Краудинвестинг: объяснение, преимущества и недостатки

Слишком мало капитала, слишком мало времени — нет проблем! Краудинвестинг в недвижимость позволяет инвестировать самые маленькие суммы. Я рекомендую таких провайдеров, как Exporo и InRento, для небольших инвестиций от 500 евро.

Давайте начнем с основ:

Что такое краудинвестинг?

Прежде всего, что такое краудинвестинг?

Очень простым сравнением будет » публичная компания с ограниченной ответственностью«. Компания продает различные акции частным лицам и учреждениям. Таким образом, многие «участвуют» в компании и предоставляют ей необходимое финансирование для роста. То же самое происходит и с краудинвестингом в недвижимость.

Вместо одного крупного инвестора акции распространяются среди многих «мелких» инвесторов. Это позволяет инвестировать в недвижимость людям, у которых либо нет необходимого кредитного рейтинга, либо недостаточно собственного капитала, либо и то, и другое. Для этого существует несколько провайдеров, таких как Bergfürst, Engel & Völkers, Exporo или InRento, список которых вы также найдете позже.

Все больше и больше желающих участвовать в рынке недвижимости. Haufe также сообщает в этом месяце«Рой летит на недвижимость«, давайте рассмотрим преимущества и недостатки.

Преимущества краудинвестинга в недвижимость

Как уже было сказано во введении, вы как инвестор имеете некоторые преимущества, такие как низкий собственный капитал, различные объекты недвижимости в качестве вариантов инвестиций, минимизация риска за счет диверсификации капитала, а также существенное участие (фиксированная процентная ставка, распределение прибыли и участие при продаже).

• Небольшой собственный капитал — от 50 — 100 евро
• После регистрации различные варианты инвестирования
• Прозрачность — возможен контакт со строительными компаниями (информация)
• Минимизация риска — распределение капитала по нескольким проектам

Вознаграждение и выплаты:

• Фиксированная процентная ставка
• Распределение, связанное с прибылью
• Участие в деле выхода (продажа имущества)

Недостатки и риски для инвесторов

Как всегда, есть не только преимущества, но и недостатки, которые следует учитывать. Вот еще одна статья в капитале«Рискованная игра«. После этого вы будете знать все недостатки и риски в деталях.

• Отсутствие права на совместное определение (партисипативный кредит)
• Капитальные обязательства в течение длительного периода 5+ лет
• Полный убыток при провале проектов
• Слишком активное участие — потеря обзора

Как работает краудинвестинг в недвижимость?

В подавляющем большинстве случаев недвижимость подлежит развитию (реконструкции или полной перестройке).

При обычном инвестировании в недвижимость человек теперь специально ищет партнера для финансирования. Однако при краудинвестинге владельцы обращаются к краудинвестинговым платформам, которые, в свою очередь, заботятся о распределении акций. Затем онлайн-платформы предоставляют инвесторам акции недвижимости.

Затем эта краудинвестинговая платформа берет на себя всю презентацию для индивидуальных инвесторов, а владельцы могут заниматься своим основным бизнесом, строительством и развитием. Таким образом, при краудинвестинге вы не предоставляете «обычный» кредит соответствующему застройщику, а участвуете в собственности с помощью кредита на участие. Это также означает, что вы не имеете права голоса.

Участие в собственности, конечно, не означает, что вы можете завтра въехать и занять 0,5 квадратных метра. Управление недвижимостью осуществляется впоследствии, а вы являетесь лишь поставщиком капитала. Вы получаете доход в виде фиксированной процентной ставки и распределения прибыли.

И снова о вознаграждении и оплате:

• Фиксированная процентная ставка
• Распределение, связанное с прибылью
• Участие в деле выхода (продажа имущества)

Вот так несколько евро становятся все больше и больше.

Провайдер краудинвестинга

Какая краудфандинговая платформа является лучшей? Куда вы можете инвестировать? Существуют различные авторитетные провайдеры краудинвестинга. Вот краткий обзор рынка. Минимальные инвестиции различаются в зависимости от проектов на платформах.

Как правило, минимальные депозиты составляют от 100 до 1 000 евро.

Список поставщиков услуг:

• Бергфюрст
• Краудинвестинг недвижимости
• Scroogeinvest
• Engel & Völkers Digital Invest
• Exporo
• Иммофандинг
• InRento
• Линус
• Rendity
• Сберегательный банк
• Модуль интересов

Что делает недвижимость столь привлекательной в качестве инвестиции?

Имеет ли смысл инвестировать в недвижимость?

Краудинвестинг дает второе преимущество — лично для вас!

С каждым новым листингом и предложением недвижимости вы лучше узнаете рынок недвижимости и научитесь соответствующим образом оценивать объекты. Обязательно прочитайте мою статью о расчете доходности от аренды здесь, так как это поможет вам заранее рассчитать привлекательность инвестиций в недвижимость.

