Инвестиции в акционерный капитал в покупку недвижимости

Независимо от того, для собственного использования или в качестве инвестиции, собственный капитал необходим для каждой покупки недвижимости. Особенно если вы покупаете свою первую недвижимость, размер собственного капитала, который вам необходимо внести, имеет большое значение. Если вы покупаете недвижимость для собственного пользования, вам следует внести как можно больше собственного капитала. Если вы инвестируете в недвижимость в качестве капиталовложения, то лучше меньше, чем больше.

Основное правило:

• Собственный интерес = как можно больше капитала
• Капитальные вложения = как можно меньше собственного капитала

Почему?

Равенство как защитный механизм

Для того чтобы банк выдал вам кредит под вашу недвижимость, ему нужна определенная гарантия того, что впоследствии он получит эти деньги обратно в полном объеме. Поэтому ваша кредитоспособность проверяется заранее. Чем более ликвидны ваши финансы, тем меньше капитала вам нужно. Однако если ваши расходы превышают доходы, вам потребуется больше собственных средств. После получения кредита вы выплачиваете его ежемесячно путем погашения.

Чем лучше ваш кредитный рейтинг, тем меньше у вас собственного капитала

Важно: Как владелец жилья, вы должны сами выплачивать проценты по кредиту. С другой стороны, инвесторы могут вычесть их из своих налогов.

Самоинтерес: это то, сколько собственного капитала вам необходимо

Поэтому, как владелец недвижимости, вы должны вложить как можно больше собственных средств. Кроме того, чем больше собственный капитал, тем меньше процентная нагрузка. Чем больше собственного капитала вы вносите, тем меньше риск для финансирующего банка и тем ниже рассчитываются процентные ставки.

Общее правило: 20% собственного капитала для собственников жилья

Ежемесячные расходы и доходы

Так сколько же вы должны зарабатывать каждый месяц? Наш совет: ежемесячные расходы по кредиту не должны превышать 40% от вашего чистого дохода.

Вот пример расчета:

• Доход (нетто): 3 000 евро
• 40% = 1 300 евро

Таким образом, ежемесячный платеж с учетом процентов не должен превышать 1 300 евро.

Капитальные вложения: это то, насколько мало собственного капитала вам необходимо

В то время как для владения жильем вам необходим как можно больший собственный капитал, в качестве инвестора вы имеете преимущество в том, что вам нужно вносить гораздо меньше собственного капитала. Вы также можете вычесть проценты из своих налогов. В идеале даже арендатор косвенно оплачивает ваши проценты. Как покупатель недвижимости в качестве инвестиции, ваш капитал покрывает только 10-15% расходов.

К ним относятся:

• Случайные расходы на приобретение
• Налог на передачу земли
• Нотариальные сборы
• Судебные издержки
• Брокерские расходы

Прокатный капитал: быстрые инвестиции

Наш совет: используйте свой переходящий капитал. Но как это работает? Все просто: вы покупаете недвижимость и вносите собственный капитал. Теперь эти деньги снова выплачиваются через погашение, и вы можете использовать их непосредственно для следующей инвестиции.

Вывод: вот сколько собственного капитала вам нужно!

Итак, вот еще одно эмпирическое правило:

• Собственный интерес = как можно больше капитала
• Капитальные вложения = как можно меньше собственного капитала

В случае использования в личных целях ваш капитал служит для банка гарантией того, что рано или поздно он обязательно получит ваши деньги обратно. В принципе, вложенный вами капитал не должен превышать 40% от вашей чистой зарплаты. С другой стороны, как инвестор, вы должны внести только 10-15 процентов в качестве собственного капитала. Проценты берет на себя арендатор, а с помощью rolling equity вы можете инвестировать непосредственно в следующую недвижимость.

Вы можете узнать больше о долевом финансировании и финансировании недвижимости на моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de):

• Капитал (внешний)

Ошибки при покупке недвижимости: их нужно избегать любой ценой!

