Оцените жилой дом менее чем за 5 минут

Давайте начнем со случая, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что рядом с вами в кафе сидит знакомый и говорит: «Кто-то хочет продать многоквартирный дом на этой улице, я знал старушку, ее сын сейчас присматривает за ним. Я наведу справки для вас». Через день вы получаете цифры на WhatsApp: 240 000 евро годовой арендной платы, цена покупки — 8,5 миллиона, местоположение — А. Звучит заманчиво — но действительно ли это выгодная сделка?

Важно то, что вам нужны только две цифры — цена покупки (PP) и годовая чистая холодная рента (ANR). Получив их, вы сможете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и доходность. Оба этих показателя являются наиболее важными для понимания того, имеет ли инвестиция смысл или нет.

Еще один совет: независимо от фактора доходности или цены покупки, используйте мой бесплатный калькулятор недвижимости на сайте Immobilien Guru.

Просматривайте здесь бесплатно — самая быстрая оценка недвижимости в мире

Рассчитайте коэффициент закупочной цены и доходность

Пример:

• Покупная цена: € 8,500,000
• JNKM: € 240 000

Теперь вы можете приступить к работе прямо сейчас:

Коэффициент покупной цены = покупная цена / JNKM = 8 500 000 / 240 000 = 35,4

Фактор цены покупки 35 означает, что потребуется более 35 лет, чтобы окупить цену покупки за счет дохода от аренды — без затрат, без процентов, без риска. Слишком долго.

Сколько вы получаете прибыли?

Вы также можете увидеть это сразу:

Доходность = JNKM / цена покупки = 240,000 / 8,500,000 = 2.8 %

Поначалу звучит неплохо, но так ли это на самом деле?

Магический предел: 5,5 % и более — применяется при текущих процентных ставках 3,5 %.

Если вы работаете с заемным капиталом — а так поступают почти все, — вам необходимо учитывать текущие процентные ставки. Допустим, вы получаете 3,5 % годовых. Затем реально добавить около 2 % на обслуживание и резервы. Таким образом, общая сумма составит 5,5 %.

Таким образом, вы зарабатываете только на доходности более 5,5 %.

При доходности всего 2,8 % вы месяц за месяцем терпите убытки — несмотря на доход от аренды.

Сколько вы должны заплатить по максимуму?

Вот в чем фокус: просто переверните формулу. Вам нужна доходность не менее 6 %? Тогда:

Цена покупки = JNKM / желаемая доходность Цена покупки = 240 000 / 0,06 = € 4 000 000

При доходности в 6 % недвижимость должна стоить максимум 4 млн евро. При доходности 8 % она может составить даже 3 млн евро.

Пример: вам нужно 8 %

Цена покупки = 240 000 / 0,08 = € 3 000 000

Все, что выше этой суммы, не является финансово привлекательным — или вам придется договариваться о снижении цены покупки.

Вот и все, что вам нужно запомнить на первом этапе, с помощью быстрой оценки со смартфона или ноутбука! Вы получаете предложение? Спросите адрес, цену покупки, JNKM (статус ремонта, статус аренды, …) — тогда вы сможете быстро провести оценку, а продавец — быстро продать свой многоквартирный дом.

Вывод: «Только 2 числа решают» — проще говоря

Все, что вам действительно нужно:

• Годовая чистая холодная рента (JNKM)
• Цена покупки

Затем сравните эту сумму с текущими расходами на финансирование и 2 %-ным буфером на обслуживание. Если доходность составляет 5,5 %, вы в минусе — все, что меньше, это риск или хобби.

Формула для вашей повседневной жизни

Желаемая доходность / JNKM = максимальная цена покупки

Запомните эту формулу — она пригодится вам чаще, когда вы будете просматривать предложения по продаже недвижимости. Вы в считанные секунды поймете, подходит ли вам объект или нет. И даже лучше: вы сможете сразу же сделать продавцу реалистичное предложение.

Является ли 8,5 миллионов хорошей сделкой?

Я подробно рассказывал об этом на сайте immobilien-erfahrung.de, вы можете прочитать об этом еще раз здесь: Разница между инвестиционной недвижимостью и недвижимостью для инвестиций.

Разница заключается в фокусе: для инвестиционной недвижимости важно то, что поступает на ваш счет каждый месяц, то есть положительный денежный поток от арендного дохода, как правило, в регионах B и C. С другой стороны, при покупке инвестиционной недвижимости вы ориентируетесь на долгосрочное повышение стоимости и доходы от продажи — обычно в таких городах категории А, как Берлин, Кельн, Дюссельдорф и др.