Недвижимость чрезвычайно интересна в качестве капиталовложения благодаря многим аспектам. Очень важным аргументом в пользу недвижимости как капиталовложения, особенно в отношении собственного обеспечения по старости, является то, что недвижимость не подвержена инфляции. Материальная ценность имущества защищает его от обесценивания в денежном выражении. Взгляд на таблицу инфляции и развитие событий в течение следующих 25-30 лет показывает, что недвижимость имеет много преимуществ, особенно по сравнению с финансовыми инвестициями, такими как сберегательные счета или пенсии Riester для обеспечения старости.

Инфляция и демонетизация: последствия

Пример: Через 30 лет инфляция вырастет настолько, что покупательная способность 1 000 евро снизится до 600 евро. Другими словами, если вы потратите 1 000 евро через 30 лет, вы получите товар стоимостью 600 евро только сегодня. Это (приблизительно) на 40% меньше после инфляции.

• 1 000 евро на сберегательной книжке через 30 лет = 600 евро реальной стоимости

Теперь мы возвращаемся непосредственно к преимуществам недвижимости как инвестиции. Это помещение сдается в аренду. Соответственно, арендатор платит эквивалентную стоимость (арендную плату) за ежемесячное использование материального актива (недвижимости). Если деньги стоят на 40% меньше, ваш арендатор должен платить на 40% больше арендной платы. Соответственно, доход от аренды увеличивается с 1 000 евро до 1 400 евро. Таким образом (примерно) на 40% больше, после инфляции, или без потери реальной стоимости.

• Аренда 1 000 евро за 30 лет = без потерь (1 400 евро)

Таким образом, если бы вы вложили свои деньги в финансовый продукт, возьмем классическую сберегательную книжку, то реальные потери составили бы 40%.

Когда вы вкладываете свои деньги в недвижимость, вы защищены от влияния инфляции. Еще лучше, если вы получите дополнительную выгоду от увеличения стоимости недвижимости. Германия — это бурно развивающийся рынок недвижимости не только в последние годы, но и если посмотреть на последние десятилетия.

Население растет, жилья не хватает.

Таким образом, вы также получаете выгоду от повышения арендной платы.

Никаких колебаний, как у акций & Co.

Преимущество недвижимости заключается также в том, что она почти не подвержена колебаниям. Если вы активно торгуете валютой, инвестируете в акции или, например, покупаете криптовалюту, вы будете испытывать постоянные колебания цен. В зависимости от типа инвестиций, валюта, акции или криптовалюта, больше или меньше. Договоры аренды долгосрочные, арендная плата перечисляется ежемесячно, и сумма остается неизменной, имеет тенденцию даже к увеличению в связи с корректировкой арендной платы.

• Недвижимость имеет стабильную стоимость
• Недвижимость обеспечивает защиту от инфляции
• Стоимость недвижимости не колеблется (как акции, криптовалюты и другие финансовые продукты)

Крупная стройка в Штутгарте, прибыль благодаря краудинвестингу.

Собственный капитал: Вступление в инвестиции в недвижимость

Самым большим камнем преткновения для большинства является собственный капитал.

Особенно когда речь идет уже не о кондоминиумах стоимостью 100 000 евро (15 000 евро собственного капитала), а об инвестициях в больших городах с квартирной стоимостью 400 000 евро, 500 000 евро и более. Для приобретения недвижимости по цене 500 000 евро (включая дополнительные расходы) необходимо иметь 75 000 евро собственных средств.

Соотношение собственных средств при покупке недвижимости: обеспечение от банка

Давайте сначала зададим вопрос:

Какой размер собственного капитала необходим для приобретения обычной недвижимости?

Ответ может быть разным, особенно в зависимости от местоположения недвижимости. Кондоминиум в Мюнхене, недоступный для большинства, также в более широком Спекгюртеле вокруг Нюрнберга, Фрайбурга.

В других крупных городах, Берлине, Гамбурге, Дюссельдорфе или Франкфурте, ситуация ничем не отличается. Таким образом, цена покупки недвижимости варьируется в очень широких пределах — от 50 000 евро (в районе С) до 400 000 (в районе В). Конечно, больше, если мы говорим об очень хороших микро-локациях внутри А-локаций. Например, Мюнхен-Митте, Берлин-Митте, Гамбург-Митте, Дюссельдорф-Митте и так далее.

Рассчитайте коэффициент собственного капитала: вот как

Независимо от того, 50 000 евро или 100 000 евро, банк обычно требует 15% собственного капитала для финансирования недвижимости. Особенно если это ваша первая недвижимость.

Помимо цены покупки недвижимости, существуют также сопутствующие расходы на покупку. В зависимости от федеральной земли, включая налог на передачу земли, нотариальные сборы и запись в земельном кадастре, общая сумма составляет примерно от 7% до 10% дополнительно.

