Вилла, недвижимость, новое строительство и т.д. — риск и ошибки

Важно, что эта статья относится к продаже:

• Эксклюзивная недвижимость, например, виллы
• Крупные объекты недвижимости, такие как новые здания
• Специальные проекты, такие как земля, лесные угодья, сельскохозяйственные угодья & Co.

Если вы хотите продать «только» кондоминиум или «только» дом, то читайте здесь: 15 самых распространенных ошибок при продаже недвижимости.

Все говорят вам о типичных ошибках, но здесь вы также получите настоящую информацию о том, как продавать недвижимость!

Предисловие: Ошибки человеческие и (!) их можно избежать

Существуют типичные ошибки, которые встречаются при продаже квартир, домов и земли. Ошибки, которые вы также найдете на всех сайтах!

Возможно, вы уже сталкивались с такими грозными заголовками, как «Избегайте этих 7 ошибок» или «10 ошибок, которых следует избегать», а еще лучше «11 самых больших ошибок при продаже недвижимости», когда изучали вопрос о продаже вашей собственности. Вы уже знаете эти «типичные» ошибки при продаже недвижимости из статьи «15 ошибок, которых следует избегать».

Ошибки вполне нормальны, ведь, как уже упоминалось во введении, ежегодно продается лишь немногим более 271 000 объектов недвижимости, давайте посмотрим на рынок недвижимости Германии. Значительная часть из них также является чисто B2B (т.е. от компании к компании). Поэтому вряд ли кто-то из частных продавцов знает о рисках.

Контрольный список: 15 ошибок в кратком изложении

Эти действительно типичные ошибки также быстро перечислены:

1. Слишком мало времени запланировано на продажи — Мало времени? Давление уже наступает
2. Неподходящее время для продажи — Ситуация и экономика
3. Неточное описание объекта — Экспозиция написана непрофессионально
4. Нелестные фотографии в разоблачениях — Как и разоблачения, почти не пользуются спросом
5. Неправильная целевая группа и стратегия — например, студенческая квартира в газете вместо социальных сетей
6. Стоимость недвижимости оценивается неверно — недвижимость не находит покупателей
7. Документы и доказательства отсутствуют — Документы отсутствуют
8. Недвижимость не подготовлена к просмотру — Не убеждает потенциальных покупателей на месте
9. Недооценка усилий, затрачиваемых на процесс продажи — На многих людей оказывается давление, например, если новая недвижимость уже профинансирована.
10. Продажа и переговоры представляются легкими — подготовка в этом случае ведется лишь наполовину и приводит к потерям в цене покупки
11. Этап продажи разработан самостоятельно — продажа в частном порядке без агента по недвижимости и экспертизы
12. Перспективы задерживаются слишком долго — теряется ценное время, сжигается имущество из-за длительного времени размещения объявлений.
13. Подтверждение финансирования (покупатель) — кредитоспособность покупателей не проверяется
14. Дефекты в договоре купли-продажи упущены — права, но и сроки
15. Горящая недвижимость — Крупная или эксклюзивная недвижимость на массовых порталах

Для небольших объектов, находящихся в частной продаже, это, безусловно, всегда хороший первый обзор. Однако как только речь идет уже не о 100 000 евро, а о 1, 3 или даже 10 миллионах, важны уже совсем другие факторы.

Золотое правило для недвижимости: эксклюзивность как фактор продаж

Правило № 1:

Самое главное — эксклюзивность в продажах, когда речь идет о недвижимости > 1 млн. евро.

Почему? Вы можете узнать об этом здесь, в этой статье.

Недвижимость в сравнении

Давайте сначала рассмотрим различные типы покупателей и то, как они изучают и оценивают недвижимость. Слово «ETW» означает кондоминиум. Мы рассматриваем 4 группы покупателей:

1. Группа: ETW / дом 80sqm ~ 200,000 довольно безразлично; также означает, что сторона покупателя в основном неопытный, есть меньше проверки
2. Группа: 150 кв.м ~ 900,000 / критический покупатель
3. Группа: 200sqm ~ 1,200,000 / исследования покупателей
4. Группа: 250 кв.м. и более 1,5 M / рассматривающий покупатель
5. Группа: крупная недвижимость, новое строительство, сельскохозяйственные земли и т.д. — Специальные объекты / очень опытные покупатели, в основном с собственным бюро недвижимости

Группа 1-3, т.е. недвижимость площадью до 200 кв.м., в основном находится на обычном рынке недвижимости, в которой заинтересованы «только» частные лица. Типичная маркетинговая стратегия здесь такова: Многое помогает многому. Часто поручают работу 2 или 3 агентам, а недвижимость уже размещена на 4-5 порталах, в газетах, возможно, даже в социальных сетях.

