Возвратный рычаг: собственный капитал и процент

Самыми большими рычагами, влияющими на доходность, являются 1) доля капитала, 2) процентная ставка и 3) период фиксированного процента. Чем «выше затраты», тем хуже доходность.

Дополнительное руководство по покупке и аренде виллы.

Что означает доходность?

Доходность, проще говоря, сравнивает ваши капиталовложения с тем, что вы получаете от своей недвижимости (аренды). Если доход (доход / инвестиции) составляет 6% и более в год, то ваша вилла приносит достаточно прибыли, чтобы арендатор(ы) мог(ли) платить за вашу виллу.

Отрицательный эффект доходности из-за процентной ставки и ко.

Чем выше ежемесячные расходы (погашение, проценты и обслуживание), тем ниже доходность. Таким образом, если процентная ставка, которую вам приходится платить за кредит, увеличивается, это отрицательно сказывается на доходности.

Негативные эффекты с первого взгляда:

1. Инвестиции в акционерный капитал
2. Погашение
3. Проценты
4. Техническое обслуживание

То же самое, разумеется, и с капиталом. Потому что, как вы узнаете через некоторое время, за рубежом вам придется предоставить значительно больше собственного капитала в качестве залога. Чем больше собственного капитала вы должны предоставить, тем больше активов связано в вашей собственности.

Аренда и дополнительные услуги на юге: бассейн, сад и ко.

Кроме того, существуют типичные эксплуатационные расходы, расширенные, конечно, и такие аспекты, как обслуживание сада и бассейна. Например, если вы сами используете свою виллу только 2, 3 или 4 месяца в году, а в остальное время сдаете ее в аренду.

Узнайте все, что вам нужно знать о финансировании виллы в Испании.

Инвестиции в акционерный капитал за рубежом: Испания

Использование акционерного капитала за рубежом существенно отличается. Основная причина этого заключается в том, что в случае сомнений (дефолта) банки могут получить доступ к имуществу только с большими усилиями. Соответственно, немецкие банки редко финансируют недвижимость за рубежом и направляют вас к местному партнеру.

Сравнение капитала: Германия, Испания и США

Для финансирования недвижимости в Германии вам необходимо около 15% собственного капитала для первого, второго и третьего объекта недвижимости.

В Испании, будь то Майорка, Ибица, Марбелья или другие горячие точки, банк берет значительно больше, обычно 50-60%.

• Капитал в Германии: 10-15
• Капитал в Испании: 50-60
• Капитал в США: 100%

Если вы хотите приобрести недвижимость в США, вам следует ожидать еще большего. Часто даже приходится покупать на 100%. Почему?

Безопасность, доступ и правовые системы

Как уже было описано во введении: Собственный капитал служит залогом для банка. Чем более «рискованный» кредит, тем хуже условия. В этой стране хорошего кредитного рейтинга достаточно, чтобы получить обычные условия в размере 10-15%. За рубежом в игру вступают многие факторы, например, правовая система. В пределах Европы, или Европейского сообщества, это немного проще, чем в третьих странах, таких как США.

Факторы кредитования:

• Процентная ставка
• Период с фиксированной процентной ставкой
• Доля в капитале

Процентная ставка и фиксированная процентная ставка

Процентная ставка и фиксированная процентная ставка — Дело в том, что как иностранец вы получаете худшие условия в других странах, ведь риск возрастает. Процентные ставки или более высокие процентные ставки оказывают чрезвычайное влияние на рентабельность.

Процентный эффект: рост затрат всего на 1% плюс

Допустим, вы берете 500 000 евро в качестве кредита для финансирования. Каждый год (каждый месяц) вы погашаете небольшую часть суммы кредита. Чем меньше этот оставшийся долг, тем меньше сумма, которую вы выплачиваете в виде процентов.

Пример процентной ставки в 1-й год:

• 500 000 евро под 1% годовых = 5 000 евро / 1 год
• 500 000 евро при 2% годовых = 10 000 евро / 1-й год
• …

Остаток долга и расчет процентов годовых (в год)

Предположим, что после первого года вы погасили 5% от суммы кредита, то есть 25 000 евро. Таким образом, оставшаяся сумма кредита составляет 475 000 евро. Основа для начисления процентов в следующем году.

Пример процентной ставки во 2-й год:

• 475 000 евро при 1% годовых = 4 750 евро / 2-й год
• 475 000 евро при 2% годовых = 9 000 евро / 2-й год

Вывод: на 1% больше процентов = 94,9% больше затрат на проценты

Разница увеличивается с каждым годом действия кредита.

• 1-й + 2-й год при 1% годовых = 9 750 евро процентов
• 1-й + 2-й год при 2% годовых = 19 000 евро процентов
• Разница = 9 250 евро (94,9%)

Краткое объяснение фиксации процентной ставки

При 5% погашении в год вы берете (без внепланового погашения) кредит сроком на 20 лет. Именно здесь в игру вступает фиксированная процентная ставка.

Вот почему фиксированная процентная ставка (ставка заимствования) так важна. Здесь процентная ставка фиксируется на период X и остается неизменной в течение периода. По истечении X лет вы должны искать последующее финансирование.

Это позволит вам узнать больше о необходимом вам капитале, погашении кредита и процентном блоке. Я написал отдельное руководство на тему содержания вилл в таких странах, как Испания.

Негативные эффекты с первого взгляда:

1. Инвестиции в акционерный капитал
2. Погашение
3. Проценты
4. Обслуживание — подробнее в справочнике:

Покупка и аренда виллы за рубежом

Доходность, сезон, плата за обслуживание, ремонт, финансирование… Покупка и аренда виллы — популярная модель среди многих владельцев, особенно вилл, расположенных в местах, куда другие приезжают на отдых. Например, Испания как горячая точка, особенно Майорка, Ибица, но также и Марбелья, в зависимости от того, какие личные связи у вас есть с одним из этих мест.

Те, кто хочет сдавать виллу в аренду, покупают ее не только для собственного пользования, но и классически в качестве инвестиции с целью получения дохода от недвижимости. Так много (доходность), что покрываются расходы (погашение кредита, проценты и содержание виллы). Узнайте все, что вам нужно знать о доходности, сезонной аренде виллы, ваших дополнительных расходах — от содержания до обслуживания бассейна — и фактах о финансировании. Также налог на имущество в Испании при покупке недвижимости.

• Покупка и аренда виллы

Агенты: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Как агент по недвижимости я занимаюсь агитацией клиентов, мы предоставляем экспозиции, назначаем просмотры и помогаем в процессе покупки на месте, от нотариуса до финансирования, если это необходимо. Небольшую подборку моих вилл на Майорке, в Марбелье и на Ибице можно найти здесь:

• Лукински: Виллы