Плата за обслуживание обычно составляет 7% — 10% в зависимости от федеральной земли + агент по недвижимости (если привлекается)

Колебания происходят, с одной стороны, из-за налога на передачу земли, который различается в каждой федеральной земле. С другой стороны, был ли заказан агент по недвижимости? Здесь также стоимость брокерских услуг различается в зависимости от федеральной земли. В случае частной покупки покупатель и продавец должны разделить по 50% брокерских расходов. В конечном итоге получается общая цена покупки недвижимости, включая сопутствующие расходы на покупку.

Так рассчитывается коэффициент собственного капитала:

• Запрос на финансирование: 100 000 евро
  (цена покупки плюс вспомогательные расходы)
• Собственный капитал: 15 000 евро
• Кредит в банке: 85 000 евро

Расчет покупной цены с учетом дополнительных расходов:

• Цена покупки: 100 000 евро
• Налог на передачу земли, пример NRW (6,5%): 6 500 евро
• Нотариальные расходы (1,5%): 1 500 евро
• Внесение в земельную книгу (0,5%): 500 евро
• Комиссия брокера (3,57% [3,570 / 2]): 1,785 евро

Кредитоспособность для финансирования: краудинвестинг как альтернатива

Не у всех есть необходимая кредитоспособность для такого крупного финансирования. Даже если бы собственный капитал был доступен, например, потому что обычный доход засчитывается (самозанятые). Однако еще большее число компаний даже не имеют необходимого собственного капитала. Для тех, кто не хочет ждать, есть отличная альтернатива: инвестировать в недвижимость в качестве капиталовложения самостоятельно.

Есть много причин выбрать недвижимость в качестве инвестиции и, если собственного капитала пока недостаточно, для краудинвестинга в недвижимость.

Жилой квартал с большим количеством кондоминиумов (новое строительство):

Найти выгодную недвижимость

Краудинвестинг не лишает вас права решать, в какую недвижимость инвестировать. Вот почему мы снова открыли этот вопрос:

Как найти выгодную недвижимость?

Вы все равно должны сами решить, в какую недвижимость вы хотите вложить свои деньги. Возможно, вы уже знакомы с моим подробным руководством на тему покупки вашей первой недвижимости? Здесь вы узнаете о различных типах недвижимости, о разнице между доходной и инвестиционной недвижимостью, а также (что очень важно) о доходности недвижимости.

Доходность недвижимости — это простой расчет, если вы знаете и понимаете его. При этом учитывается сумма инвестиций (цена покупки и дополнительные расходы на покупку) и ежемесячный доход (доход от аренды). Результатом является процент.

Если этот показатель выше 6%, то все расходы обычно покрываются за счет возврата финансирования, процентов и резервов на содержание. Любая доходность выше 6% означает для вас дополнительное накопление богатства. Соответственно, доходность недвижимости является чрезвычайно важным фактором для инвесторов в недвижимость. Потому что с помощью этого единственного ключевого показателя можно не только оценить привлекательность инвестиций в недвижимость, но и сравнить между собой различные инвестиционные объекты.

Давайте сначала рассмотрим простую формулу доходности от аренды:

Годовой чистый доход / инвестиции * 100 = доходность от аренды

Арендная доходность снова подразделяется на чистую арендную доходность и валовую арендную доходность. Где разница?

• Чистая арендная доходность = вкл. вспомогательные расходы на покупку
• Валовая доходность от аренды = за вычетом расходов на приобретение вспомогательных материалов

Обладая этими знаниями, вы сможете действовать гораздо лучше как инвестор и, таким образом, найти действительно выгодную недвижимость для ваших инвестиций.

После регистрации на платформе краудинвестинга просмотрите отдельные инвестиционные объекты и сравните их по доходности. Конечно, вы не получите 100% арендных платежей, но вы будете видеть доходность на всех платформах. Теперь вы знаете, что это такое!

Получайте доход от аренды уже сегодня, инвестируя от 500 евро. Моя рекомендация:

• InRento

Что означает самораскрытие?

Самораскрытие является доказательством вашей кредитоспособности. Он включает в себя ваши ежемесячные доходы, расходы, активы и обязательства. Посетите на главную. Самораскрытие заполняется либо вами, как единственным заявителем, либо вторым заемщиком, вашим созаявителем.

Скачать: Бесплатный шаблон

Официального самораскрытия, например, от налоговой службы, не существует. Форма и содержание выбираются произвольно.

Здесь вы можете найти самораскрытие бесплатно, в виде хорошего и полного шаблона в формате PDF и Word:

• Самораскрытие — PDF
• Самораскрытие — Слово

Структура самораскрытия

Прежде чем вы познакомитесь с отдельными этапами, вот обзор структуры (или этого) самораскрытия.

1. Личные данные и деятельность
2. Ежемесячные доходы и расходы
3. Активы и обязательства
4. Финансируемый объект и структура финансирования (погашения)
5. Информация о согласии Шуфа
6. Приложение: Подтверждение дохода

Вся информация, которую вы здесь предоставляете, исходит от вас самих. Отсюда и название «самораскрытие». Важно, и вы всегда должны помнить об этом, что вся информация должна быть проверяемой.