Эмоциональная покупка недвижимости, слишком особенная недвижимость в неудачном месте и покупка дома для личного пользования — список возможных ошибок длинный. Узнайте здесь, чего вам следует избегать любой ценой!

Ошибка: Неудачное расположение недвижимости

Одна из самых серьезных ошибок — покупка недвижимости в неудачном месте. Спрос на недвижимость низкий, аренда затруднена, а риск появления вакансий высок. Лучше всего подходят крупные города в востребованных местах В. Инвестиции в недвижимость целесообразно осуществлять и за пределами крупных мегаполисов, в пригородах. Вот лучшие места с первого взгляда:

• Покупка в крупных городах (не в мегаполисах в местах, входящих в топ А)
• Столичные районы, знаменитый Speckgürtel, с хорошим B-расположением
• Востребованные города с расположением В

Ошибка: Ваша недвижимость слишком специфична

Чем более особенной является ваша недвижимость, тем сложнее ее потом продать или сдать в аренду. Шикарный лофт с видом на горизонт или дизайнерская вилла на краю леса звучат заманчиво, но они ничуть не более востребованы, чем обычная 1-3 комнатная квартира на окраине города. Наш совет: прежде чем начать поиски недвижимости, ознакомьтесь с различными типами домов и квартир и их востребованностью, и не вкладывайте деньги в слишком причудливую недвижимость.

Хотя каждый объект недвижимости на рынке обладает своим индивидуальным шармом, его может быть не так легко перепродать впоследствии:

Ошибка: Покупка недвижимости для личного пользования

Одна из самых главных ошибок новичков — покупка недвижимости для собственного пользования. В конце концов, за недвижимость платят не арендаторы и налоговая инспекция, а вы сами. Это делает проживание в собственном доме самой дорогой формой жилья. Именно поэтому мы рекомендуем сначала инвестировать в недвижимость в качестве капиталовложения и только потом в качестве жилья для собственника.

Совет по чтению: Личное пользование или капиталовложение? Преимущества и недостатки

Ошибка: покупка дома в качестве первой недвижимости

Как и в случае с проживанием в доме, при покупке дома вы несете все расходы на 100%. Поэтому для своей первой недвижимости инвестируйте не в дом, а в квартиру. Как домовладельцу, вам всегда приходится нести все расходы в одиночку. Однако если вы являетесь владельцем квартиры, эти расходы делятся между сторонами.

Ошибка: эмоциональная покупка недвижимости

Вы разобрались с темой инвестиций в недвижимость, с различными типами местоположений и видами недвижимости, прояснили вопрос инвестиций или доходной недвижимости, и вдруг вы натыкаетесь на квартиру, которая напоминает вам о вашем детстве? Главное здесь следующее: Никогда не покупайте недвижимость, основываясь на своих эмоциях. Оставайтесь верны своей стратегии и своим целям и рационально подходите к покупке.

Ошибка: не учитывается стоимость перепродажи

Приобретая недвижимость, подумайте также о стоимости перепродажи. В конце концов, вы не должны понести большие потери при последующей перепродаже. Здесь, прежде всего, важную роль играет местоположение.

Вот сравнение 3 типов расположения и их увеличение стоимости:

• A-локация: ежегодное увеличение стоимости на 4-6%.
• В-локация: Ежегодное увеличение стоимости на 1-2%.
• С-место: нет увеличения стоимости (возможно небольшое снижение стоимости)

Ошибка: Купить из-за топовой комплектации

Если вы покупаете недвижимость из-за ее особенностей, вы можете даже в итоге заплатить ненужную премию при покупке. Вместо этого следует использовать стратегию «купить и перевернуть». Другими словами, вы покупаете недвижимость по дешевке, ремонтируете и переоборудуете ее и таким образом получаете прибыль при перепродаже. В конце концов, вы не можете увеличить квадратные метры вашей недвижимости, но вы всегда можете улучшить условия.

