Старая недвижимость: квартиры и дома старых десятилетий

Более 2 650 000 объектов недвижимости в Германии были построены до 1919 года. А некоторое время спустя, в середине века, было даже почти 7 500 000 домов! Конечно, в те времена технология строительства была другой. Но в течение десятилетий строительная индустрия быстро училась и не только прибегала к более эффективным строительным материалам, но и уделяла внимание темам звуко- и теплоизоляции, а также противопожарной защите.

Вот краткий обзор:

• Построено до 1919 года: 2,655,042
• 1919 — 1949 построено: 2,374,762
• 1950 — 1979 Построено: 7,357,255
• 1980 — 1989 построено: 2,090,142
• 1990 — 1999 построено: 2 490 829
• 2000 — 2011 построено: 1,954,588

Каждое десятилетие приносило свои преимущества и недостатки. Вы хотите инвестировать в кондоминиум, построенный в 1940 году? Или купить многоквартирный дом, построенный в 1967 году, в качестве инвестиции? Прежде чем мы перейдем к рассмотрению различных дефектов, вот преимущества и недостатки такой старой существующей недвижимости:

Существующая собственность: преимущества и недостатки в кратком изложении

Если вы хотите инвестировать в недвижимость, приносящую доход, то существующая недвижимость более старых десятилетий имеет очень явные преимущества: Цена покупки низкая, а доходность от аренды высокая. Вспомогательные расходы на покупку и инвестируемый собственный капитал также не превышают установленных пределов. В то же время затраты на обслуживание сравнительно высоки.

Старые существующие объекты недвижимости в районах B и C являются отличными доходными объектами!

Вот краткий обзор преимуществ и недостатков.

Преимущество при покупке старой недвижимости:

• В основном более низкая цена покупки
• Расходы можно подсчитать, если вы знаете о дефектах
• Более низкая цена покупки часто обеспечивает более высокую доходность
• Расположение в развитой инфраструктуре

Недостаток покупки старой недвижимости:

• Высокие затраты на техническое обслуживание и ремонт
• Возможные скрытые дефекты

Что же отличает объекты недвижимости разных лет постройки друг от друга? И какие соответствующие дефекты следует ожидать? Итак, начнем в хронологическом порядке — с недвижимости старше 120 лет.

Недвижимость, построенная в 1900 году

Трещины в кирпичной кладке характерны для старых объектов, построенных до 1900 года. Из-за устаревших строительных технологий того времени теплоизоляция либо отсутствовала, либо была недостаточной. Окна обычно имеют одинарное остекление и поэтому пропускают холод в дом зимой, а в чердачных и подвальных помещениях скапливается сырость. Некоторые недостатки можно обнаружить и в ванных комнатах: Здесь часто можно найти свинцовые трубы, которые запрещены с 1971 года, и обычно после покупки их необходимо срочно заменить.

Типично для 120+-летних объектов: в те времена энергоэффективность не была проблемой!

Дефекты недвижимого имущества до 1900 года

Вот краткий обзор:

• Трещины в штукатурке и каменной кладке
• Отсутствие теплоизоляции на фасаде, крыше и окнах
• Влажные подвальные помещения
• Устаревшие технологии и электроника
• Устаревшие глиняные и свинцовые трубы в ванной комнате

Объекты недвижимости, построенные в период с 1900 по 1939 год

Подобные дефекты также встречаются в объектах, построенных в период между 1900 и 1939 годами. Отсутствие подкровельного слоя пропускает холод и сырость в дом, деревянные балочные перекрытия страдают от грибкового поражения, а стены, которые часто строятся слишком тонкими, подвержены плесени. Из дерева сделан не только потолок, но и лестница — огромная пожарная опасность!

Характеристика: В прошлом при строительстве не уделялось никакого внимания противопожарной защите!

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1900 — 1939 гг.