Группа 4 покупает недвижимость площадью более 200 кв.м., но все еще в частном порядке. Те, кто покупает в этом сегменте, обычно уже имеют опыт и знают толк в строительных материалах, геодезистах и так далее. В крайнем случае, здесь вам понадобится помощь агента по недвижимости в переговорах.

Группа 5 покупает недвижимость в потоке. 50 единиц (т.е. квартир) в квартал или даже в месяц. Некоторые инвесторы напрямую покупают 1 000 единиц недвижимости, будь то в местах А, В или даже С. Бывшие отели, нуждающиеся в ремонте, которые переоборудованы в кондоминиумы или даже лесные массивы, сельскохозяйственные угодья, старые сборные здания и т.д.

Правило номер 2, из группы 5:

Время (обычно) важнее денег

Группам 4 и 5 нужны эксклюзивные посредники, анонимные продажи недвижимости, вместо «широких» массовых и маркетинговых, с прямой линией к инвесторам, фондам недвижимости и семейным офисам.

Семейные офисы (инвесторы) и фонды, а не частные лица

Если вы хотите добиться высокой цены при продаже недвижимости, вам необходимо помнить о нескольких вещах, особенно о правиле номер 1: эксклюзивность!

Инвесторы в недвижимость, семейные офисы, любого рода «учреждения» проверяют предложения по недвижимости, и они предпочитают анонимность при покупке и продаже недвижимости. Речь идет не только об эксклюзивных виллах, но прежде всего о новостройках, многоквартирных домах, микрорайонах, участках под застройку и многом другом.

Поэтому следует отделить отдельные единицы, такие как квартира, дом, террасный дом, двухквартирный дом и т.д:

1. Недвижимость с несколькими единицами (террасный дом, квартал, улица…)
2. Эксклюзивная недвижимость богатых или известных людей

Такие объекты не должны появляться на публичных порталах, потому что в идеале должен быть только 1 заинтересованный человек, который быстро и сразу становится покупателем. Для недвижимости стоимостью более 5 миллионов евро (читайте наш профиль покупки здесь) время является наиболее ценным фактором.

Покупатели должны иметь солидное финансовое положение, подтверждение капитала не должно быть проблемой. Знать этих конкретных инвесторов в недвижимость, частных лиц и инвестиционные группы — наша работа. Соответственно, более 99% наших объектов никогда и нигде не появляются!

Таким образом, размещение занимает не месяцы, а иногда всего 7-10 дней.

Большое преимущество внерыночной продажи недвижимости и продажи частным лицам, семейным офисам и др:

• Анонимность покупателей и продавцов
• Хорошие закупочные цены, благодаря эксклюзивным предложениям

Многоквартирный дом в А-расположении с потенциалом развития.

Горящая недвижимость — 10 порталов, 10 брокеров, … Опасность

Агенты по недвижимости и порталы по недвижимости влекут за собой риски? Да, именно.

Слишком много рекламы — ошибка 1

Большая опасность заключается в следующем: ваша недвижимость находится в Портале 1, Портале 2, Портале 3, поэтому солидные покупатели будут задаваться вопросом:

Почему эта недвижимость представлена на стольких порталах?

Почему? Покупатели недвижимости сравнивают предложения (см. группы 1-5 выше). Как только появляются дубликаты, они становятся скептиками:

• Почему недвижимость нуждается в таком большом количестве маркетинга?
• Есть ли какие-либо недостатки у недвижимости?
• Не слишком ли высока цена покупки?

Если ваше предложение теперь стоит среди тысяч других, вероятность найти заинтересованных лиц уменьшается, как и типичные ошибки, допускаемые при продаже недвижимости.

