Оценить многоквартирный дом за менее чем 5 минут

Давайте начнём с примера, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что ваш знакомый сидит рядом с вами в кафе и говорит: «Здесь, в этой улице, кто-то хочет продать многоквартирный дом, я знал эту старушку, теперь её сын занимается этим. Я спрошу для вас.» На следующий день вы получаете цифры по WhatsApp: 240 000 евро годовой аренды, цена покупки должна составлять 8,5 миллионов, категория A. Звучит интересно – но действительно ли это выгодная сделка?

Важно: вам нужны всего две цифры – цена покупки (ЦП) и годовая чистая холодная аренда (ГЧХА). С их помощью вы можете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и брутто-рентность аренды. Оба являются самыми важными показателями, чтобы понять, может ли инвестиция быть вообще оправданной.

Бесплатные калькуляторы для быстрой оценки

Независимо от доходности или фактора цены покупки – используйте мои бесплатные калькуляторы недвижимости на сайте Immobilien Guru или напрямую калькулятор фактора цены покупки.

Поток здесь бесплатный – самая быстрая оценка недвижимости в мире! Больше видео? Подписывайтесь на YouTube x Lukinski Immobilien.

Расчёт фактора цены покупки и брутто-доходности

Пример:

• Цена покупки: 8.500.000 €
• Жилой фонд: 240.000 €

Теперь можно приступить сразу:

Фактор цены покупки = Цена покупки / Жилой фонд = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Ein фактор стоимости в 35 означает: потребуется более 35 лет, чтобы вернуть стоимость покупки за счет арендных доходов – без расходов, без процентов, без риска.

Расчет брутто-рентабельности

Рентабельность = Годовой арендный доход / Стоимость покупки = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

На первый взгляд все вроде нормально – но это брутто-рентабельность. После вычета расходов остается значительно меньше. Об этом чуть позже.

Фактор стоимости в зависимости от расположения – понимание диапазона

Фактор 35 не всегда плох – и фактор 18 не всегда хорош. Вот типичные диапазоны:

Магическая граница: почему считают только с ~5,5 % брутто-рентабельности

ПОВТОР (Попытка 3). Предыдущая попытка была неправильной. Предыдущая попытка вернула немецкий текст без изменений. Это самый серьезный ошибочный. Переведите КАЖДОЕ предложение полностью на русский язык. Ни одно немецкое предложение не должно оставаться без перевода. Имена собственные, бренды и устоявшиеся термины остаются без изменений, все остальное — нет. Предыдущая попытка изменила структуру HTML. Воспроизведите теги точно по количеству и порядку из входных данных. Добавляйте НИКАКОГО и других тегов, не удаляйте ни один.

Если вы работаете с займами – и так делают почти все – вам нужно учитывать текущие расходы. Вот честное распределение:

Что на самом деле съедает вашу доходность?

• Проценты: в настоящее время около 3,5 % в год от суммы кредита
• Обслуживание: 1,0 % (новое строение) до 4,0 % (неотремонтированное старое здание) – ориентировочное среднее значение: 2,0 %
• Управление: 250–350 € в год на единицу жилья (около 0,3–0,5 % от КП)
• Резерв на недополученные арендные платежи: 2 % от JNKM (пустое помещение, арендные бродяги)
• Амортизация: 1–3 % – это не убыток, а накопление капитала

Правило большого пальца: только при брутто-доходности более 5,5 % объект окупает себя. При 2,8 % вы платите каждый месяц – даже при полном получении арендных платежей.

Брутто против Нетто – решающая разница

Пример на 4 млн € стоимости покупки при 240 000 € JNKM (= 6 % брутто):

• Брутто-арендные поступления: 240 000 €
• – Обслуживание 2 %: −80 000 €
• – Управление: −10 000 €
• – Недополученные арендные платежи 2 %: −4 800 €
• = Чистый доход от аренды: около 145 000 €
• Чистая рентабельность аренды: 145 000 / 4 000 000 = 3,6 %

Из 6 % брутто получается быстро 3,6 % нетто. Эта цифра должна быть в каждом презентации.

Какую максимальную сумму ты должен платить?

Переверни формулу. Ты хочешь минимум 6 % брутто рентабельности?

Максимальная стоимость покупки = ЧДА / желаемая рентабельность = 240 000 / 0,06 = 4 000 000 €

При 6 % объект не должен стоить больше 4 млн €. При 8 % даже всего 3 млн €.

Пример: Ты хочешь 8 %

Стоимость покупки = 240 000 / 0,08 = 3 000 000 €

Всё, что выше, финансово не привлекательно – или тебе нужно снизить цену покупки.

Дополнительные расходы при покупке – забытый фактор

Внимание: чистая стоимость покупки никогда не является окончательной. При покупке многоквартирного дома к стоимости добавляются дополнительные расходы в размере 8–12 %:

• Налог на приобретение недвижимости: 3,5 % (Бавария) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия, Бранденбург)
• Нотариус + Земельный регистр: около 1,5–2,0 %
• Комиссия риэлтора: 0–7,14 % (переговоримо, часто по половине)

При покупной цене в 4 млн € вы реально должны планировать 4,3–4,5 млн € собственного капитала. Эти дополнительные расходы дополнительно ухудшают вашу доходность на около 0,3–0,5 процентных пунктов.