Финансирование вкратце: основные данные ‘ Шаг 1

В начале вы обобщаете основные данные о желаемом финансировании. Правда, в предельно краткой форме!

• Финансирование проектов
• Тип недвижимости
• Использование имущества
• Единственный заявитель или созаявитель

Личные данные (заемщика) — шаг 2

Во втором блоке вы предоставляете информацию о своих персональных данных. Либо в качестве единственного заемщика, либо вместе с созаявителем.

• Персональные данные
• Данные о деятельности

Кредитоспособность: доход — шаг 3

На основании личных данных и вида деятельности вы приходите к ежемесячным доходам и расходам на шаге 3. Здесь вы сравниваете оба блока и вычисляете сумму. В результате у вас должен получиться профицит, и этот профицит — ваша финансовая маржа.

Ежемесячный доход

Ежемесячный доход включает доход от заработной платы, а также другие переменные, регулярные источники дохода.

• Заработная плата / Зарплата (нетто)
• Повторяющийся ежемесячный переменный доход
• Доход от самозанятости
• Пенсии и пенсионное обеспечение
• Доход от аренды (холодный)
• Пособие на ребенка
• Техническое обслуживание
• Прочие доходы

Ежемесячные расходы

Ежемесячные расходы включают, помимо прочего, теплую арендную плату, или кредит, или сумму ежемесячного погашения.

• Расходы на жилье; аренда или кредит
• Будут ли в будущем отсутствовать расходы на жилье: да / нет?
• Медицинское страхование
• Прочее страхование (пенсионное страхование, страхование в строительном обществе, страхование жизни и т.д.)
• Стоимость жизни
• Кредиты
• Лизинг
• Обязательства
• Обязательства по техническому обслуживанию
• Прочие расходы

Состояние активов (активы / обязательства) — Шаг 4

После перечисления регулярных, повторяющихся доходов и расходов следует список ваших активов и обязательств.

Опять же, давайте рассмотрим пример того, что должно быть в листинге. Давайте начнем с активов:

Рассчитать кредит

В разделе «Активы и кредитовые остатки» перечислите следующие активы:

• Банковские и сберегательные вклады
• Ценные бумаги (рыночная стоимость)
• Страхование (капитуляционная стоимость)
• Активы в сфере недвижимости
• Создание баланса сбережений
• Прочие активы

Рассчитать обязательства

С пассивной стороны есть и другие:

• Банковские, рассроченные и лизинговые кредиты
• Гарантии
• Прочие обязательства

Недвижимость и финансирование: использование кредита — Шаг 5

На предпоследнем, пятом этапе, вы даете своему банкиру общую информацию о недвижимости и структуре финансирования (погашения).

Недвижимость

Сначала дайте банку представление об объекте недвижимости, который будет финансироваться. Покупная цена, тип недвижимости, вид использования — вот вся важная информация для ваших банкиров.

• Точный адрес (улица, номер дома, почтовый индекс и город)
• Тип использования
• Год производства
• Тип недвижимости
• Жилая площадь (м²)
• Участок (м²)
• Коммерческая (м²)
• Сдано в аренду (м²)
• Незастроенная площадь (м²)
• Строительство
• Государство
• Последняя модернизация (год)
• Карьеры
• Комната (для квартиры)
• Жилая единица (№ в соответствии с декларацией о разделе)
• Расположение в собственности (для квартиры)
• Специальные возможности

Структура финансирования и сумма кредита

После того как вы описали свое желание получить финансирование, встает вопрос о сумме и погашении финансирования.

• Покупная цена
• Земля
• Конверсия / модернизация
• Затраты на строительство (дом)
• Удобства на открытом воздухе
• Непредвиденные расходы на строительство
• Налог на передачу недвижимости
• Собственный вклад
• Удобства на открытом воздухе
• Нотариус и земельный кадастр
• Агент по недвижимости
• Инвентаризация
• Финансовые расходы

В области кредитования:

• Сумма
• Целевая процентная ставка
• Погашение
• Тариф
• Возможность внепланового погашения

Информация о Schufa и защита данных — Шаг 6

И последнее, но не менее важное: вы соглашаетесь с запросом Schufa и политикой конфиденциальности в вашем самораскрытии.

Совет! Раз в год вы получаете это самораскрытие бесплатно:

• Шуфа (внешний)

Доказательства (доход/налоговая декларация) — шаг 7

Теперь подготовьте приложение, ваше подтверждение дохода. Для этого вам, как работнику или индивидуальному предпринимателю, необходимы следующие документы.

