Калькулятор выключен: Приложение Real Estate Guru

Рождество 2022 года подарило мне идею, и с тех пор я программирую приложение Immobilien Guru! Тем временем в приложении есть более 30 калькуляторов недвижимости и финансовых калькуляторов, а также система обучения инвестициям, 50 000 торговцев и более 20 000 экспертов по недвижимости.

Если вам понравились калькуляторы (см. ниже), обязательно загляните в свой магазин приложений и получите мое бесплатное приложение для инвесторов!

• 30 + Калькулятор недвижимости
• #Тренинг по недвижимости №1 в мире
• 50+ уроков «Инвестиции в недвижимость
• Рекомендации ремесленников по всей Германии
• Эксперты по недвижимости по всей Германии

Загрузка приложения

Бесплатно в App Store для iOS и Android.

В Интернете можно найти и другие материалы:

• Гуру в сфере недвижимости

Представлено 8 калькуляторов недвижимости!

Бесплатно, онлайн, всегда и везде и все без Excel! Мой маленький набор инструментов для инвестиций в недвижимость для вас!

PS: Профессионалы, конечно же, могут пропустить первые калькуляторы, касающиеся собственного капитала и плана сбережений, и начать непосредственно с доходности, проверки доходности & Co.

Удачи вам, ваш Лукинский!

Капитал: Рассчитать активы

Все начинается с капитала. Без него не обойтись, если только за вас никто не поручится. Обычно, если все остальное в порядке, вам нужно 20% собственного капитала, а банк дает вам 80%. Пример:

• Собственный капитал = 5 000 евро (20%)
• Объем кредита = 20 000 евро (80%)
• Максимальная цена покупки = 25 000 евро

Для этого вы рассчитываете свои активы:

• Калькулятор капитала

План сбережений: Сколько вы можете откладывать каждый месяц (наращивание капитала)?

У вас нет необходимого собственного капитала? Тогда есть только один способ: экономить! Здесь вы можете легко рассчитать, сколько вы можете откладывать каждый месяц. Ведь часто бывает, что несколько расходов забываются, и вы перестаете экономить уже после первого месяца. Экономия — это ваш путь к цели! Рассчитайте здесь, сколько вы можете откладывать.

• Калькулятор плана сбережений

Максимальная цена покупки: какую стоимость недвижимости вы можете себе позволить?

Ваш собственный капитал автоматически приводит вас к максимальной цене покупки. Вы уже узнали, как рассчитать ее в разделе «Собственный капитал». Если вам нужно сделать это быстро, вы можете рассчитать его здесь:

• Максимальная цена покупки

Случайные затраты на покупку: цена покупки + X

Случайные расходы на покупку, было и еще кое-что… Как правило, от 8% до 10% от цены покупки составляют побочные расходы, в зависимости от федеральной земли. Это в любом случае:

• Налог на передачу недвижимости
• Нотариальные сборы
• Расходы на земельную книгу
• Брокерские расходы (в случае заказа)

Вы можете использовать мой бесплатный калькулятор стоимости покупки, чтобы быстро и легко рассчитать все факторы в любое время, независимо от того, покупаете ли вы квартиру или дом:

• Калькулятор затрат на покупку

Чистая доходность: Что приносит недвижимость?

Наиболее важным расчетом для инвесторов является чистая доходность от аренды недвижимости. Он показывает, сколько % в месяц приносит объект недвижимости. Поскольку вы, как инвестор, обычно финансируете недвижимость с помощью кредита, вы платите арендную плату:

1. Обслуживание ~ 2 % годовых (в год)
2. Проценты ~ текущая процентная ставка по займам
3. Погашение ~ 2 % годовых

Допустим, вы берете кредит под 2% годовых, у вас есть (2% + 2% + 2% = 6%). Если доходность > 6%, арендатор погашает кредит, ваши активы пассивно растут, а вы по-прежнему получаете X евро в месяц в качестве положительного денежного потока от сдаваемой в аренду недвижимости.

Для того чтобы вы могли быстро и легко рассчитать, вот мой:

• Калькулятор чистой арендной платы

Проверка урожайности: через 2 секунды

У вас нет под рукой всех цифр чистой доходности от аренды? Тогда вам стоит познакомиться с моей быстрой проверкой доходности. Здесь вы можете рассчитать любую доходность в приложении Immobilien Guru за 2 секунды. В фоновом режиме также принимаются значения, например, текущий резерв на содержание 2% в год, совершенно автоматически.

Вам нужно только нажать 2 простые ручки:

• Покупная цена
• Арендная плата / месяц

Проверка доходности еще никогда не была такой быстрой! Нажмите здесь, чтобы перейти на:

• Проверка доходности

Фактор закупочной цены: ключевой показатель для крупных проектов

Простое объяснение: фактор цены покупки переворачивает расчет доходности:

• От «Доход от аренды / цена покупки»
• Будет ли «цена покупки / доход от аренды»

Очень просто!

• Урожайность = % урожайности в год
• Коэффициент покупной цены = погашение через X лет

Результат говорит о том, через сколько лет ваша инвестиционная недвижимость окупится за счет дохода от аренды.

• Фактор цены покупки

Резерв обслуживания: через 2 секунды

Вы еще никогда не рассчитывали свои резервы на содержание так быстро! Мой небольшой калькулятор для расчета резервов на содержание недвижимости так же прост, как и проверка доходности. Изюминка в том, что я рассчитываю все в фоновом режиме по формуле Питера.