Покупка недвижимости: Обучение от А до Я

Если вы хотите узнать еще больше об отдельных источниках ошибок, ознакомьтесь с нашим руководством:

• Ошибки при покупке недвижимости (внешний)

Если вы хотите узнать еще больше о покупке недвижимости, будь то для собственного пользования или в качестве инвестиции, многочисленные статьи, руководства на тему арендованной и неарендованной недвижимости, а также контрольные списки, все бесплатно и доступно 24 часа онлайн, с нами!

Квартира, дом, многоквартирный дом, все для начинающих риэлторов!

Новое на сайте Immobilien-Erfahrung.de:

• Покупка недвижимости: обучение — внешнее

Новое! Специально для покупателей недвижимости

Покупка недвижимости от А до Я: подготовка, критерии поиска, процесс покупки и все это, бесплатно и онлайн, от экспертов.

Теперь на сайте Immobilien-Erfahrung.de

Покупка квартиры, покупка дома, жилье для владельца или капиталовложение, доходная или инвестиционная недвижимость? На моем новом проекте Immobilien-Erfahrung.de вы найдете все, что вам нужно знать для успешной покупки недвижимости! Узнайте все, что вам нужно знать о постановке целей при покупке недвижимости, типах местоположения(A, B и C), типах недвижимости, их доходности и … все онлайн и бесплатно! Инвестируйте в недвижимость и наращивайте богатство даже во время инфляции. Теперь на сайте Immobilien-Erfahrung.de:

• Недвижимость: накопление богатства, несмотря на инфляцию

Недвижимость как инвестиционная или сберегательная книга & Co.

Мало того, что сама недвижимость считается надежной защитой от инфляции, она также положительно влияет на финансирование. Поэтому предположение о том, что для накопления активов необходимо экономить деньги, не совсем верно. Напротив: при добросовестном инвестировании инфляция может даже сыграть вам на руку.

Традиционные инвестиции в условиях инфляции

В качестве примера возьмем классическую сберегательную книжку. Вы регулярно вносите деньги на этот счет, чтобы сохранить их. Будь то пенсия, будущие инвестиции, планы путешествий или образование ваших детей. Если вы внесли, например, 10 000 евро, то сначала это звучит неплохо. Но что происходит в случае инфляции? Деньги обесцениваются. Цены на продукцию растут. Жизнь становится дороже. 10 000 евро по-прежнему остаются на вашем сберегательном счете, но теперь они стоят меньше.

Сберегательная книжка — Если бы вы положили 10 000 на сберегательную книжку, у вас все еще было бы 10 000.

Сберегательная книжка как классическая инвестиция считается безопасной, но на самом деле вы теряете капитал в случае инфляции. Даже благонамеренные проценты от банка уже не имеют большого значения. С недвижимостью как капиталовложением дело обстоит совершенно иначе.

Инвестируйте в недвижимость: Преимущества

Даже во время кризиса недвижимость считается надежной инвестицией. Его стоимость стабильна в условиях инфляции, и даже на ваш кредит может положительно повлиять обесценивание денег. Впоследствии вы сможете продать свою собственность вдвое дороже. Если вы вложили средства в увеличение стоимости вашей недвижимости, например, путем реконструкции и ремонта, вы можете еще больше увеличить продажную цену вашего дома или квартиры!

Недвижимость — Если в примере вы купили недвижимость за 10 000, то позже вы продадите ее за 20 000.

Вот примерный расчет:

• Покупка недвижимости (сегодня): 65 000 евро (~15% капитала = ваши 10 000)
• Продажа недвижимости (позже): 130 000 евро

Кредиты: Быстрое и эффективное погашение

При инфляции деньги обесцениваются. Стоимость вашего имущества постоянно увеличивается. Что касается финансирования, то сейчас ситуация становится все более захватывающей:

Что происходит с вашим кредитом?

Итак, давайте останемся на примере 10 000 евро. Если вы взяли кредит сегодня, то позже он все равно составит 10 000 евро. Ведь теперь мы знаем: количество денег всегда остается неизменным.