Проверка реальности денежного потока – что остаётся к концу месяца?

Быстрый расчёт для дома площадью 4 млн € с 80 % финансированием:

• Собственный капитал (20 % + дополнительные расходы): около 1,2 млн €
• Кредит: 3,2 млн € → процентная ставка 3,5 % + амортизация 2 % = 5,5 % ежегодная аннуитетная выплата
• Аннуитет в год: 176 000 €
• Чистый доход от аренды в год: около 145 000 €
• Операционный денежный поток: −31 000 € в год (до налога, до амортизации)
• После амортизации (2 %) и налогового преимущества: обычно ±0 или слегка положительный

Вывод: даже при брутто-доходности в 6 % сделка в первые годы часто бывает лишь «чёрной нулём». Накопление капитала происходит через погашение кредита + рост стоимости, а не через денежный поток.

Потенциал роста арендной платы – скрытый рычаг

Коэффициент 30 может быть отличной сделкой – если арендные платежи на 30 % ниже рыночного уровня. Это часто встречается в старых объектах с долгосрочными арендаторами.

Пример: 240 000 € JNKM сегодня, рыночная аренда составила бы 320 000 €. После смены арендаторов и модернизации рентабельность возрастает с 2,8 % до 3,8 % – и рыночная стоимость тоже. Это королевская дисциплина: купить, улучшить, сдать в аренду, держать.

Задавайте поэтому следующие вопросы:

• Каков возраст договоров аренды? (Индексная аренда? Ступенчатая аренда?)
• На сколько арендные платежи ниже среднего уровня?
• Есть ли потенциал для модернизации (увеличение арендной платы после модернизации по § 559 BGB)?
• Какова местная сравнительная арендная плата?

Чек-лист: Какие цифры вы спрашиваете у продавца?

Перед тем как сделать предложение – вы должны знать следующие пункты:

• Цена покупки + представление о возможном пространстве для переговоров
• JNKM – распределение по единицам (ожидаемая и фактическая арендная плата)
• Жилая и полезная площадь в м² (общая + по единицам)
• Год постройки + последняя капитальная реконструкция
• Energiepass (Effizienzklasse, Endenergiebedarf)
• Отопление (Тип, год установки, соответствие GEG)
• Крыша + фасад (состояние, последняя реконструкция)
• Mieternstruktur (Mietdauer, Alter, soziale Lage)
• Leerstand aktuell + letzte 3 Jahre
• Резервный фонд на содержание (если имеется)
• Grundbuchauszug (Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerecht)
• Земельный коэффициент + площадь участка
• Пожизненное владение? (Критерий, решающий для многих покупателей)

Стоит ли 8,5 миллиона? Объект с рентабельностью против инвестиционного объекта

На сайте immobilien-erfahrung.de я подробно остановился на этом: Разница между доходными и инвестиционными недвижимостями.

Разница заключается в фокусе: при доходной недвижимости важна сумма, которая ежемесячно поступает на ваш счет – то есть положительный денежный поток за счет арендных платежей, обычно в B-районах и C-районах. При инвестиционной недвижимости вы рассчитываете на долгосрочный рост стоимости и выручку от продажи – обычно в A-районе, например, Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург, Мюнхен.

Вы хотите получать деньги сразу? Вариант 1 дает вам постоянный доход. Вы хотите больше денег в долгосрочной перспективе? Вариант 2 требует терпения, капитала и знаний рынка – в обмен на большой доход в будущем (и, возможно, без уплаты налогов через 10 лет).

Ещё лучше:

Если вы покупаете в выгодной A-локации и повышаете стоимость: Cashflow + долгосрочный Cash = элитный класс. Покупать, улучшать, повышать арендную плату, получать прирост стоимости.

FAQ – самые частые вопросы по быстрой оценке MFH

С какого коэффициента стоимости покупки окупается многоквартирный дом?

В качестве грубого правила: коэффициент ниже 20 – классический Cashflow, 20–25 – смешанный расчёт, выше 25 вам потребуется subst

Лампы и свет: почувствуйте себя хорошо благодаря переменам

Одно можно сказать с уверенностью: перемены необходимы. Что может быть хуже, чем прийти домой после тяжелого рабочего дня, лечь на диван и не отдохнуть? Немного, потому что период отдыха после напряженной работы необходим для того, чтобы организм мог набраться сил для следующего дня. В противном случае есть вероятность, что все закончится срывом или вы заболеете. Чтобы предотвратить это, важно выяснить, что нарушает ваше благополучие в ваших собственных четырех стенах. Будь то расстановка мебели, неправильный цвет стен или может быть свет, который негативно влияет на самочувствие.