• Калькулятор резерва на техническое обслуживание

Спекулятивный налог: продажа без налога через X лет

Без налогов, отлично! Так говорят многие инвесторы, и они правы. Грубо говоря, существует 3 типа:

• Самостоятельный интерес = 3-летний период
• Сдача в аренду = 10-летний период
• Смешанная модель = X + 2 года периода (X = время сдачи в аренду)

Чтобы в будущем сделать расчеты быстрыми и простыми, я разработал этот калькулятор периода спекуляции.

• Спекулянт

Учитесь онлайн с моим приложением!

Обучайтесь онлайн с помощью моего приложения по недвижимости. 50+ индивидуальных уроков, от покупки и доходности, управления и аренды до выгодной продажи недвижимости. Чистая доходность, валовая доходность или коэффициент цены покупки все еще мало или совсем немного значат? Отлично, потому что мое приложение позволяет очень легко подготовиться к вашим первым капиталовложениям.

Коучинг по недвижимости 2.0: онлайн и бесплатно

Вы можете прочитать 1000 книг и в итоге не узнать, что действительно важно. Как и в моих калькуляторах, здесь речь идет об основных аспектах инвестиций в недвижимость: собственный капитал, доходность, обслуживание и т. д.

Обучение разработано предельно просто, как и все калькуляторы недвижимости!

Недвижимость как инвестиция: научитесь инвестировать!

За 10 уроков с примерно 5 тренировками каждый, вы узнаете, что важно в отдельных субдисциплинах.

• Купить недвижимость
• Доходность недвижимости
• Стратегия исправления и подбрасывания недвижимости
• Модернизация объектов недвижимости
• Сдача в аренду недвижимости
• Продать недвижимость
• …

Загрузка приложения

Бесплатно в App Store для iOS и Android.

Гуру в сфере недвижимости!

Налоги при продаже жилого дома

Подробнее здесь:

• Налоги при продаже жилого дома

Полезная площадь, жилая площадь и площадь помещения: в чем разница?

Давайте начнем очень просто. Вы встретите эти значения в экспозициях, в рекламе, в каждом поиске недвижимости. Вот почему важно знать разницу.

3 Вы часто будете сталкиваться с поверхностями:

1. Площадь пола
2. Полезная площадь
3. Жилая площадь

Порядок был выбран специально для этой цели. Потому что, как вы можете видеть здесь, вы переходите от 1) площади пола к 2) полезной площади к окончательной 3) жилой площади.

Совет! В конце статьи вы также найдете дополнительные инфографики для наглядности

Поскольку в интернете до сих пор существует простая «формула» расчета, здесь она объясняется довольно просто.

Проще говоря, это «формула»:

• Площадь этажа = полезная площадь + площадь циркуляции (например, лестница) + функциональная площадь (например, котельная)
• Полезная площадь = Полезная площадь (жилая площадь — подвал — чердак — …)
• Жилая площадь = жилая комната (гостиная + спальня + …)

Рассчитывайте шаг за шагом

Давайте снова рассмотрим этот процесс шаг за шагом:

Базовая область: этап 1 + определение

Это означает, что 1) площадь включает всю полезную площадь пола, а также коридоры и лестницы (зона циркуляции), мусорокамеру или отопительное помещение (функциональная зона).

Сюда входят все площади пола:

• Жилая площадь
• Чердаки, подвалы, гаражи и балконы
• Лестницы, коридоры, … (так называемая зона движения)
• Мусорная комната, котельная, … (так называемая функциональная область)

Это не включает:

• Земля

Рассчитать:

Площадь этажа = полезная площадь + площадь циркуляции (например, лестница) + функциональная площадь (например, котельная)

Инфографика:

Пример: Все застроенные территории, крытые помещения и верхние этажи.

Полезная площадь: шаг 2 + определение

После площади помещения, рассмотрим 2) полезную площадь, то есть то, что реально можно использовать в доме или многоквартирном доме (для кондоминиумов).

К ним относятся, например:

• Чердак
• Погреб
• Гаражи
• Кладовые (вне жилых помещений)
• Балконы

Это больше не включает:

• Лестницы, коридоры, … (так называемая зона движения)
• Мусорная комната, котельная, … (так называемая функциональная область)

Рассчитать:

Полезная площадь = Полезная площадь (жилая площадь, подвал, чердак, …)

Инфографика:

Пример: Лестница является частью полезной площади.

Жилая площадь: шаг 3 + определение

Только после этого вы переходите к 3) жилому пространству. Таким образом, жилая площадь указывает на фактическую пригодную для проживания площадь объекта недвижимости.

Как правило, включает только:

• Жилые помещения (спальня, кухня, ванная комната, гостиная и т.д.)
• Балконы, лоджии, террасы и сады на крыше учитываются в размере 25%, максимум — 50% (§4 WoFlV).

Рассчитать:

Жилая площадь = жилая комната (гостиная + спальня + …)

Теперь вы знаете разницу.

Инфографика:

Пример: Гостиная в кондоминиуме.

Реферат: Технические термины в виде инфографики

И снова быстрое обобщение, области, упрощенное с помощью инфографики.

1. Общая площадь (использование + движение + функция)
   1. Зона движения (лестница, коридоры в доме)
   2. Функциональная зона (котельная, отхожее место и т.д.)
2. Полезная площадь (все, кроме зоны движения / функциональной зоны)
3. Жилая площадь (полезная площадь, которая не занята, например: подвал)

Общая площадь / жилая площадь дома

Использование + трафик + функция приводят к общей площади.

Полезное пространство в доме

Все, кроме зоны движения / функциональной зоны, приводит к полезной площади.

Жилая площадь в доме

Полезная площадь, которая не занята, например, подвал, называется жилой площадью.