Слишком много брокеров — ошибка 2

Соответственно, возникает вторая фатальная ошибка, из-за которой многие частные продажи падают в цене: Поскольку недвижимость не была продана быстро, вызывается второй агент по недвижимости, возможно, даже третий, четвертый и пятый агент по недвижимости.

Вы не поверите, как часто это случается. Даже если речь идет о дорогостоящей недвижимости от 10 миллионов.

Опасность: объект сгорел.

Факторы для продажи: покупатель и психология

Недвижимость зависит от 2 факторов:

• Основанные на числах
• Основанные на эмоциях

Эмоции быстро объясняются: всем нравится покупать поблизости, они знают дорогу. Если бы дело было исключительно в цифрах, то, как правило, всегда есть интересные альтернативы (места) с более высокой доходностью. Это означает, что эмоциональные факторы также играют свою роль.

Конечно, «сгоревшая недвижимость» не означает, что вы потеряете 70%, 80% от стоимости покупки, но это задерживает продажу недвижимости, иногда даже на годы. Особенно это касается домов. Часто частные продавцы вынуждены соглашаться на более низкую предложенную цену.

В конце концов, в какой-то момент ее придется продать, особенно если уже профинансировано приобретение новой недвижимости, независимо от того, состоялся ли переезд или новая любовь живет в другом городе.

Анонимность, эксклюзивность: вне рынка для известных покупателей

Анонимная продажа важна не только для строительных компаний, эти две группы также обычно не хотят привлекать к себе внимание:

1. Богатые люди и общественные деятели
2. Выбытие до получения наследства

Состоятельные люди и общественные деятели — Помимо цены, есть еще и знакомство с вышеописанными владельцами. В частности, богатые люди и общественные деятели не хотят, чтобы их собственность была открыта для общественного контроля. Будь то поклонники или представители прессы, анонимность считается очень и очень важной в кругах миллионеров.

Есть и другая группа, которая предпочитает продавать анонимно и, таким образом, извлекать выгоду из эффекта эксклюзивной продажи при одновременно более высокой цене покупки.

Продажа перед наследованием — Даже если говорить о продаже имущества перед смертью, есть много людей, которые не хотят, чтобы их собственные дети или близкие родственники, часто даже соседи, знали о продаже имущества. Это может привести к возникновению споров еще до завершения сделки.

Совет! Вы все еще думаете о том, продать или завещать? Узнайте, как это сделать здесь: Завещание правильно. А также для ваших детей и близких: Наследуйте правильно.

Эффект дефицита за счет эксклюзивности: Влияние на цену покупки

Этот дефицит (т.е. целевой подход индивидуальных инвесторов) также положительно влияет на цену продажи, которая может быть достигнута.

Поскольку предложение доступно только одному человеку, оно является чрезвычайно эксклюзивным, и, соответственно, для его обеспечения принимаются более высокие суммы.

Еще одно преимущество — это ускорение процесса покупки.

Ведь тогда потенциальный покупатель знает, что он или она — единственный человек, которому до сих пор предлагалась данная недвижимость.

И наоборот: Если недвижимость находится на пяти порталах и еще не продана, зачем на нее давить? Пока что все идет не очень хорошо.

А теперь представьте, как вы будете использовать эти знания в качестве опытного агента по недвижимости (покупателя и продавца), когда будете продавать свою недвижимость, возможно, даже в первый раз. Поэтому хорошие советы стоят многого, как и опыт. Особенно когда речь идет о переговорах.

Переговорный риск: коррекция цены и повторные переговоры

Даже на предварительных переговорах люди любят разыгрывать карту спроса/предложения. В реальной ситуации продавцы быстро теряют уверенность. Некоторые покупатели ведут переговоры до последней секунды.

То же самое происходит с агентами по продаже недвижимости, когда они знают, что недвижимость находится у трех других агентов. Вдруг вы можете сильно изменить цену с помощью умелых переговоров, я мог бы позвонить и в другое место.

Одним словом, чем эксклюзивнее продажа недвижимости, чем меньше запрашиваемая цена, тем быстрее и выгоднее продаются земельные участки, эксклюзивная и крупная недвижимость.

Порталы недвижимости явно предлагают здесь не ту целевую группу. Частные покупатели не заинтересованы в таких дорогостоящих и сложных проектах. Но для разработчиков проектов, будь то частные лица, застройщики или крупные инвестиционные фонды, такие предложения могут быть очень интересными. По крайней мере, если у вас есть правильная сеть.