Вам нужны прямые деньги? Первый вариант приносит вам доход напрямую. Хотите получить больше денег в долгосрочной перспективе? Второй вариант требует терпения, капитала и знания рынка — взамен вы можете рассчитывать на большую прибыль в будущем.

Еще лучше:

Если вы купите недорогую квартиру в районе А, тем лучше Денежный поток + долгосрочные денежные средства = высший класс. Покупайте, модернизируйте, повышайте арендную плату, увеличивайте стоимость.

Вот и все. Вот так вы быстро оцените ситуацию. Удачи в инвестировании!

Поэтому ваше предложение по цене покупки всегда зависит от ваших личных целей: Нужны ли вам операционные или стратегические деньги?

Сколько бы стоила эта недвижимость с чистой годовой арендной платой в 240 000 евро в районе А?

Еще советы с мест?

Хотите регулярно распознавать хорошие сделки, быстрее принимать решения или просто учиться на моем опыте? Тогда полистайте блог или прочитайте самые важные статьи на эти темы — шаг за шагом, из практики, для инвесторов.

Я подробно рассказал вам об этих темах:

• Оценить жилой дом
• Рассчитайте коэффициент цены покупки
• Подсказка: мой калькулятор коэффициента закупочной цены
• Правильно оценивайте возвраты
• Финансирование с использованием заемных средств

Хотите продать или у вас есть вопросы? Тогда напишите мне — я буду рад помочь вам.

• Свяжитесь с нами прямо сейчас
• Профиль покупки

Халифат 2041? Мысленный эксперимент

Сколько еще пройдет времени, прежде чем будет создана первая исламская партия, мечети все чаще будут украшать городской пейзаж, женщины будут носить хиджабы, а по школам (Der Westen) и городам, и не только в некоторых районах Северного Рейна-Вестфалии, будет бродить «шариатская полиция»? Если она останется на уровне 503 000 человек (который все равно растет) и показателя в 78,6%, вы сами сможете подсчитать, когда будет достигнута критическая масса.

Германия меняется.

Теперь к новостям:

Исламистский митинг в Гамбурге: более 1000 участников

Более 1000 исламистов собрались в Гамбурге на митинг, организованный группой «Muslim Interaktiv» (источник: Welt).

Участники призвали покончить с немецкой «диктатурой ценностей» и поддержали идею халифата.

Плакаты с провокационными лозунгами

На плакатах можно было увидеть такие лозунги, как «Халифат — это решение».

«Мусульманский интерактив»: влияние на молодых мусульман

Группа «Muslim Interactive» стремится привлечь внимание молодых мусульман и затрагивает такие темы, как дискриминация. Ее лидер, Джо Ададе Боатенг, выступает в социальных сетях как исламистский пропагандист.

Критика освещения ближневосточного конфликта в средствах массовой информации

На митинге также обсуждался ближневосточный конфликт и критиковалось его освещение в СМИ. Ранее уже проводились демонстрации этой группы, которые привели к политическим дебатам о том, как следует поступать с противниками государства и демократии.

Это всего лишь единичный случай! … Гамбург в прошлом году

Это не новое явление, особенно в Гамбурге.

Вы уже знаете? Всего 2 факта

1. Ислам доминирует среди 78,6% иммигрантов в Германии
2. 41,3% преступлений Иммигранты без паспорта (14,3% населения)

Ислам: 78,6% иммигрантов в Германии

Иммиграция 503 000 человек (за исключением Украины), 78,6% из которых исповедуют ислам. Здесь показано распределение религиозной принадлежности лиц, впервые подавших заявление о предоставлении убежища в Германии в 2023 г. Источник: Федеральное статистическое ведомство.

41,3 процента (!) всех подозреваемых — иностранцы

Из категории «Проблемы должны решаться на основе фактов», сегодня о статистике преступности за 2023 год: Берлин, Франкфурт-на-Майне, Гамбург и большая часть Северной Рейн-Вестфалии, в частности, борются с ростом преступности, причем 41,3% подозреваемых — люди без немецкого гражданства (что составляет всего 14,6% населения). Криминальная иммиграция все больше становится инвестиционным риском для Германии как места ведения бизнеса. За 4 года + 9,3% уголовных преступлений, только в прошлом году 5%.

• Новости о статистике преступности

Наши эксклюзивные предложения вне рынка в Гамбурге

В настоящее время он доступен в Гамбурге.

Пентхаусы в Гамбурге (1,5 млн.)

В нашем портфеле недвижимости регулярно появляются эксклюзивные предложения стоимостью 1,5 млн. евро, которые не представлены на рынке в открытом доступе. Эти квартиры-пентхаусы предлагают роскошь и комфорт в одном из самых востребованных городов Германии. Они подходят как для частного использования, так и для сдачи в аренду.