Документы для сотрудников:

• Последние 3 платежные ведомости
• Справка о заработной плате за декабрь предыдущего года
• Последняя налоговая оценка
• Если есть недвижимость, также декларация о подоходном налоге
• Копия удостоверения личности
• Самораскрытие Шуфа

Документы для самозанятых:

• Последние 3 уведомления о начислении налогов
• Последние 3 налоговые декларации / балансовые отчеты
• Текущий BWA (анализ управления бизнесом)
• Копия удостоверения личности
• Самораскрытие Шуфа

Заключение и 3 совета для покупателей

Поздравляю! Вы создали свое первое самораскрытие.

Скачать: Бесплатный шаблон

Здесь вы можете найти форму саморазоблачения еще раз, бесплатно, в виде шаблона PDF и Word:

• Самораскрытие — PDF
• Самораскрытие — Слово

Вот еще несколько важных советов.

Совет 1: Банковские реквизиты и хорошие отношения

В каждом саморазоблачении должен быть указан банковский счет или название банка. Выберите банк или банковский счет банка, с которым у вас хорошие отношения.

Совет 2: Шаг 5 с финансовым консультантом

На шестом этапе вы предоставляете своему банкиру информацию о выбранной вами недвижимости, а также о структуре финансирования. Лучше всего обсудить эту часть с финансовым консультантом.

Совет 3: Точное представление документов

Убедитесь, что все подано точно, со всеми важными документами. Если здесь будет допущена ошибка, это сразу же снизит ваши шансы на получение финансирования на недвижимость от банка.

Рынок недвижимости в Висбадене

Вопрос: Вы работаете в основном в Висбадене, столице земли Гессен, и его окрестностях в качестве консультанта по недвижимости и инвестора. Как, по вашему мнению, развивается рынок недвижимости в регионе?

Сегодня в Висбадене проживает около 290 000 человек. Согласно приличным прогнозам, в ближайшие пять лет эта цифра вырастет до 300 000 человек. Эти 10 000 человек хотят и должны где-то жить. Квартиры, необходимые для этого, должны быть построены и оплачены кем-то. Поэтому здесь также имеются многочисленные возможности для инвесторов в недвижимость.

Новые и старые здания представлены в Висбадене

Однако у нас в Висбадене есть фундаментальная проблема: здесь относительно мало возможностей для строительства нового жилья. Старые городские виллы редко появляются на рынке. То тут, то там встречаются бесполезные старые здания, которые сносятся и освобождаются для нового строительства. На окраине Висбадена есть несколько новых строительных проектов. Наибольшим потенциалом обладают неиспользуемые военные объекты, некоторые из которых уже застроены, а некоторые находятся в стадии планирования.

Идеальными для столичных инвесторов являются прежде всего старые городские виллы, стоимость которых может возрасти после реконструкции и ремонта:

Доходность недвижимости остается на высоком уровне

Что касается доходности, я не ожидаю роста для Висбадена и окрестностей, но я ожидаю устойчивого бокового движения на высоком уровне. Значения в 5% и более являются реалистичными. Движение вверх маловероятно, потому что цены покупки и арендная плата развиваются вверх с одинаковой скоростью, и вам действительно нужен очень длинный инвестиционный горизонт, чтобы быть вознагражденным за высокую цену покупки значительным увеличением арендной платы с растущим доходом. С другой стороны, конечно, есть прибыль от последующей продажи имущества. Соответствующее влияние окажет повышение закупочных цен.

Урожайность в Висбадене: Более 5%

Расположение Висбадена

Столица Гессена прекрасно расположена на берегу Рейна и граничит с Северным Рейном-Вестфалией. Близлежащие города включают:

• Майнц
• Франкфурт
• Дармштадт

Вот мезолаж Висбадена:

Хорошая доходность также в окрестностях Висбадена

Вопрос: Есть ли у вас инсайдерский совет по выгодной недвижимости в Висбадене и окрестностях?

Гессен: Бад Швальбах и Таунусштайн

Инсайдерские советы в пригородах — это одно. Но и для Висбадена, если вы уже готовы проехать немного дальше, можно неплохо устроиться в близлежащих сельских районах с точки зрения цены покупки и количества предлагаемых вещей. Дороги, например, в Бад-Швальбах или Таунусштайн, также хорошо развиты. Но не каждому по душе каждое утро и вечер стоять в очереди из пригородных автомобилей. Потенциальные арендаторы также думают об этом.

Совет для инвесторов: Бад Швальбах и Таунусштайн

Рейнланд-Пфальц: Бинген, Бад-Кройцнах и Ко.

Противоположный берег Рейна также предлагает привлекательные возможности для приобретения недвижимости. Это касается Бингена, Бад-Кройцнаха или ворот Вормса. В принципе, здесь также нужно смотреть, в какой степени более низкие цены покупки также сопровождаются более низкой арендной платой, так что доходность в этих районах может быть ниже. На самом деле, районы вокруг Бингена, Ингельхайма и т.д. предлагают неплохую недвижимость в качестве капиталовложений. Цены на покупку несколько ниже, чем в Висбадене, но арендная плата не в такой степени. Поэтому в отдельных случаях можно ожидать более высоких доходов, чем в основной сфере.