Как вы думаете, сколько людей в Германии купили бы участок леса, скажем, в Баварии? Сколько людей, например, купили бы долю в шахте, добывающей металлы? Именно для этого нужны очень эксклюзивные и финансово сильные инвесторы. Источник воды, рудник, лесной участок — все это становится еще интереснее с объектами недвижимости и инвестиций, которые не соответствуют типичному кондоминиуму или террасному дому. К ним относятся источники воды, шахты по добыче меди, железной руды или лесные угодья, а также сельскохозяйственные земли.

Вы уже видите, насколько разнообразны предметы, которые преподаются. A&O — это всегда разумная ценность.

Оценка и экспертные оценки — Хорошо обоснованные… !!!!

Сколько стоит ваша собственность? Поверьте, большая часть агентов по продаже недвижимости поставит большую цифру! Вы будете думать про себя:

Сколько стоит моя собственность?

Почему большинство агентств недвижимости поступают именно так? Конечно, частные продавцы обычно получают одно или два сравнительных предложения. Так, если агент по недвижимости А говорит, что ваш дом стоит 900 000, агент по недвижимости В — 920 000, а агент по недвижимости С — 950 000 €, то понятно, кого вы выберете.

Опасность: переоценка со стороны брокеров

Осторожно! Это ложная оценка, которая в конечном итоге приводит именно к тем ошибкам, о которых говорилось выше: 10 порталов, 10 брокеров. В итоге ваш кондоминиум, дом или многоквартирный дом находится на бесчисленных порталах и, что еще хуже, возможно, даже у бесчисленных брокеров.

Почему? Потому что первый агент по недвижимости не добился продажи из-за завышенной оценки.

Еще один существенный источник опасности:

Кредитная оценка интересов: Подтверждение капитала

Проверка кредитоспособности чрезвычайно важна для продавцов недвижимости. В конце концов, вы же не хотите вести переговоры с одним, двумя или даже тремя людьми, которые даже не могут позволить себе вашу собственность или их землю! Чем ценнее имущество, тем более обоснованной должна быть проверка и оценка имущества.

Такие объекты недвижимости (20, 30 и более единиц), конечно, покупают уже не частные лица, а обычно компании, учреждения или упомянутые инвестиционные фонды. Соответственно, возрастает и сложность проверки кредитоспособности. С иностранными инвесторами все еще сложнее.

Если вы работаете с Off Market, потому что здесь, как и у нас, большая часть покупателей уже известна из истории. Соответственно, капитальные доказательства могут быть предоставлены быстро, связь хорошая, а информация, документы и доказательства также доступны быстро.

Это часть нашего большого руководства по покупке жилья. Вернуться в раздел Покупка жилья в США.

Город ангелов — Покупка квартиры в Лос-Анджелесе

Лос-Анджелес, где сбываются мечты. Дом знаменитостей, Голливуда, разросшегося городского пейзажа, пляжа и серфинга и всего остального, что только можно себе представить. От Малибу до Бель-Эйр, Сильвер-Лейк и Венис-Бич. Стоит преодолеть пробки и хаос мегаполиса, чтобы ощутить уникальную атмосферу этого города. Вы хотите жить в Лос-Анджелесе, но не знаете, с чего начать? Конечно, нелегко сориентироваться, где и как жить. Выберете ли вы Мид-Сити, рай для любителей розничной торговли, или Силвер-Лейк, где можно потусоваться с молодыми студентами? Ниже мы приводим полную сводку.

Экономика Лос-Анджелеса — обзор

Лос-Анджелес обладает огромной экономикой, третьей по величине в мире после Токио и Нью-Йорка. Его сильной стороной, конечно же, является творческий сектор. Голливуд — крупнейший в мире район кинопроизводства, и бесчисленные звезды и старлетки имеют в городе свои особняки и усадьбы. Однако это не дает полной картины. Кроме того, в прибрежном городе бурно развивается высокотехнологичная промышленность, и сюда устремляется волна стартапов. В стране также развита аэрокосмическая и транспортная промышленность и, что, возможно, неожиданно, крупнейшая в стране отрасль международной торговли.

