформацию, которая приведет ее в будущее экологичного строительства.

Elbtower

В Гамбурге величественная башня Elbtower не только обогатит горизонт, но и станет новой архитектурной достопримечательностью.

Башня Эстрель

С появлением Estrel Tower в Берлине появится не только самый высокий отель в Германии, но и место для роскоши и развлечений.

Франкфуртская четверка

Четыре необычные башни, которые сформируют будущий городской пейзаж Франкфурта и создадут современное жилое пространство.

Подробнее о проекте строительства:

• Франкфуртская четверка

Башня Миллениум

Этот проект в Мюнхене станет не только впечатляющей башней, но и символом технических инноваций и устойчивости.

Немецкий небоскребный ландшафт стремительно развивается, и его ждет захватывающее будущее, полное впечатляющих сооружений. Эти новые небоскребы не только определят архитектуру городов, но и проложат путь новым идеям и инновациям. Сохраняя свои традиции и ценности, Германия в то же время открывает двери современному дизайну и технологическому прогрессу. Мы приглашаем Вас отправиться в это увлекательное путешествие вверх вместе с нами и проследить за захватывающими событиями из первых рук.

Передача недвижимого имущества: пример с фондом

Передача недвижимости семейному фонду в Германии может представлять собой сложный процесс, включающий юридические и налоговые аспекты. Рекомендуется обратиться за консультацией к опытному юристу или налоговому консультанту, чтобы убедиться, что все юридические требования соблюдены.

Обратите внимание, что это лишь общий обзор, и конкретные шаги и требования могут варьироваться в зависимости от конкретной ситуации и действующего в Германии законодательства. Поэтому для обеспечения беспрепятственного и юридически грамотного перевода необходимо обратиться за консультацией к специалистам по фондам.

Как передать имущество в фонд?

В принципе, при передаче имущества в семейный фонд необходимо учитывать различные этапы:

Правильная установка фундамента: подготовка

Если вы еще не являетесь владельцем семейного фонда, то прежде всего вам необходимо правильно его организовать.

Создание семейного фонда

Во-первых, необходимо создать семейный фонд. Для этого необходимо составить учредительный договор, в котором определяются цели создания фонда, бенефициары и другие важные детали.

• Создание семейного фонда

Выбор объекта недвижимости

Необходимо выбрать имущество, которое будет передано в семейный фонд. Убедитесь, что передача имущества соответствует целям и задачам фонда. Зачастую семейный фонд стремится сохранить активы для нескольких поколений. Поэтому выбранная собственность должна обеспечивать долгосрочную стабильность. Для обеспечения долгосрочного сохранения стоимости активов важны такие факторы, как местоположение, устойчивость рынка недвижимости и потенциальная эффективность.

Оценка стоимости имущества

Для определения текущей рыночной стоимости имущества необходимо провести его оценку независимым оценщиком. Это важно для целей налогообложения и для того, чтобы убедиться, что передача осуществляется на разумных условиях.

• Оценка стоимости недвижимости

Договор передачи — шаг 1

Между прежним владельцем и семейным фондом должен быть составлен договор о передаче имущества. Этот договор регулирует передачу имущества и все связанные с ней условия. По своей структуре он, безусловно, напоминает типичный договор купли-продажи недвижимости.

Структура трансфертного соглашения: пример

Договор должен начинаться с введения, в котором указываются стороны договора. Здесь указываются прежний владелец (цедент) и семейный фонд (цедент).

1. Описание имущества
2. Цена покупки или условия передачи
3. Передача и переход права собственности
4. Гарантии и ответственность, прочие условия
5. Согласования и утверждения
6. Юрисдикция и арбитражное соглашение

Описание имущества

Во избежание недоразумений точно опишите объект недвижимости. Это включает такие сведения, как адрес, номер земельного кадастра и точное описание помещения.

Цена покупки или условия передачи

В договоре должна быть указана покупная цена или условия передачи имущества. Это может быть, например, фиксированная покупная цена, символическая сумма или иное согласованное вознаграждение.

Передача и переход права собственности

Время и порядок передачи имущества должны быть указаны в договоре. Это включает в себя переход права собственности, передачу ключей и всех соответствующих документов.

Гарантии и ответственность

Договор может содержать положения о гарантиях и ответственности. Например, продавец может дать гарантии относительно состояния имущества или исключить определенные дефекты. Также могут быть оговорены ограничения или исключения ответственности.

Другие условия

Контракт может содержать дополнительные условия и положения, регулирующие права и обязанности обеих сторон. Это могут быть, например, положения о дополнительных расходах, техническом обслуживании, правах пользования и т.п.

Согласования и утверждения

Если для передачи требуются определенные согласия или согласования (например, согласие совладельцев, согласие банков), они должны быть зафиксированы в договоре. Договор может содержать положения о его расторжении, например, в случае невыполнения условий договора или при других оговоренных обстоятельствах.

Юрисдикция и арбитражное соглашение

В договоре может содержаться соглашение о выборе суда или арбитража, определяющее, какому суду или арбитражу подсудны споры в случае их возникновения.

Договор должен быть подписан обеими сторонами, чтобы гарантировать его действительность. Также может потребоваться присутствие свидетелей или нотариуса для заверения подписей.

Регистрация в земельном кадастре — шаг 2

Передача собственности должна быть зарегистрирована в местном земельном кадастре для юридического оформления смены собственника.

Проверка налоговых и юридических аспектов — Шаг 3

Передача имущества в семейный фонд может иметь налоговые последствия. Специалист по налогообложению / эксперт по фондам поможет вам разработать оптимальную налоговую стратегию и подать необходимые налоговые декларации.

Юрист должен контролировать весь процесс передачи, чтобы убедиться в соблюдении всех юридических требований и отсутствии правовых рисков.

С помощью моих специалистов вы сможете организовать свой бизнес безопасно и с учетом всех налоговых льгот.

• Создание семейного фонда
• Связаться с