Оценка недвижимости: пошаговое объяснение

По своему опыту мы можем сказать, что объективная и тщательная оценка недвижимости определяет успех продажи. Если цена слишком низкая, вы отдаете деньги; если цена покупки слишком высокая, вы отталкиваете настоящих потенциальных покупателей. Установление правильной запрашиваемой цены — один из самых важных моментов при продаже недвижимости.

Прежде чем мы углубимся в тему оценки местоположения, структуры здания, рыночной стоимости и т.д., давайте начнем с основных 3 вопросов, которые мы получаем на консультационных встречах с клиентами:

• Как оценить стоимость недвижимости?
• Кто определяет рыночную стоимость недвижимости?
• Как банк оценивает недвижимость?

Совет! Далее в статье вы найдете гораздо более подробную информацию обо всех видах процедур оценки недвижимости.

Выбытие: возраст, инвестиции, наследование и изменения

Существует множество причин для продажи недвижимости. Инвестиционные соображения, наследство или изменение жизненных обстоятельств могут стать решающими факторами. Если есть дети, семья может захотеть приобрести недвижимость большего размера.

В пожилом возрасте многие люди хотят переехать в меньшую по размеру недвижимость, например, чтобы сэкономить на эксплуатационных расходах. Владельцы недвижимости часто испытывают сильную привязанность к своей собственности. В дом или квартиру вложено много времени, труда и любви.

Имущество имеет высокую личную ценность, что отражено в желаемой цене покупки. Однако если цена слишком высока, многие покупатели сразу же отмахиваются от нее. Успех приносит правильный баланс.

Любой, кто явится на просмотр, уже вооружен аргументами, чтобы снизить цену покупки. Выявляются дефекты, и потенциальный покупатель в конечном итоге оценивает только то, сколько работы ему еще предстоит вложить в недвижимость. Короче говоря:

Если запрашиваемая цена намного выше реалистичной рыночной стоимости, вы не продадите квартиру.

Для короткого периода продажи и достижения наилучшей цены покупки решающее значение имеет правильная оценка рыночной цены.

Какие объекты недвижимости оцениваются и как?

В следующей таблице мы привели виды недвижимости и обычные процедуры их оценки. При процедуре оценки «взаимозачетом» происходит пересмотр ранее определенной стоимости:

Квартиры (занимаемые владельцами)

• Метод сравнительной стоимости
• Взаимозачет с: Доходный подход или подход с использованием активов

Квартиры (сдаваемые в аренду третьим лицам)

• Метод капитализированной прибыли
• Взаимозачет с: Метод сравнительной стоимости или метод стоимости активов

Жилой дом (занимаемый владельцем)

• Метод материальной стоимости
• Взаимозачет с: Подход, основанный на капитализации дохода

Жилой дом (арендованный, например, многоквартирный дом)

• Метод капитализированной прибыли
• Взаимозачет с: Метод материальной стоимости

Земля (незастроенная)

• Метод сравнительной стоимости
• Офсет с: [Нет].

Земля (незастроенная, но арендованная)

• Метод сравнительной стоимости
• Взаимозачет с: Подход, основанный на капитализации дохода

Оценить вашу собственность?! Да. Абсолютно.

Если вы хотите продать дом, наша рекомендация: обратитесь к экспертам для проведения обоснованной оценки. Если цена будет слишком низкой, вы потеряете деньги. Мы дадим вам приблизительную оценку для первоначальной оценки.

Я бесплатнооцениваю ваше имущество: Оценка недвижимости

Для оценки стоимости имущества обычно достаточно краткого экспертного заключения. Такая экспертная оценка выходит за рамки стандартизированной оценки и становится важнейшей основой для определения наилучшей цены предложения.

При такой оценке эксперты также учитывают региональные особенности, спрос и предложение. Они помогут вам определить текущую рыночную стоимость вашей собственности. Положитесь на опытные контакты и добейтесь максимально возможной цены продажи вашей недвижимости.

Оценка для продажи недвижимости

Краткое изложение всей важной информации об оценке при продаже недвижимости:

Доходный подход: Разбивка рыночной стоимости и стоимости дохода от строительства

Метод капитализированной доходной стоимости делит недвижимость на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания.

Процент от стоимости земли = 7 процентов * 100 000 евро = 7 000 евро

Стоимость дохода от строительства = 5 600 евро * 12,50 (множитель) = 70 000 евро

Сюда входит доход от аренды, эксплуатационные расходы и расходы на управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

• Метод капитализированной прибыли

Метод материальной стоимости: Стоимость для нового строительства недвижимости

При расчете сначала используется стандартная стоимость земли для определения рыночной стоимости земли, затем добавляется реальная стоимость здания.

Реальная стоимость здания рассчитывается на основе производственных затрат на строительство за вычетом уменьшения возраста. Реальная стоимость земли (рыночная стоимость земли) и реальная стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент реальной стоимости.

Стоимость в натуральном выражении = (100 000 евро + 150 000 евро) * 0,5 = 125 000 евро

Расчет коэффициента реальной стоимости основан на типе здания, предварительной реальной стоимости и стандартной стоимости земли. Общая стоимость материальных активов, определенная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые придется потратить на восстановление объекта.

• Метод реальной стоимости

Метод сравнительной стоимости: Сравнение аналогичных свойств

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу собственность с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже квартир и домов, занимаемых владельцами. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенной земли.

Цена за квадратный метр сравниваемой недвижимости = 300 000 евро / 100 кв. м = 3 000 евро за кв. м

Цена покупки оцениваемой недвижимости = 3 000 евро * 200 кв. м = 600 000 евро

При сравнении рассматриваются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилого объекта. Считается, что метод сравнительной стоимости особенно близок к реальности. Он очень часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо в региональном масштабе.