• ВВП: 941,06 млрд.
• Творчество, высокие технологии и усилители; аэрокосмическая промышленность

Дрон Лос-Анджелеса — каким красивым он может быть

Лос-Анджелес может предложить множество визуальных удовольствий. Закат у моря, пляжи и небоскребы. Посмотрите на кадры, снятые с беспилотника в Лос-Анджелесе:

Полный путеводитель по Лос-Анджелесу — горячие районы и многое другое

Купить или арендовать? Объяснение расчетов

Независимо от того, покупаете вы или арендуете, в Лос-Анджелесе вы будете платить высокую цену. Покупать или арендовать — зависит от классической «точки безубыточности». Сколько времени вам придется платить за аренду, чтобы достичь суммы, необходимой для погашения долга за дом. В Лос-Анджелесе, например, дом средней ценовой категории стоит около 630 000 долларов, а арендная плата может составлять около 2000 долларов. Это означает, что если бы вы прожили в своем доме 6 лет, вы бы заплатили такую же сумму за аренду, чтобы иметь возможность купить его. Одним словом, все зависит от того, хотите ли вы покупать или арендовать: При условии, что вы прожили в жилье не менее пяти лет, ваша арендная плата должна быть меньше 2 600 долларов, чтобы аренда была более выгодной.

Более того, покупка в Лос-Анджелесе может быть даже выгоднее, чем в других местах, если учесть, что в Лос-Анджелесе управляемые налоги на недвижимость. Это означает, что владение недвижимостью не требует больших постоянных инвестиций.

• Покупайте, если ваша арендная плата > $2,600

Хорошее ли сейчас время для покупки квартиры в Лос-Анджелесе?

Может быть. В настоящее время высокий уровень вакантных площадей означает низкую арендную плату. Это означает, что в настоящее время аренда может быть более выгодной. Однако, учитывая растущий рынок, возможно, имеет смысл инвестировать сейчас, когда высокий уровень вакантных площадей может привести к тому, что большее количество арендодателей будут продавать свою недвижимость по более высоким ставкам, чем обычно, что приведет к снижению цен. Это означает, что когда рынок неизбежно восстановится, вы, скорее всего, быстро получите прибыль.

В каком штате самые высокие налоги на недвижимость? Полный список

• Налоги на недвижимость по штатам — список

Рынок недвижимости Лос-Анджелеса — пояснение

Рынок недвижимости Лос-Анджелеса, как и многих других супергородов США, находится в хорошем состоянии. Например, продажи домов на одну семью выросли на 23,2% в годовом исчислении. Средняя цена дома составляет $630 000, что показывает, насколько эксклюзивна здесь недвижимость. Лос-Анджелес не является ни рынком продавца, ни рынком покупателя. Существует столько же объявлений о продаже недвижимости, сколько и продаж. В сочетании с высоким ростом, это свидетельствует о высоких продажах и зрелых инвестиционных возможностях. Цены также растут, причем цены на дома на одну семью выросли более чем на 16%.

Развитие цен на недвижимость

Цены на жилье в районе Лос-Анджелеса растут примерно на 13% в год, при этом количество продаж в прошлом году также увеличилось. Медианная цена за квартиру сейчас составляет $667 000. Кроме того, цены на аренду жилья в последние годы остаются стабильными, если рассматривать среднюю арендную плату.

• 2017: 2,281 $/m²
• 2018: 2,385 $/m²
• 2019: 2,516 $/m²
• 2020: 2,524 $/m²

Что нужно знать о районах Лос-Анджелеса

Лос-Анджелес — это огромный город, который охватывает несколько районов. Выбрать, где жить, практически невозможно. В целом, есть те, кто хочет жить в известных жилых районах Бель-Эйр или Беверли-Хиллз, есть и те, кто хочет шума и суеты центра Лос-Анджелеса или более молодых людей, а те, кто ищет более уютную атмосферу, отправятся, например, в Сильвер-Лейк или Мид-Сити. В целом, аренда, а не покупка — хороший выбор для Лос-Анджелеса. Закупочные цены сравнительно высокие.