Предположим, что вы сдали свою недвижимость в аренду с целью получения пассивного дохода. Теперь вы получаете больше арендной платы в связи с инфляцией и продолжаете выплачивать взносы:

• 2020 = 350 евро аренда / погашение 300 евро
• 2035 = 460 евро аренда / погашение 300 евро

Заключение: Минимизация инфляционного риска

Вот видите: В отличие от традиционных финансовых инвестиций, недвижимость предлагает вам некоторые преимущества, которые сберегательные книжки, пенсии Riester и тому подобное просто не могут обещать. Хотя вложенные вами деньги теряют в цене, с недвижимостью в качестве капиталовложения вы можете получить еще больше денег во время кризиса. Кроме того, ваш кредит будет погашаться быстрее, особенно если ваш доход от аренды увеличится.

Что означает самораскрытие?

Самораскрытие является доказательством вашей кредитоспособности. Он включает в себя ваши ежемесячные доходы, расходы, активы и обязательства. Посетите на главную. Самораскрытие заполняется либо вами, как единственным заявителем, либо вторым заемщиком, вашим созаявителем.

Скачать: Бесплатный шаблон

Официального самораскрытия, например, от налоговой службы, не существует. Форма и содержание выбираются произвольно.

Здесь вы можете найти самораскрытие бесплатно, в виде хорошего и полного шаблона в формате PDF и Word:

• Самораскрытие — PDF
• Самораскрытие — Слово

Структура самораскрытия

Прежде чем вы познакомитесь с отдельными этапами, вот обзор структуры (или этого) самораскрытия.

1. Личные данные и деятельность
2. Ежемесячные доходы и расходы
3. Активы и обязательства
4. Финансируемый объект и структура финансирования (погашения)
5. Информация о согласии Шуфа
6. Приложение: Подтверждение дохода

Вся информация, которую вы здесь предоставляете, исходит от вас самих. Отсюда и название «самораскрытие». Важно, и вы всегда должны помнить об этом, что вся информация должна быть проверяемой.

Финансирование вкратце: основные данные ‘ Шаг 1

В начале вы обобщаете основные данные о желаемом финансировании. Правда, в предельно краткой форме!

• Финансирование проектов
• Тип недвижимости
• Использование имущества
• Единственный заявитель или созаявитель

Личные данные (заемщика) — шаг 2

Во втором блоке вы предоставляете информацию о своих персональных данных. Либо в качестве единственного заемщика, либо вместе с созаявителем.

• Персональные данные
• Данные о деятельности

Кредитоспособность: доход — шаг 3

На основании личных данных и вида деятельности вы приходите к ежемесячным доходам и расходам на шаге 3. Здесь вы сравниваете оба блока и вычисляете сумму. В результате у вас должен получиться профицит, и этот профицит — ваша финансовая маржа.

Ежемесячный доход

Ежемесячный доход включает доход от заработной платы, а также другие переменные, регулярные источники дохода.

• Заработная плата / Зарплата (нетто)
• Повторяющийся ежемесячный переменный доход
• Доход от самозанятости
• Пенсии и пенсионное обеспечение
• Доход от аренды (холодный)
• Пособие на ребенка
• Техническое обслуживание
• Прочие доходы

Ежемесячные расходы

Ежемесячные расходы включают, помимо прочего, теплую арендную плату, или кредит, или сумму ежемесячного погашения.

• Расходы на жилье; аренда или кредит
• Будут ли в будущем отсутствовать расходы на жилье: да / нет?
• Медицинское страхование
• Прочее страхование (пенсионное страхование, страхование в строительном обществе, страхование жизни и т.д.)
• Стоимость жизни
• Кредиты
• Лизинг
• Обязательства
• Обязательства по техническому обслуживанию
• Прочие расходы

Состояние активов (активы / обязательства) — Шаг 4

После перечисления регулярных, повторяющихся доходов и расходов следует список ваших активов и обязательств.