• Процедура сравнительной ценности

Формуляр для владельцев недвижимости

Арендуйте, покупайте, живите — здесь вы найдете все важные формулы для вас как для владельца. В нашей коллекции формул для недвижимости вы найдете расчеты и примеры для покупки, продажи и аренды. Мультипликатор арендной или покупной цены, валовая доходность, доходность капитала, доходность недвижимости, резервы на содержание и многое другое. Нажмите здесь, чтобы вернуться к обзору:

• Формуляр по недвижимости

Затраты: Окончательная оценка дома и квартиры

Для расчета сначала проводится грубая оценка. Поэтому цена окончательной оценки в большинстве случаев основывается на предполагаемой стоимости оцениваемого имущества.

При стоимости недвижимости, не превышающей 150 000 евро, вы можете рассчитывать на приблизительные расходы в размере 1 500 евро. Для многоквартирных домов со стоимостью недвижимости более 1 миллиона оценочный сбор увеличивается до 3 000 евро.

• Стоимость менее 150 000 евро, примерно 1 500 евро
• Стоимость более 1.000.000 евро, около 3.000 евро

Дополнительные расходы: право прохода и Ко.

Так как было оценено также право прохода, можно выставить счет на доплату в размере 20% = 360 евро. Это означает, что для недвижимости стоимостью менее 150 000 евро плата составит 1 500 евро за оценку недвижимости плюс 360 евро за оформление права на проезд; общие расходы составят 1 860 евро нетто.

Оценка стоимости (затраты)

Кто готовит оценки для недвижимости? Сколько стоит оценщик домов? Сколько стоит оценщик старых зданий? Если законодательные нормы не требуют назначения эксперта, оценка недвижимости предоставит вам реалистичную оценку вашей собственности на региональном и национальном рынке. Мы проводим своевременную и точную оценку земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

Однако, если оценка должна быть представлена в суде, например, в случае развода, необходимо привлечь экспертов за плату. Жилая или арендованная недвижимость осматривается на месте. Как правило, выдается как письменная, так и цифровая копия оценки.

• Отчет об оценке

Тариф плоский

Оценка квартиры и факторы стоимости — У вас есть кондоминиум и вы хотели бы узнать, сколько он стоит? Конечно, с этим вопросом можно сразу обратиться к оценщику и/или агенту по недвижимости. Однако точная оценка становится важной не позднее, когда вы захотите продать или завещать квартиру. Даже если вы закладываете недвижимость — например, потому что хотите купить другую недвижимость — стоимость должна быть определена очень точно. Именно тогда в игру вступает эксперт.

Что влияет на стоимость квартиры? Но давайте сначала придерживаться так называемого «значения пи по пальцам», т.е. очень грубого определения стоимости. Для определения стоимости вашей квартиры сначала играет роль ряд «мягких» факторов влияния.

• Тариф плоский

Оценить дом

Приблизительная оценка цены покупки или ее расчет — Если дом или квартира были куплены не так давно, затраты на строительство или цена покупки являются исходными ориентирами для оценки дома. На портале недвижимости Lukinski вы можете получить дополнительные сведения о текущей стоимости вашей недвижимости, сравнив ее с недвижимостью в аналогичном месте, такого же размера, с такой же меблировкой и т.д. Наше точное определение цены недвижимости зависит от различных критериев.

Самым важным критерием является местоположение. Цены на недвижимость различаются по регионам, иногда значительно. Поэтому в сравнение могут быть включены только объекты, находящиеся поблизости. Как эксперты по продаже недвижимости в регионах Рейнланд-Пфальц и Гессен, мы можем быстро дать реалистичную оценку через сравнение недвижимости. Аспекты микро- и макро-локации, а также непосредственное местоположение объекта недвижимости имеют важное значение при оценке дома: фоновый шум, вид и освещенность интересуют потенциальных покупателей и влияют на стоимость недвижимости и достижимую цену.

• Оценить дом

Оценить жилой дом

Рыночная стоимость, оценка и цена покупки вашей недвижимости -.

Если вы хотите продать свой многоквартирный дом, то важно одно: Информированная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки. Центральные вопросы владельцев: Сколько стоит моя собственность? Как рассчитать стоимость многоквартирного дома? Как налоговая служба определяет стоимость дома? Кто определяет рыночную стоимость недвижимости? Как банк оценивает недвижимость? Много вопросов и много фактов, с которыми вы столкнетесь во время оценки многоквартирного дома. Чтобы дать вам первое представление о сложности вопросов, связанных с местоположением, рыночной стоимостью, сопоставимой недвижимостью, конструкцией здания и т.д., мы написали для вас это руководство по оценке стоимости многоквартирных домов.

• Оценить жилой дом

Тарифная недвижимость

Определение рыночной стоимости, оценка и цена покупки — Как оценить недвижимость? Как рассчитать рыночную стоимость недвижимости Кто имеет право оценивать недвижимость? Кто предоставляет информацию о стандартной стоимости земли?

• Тарифная недвижимость

Рассчитайте урожайность: Коллекция формул

Рассчитайте стоимость недвижимости — арендуйте, покупайте, живите, здесь вы найдете все важные формулы для вас как для владельца. В нашей коллекции формул для недвижимости вы найдете расчеты и примеры для покупки, продажи и аренды. Мультипликатор цены аренды или покупки, валовая доходность, доходность капитала, доходность недвижимости, резервы на обслуживание и многое другое.