• Самая низкая арендная плата: Джефферсон Парк $1,355
• Самая высокая арендная плата: К северу от Монтаны $4,690

Как купить квартиру

Покупка дома — это, конечно, долгий и трудный процесс, требующий много времени и финансовых вложений. От начала до конца существуют незаменимые этапы, пропуск которых может дорого обойтись. Если вы не знаете, в какую недвижимость инвестировать, начните с этого:

• Тип недвижимости — какую лучше купить

Контрольный список — что нужно сделать перед покупкой

Как подготовиться к покупке дома. Прежде чем покупать недвижимость, необходимо сделать следующие 5 вещей:

• Получите информацию о своих финансах
• Составьте документы о ваших финансах
• Поговорите с вашим потенциальным ипотечным брокером
• Определитесь с типом финансирования
• Найти адвоката, агента по недвижимости и домашнего инспектора

Когда вы покупаете недвижимость, вам необходимо внести первоначальный взнос по ипотеке. В Лос-Анджелесе, где цены на недвижимость сравнительно высоки, ваш первоначальный взнос должен составлять не менее 20%, чтобы избежать процентных ставок по ипотеке, которые, скорее всего, будут очень высокими.

Покупка квартиры — процесс от переговоров до закрытия сделки

Чтобы окончательно купить квартиру, вы захотите начать переговоры.

Сделать предложение — Как вести переговоры о цене продажи

Итак, вы решили, что это квартира вашей мечты. Что теперь? Что ж, теперь пришло время сделать предложение. Это означает обратиться к продавцу с предложением. Есть две стороны для переговоров, и вы должны выбрать одну или другую. Либо вы пытаетесь снизить цену продажи. Например, купить недвижимость за $800 000, а не за $850 000. Другой вариант — договориться о стоимости закрытия сделки, например, согласовать цену продажи, но попросить продавца оплатить часть дополнительных расходов, включая налоги на покупку недвижимости. Эта тактика, конечно, подразумевает либо наличие большего количества денег на банковском счете в данный момент, либо сокращение суммы ежемесячных расходов в будущем. Как правило, вы можете рассчитывать на переговоры о 5%-10% от цены продажи.

Следующие шаги — строительные инспекции

Ваш кредитор обязательно потребует от вас провести осмотр жилого дома, а также самой квартиры. Обычно это свидетельствует о незначительных дефектах, таких как работы по техническому обслуживанию, которые потребуются в будущем, или, например, структурные дефекты.

Снижение продажной цены на недвижимость

Теперь вы можете перезаключить договор. Вы выявили дефекты в здании и теперь имеете сильную позицию на переговорах. Сообщите продавцу о своих опасениях, и он, скорее всего, будет более снисходителен в переговорах.

Вы также можете сэкономить тонну на многих простых дополнительных расходах, которые возникают при покупке недвижимости.

• Все дополнительные расходы при покупке дома

Наконец, важный шаг! Переход

Не забывайте о входе! Это одна из самых распространенных ошибок новичков. После вашего переезда все может измениться, предыдущий владелец мог что-то сломать, или шкаф мог скрыть ошибку. Если вы не сделаете окончательный осмотр, это может стать вашим самым большим сожалением впоследствии. Это не займет много времени и, конечно, будет стоить того, по крайней мере, для душевного спокойствия.

Что изменилось в Лос-Анджелесе?

Конечно, есть некоторые оговорки при покупке квартиры в Лос-Анджелесе, в отличие от других регионов США. Конечно, происходит обычный процесс: Вы покупаете квартиру с первоначальным взносом в рамках ипотеки, оплачиваете расходы на закрытие сделки, затем налоги, а затем въезжаете в квартиру.

Популярные типы недвижимости в Лос-Анджелесе.

В Лос-Анджелесе есть несколько различных типов популярной недвижимости. Наиболее популярными, как и в большинстве других пригородных районов, являются отдельно стоящие дома, двухквартирные дома и кондоминиумы. Они пользуются популярностью, поскольку предлагают достаточно приватное пространство без хлопот, связанных с соседями, которые ходят с вами от двери к двери. Обратите внимание, что дуплексы (или даже триплексы) обычно трудно приобрести в собственность жителю, так как инвесторы обычно покупают и сдают их в аренду. К другим типам недвижимости относятся рядные дома, небольшие таунхаусы (преимущество: отсутствие ассоциации собственников!), кооперативы («строительные кооперативы»), похожие на рынок жилья в Нью-Йорке, TICs (Tenancy in Common), и, конечно, печально известные Vacant Lots, где вы просто покупаете участок пустой земли.