Эти города рядом с Висбаденом также считаются прибыльными:

• Бинген
• Бад Кройцнах
• Черви
• Ингельхайм

Покупка инвестиционной недвижимости: С брокером или без него?

Вопрос: Как я могу определить, какой брокер является правильным?

Признание хороших агентов по недвижимости

По крайней мере, не на ярко начищенной латунной табличке на двери офиса. Конечно, это был довольно легкомысленный способ выражения. Но на самом деле поиск подходящего агента по недвижимости подобен поиску подходящего врача. Только во время консультации я замечаю, подходит ли мне этот человек, его квалификация и манера поведения. Конечно, существуют профессиональные ассоциации брокеров, а также соответствующее обучение и повышение квалификации. Все это также очень важно.

Но еще важнее то, знает ли агент по недвижимости свой рынок. Может ли он показать сравнительные цены? Имеет ли он большее количество эталонных объектов недвижимости в регионе? Известно ли его имя не только в регионе, но и имеет хорошую репутацию? Если для вас важно, чтобы агент по недвижимости был достаточно осторожным, вам следует придать особое значение осмотрительности.

Поэтому, как только вы нашли брокера, вам следует обратить внимание на эти моменты:

• Существующие сравнительные цены
• Количество эталонных объектов
• Осведомленность и репутация
• Дискретность

Незаметный брокер: покупать вне рынка

Вопрос: Агент по продаже недвижимости работает на публику и нуждается в многочисленных контактах, чтобы бизнес работал. Как можно быть незаметным?

На самом деле: существуют и настоящие «незаметные брокеры»! Особенно у клиентов, которые не любят появляться на публике со своими намерениями продать или купить, этот вид брокера пользуется спросом. Роскошная вилла в Висбадене или великолепный пентхаус могут быть проданы гораздо лучше, если перед домом нет кричащих рекламных щитов. В большинстве случаев владельцы и их собственность не хотят, чтобы их идентифицировали по фотографиям дома или описаниям места.

Дискретность с помощью недвижимости вне рынка

Для покупателей это означает, что они могут приобрести такую недвижимость только через одно из этих незаметных агентств недвижимости. Часто они появляются только в файлах агента по недвижимости. В любом случае, такие объекты, как правило, не встречаются на соответствующих порталах недвижимости. Если вы обращаетесь к агенту по недвижимости, вы можете открыто решить вопрос о свободе действий. Я считаю, что ненавязчивый метод работы хорошего агента по недвижимости очень важен и до сих пор совершенно недооценен.

Рядом с Курхаусом также можно найти некоторые объекты, не выставленные на продажу:

Недвижимость, доходность и финансирование: калькулятор доходности онлайн

Вопрос: Какие из бесчисленных онлайн-калькуляторов вы считаете полезными для инвесторов в недвижимость или тех, кто находится на пути к этому?

Рассчитайте кредит с помощью онлайн-калькулятора

Я начну с кредитных калькуляторов: Я не вижу, чтобы там что-то делалось неправильно. Поэтому я не буду рекомендовать какой-то конкретный компьютер. Калькуляторы Stiftung Warentest или авторитетной онлайн-газеты, конечно, не вызывают подозрений в отношении скрытой пересылки данных пользователя. В принципе, такой онлайн-калькулятор может быть только начальным источником информации. Например, на мой вопрос о том, сколько я должен ежемесячно платить за кредит на недвижимость с точки зрения процентов и ставок погашения. Я могу спросить и наоборот:

Если у меня есть сумма х в месяц, какую сумму кредита я могу позволить себе купить квартиру?

Эти калькуляторы для определения кредита заслуживают доверия:

1. Stiftung Warentest
2. Серьезные онлайн-газеты

Кредит на недвижимость: поговорите с банковским консультантом

С другой стороны, я не знаю ни одного кредитного калькулятора — даже калькулятора финансового учреждения, — который рассчитывал бы процентную ставку, которую я должен выплатить по кредиту на недвижимость с учетом моего собственного капитала и других залогов. Это всегда является предметом личного обсуждения с банком. Поэтому не помешает вызвать и использовать различные кредитные калькуляторы в Интернете. Лучший кредитный калькулятор с самой точной информацией и самым безопасным результатом для меня по-прежнему остается разговор с самим финансистом. Хорошая идея — получить предложения от разных банков. Иногда разница в предлагаемых процентных ставках действительно ощутима.

Совет: Самый надежный способ — это обратиться в ваш финансирующий банк!

Рассчитывайте возвраты: онлайн и лично

Каждый, кто думает о недвижимости как об инвестиции, естественно, хочет знать, какой доход принесет его собственность. Другими словами: сколько денег я заработаю на своих инвестициях? Конечно, в Интернете есть множество инструментов для этого. Калькуляторы доходности для недвижимости обычно связаны с агентством недвижимости или финансовым учреждением. Это не является недостатком, просто нужно это знать. Потому что подавляющее большинство онлайн-калькуляторов доходности недвижимости не могут учесть все детали объекта. Вот почему всегда гораздо лучше получить общее представление с помощью онлайн-калькулятора, а затем лично побеседовать с представителем реальной недвижимости.