• Рассчитайте стоимость недвижимости: Коллекция формул

Текущие расходы и резервы

• Управление недвижимостью для вашей собственности
• Расходы наремонт, техническое обслуживание и реконструкцию
• Расходы на техническое обслуживание, которые не происходят регулярно
• Телефонные звонки, переписка, счета и проценты
• Пропорциональная плата за обслуживание пустующих квартир
• Страхование юридических расходов и потери арендной платы

Мультипликатор арендной платы (коэффициент цены покупки)

В экспозициях по недвижимости вы почти всегда найдете информацию о валовой доходности, иногда также о рентном мультипликаторе. Мультипликатор арендной платы (коэффициент цены покупки) — это простой ключевой показатель для сравнения различных объектов недвижимости с первого взгляда.

Так рассчитывается множитель арендной платы:

Мультипликатор арендной платы = цена покупки / годовая холодная арендная плата

Пример:

Квартира в Лос-Анджелесе стоит 1 000 000 евро и приносит годовой доход от аренды 52 000 евро, имеет рентный мультипликатор 19,2:

Мультипликатор арендной платы = 100 000 евро / 5 500 евро = 19,2

Валовая доходность

Валовая доходность в процентах является аналогом мультипликатора.

Так рассчитывается валовая доходность:

Валовая доходность = годовая холодная рента x 100 / цена покупки

Пример:

Их квартира в Лос-Анджелесе приносит годовой доход от аренды в размере, эквивалентном 52 000 евро, цена покупки составила 1 000 000 евро. Валовая доходность составляет 5,2:

• Валовой доход = 52,000 x 100 / 1,000,000 = 5.2

Валовая арендная доходность

Так рассчитывается валовая доходность от аренды:

100 x годовая чистая холодная рента / цена покупки недвижимости = валовая рентная доходность в %.

Пример расчета валовой арендной платы:

1. Шаг: 3 000 000 евро цена покупки + 350 000 евро вспомогательные расходы = 3 350 000 евро
2. Шаг: Чистая холодная рента в год = 150 000
3. Шаг: 150 000 евро / 3 350 000 евро x 100 = 4,47 % валовой прибыли от аренды

Чистая арендная доходность

Так рассчитывается чистая доходность от аренды:

1. Шаг: Цена покупки + дополнительные расходы на покупку
2. Шаг: Чистая холодная рента — (годовые) расходы на управление — (годовые) расходы на содержание = годовой чистый доход
3. Шаг: Годовая чистая доходность / инвестиционные затраты

Пример расчета чистого дохода от аренды:

1. Шаг: 3 000 000 евро цена покупки + 350 000 евро вспомогательные расходы = 3 350 000 евро
2. Шаг: 150 000 евро чистой холодной аренды — 20 000 евро администрация — 70 000 евро обслуживание = 60 000 евро годового чистого дохода
3. Шаг: 60 000 евро годового чистого дохода / 3 350 000 евро инвестиционных затрат x 100 = 1,79 процента чистой арендной прибыли

Рентабельность капитала

Вы рассчитываете доходность капитала по следующей формуле доходности:

Прибыль после уплаты налогов x 100 / связанный капитал

Доходность недвижимости

Доходность недвижимости рассчитывается следующим образом:

Доход от аренды — расходы на содержание — налоговое бремя = доходность недвижимости

Планирование на долгосрочную перспективу: стратегия накопления активов

Долгосрочное накопление богатства начинается не тогда, когда активы нужны своевременно. Это означает, например, незадолго до выхода на пенсию или незадолго до принятия решения, когда деньги «должны» быть потрачены. Например, в конце года или когда речь идет о более крупных инвестициях, также перед выборами, например, выборами в Бундестаг (в настоящее время с пожертвованием / фонд WEG). Но — мы хотим остаться в самом начале.

Накопление богатства в 20, 30, 40, 50 лет?

Когда следует начинать наращивать активы? Время начала накопления активов не зависит от вашего возраста. Важно, чтобы вы начали «как можно раньше» заниматься вопросом накопления капитала. Каждый евро, который вы можете инвестировать, может принести новую прибыль. Прибыль, в свою очередь, может быть реинвестирована, и, таким образом, добавленная стоимость, коэффициент возврата одного евро, уже значительно больше. Чем дольше ваши деньги смогут «работать», тем лучше. Как видно из примера расчета (далее),

каждый евро удваивается, каждые 10 лет, с доходностью всего 10% годовых. (per anno = в год)

Таким образом, ваши активы растут, все больше и больше капитала может быть использовано для инвестиций.

Будь то 20 лет, 30, 40, 50 … главное — начать!

Совет! Торговля еще никогда не была такой простой! Покупайте от 1 евро с помощью этих приложений:

Скачать (Android + iOS): eToro

И небольшая подсказка: «Сделано в Германии»:

Скачать (Android + iOS) Торговая Республика

Сравнение: Накопление богатства по возрасту

В данном сравнении мы предполагаем инвестиции в размере 50 000 евро. Здесь показана доходность до 60 лет при 10% годовых:

• 20 лет > 1 870 217 евро в возрасте 60 лет
• 30 лет > 721 049 евро в возрасте 60 лет
• 40 лет > 277 995 евро в возрасте 60 лет
• 50 лет > 107 179 евро с 60 годами

Видите ли, чем раньше вы начнете, тем лучше.

Время — деньги!

Инвестиционные формы и возраст — Возраст также не имеет значения, когда речь идет о выборе правильной инвестиционной формы. Неважно, будет ли это быстрая инвестиция, как в случае с акциями, или долгосрочная, как в случае с недвижимостью в качестве капиталовложения. Обзор инвестиционных форм можно найти здесь, например, Список: Капитальные вложения (внешние, журнальные). Основой является размер вашего собственного капитала и вопрос: «Какую инвестицию я могу себе позволить?