Все недостатки кратко суммируются с первого взгляда:

• Отсутствие подкладок
• Проблемы с конденсатом
• Заражение губкой и плесенью
• Практически отсутствует противопожарная защита
• Устаревшие глиняные и свинцовые трубы
• Трещины в кирпичной кладке

Объекты недвижимости, построенные в 1939 — 1945 годах

Характерной особенностью зданий, построенных в период между 1939 и 1945 годами, является их плохое состояние. Во время войны в нее были вложены сырье, время и энергия. Поэтому строительство велось быстро и с минимальными затратами, из-за чего пострадали как ткань здания, так и статические характеристики некоторых объектов. Также использовались непригодные строительные материалы, такие как строительный мусор и летняя древесина.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1939 — 1945 годов

К типичным недостаткам относятся:

• Плохая конструкция здания
• Заражение вредителями из-за неправильного строительного материала
• Статические проблемы
• Трещины в кирпичной кладке
• Устаревшие газовые трубы
• Почти нет противопожарной защиты

Объекты недвижимости, построенные в 1945 — 1959 годах

Плохая или отсутствующая теплоизоляция, в частности, часто встречается в домах, построенных между 1945 и 1959 годами. Также часто использовались строительные материалы, которые сегодня классифицируются как сомнительные. К ним относятся асбест, смола, формальдегидные краски и свинцовые краски. По-прежнему остается проблемой отсутствие противопожарной защиты. После войны дома нужно было строить быстро и эффективно. Таким образом, обычно отсутствует доступ для пожарной бригады, а противопожарные двери практически отсутствуют. Защита от шума также не рассматривалась в то время, поэтому старые квартиры этого периода часто бывают очень светлыми.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1945 — 1959 гг.

Характерными чертами недвижимости того периода являются:

• Использование сомнительных строительных материалов
• Отсутствие противопожарной защиты
• Отсутствие звукоизоляции
• Отсутствие теплоизоляции
• Протекающие газовые трубы
• Трещины в кирпичной кладке

Объекты недвижимости, построенные в 1960 — 1969 годах

Во второй половине 20-го века метод строительства усовершенствовался. Дерево больше не использовалось для лестниц и потолков. Вместо этого были использованы камень и бетон, а окна были изолированы алюминием. Дренажи предотвратили появление плесени в подвале и на чердаке, была установлена подложка. С этого момента упор делался на теплоизоляцию, но для этого по-прежнему использовались вредные вещества.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1960 — 1969 годов

Вот краткий обзор:

• Сомнительные строительные материалы
• Изоляция вредна для здоровья
• Повреждение бетона
• Неизолированные стропильные фермы

Объекты недвижимости, построенные в 1970 — 1979 годах

В 1970-х годах технология строительства вновь значительно улучшилась. Недавно принятые нормы по звукоизоляции ведут к повышению эффективности строительства. Свинцовые трубы больше не прокладывают, а используют медные водопроводные трубы, а строительство ведется в основном с использованием бетона. Несмотря на улучшенные строительные материалы, зимой холод проникает в жилые помещения и приводит к образованию плесени.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1970 — 1979 годов

К типичным недостаткам относятся:

• Паркетный клей, содержащий смолу
• Нуждается в ремонте
• Бетон как строительный материал

Объекты недвижимости с годом постройки 1980 — 1999

Недвижимость, построенная в последние 30-40 лет, обычно характеризуется современной технологией строительства. Тем не менее, некоторые недостатки можно найти и здесь. Расходы на обслуживание высоки, соединения крыши нарушены, а центральное отопление до 1985 года часто приводит к проблемам.

Контрольный список: Дефекты недвижимости около 1980 — 1999 гг.

Здесь снова представлены типичные дефекты с 1980 по 1999 год:

• Соединения и заделки для плоских крыш
• Центральное отопление
• Дорогое обслуживание

Вывод: Стоит ли инвестировать в старую недвижимость?

Признаться: По сравнению с новыми современными зданиями, недвижимость старых лет имеет свой собственный шарм. И в зависимости от года постройки, они приносят свои преимущества и недостатки, а с небольшим капиталом можно также обновить строительные службы, крышу и каменную кладку.

Теперь на моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de) вы можете найти еще больше информации о соответствующих дефектах по годам постройки:

• Год постройки Имущество: дефекты и состояние (внешнее)