Опять же, давайте рассмотрим пример того, что должно быть в листинге. Давайте начнем с активов:

Рассчитать кредит

В разделе «Активы и кредитовые остатки» перечислите следующие активы:

• Банковские и сберегательные вклады
• Ценные бумаги (рыночная стоимость)
• Страхование (капитуляционная стоимость)
• Активы в сфере недвижимости
• Создание баланса сбережений
• Прочие активы

Рассчитать обязательства

С пассивной стороны есть и другие:

• Банковские, рассроченные и лизинговые кредиты
• Гарантии
• Прочие обязательства

Недвижимость и финансирование: использование кредита — Шаг 5

На предпоследнем, пятом этапе, вы даете своему банкиру общую информацию о недвижимости и структуре финансирования (погашения).

Недвижимость

Сначала дайте банку представление об объекте недвижимости, который будет финансироваться. Покупная цена, тип недвижимости, вид использования — вот вся важная информация для ваших банкиров.

• Точный адрес (улица, номер дома, почтовый индекс и город)
• Тип использования
• Год производства
• Тип недвижимости
• Жилая площадь (м²)
• Участок (м²)
• Коммерческая (м²)
• Сдано в аренду (м²)
• Незастроенная площадь (м²)
• Строительство
• Государство
• Последняя модернизация (год)
• Карьеры
• Комната (для квартиры)
• Жилая единица (№ в соответствии с декларацией о разделе)
• Расположение в собственности (для квартиры)
• Специальные возможности

Структура финансирования и сумма кредита

После того как вы описали свое желание получить финансирование, встает вопрос о сумме и погашении финансирования.

• Покупная цена
• Земля
• Конверсия / модернизация
• Затраты на строительство (дом)
• Удобства на открытом воздухе
• Непредвиденные расходы на строительство
• Налог на передачу недвижимости
• Собственный вклад
• Удобства на открытом воздухе
• Нотариус и земельный кадастр
• Агент по недвижимости
• Инвентаризация
• Финансовые расходы

В области кредитования:

• Сумма
• Целевая процентная ставка
• Погашение
• Тариф
• Возможность внепланового погашения

Информация о Schufa и защита данных — Шаг 6

И последнее, но не менее важное: вы соглашаетесь с запросом Schufa и политикой конфиденциальности в вашем самораскрытии.

Совет! Раз в год вы получаете это самораскрытие бесплатно:

• Шуфа (внешний)

Доказательства (доход/налоговая декларация) — шаг 7

Теперь подготовьте приложение, ваше подтверждение дохода. Для этого вам, как работнику или индивидуальному предпринимателю, необходимы следующие документы.

Документы для сотрудников:

• Последние 3 платежные ведомости
• Справка о заработной плате за декабрь предыдущего года
• Последняя налоговая оценка
• Если есть недвижимость, также декларация о подоходном налоге
• Копия удостоверения личности
• Самораскрытие Шуфа

Документы для самозанятых:

• Последние 3 уведомления о начислении налогов
• Последние 3 налоговые декларации / балансовые отчеты
• Текущий BWA (анализ управления бизнесом)
• Копия удостоверения личности
• Самораскрытие Шуфа

Заключение и 3 совета для покупателей

Поздравляю! Вы создали свое первое самораскрытие.

Скачать: Бесплатный шаблон

Здесь вы можете найти форму саморазоблачения еще раз, бесплатно, в виде шаблона PDF и Word:

• Самораскрытие — PDF
• Самораскрытие — Слово

Вот еще несколько важных советов.

Совет 1: Банковские реквизиты и хорошие отношения

В каждом саморазоблачении должен быть указан банковский счет или название банка. Выберите банк или банковский счет банка, с которым у вас хорошие отношения.

Совет 2: Шаг 5 с финансовым консультантом

На шестом этапе вы предоставляете своему банкиру информацию о выбранной вами недвижимости, а также о структуре финансирования. Лучше всего обсудить эту часть с финансовым консультантом.

Совет 3: Точное представление документов

Убедитесь, что все подано точно, со всеми важными документами. Если здесь будет допущена ошибка, это сразу же снизит ваши шансы на получение финансирования на недвижимость от банка.