Как происходит накопление богатства?

Прежде всего, существует золотое правило, с которым вы должны жить:

Многое помогает многому, те, у кого есть небольшой, большой или даже огромный капитал, имеют преимущество

Почему? Богатые инвесторы, например, могут позволить себе налоговых консультантов, которые также заботятся об избежании налогов. Таким образом, в то время как вы платите налог на прирост капитала, они используют лазейки, чтобы избежать налогообложения. Что вполне законно. Если вы знаете, как сэкономить на налогах, вы должны использовать свои знания — подробнее об этом позже. Поэтому мы считаем:

Деньги помогают много: сравнение капитала и доходности

Их целью является:

Накопление богатства

Почему «больше денег — это хорошо», вы можете узнать здесь. Капитал приумножается медленно. Давайте рассчитаем небольшой реальный доход, который вы ежегодно получаете от своих финансовых инвестиций.

Пример 100 000 евро собственного капитала — Допустим, вы получаете доходность 10% в год, будь то недвижимость (собственный капитал мин. ~ 20 000 евро, вы узнаете почему в ближайшее время [эффект рычага]) или ETF-фонд различных акций (собственный капитал от 100 евро, пример солнечный сектор), тогда вы увеличиваете свой капитал от:

• Инвестировано: 100 000 евро
• Возврат: 10 000 евро
• Собственный капитал (новый): 110 000 евро

Пример 10 000 евро собственного капитала — Если вы подойдете к накоплению богатства в меньшем масштабе, например, с портфелем криптовалют, акций или ETF, то, имея 10 000 евро, вы заработаете 1 000 евро в плюс.

• Инвестировано: 10 000 евро
• Доходность: 1 000 евро
• Собственный капитал (новый): 11 000 евро

Пусть деньги «просто» работают

Поэтому если вы «только» вкладываете деньги в работу, вам нужно много денег, чтобы жить, не работая, так сказать, в качестве пассивного дохода через «проценты». Имея «всего» 10 000 евро, вам потребуется 40 лет, чтобы накопить 50 000 евро собственного капитала. Со стабильным 10% годовым доходом.

Пример таблицы:

И… потом приходят налоги

Прибыль и налогообложение — еще один недостаток для тех, у кого мало собственного капитала: Налоги. Не учитывается даже налог на прирост капитала, 25% на прирост капитала в каждом случае. Соответственно, доходность на 10% в реальном выражении составляет всего 7,5%, то есть после уплаты налогов.

Крупные инвесторы имеют решающее преимущество, они могут позволить себе налоговых консультантов, которые знают, как избежать налогов с помощью создания компаний (например, семейных фондов) и других усовершенствований, например, дарения внутри семьи.

Вот видите:

Для накопления богатства необходим собственный капитал, в идеале 100 000 евро и более, чтобы это было «весело»; но это также важно: если у вас в наличии меньше, рассматривайте эту сумму в 100 000 евро собственного капитала как свою первую цель и стимул!

Почему? Если вы хотите в какой-то момент инвестировать в недвижимость — что делают все крупные инвесторы — вам нужен капитал, например, для покупки, а также для предстоящего ремонта.

Теперь вы знаете исходную ситуацию, давайте перейдем к необходимым инструментам (знаниям).

Эффект финансового рычага и заемный капитал

Вот почему так важно познакомиться с несколькими начальными механизмами и рычагами. Первый:

Заемный капитал (кредиты) является частью бизнеса

Операции спривлечением заемных средств, операции с недвижимостью и аналогичные операции являются предпочтительными средствами, когда необходимо увеличить собственный капитал (за счет долга).

С помощью этого рычага вы можете купить кондоминиум стоимостью 1 миллион, затем сдать его в аренду, а для покупки недвижимости вам потребуется привлечь только 100 000 — 200 000 евро собственных средств.

Как правило, для приобретения первой недвижимости необходимо (от 10 до) 20% собственного капитала

С акциями и биржевыми сделками дело обстоит иначе: при торговле с использованием кредитного плеча в качестве залога всегда должна быть представлена определенная акция. Брокер одалживает вам деньги под ваши инвестиции. Банк ссужает вам деньги на инвестиции в недвижимость. Как я уже сказал, заемный капитал (кредиты) является частью сделки.

Ваша доходность (например, от аренды) теперь составляет 1 000 000 евро, а не «всего» 100 000 евро.

Здесь у крупных инвесторов есть еще одно преимущество: как только появляется достаточное количество долей активов, игра в финансирование разворачивается. Внезапно вам больше не нужно идти в банк и просить о финансировании, банки сами обращаются к вам, чтобы вы реализовали с ними проекты. Все зависит только от кредитоспособности и вашего имущества.

И наоборот, для всех начинающих это означает, что нужно запастись терпением и сосредоточиться на долгосрочной стратегии накопления богатства!

Формула: Экскурс в изучение бизнеса

Конечно, не существует точной формулы для безопасного наращивания своих активов. Однако для полноты картины следует упомянуть, что существует формула рентабельности капитала из классической бизнес-тематики, которую можно использовать, например, для сравнения разных периодов (месяц, квартал или год).

После формулы идут советы!

Советы: Экономьте, инвестируйте разумно, диверсифицируйте

1. Экономия: Зарабатывать» деньги, не работая
2. Инвестируйте (в себя) вместо того, чтобы тратить деньги
3. Диверсификация инвестиций: минимизация риска потерь

Экономия: Зарабатывать» деньги, не работая

Поэтому очень важно то, что вы уже прочитали в самом начале: думайте о долгосрочной перспективе! Все начинается очень просто. Быстрый поход в Starbucks, роскошный отель в отпуске, всегда, немедленно последняя модель смартфона.