• Отдельно стоящий дом
• Дуплекс
• Плоский
• Таунхаус
• Маленькая жизнь
• ТИЦ
• Вакантные участки

Перед — покупкой квартиры Подготовка и планирование

В Лос-Анджелесе не менее важно, если не более, получить предварительное одобрение. На английском языке это предварительное одобрение ипотеки. Это означает, что ваш кредитор должен предоставить справку о том, что вы сможете финансировать ипотечный кредит на ваш дом.

• Получите предварительное одобрение ипотеки!

Переговоры — переплата за дом

В Лос-Анджелесе резкие изменения цен в результате переговоров — редкость. Подавляющее большинство объектов недвижимости продается по цене или около нее. Это означает, что переговоры практически не ведутся, а если и ведутся, то в небольших масштабах.

Налоги — Дополнительные расходы на недвижимость

Конечно, в Лос-Анджелесе действуют иные налоги, чем в любой другой стране. Если вы хотите владеть недвижимостью в Лос-Анджелесе, важно знать об уникальных налогах — от налога на недвижимость до налога на передачу недвижимости в Калифорнии.

Практически все платят слишком много налогов. Особенно легко сэкономить на налогах на недвижимость. Узнайте, как:

• Экономия на налогах Недвижимость США

Страхование — дорогостоящие дополнительные расходы

Не забывайте, что вам нужно будет оплатить страховку домовладельца. В Лос-Анджелесе существует широкий диапазон страховых сумм для домовладельцев. В некоторых районах вы можете заплатить всего 837 долларов, а средняя сумма в Лос-Анджелесе составляет 1116 долларов.

• $1 116/год Страхование домовладельцев

Советы по экономии — Уменьшите страховку домовладельца!

Это самые важные советы, позволяющие сократить сумму, которую вам придется потратить на страхование жилья.

• Установите систему безопасности дома, которая включает в себя сигнализацию о пожаре, задымлении и угарном газе
• Переоборудование старого дома в соответствии с нормами землетрясения
• Замените крышу на огнеупорные материалы
• Узнайте у своего страхового агента, имеете ли вы право на дисконтные программы.
• Ремонт и замена проводки и сантехники для приведения их в соответствие с действующими строительными нормами и правилами.

Где жить в Лос-Анджелесе — лучшие районы

Вы, вероятно, слышали о Комптоне, Инглвуде, Голливуде и т.п. Вероятно, у вас также есть некоторые предубеждения относительно того, насколько опасно или безопасно жить здесь или нет. Мы предоставляем вам полностью изученный список худших районов для проживания в Лос-Анджелесе.

Дома для ультра-богатых

Конечно, некоторые сверхбогатые люди в США имеют ультрароскошные дома в Лос-Анджелесе. Среди них есть суперзвезды со всего мира, и практически у каждой кинозвезды есть хотя бы одна резиденция в Лос-Анджелесе. Ниже представлен один из таких ультра-элитных объектов стоимостью 50 миллионов долларов. Конечно, вы найдете его в легендарном районе Бель-Эйр.

Худшие районы Лос-Анджелеса — опасность, преступность, низкий уровень жизни

Вы, вероятно, слышали о Комптоне, Инглвуде, Голливуде и т.п. Вероятно, у вас также есть некоторые предубеждения относительно того, насколько опасно или безопасно жить здесь или нет. Мы предоставляем вам полностью изученный список худших районов для проживания в Лос-Анджелесе. Лучше всего помнить, что в Лос-Анджелесе опаснее всего к востоку от Бродвея.

• Skid Row
• Модный район
• Южный центр Лос-Анджелеса.
• Комптон
• Центральный город
• Парк Джефферсон

Места, где стоит побывать в Лос-Анджелесе

Есть несколько районов, которые нельзя пропустить. Это классика, например, Голливуд или Бель-Эйр. Лучшие районы Лос-Анджелеса для инвестирования — это, конечно, известные районы, но есть несколько районов, на которые стоит обратить внимание, если вы хотите оказаться в правильном месте. В Лос-Анджелесе много тусовочных районов, таких как Калвер-Сити или Силвер-Лейк. Некоторые из них вы могли пропустить: Эхо Парк, Фрогтаун и Туджунга.