В итоге:

• Рассчитайте возврат и сумму займа онлайн
• Затем, на втором этапе, проведите обсуждение с консультантом вашего банка.

Краткий разговор с консультантом вашего банка никогда не помешает:

Не каждый квадратный метр считается жилой площадью!

Вопрос: Как рассчитать стоимость квадратного метра в качестве собственника квартиры?

На самом деле простой вопрос, но с некоторыми «дьяволами в деталях». Потому что обычно все знают площадь своей квартиры и то, сколько они платят ежемесячно (без учета платы за услуги на основе потребления). Остальное — это простой расчет деления арендной платы (или цены покупки) на общее количество квадратных метров.

Арендная плата (или цена покупки), деленная на общее количество квадратных метров

Погреб, терраса и лоджия

Остается вопрос: что можно включить в жилое пространство? Например, подвальные помещения не считаются жилой площадью. То же самое относится и к кладовым за пределами квартиры. Балконы, террасы или лоджии учитываются в качестве жилой площади только как половина квадратных метров.

В итоге:

• Подвал: нет жилой площади
• Балкон / терраса: половина считается жилой площадью

Высота потолка и лестницы

Для определения высоты потолка также следует использовать рулетку. Все, что ниже высоты одного метра, вообще не считается жилой площадью, а помещения с высотой потолка менее двух метров — только наполовину. Это особенно важно для мансардных квартир. Особые правила действуют также в отношении колонн и лестниц в квартире. Однако грамотный специалист по недвижимости хорошо знает эти правила. Здесь тоже достаточно просто спросить совета.

Вот обзор:

• Высота потолка менее 1 метра: Отсутствие жилой площади
• Высота потолка менее 2 метров: Половина считается жилой площадью

С лестницами все обстоит совершенно иначе:

Успешно инвестируйте свои деньги: Альтернативы недвижимости

Вопрос: В Висбадене, несомненно, торгуют не только недвижимостью, но благодаря близости к штаб-квартирам различных банков во Франкфурте, другие финансовые продукты, безусловно, также находятся в центре внимания ваших клиентов. Пожалуйста, объясните нашим читателям, какие три капиталовложения вы бы рекомендовали помимо недвижимости. Есть ли у этих инвестиций какие-либо недостатки?

Форма инвестиций зависит от цели

Прежде всего, я рекомендую каждому, кто хочет выгодно вложить свои деньги, спросить себя. Спросите себя о собственной готовности идти на риск с точки зрения прибыли и убытков. Потому что инвестиции всегда должны соответствовать человеку и его целям. Один инвестор стремится к максимальной безопасности, а другой не боится риска и потерь. Затем есть люди, которые буквально хотят видеть, во что они вложили свои деньги, что, в свою очередь, совершенно безразлично для других инвесторов.

Сырье и редкие земли

Те, кто не боится большого риска, могут вложить свои деньги, например, в сырьевые товары или редкие земли. Это форма инвестирования, которая пока не очень распространена, но становится все более популярной. В некоторых крупных банках, а также на рынке консультационных услуг есть люди, которые достаточно хорошо разбираются в этом вопросе. Как я уже сказал, это не для слабонервных, и, кстати, это инвестиция, которая должна работать в течение нескольких лет, чтобы компенсировать колебания цен.

Инвестиционный фонд в банке и страховании

Для фанатиков чистой безопасности — если говорить о совершенно другой стороне — существуют фонды, прибыль которых ограничена, но которые также защищены от потерь. Такие фонды предлагают банки и страховые компании. Однако многие считают их очень скучными.

Арт-объекты: Остерегайтесь подделок!

Если вы ищете более необычную форму инвестиций, вам стоит обратить внимание на предметы искусства. В городе Дармштадте, построенном в стиле модерн, это, конечно, вполне реальная альтернатива, тем более что здесь есть местный рынок и много специалистов. Однако я не являюсь экспертом в этой области и не могу сказать многого о ценности различных видов искусства. Но если вы посмотрите на серьезную и официальную статистику, то быстро поймете, что на рынке искусства происходит очень многое. Конечно, не нужно быть искусствоведом, чтобы правильно — то есть с прибылью — инвестировать свой капитал в этот рынок. Но вам необходимы знания и опыт. И даже в этом случае вы не защищены от подделок!

Недвижимость остается популярной инвестицией:

Стоит ли работа в качестве трейдера акциями на собственном счете?

Вопрос: Акции имеют за плечами долгую и отчасти успешную историю инвестирования. Есть также много людей, которые считают, что они сами могут выступать в роли биржевых трейдеров, типстеров и дневных трейдеров. Но как выглядит реальность торговли акциями? Действительно ли можно получить быструю прибыль и в чем отличие от недвижимости как инвестиции?