Есть ли у Вас знакомые, которые ищут квартиры в пентхаусах в Гамбурге?

Инвестиционная недвижимость в Гамбурге (5+)

В настоящее время в нашем портфеле 3 впечатляющих пентхауса в Гамбурге. Но это еще не все — мы также представляем проекты со смешанным использованием. Они представляют собой отличные инвестиционные возможности и дают шанс вложить средства в жилую и коммерческую недвижимость в Гамбурге стоимостью от 10 до 18 млн. евро.

Наши специалисты по недвижимости имеют обширную сеть и обладают глубокими знаниями рынка недвижимости Гамбурга. Это позволяет нам постоянно находить новые предложения, идеально соответствующие потребностям наших клиентов.

• Свяжитесь с нами

Воспользуйтесь преимуществами нашей программы подсказок

Что такое типстер? Советчик — это не агент по недвижимости, а человек, который устанавливает контакт между потенциальными покупателями и продавцами недвижимости. Если вы даете нам наводку и эта наводка приводит к успешной покупке, мы выплачиваем вам щедрые комиссионные.

Расчет 10%-ной комиссии для типстеров

Предположим, что цена покупки недвижимости составляет 1,5 млн. евро, а комиссионные — 2% от этой цены:

Цена покупки: € 1 500 000 Комиссия (2%): € 1 500 000 * 0,02 = € 30 000

Таким образом, комиссия составляет 30 000 евро.

Теперь вы хотите рассчитать, сколько получит типстер от этой комиссии. Вы указали, что типстер будет получать 10% от комиссии:

Комиссия типстера (10%): € 30 000 * 0,10 = € 3 000

Таким образом, комиссия для типстера составляет 3 000 евро.

Подведем итоги:

• Цена покупки: 1 500 000 евро
• Комиссионные: € 30 000
• Комиссионное вознаграждение типстера: € 3 000

Беспроигрышная ситуация для продавца, покупателя и вас

Наша программа подсказок — это беспроигрышный вариант. Вы помогаете потенциальным покупателям найти пентхаус их мечты в Гамбурге и одновременно получаете привлекательное комиссионное вознаграждение.

Если Вы хотите получить более подробную информацию о нашей реферальной программе или у Вас есть знакомые, которые могут быть заинтересованы в наших эксклюзивных объектах недвижимости, пожалуйста, свяжитесь с нами. Мы будем рады сотрудничать с Вами и реализовать успешные сделки с недвижимостью в Гамбурге.

• Свяжитесь с нами

Покупка виллы в Гамбурге: выход на рынок элитной недвижимости

В изысканном мире элитной недвижимости осторожность играет решающую роль. Если вы ищете первоклассные виллы, вы не найдете их на обычных платформах недвижимости. Знаменитости, промышленники и общественные деятели ценят конфиденциальность и полагаются на экспертов по недвижимости с эксклюзивным кругом покупателей и продуманными каналами связи.

Совет! Найдите недвижимость на внерыночных торгах

Захватывающий рынок недвижимости Гамбурга скрывает инсайдерскую тайну — «вне рынка». В этом эксклюзивном районе виллы продаются незаметно, еще до того, как их выставляют на продажу. В поисках лучших вилл в городе вы часто оказываетесь в стороне от проторенных дорог, что открывает вам доступ к уникальным объектам.

Цены на эту эксклюзивную недвижимость значительно выросли за последние годы из-за повышенного спроса и низких процентных ставок. Однако рынок роскошных вилл остается привлекательным.

Более подробную информацию о наших объектах, выставленных на продажу, вы можете найти здесь:

• Недвижимость на рынке

Покупка и сдача виллы в аренду в качестве инвестиции

Вилла в Гамбурге — это не только эксклюзивный комфорт для жизни, но и перспективное вложение капитала. Умело сдавая недвижимость в аренду, вилла становится выгодным вложением, генерирующим положительный денежный поток и пассивный доход. Таким образом, вилла становится не только роскошным жилым пространством, но и стратегически грамотным финансовым решением в ганзейском городе Гамбурге.

Здесь вы найдете то, что ищете: Самые дорогие места в Гамбурге

Просторные участки, исторические проспекты и престижные усадьбы — вот что делает самые роскошные жилые кварталы Гамбурга такими очаровательными. Если вы ищете виллу в самых дорогих районах Гамбурга, вы найдете их, в частности, в районах Бланкенезе, Харвестехуде и Ротербаум. Эти районы отличаются не только первоклассным качеством жизни, но и предлагают изысканную среду обитания, характеризующуюся атмосферой спокойствия и элегантности.