Самый главный, первый совет, особенно для начинающих: экономия всегда приводит к большему богатству.

Неважно, будет ли это кофе Starbucks для тех, у кого почти нет собственного капитала, или «лишняя» яхта (с последующими расходами) для тех, кто уже богат. Экономия необходима для создания богатства.

Для того чтобы увеличить свой капитал, сократите ненужные расходы, экономия — это главное! Небольшой пример: предпринимателям, которым не приходится придерживаться фиксированного рабочего графика, например, стоит воспользоваться низким сезоном при бронировании путешествий, и ваш отдых уже обойдется на 15 — 30 % дешевле. Но также подумайте о налогах, не избегайте этого вопроса! Налоговые льготы — это денежные средства, которые вы получаете обратно в конце года.

В небольших масштабах в случае расходов на конвертацию, которые можно вычесть в налоговой декларации, в больших масштабах, например, 500 000 евро в виде безналоговых льгот при создании семейного фонда (экономия налога на дарение).

От сбережений до налогов — здесь вы можете многое сделать без новых хлопот.

Поэтому не оставляйте свои финансы на волю случая, планируйте их активно, для собственного будущего и для пенсионного обеспечения.

Инвестируйте (в себя) вместо того, чтобы тратить деньги

Всегда инвестируйте в себя! Проще говоря, дорогой автомобиль — это престиж, возможно, «хороший» для личного эго, в зависимости от того, как вы на это смотрите, но плохой для баланса, когда речь идет о создании богатства. С другой стороны, если вы потратите деньги на дальнейшее образование, будь то мехатроника или дизайн автомобильной промышленности, то это будут хорошо потраченные деньги. Потому что она будет умножаться по мере роста вашей производительности.

Образование важно, как и дальнейшее развитие, как в примере с веб-дизайнером, продолжающим свое образование в области дизайна автомобильной промышленности, вплоть до темы налогов, как уже упоминалось выше.

Диверсификация инвестиций: минимизация риска потерь

Еще один важный момент — не инвестировать в один «канал». Чем более диверсифицированы ваши инвестиции, тем ниже риск неудачи отдельных акций. Например, предположим, вы поставили все на акции производителя электромобилей. Внезапно возникают многочисленные, непредвиденные инциденты, возможно, даже смертельные случаи на дороге, негативная пресса. Теперь цена акций может начать долгосрочное снижение, на восстановление которого могут уйти месяцы или годы.

Если вам понадобится получить доступ к своим резервам в течение этого периода (низкая цена), это будет возможно только в том случае, если вы примете большие ценовые потери.

Именно поэтому вы диверсифицируете свои инвестиции:

• Акции, лучше ETF (пакетные долевые ценные бумаги); при необходимости небольшая доля криптовалют
• Драгоценные металлы, такие как золото
• Недвижимость как инвестиция

Защита от инфляции: инвестиционная недвижимость

Имущество никогда не защищает от риска на 100%, но оно обеспечивает стабильную защиту от инфляции. Я показываю, что это значит, в данном руководстве по теме защиты от инфляции (девальвации валюты).

Сегодня в новостях: Инфляция в США превышает 5%!

Великий призрак инфляции вернулся. Инфляция означает «обесценивание денег». Что, мои деньги стоят меньше? Потрясение для всех, но не для каждого. Покупатели недвижимости с кредитами рады инфляции! Деньги стоят меньше = товары стоят больше денег, чтобы компенсировать девальвацию. Таким образом, владельцы 1) получают больше арендной платы за ту же сумму кредита и 2) в то время как деньги обесцениваются, недвижимость стоит столько же.

• Инвестиционная недвижимость: инфляция

Это было первое, небольшое озарение. Давайте теперь углубимся в практику и начнем с экономии:

Инвестировать деньги и наращивать активы

1. Богатство через сбережения: Без собственного капитала и с собственным капиталом
2. Накопление богатства на фондовой бирже: альтернатива
3. Акции и ETFs
4. Криптовалюта

Богатство через сбережения: Без собственного капитала и с собственным капиталом

У тех, кто находится в самом начале пути накопления богатства, собственный капитал практически отсутствует. Соответственно, мы возвращаемся к одному из самых важных правил — снижению затрат. Чем меньше денег вам приходится тратить, тем больше остается в вашем кармане для реинвестирования.

Наше бесплатное руководство предлагает очень подробную основу. От бытовых вопросов, покупок до экономии на путешествиях. Налоги, вода, электричество и многое другое!

Читайте многочисленные советы о том, как сэкономить деньги, здесь:

• Сохранить (XXL)

Накопление богатства на фондовой бирже: альтернатива

Для многих самым простым способом начать работу является фондовый рынок. Сегодня такие приложения, как eToro, позволяют участвовать в торговле на фондовом рынке в течение нескольких минут, независимо от того, идет ли речь об акциях, валюте, ETF или криптовалюте. Любая инвестиция всегда связана с рисками, поэтому мы хотели бы дать вам здесь обзор этого вопроса.

• Часы работы фондовой биржи

Акции и ETFs

Сравнительно небольшой риск в отношении финансовых инвестиций, таких как криптовалюты, а также валюты, предлагают акции, и еще меньший риск — пакеты акций, так называемые ETF. Но риски также различаются в рамках отдельных акций или секторов. Если посмотреть, например, на крупнейшие акции недвижимости, то можно увидеть устойчивый рост за последние годы и десятилетия, а значит, и дивиденды инвесторов, а также их доходность при продаже акций.