Жизнь биржевого трейдера

Конечно, я сам не был активным биржевым трейдером и — насколько я могу судить сегодня — не собираюсь им быть. Однако у меня так много опыта работы с акциями, что я могу сказать: если вы хотите сами заботиться о своем портфеле акций и инвестициях, вам потребуется много знаний и времени. Особенно если вы действительно хотите получить быструю прибыль. Потому что это означает, что я должен постоянно следить за акциями компаний и их облигациями, которые меня интересуют. Кроме того, у меня всегда под рукой телефон, чтобы я мог молниеносно попросить своего доверенного лица купить или продать акции.

Каждому, кто хочет заниматься акциями и инвестициями, требуется много знаний и времени

Минимизация риска за счет диверсификации

В любом случае, я предостерегаю от бесчисленных советчиков, которые можно найти в Интернете — например, от калькуляторов доходности. Если бы типстеры следовали своим собственным рекомендациям, Германия должна была бы стать нацией миллионеров. Реальность торговли акциями в том виде, в котором она применима на практике для большинства из нас, выглядит совершенно иначе. Следует планировать инвестиции на длительный период, чтобы колебания цен не имели большого значения. Всегда рекомендуется широко распределять риск — т.е. по акциям нескольких компаний, возможно, также по государственным облигациям, валютам и т.д.. Имея немного навыков и хороший совет, вы можете сами составить пакет с хорошими показателями, или же поручить это своему денежному консультанту.

Совет: Распределите риск на несколько активов компании

Недостатки торговли акциями

Недостатки этих и других инвестиций не всегда проявляются так явно. Начнем с столь желанного риска. Потому что это переменная, которая не очень осязаема и которую многие инвесторы предпочитают игнорировать. Согласно девизу: то, что я не вижу, не существует. Колебания стоимости акций, произведений искусства, часов, государственных облигаций зависят от множества внешних факторов, уследить за которыми могут только эксперты. И даже эксперты могут ошибаться — в чем мы очень часто убеждались в прошлом.

Эти финансовые инвестиции подвержены колебаниям стоимости:

• Акции
• Произведения искусства
• Часы
• Государственные облигации

Остерегайтесь налогов!

Текущие расходы на инвестиции — будь то ценные бумаги или что-то другое — вполне реальны и должны быть оценены количественно. Эмиссионные надбавки, комиссии за хранение счетов, текущий налог на прирост капитала и т.д. уменьшают доходность. С другой стороны, прибыль от продажи арендованной недвижимости не облагается налогом по истечении десяти лет. Эта сумма в любом случае должна быть добавлена к общему доходу.

Продажа арендованной недвижимости без уплаты налогов по истечении 10 лет

Висбаден: Жилье с высокой рекреационной ценностью

Вопрос: Каково жить в Висбадене и его окрестностях? Что говорят ваши клиенты? Какие есть места, достойные внимания, мероприятия и т.д.? Что делает этот регион таким интересным для инвесторов?

Рейнгау и Таунус

Сами жители Висбадена могут простить меня, если первое, на что я сейчас обращу внимание, — это окрестности. Сразу же за воротами города начинается Рейнгау с его маленькими фахверковыми и винодельческими городками Эльтвиль, Острих-Винкель, Хаттенхайм вплоть до Рюдесхайма. Здесь находятся монастырь Эбербах и монастырь Хильдегард в Айбингене. Здесь также начинается пешеходная тропа Рейнштайг и, конечно же, Рейнская велосипедная дорожка. Висбаден расположен у подножия Таунуса, так что прекрасные пешеходные тропы, а зимой и трассы для беговых лыж находятся в пределах легкой досягаемости.

• Эльтвиль
• Острих-Винкель
• Хаттенхайм
• Рюдесхайм
• Таунус

Метрополии поблизости

Мне, конечно, не нужно упоминать о близости к Франкфурту. Я бы даже включил Дармштадт с его ориентированными на будущее компаниями в секторе информационных технологий. Ведь благодаря хорошей транспортной инфраструктуре региона Рейн-Майн даже жители Висбадена и окрестностей могут быстро добраться до региона у подножия Оденвальда. Никому в Висбадене и окрестностях не приходится всерьез беспокоиться об отсутствии интереса к аренде, т.е. также о простоях в аренде.

До этих городов легко добраться из Висбадена:

• Франкфурт
• Дармштадт
• Оденвальд

Висбадену также есть что предложить в плане достопримечательностей — от церкви на рыночной площади до Курхауса:

Focus Frankfurt: Инвестиции в регионе Рейн-Майн

Вы хотели бы инвестировать в регион Рейн-Майн? Тогда узнайте больше здесь:

• Инвестиции Франкфурт
• Цены во Франкфурте
• Капитальные вложения Дармштадт
• Капитальные инвестиции Майнц