Представляем вашему вниманию подборку самых эксклюзивных жилых кварталов Гамбурга:

• Бланкенезе
• Харвестехуде
• Ротербаум
• Пёсельдорф
• Старый город Гамбурга

Процедура: Финансирование, договор купли-продажи & Co.

Покупка виллы требует продуманной последовательности шагов, начиная с тщательного определения бюджета, целенаправленного поиска подходящей недвижимости и заканчивая передачей ключей. Каждый из этих этапов играет центральную роль в успешном и беспроблемном завершении сделки.

Покупка виллы — пошаговое описание процесса:

Как найти подходящую виллу: контрольный список

При покупке виллы решающую роль играют различные факторы. Расположение виллы, размер участка, планировка комнат, меблировка и дополнительные удобства, а также безопасность и доступность — вот лишь некоторые моменты, которые необходимо учитывать.

• Расположение
• Размер недвижимости
• Расположение комнат
• Оборудование
• Безопасность окружающей среды
• Доступность виллы

Покупка виллы сопровождается различными затратами, которые необходимо учитывать. Помимо цены покупки, существуют и сопутствующие расходы, включая комиссионные агента по недвижимости, нотариальные сборы и налог на передачу земли. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, необходимо детальное финансовое планирование.

На следующем шаге рассмотрим отдельные статьи расходов более подробно.

Покупная цена и дополнительные расходы на покупку: обзор

При покупке виллы возникают различные расходы, состоящие как из фактической цены покупки недвижимости, так и из сопутствующих расходов. Важно: сумма дополнительных расходов не одинакова во всех федеральных землях.

Вам следует ожидать этих дополнительных расходов на покупку в Гамбурге:

• Налог на передачу прав на недвижимость: 4,5%
• Нотариальные сборы: 1,0%
• Внесение в земельную книгу: 0,5%
• Комиссия брокера: 6,25%

Заключение: Покупка виллы в Гамбурге

Покупка виллы в Гамбурге — это не только эксклюзивный опыт проживания, но и перспективная возможность для инвестиций. Ганзейский город может похвастаться разнообразным выбором изысканных жилых кварталов, при этом решающую роль играет осмотрительность и доступ к внерыночным сделкам со стороны опытных экспертов по недвижимости. Город характеризуется первоклассными виллами, величественными проспектами и просторными участками, особенно в таких районах, как Бланкенезе, Харвестехуде и Уленхорст. Для того чтобы осуществить покупку недвижимости своей мечты в Гамбурге, следует обратить внимание на тщательное составление бюджета и прозрачное финансирование.

Виллы! Ибица, Берлин, Лос-Анджелес

Здесь Вы найдете мои личные фавориты со всего мира, от средиземноморских Ибицы, Майорки, Марбельи и Берлина до таких очаровательных мест в США, как Лос-Анджелес, — и все это в одной строке!

• Лукинские виллы

Lukinski Villas как приложение

Самое приятное? Я разработал собственное приложение Lukinski Villas, которое содержит все фотографии и данные о недвижимости. Таким образом, вы можете изучать недвижимость своей мечты на своем смартфоне и иметь всю информацию под рукой.

Моя задача: продолжать входить, продавать, покупать, сдавать в аренду

Однако мое путешествие на этом не заканчивается. Моя миссия — продолжать входить в мир инвестиций в недвижимость, продавать, покупать и сдавать ее в аренду. Как в Испании, так и в США я буду искать новые возможности. При этом я буду ориентироваться на свои любимые места и все соответствующие направления, расположенные рядом с ними.

Откройте для себя мир роскошных вилл вместе со мной!

В своем последнем видеоролике я предлагаю вам отправиться в путешествие по миру роскошных вилл. Я покажу вам некоторые из моих личных любимых вилл и расскажу о своем опыте работы с недвижимостью. Если вам нравятся потрясающие виллы, увлекательные путешествия и инвестирование в недвижимость, вы не можете пропустить это видео.

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы не пропустить ни одного обновления, и скачать приложение Lukinski Villas App для доступа ко всей информации.

Лукинский YouTube: Yield, Investment & Co.

Узнайте вместе со мной о решающих факторах, ключевых показателях и основах инвестиций в недвижимость. По сравнению с другими видами инвестиций, недвижимость предлагает более «безопасный» способ вложения капитала с постоянной доходностью и долгосрочным ростом стоимости. Хотите грамотно вложить свои деньги? Моя рекомендация: Недвижимость, пассивный доход и хорошая жизнь.

• Лукинский YouTube