• Акции
• Доля недвижимости

Криптовалюта

Криптовалюты поначалу могут показаться классической валютой (FIAT currency), но в принципе они ведут себя скорее как фондовый рынок, только без эквивалента стоимости компании. Потому что в валютной торговле, как вы узнаете через некоторое время, вы спекулируете валютными парами, или новостями и информацией, стоящими за экономическими/политическими системами, которые составляют соответствующую валюту.

Криптовалюты — это скорее массовое явление. Чем больше тех, кто верит в рост стоимости или даже в стабильность стоимости, тем больше будет инвестировать. Чем меньше тех, кто верит в это, тем меньше будет инвестировать. За продуктом не стоит никакая компания, поэтому цена может сильно упасть в одночасье, даже без негативных новостей.

Там, где есть высокий риск, есть и высокая потенциальная прибыль. Соответственно, торговля криптовалютами привлекает множество людей, особенно потому, что вы можете инвестировать всего несколько евро или долларов. Поэтому даже мелкие инвесторы могут начать работу, имея всего 10, 100 или 1000 евро или долларов.

• Торговля криптовалютой
• Криптовалютный ETF

Валюта FIAT (евро, доллар и т.д.) — отступление

Вот небольшое отступление, если вы интересуетесь валютной торговлей, то вот еще одна информативная статья, в которой обобщен весь материал по теме Forex.

• Торговля валютой

Накопление богатства с помощью недвижимости

Меньше риска, долгосрочное мышление — покупка недвижимости — это название игры, когда речь идет о надежных, устойчивых формах инвестиций.

Преимущества, требования и местоположение

Накопление богатства с помощью недвижимости начинается заранее, с обдумывания и планирования покупки недвижимости.

С недвижимостью у вас есть различные преимущества, например, арендаторы и государство берут на себя большую часть ежемесячных расходов. Вам нужно лишь обеспечить постоянное наличие достаточного капитала, например, для реконструкции, переоборудования и освобождения помещений (что более характерно для помещений категории С).

Недвижимость, независимо от того, является ли она кондоминиумом, домом или многоквартирным домом, в местах А и Б, — это надежный банк. Поэтому самым первым шагом всегда является первая собственность. Узнайте больше об этой теме здесь:

• Купить недвижимость
• Как и при покупке дома
• Купить кондоминиум

Жилые, коммерческие, занимаемые владельцем или арендуемые

Но одной покупки недостаточно, теперь встает вопрос о жилье или аренде? Здесь, очевидно, аренда! Когда встает вопрос о жилой или коммерческой недвижимости, однозначно — жилая недвижимость. Во многих городских центрах коммерческая недвижимость пустует. Поэтому повторная сдача в аренду намного сложнее.

Продолжим тему налогов. Какие налоги вы должны платить при покупке кондоминиума или дома? Тему налогов можно продолжать до бесконечности. Налоговый консультант может дать нужный импульс. Однако, как правило, налоги — это дело начальника, и поэтому они подлежат вашему личному планированию в консультации с налоговым консультантом.

Пример: налог на спекуляцию при перепродаже

Например, легко запоминающимся видом налога является налог на спекуляцию. В нем говорится, что недвижимость может быть продана без уплаты налогов по истечении 10 лет. Таким образом, если вы держите свою недвижимость в течение десяти лет, а затем продаете ее, вы освобождаетесь от налога на спекуляцию. Тот, кто владеет только кондоминиумом и ничего о нем не знает, продавая кондоминиум через девять лет, впервые познакомится с налогом на спекуляцию. Соответственно, снова обратный вывод: Вы — лучший организатор для накопления своего богатства!

Соответственно, накопление богатства с помощью недвижимости возможно только в том случае, если вы постепенно расширяете свой портфель. Накопления богатства с помощью имущества недостаточно для создания прочного фундамента для старости. В идеале вы покупаете недвижимость и сдаете ее в аренду.

Чтобы дать вам некоторое представление о том, как можно избежать налогов, например, с помощью определенных юридических форм / конструкций, вот два примера. Когда речь идет уже не просто об отдельных объектах недвижимости, а о 50, 100, 500 или даже 5 000 жилых единиц, вам потребуются другие конструкции, чем типичная индивидуальная компания с ограниченной ответственностью. Если вы хотите немного глубже изучить вопрос недвижимости, инвестиций и налогов, вот еще два хороших примера того, что возможно, когда вы в конце концов достигаете точки, когда вы «сделали это».

Как правило, для семей, особенно для передачи активов следующему поколению, а также для возможности передавать прибыль, частично освобожденную от налогов, многие становятся семейным фондом.

Семейный фонд — пример

Объясняется очень просто: если вы владеете большим количеством недвижимости, вы можете создать семейный фонд. Преимущество: с семейным фондом вы платите только 15% корпоративного подоходного налога на аренду недвижимости, а прирост капитала не облагается налогом (после периода спекуляции). Все становится еще лучше, например, при регистрации. При передаче активов при образовании фонда, до 500 000 евро могут быть переданы бенефициару фонда безналогово (без налога на дарение) (безналоговая сумма).

• Семейные фонды

В дальнейшем, намного, намного позже, в процессе управления активами он становится еще больше.

Управление активами — пример

Управление активами также называют инвестициями богатых. Дело в том, что инвестирование в компании по управлению активами выгодно только при превышении определенной суммы и не является разумным вариантом для мелких инвесторов. Как именно работают услуги по управлению активами и в какой момент имеет смысл поручить управление своими деньгами кому-то другому? Тема управления активами очень многогранна и актуальна только для определенных людей. Особенно для институциональных инвесторов, таких как страховые компании, инвестиции оправдывают себя.

• Управление активами