Классика: Голливуд, Беверли-Хиллз/Бел-Эйр, центр города

Бедро: Фэрфакс, Эль Сегундо, Чайнатаун, Калвер Сити

Будущее: Эхо Парк, Фрогтаун, Туджунга

Вы хотели бы получить больше информации. Где можно купить квартиру в Лос-Анджелесе? Мы расскажем вам все, что вам нужно знать

• Лучшие районы для покупки — Лос-Анджелес

Лучшие школьные округа Лос-Анджелеса

Вы думаете о переезде в Лос-Анджелес? Это лучшие школьные округа, если учитывать качество образования, безопасность и многое другое.

• Начальная школа города Эрмоса-Бич
• Ньюхолл
• Объединенная школа Южной Пасадены
• Палос Вердес Юнайтед
• Объединенная школа Сан-Марино
• Объединение Уолнат Вэлли
• Лос-Анджелес Канада Юнайтед
• Объединенный Темпл-Сити
• Объединенный Манхэттен-Бич
• Аркадия Юнифайд

Стоит ли мне снимать кооперативную квартиру?

Кооперативы, вероятно, более известны и популярны в Нью-Йорке, чем в других местах. Однако время от времени их можно встретить и в Лос-Анджелесе. Кооперативы получить немного сложнее, процесс сложный и длительный, но временные инвестиции стоят вознаграждения, поскольку обычно налоги на недвижимость ниже, возможность наращивания собственного капитала и многое другое.

Что такое кооперативная квартира? Компания по недвижимости

Кооперативная квартира — это квартира, которая находится в управлении жилищного кооператива. Когда вы покупаете кооперативную квартиру, вы фактически не покупаете собственность, то есть четыре стены, в которых вы хотите жить. Скорее, вы покупаете долю в юридическом лице. Приобретенные вами акции дают вам право на использование определенной части здания. Таким образом, вы являетесь не владельцем недвижимости, а членом клуба, который позволяет вам пользоваться квартирой, в которой вы живете. Конечно, это также означает, что вы берете не ипотеку, а совместный кредит, т.е. кредит на оплату акций.

• Вы покупаете акции, а не недвижимость

Почему вы должны выбрать кооператив — Объяснение

Поскольку вы не являетесь владельцем самой недвижимости, вам не нужно платить налоги на недвижимость. Скорее, кооператив платит налоги на недвижимость за все здание, и они распределяются между членами кооператива, то есть жильцами. Главное преимущество кооператива в том, что он дешевле. Налоги на недвижимость, которые платит каждый житель, ниже, и дополнительные сборы также ниже, поскольку кооператив не является коммерческим. Наконец, жители кооперативов, даже если они не являются собственниками недвижимости, имеют право на многие налоговые вычеты, на которые могут претендовать владельцы недвижимости.

• Дешевле

Как купить кооперативную квартиру в Лос-Анджелесе — шаг за шагом

Прежде чем стать участником кооператива, необходимо пройти несколько этапов. Прежде чем обратиться в кооператив или определить интересующую вас квартиру, вам необходимо проконсультироваться с юристом, ипотечным брокером и инженером. Хотя это не обязательно, это значительно увеличит ваши шансы получить желаемую квартиру. Это связано с тем, что как только вы определились с желаемой квартирой, вы подаете заявление. Комиссия принимает решение по вашему заявлению. Этот совет, очевидно, хочет получить лучших из возможных жителей, поэтому важно, чтобы вы представили себя как серьезного покупателя. Все кооперативы имеют определенный список требований, включая размер первоначального взноса и размер финансовых резервов. Затем вы связываетесь с продавцом, начинаете поиск прав собственности и процесс подачи заявки на ипотеку и завершаете покупку.

Покупка квартиры в Лос-Анджелесе — контрольный список

Если вы хотите купить квартиру в Лос-Анджелесе, вот самые важные вещи, которые вам нужно сделать и учесть.

1. Решайте! Арендовать или купить?
2. Приготовьтесь! Посетите город, изучите рынок
3. Адвокат! Найдите своего адвоката
4. Выбирайте доступное! Продвигать единицы, кооперативы или формирующиеся районы