Различные стили ламп: от ретро-стиля до потертого шика

Лампы о лампах, есть самые разные конструкции. Поскольку у всех разные вкусы в мебели, существуют и разные стили для ламп. Вы, наверное, уже заметили актуальную тенденцию в лампах: геометрические формы. Вы найдете различия не только в том, торшер это или потолочный светильник, но и в том, светильник ли это в винтажном стиле или в стиле кантри-хаус. Висящая посреди комнаты лампа с абажуром из лепестков придает комнате игривое, свежее впечатление, в то время как лампа из стекла выглядит более благородно и качественно.

Влияние светлых цветов

Если оптика правильная, разве свет не имеет значения? Абсолютно. С одной стороны, есть слепящий свет, напоминающий о стерильном кабинете врача, а с другой — свет, который постепенно становится все ярче и ярче, чтобы вы всегда могли сначала привыкнуть к нему. Особенно если речь идет о спальне, где вы не хотите, чтобы вас будили по утрам ярким светом, разумнее использовать лампочку, которая разгорается медленно. Это полностью противоположно кухне или ванной комнате. Когда вы находитесь в таких комнатах, вы обычно хотите знать, что вы делаете, и тогда вы вполне довольны наличием света. Продумайте концепцию освещения для каждой из ваших комнат, ведь только так можно создать оптимальное ощущение благополучия. Технически различают теплый белый, нейтральный белый и белый дневной свет. В то время как теплый белый воспринимается как уютный, нейтральный белый передает деловую атмосферу, а белый дневной свет соответствует падающему свету.

Лампы и свет в Берлине: лучшие рекомендации

Вы приехали из столицы Берлина и не можете найти дорогу между бесчисленными магазинами светильников? Это более чем понятно, ведь выяснить, какой магазин лучше всего соответствует вашим личным потребностям и в то же время находится не слишком далеко, не так-то просто. Мы подобрали для вас лучшие магазины ламп в Берлине на основе отзывов Google. С помощью этого списка у вас есть возможность найти нужный магазин, потому что здесь есть специалисты для консультации, ассортимента или ремонта.

Антикварные лампы Scherler GmbH

Рейтинг: 4.6 / 5.0

В магазине Antike Lampen Scherler GmbH вы можете не только получить квалифицированную консультацию и вдохновение. Здесь у вас есть возможность отремонтировать свои любимые вещи. Клиенты особенно восторженно отзываются о высококачественном ремонте.

• Гервинусштрассе 15
  10629 Берлин
• Телефон: 030 3233427
• Антикварные лампы Scherler GmbH Веб-сайт

L. & M. Lee Лампы Берлина

Рейтинг: 4.7 / 5.0

• Уландштрассе 95
  10717 Берлин
• Телефон: 030 2044723
• L. & M. Lee Lampen Berlin Веб-сайт

Радужные огни

Рейтинг: 4.8 / 5.0

• Бисмаркштрассе 45-47
  10627 Берлин
• Телефон: 030 200042163
• Радужные светильники Веб-сайт

Место проектирования *Свет, лампы и светильники*

Рейтинг: 4.8 / 5.0

• Улица Одербергер, 42
  10435 Берлин
• Телефон: 030 44318090
• Designort *Свет, лампы и светильники* Веб-сайт

Лампы Schirner

Рейтинг: 4.8 / 5.0

• Темпельхофер Вег 36
  12347 Берлин
• Телефон: 030 63223394
• Лампы Ширнер Веб-сайт

Sac-à-perle

Рейтинг: 5.0 / 5.0

• Пренцлауэр Аллее 41
  10405 Берлин
• Телефон: 030 42025383
• Веб-сайт Sac-à-perle

Яркие точечные светильники

Рейтинг: 4.3 / 5.0

• Кнобельсдорфштрассе 8
  14059 Берлин
• Телефон: 030 3213124
• Сайт ламп Lichtblick

Дом света Моабит

Рейтинг: 4.3 / 5.0

• Тауэр-стрит 78
  10551 Берлин
• Телефон: 030 3913746
• Сайт Lichthaus Moabit

Проповедник Светлый советник

Рейтинг: 4.1 / 5.0

• Харденбергштрассе 20
  10623 Берлин
• Телефон: 030 664040510
• Сайт советника проповедника света

Берлинские латунные светильники

Рейтинг: 5.0/5.0

• Зикингенштрассе 20-28
  10553 Берлин
• Телефон: 030 3907240
• Сайт берлинских латунных ламп

Абажуры Wicher

Рейтинг: 4.7 / 5.0

• Альбрехтштрассе 116
  12167 Берлин
• Телефон: 030 7920845
• Абажуры Вишера Веб-сайт

Карта Берлина для ориентиров

Лампы и свет: идеи DIY

В какой бы магазин вы ни зашли, вы не можете найти лампу, которая бы соответствовала вашим ожиданиям? Вы уже обыскали все магазины поблизости и готовы сдаться? Задумывались ли вы когда-нибудь о том, чтобы самостоятельно создать лампу, которая идеально соответствует вашим ожиданиям? Мало кто задумывается об этом, поскольку многие полагают, что это просто слишком сложно. Но вы ошибаетесь, с хорошими инструкциями и небольшим художественным мастерством вы можете преуспеть в создании лампы вашей мечты самостоятельно. Мы подобрали для вас несколько видеороликов, которые вы можете скопировать или вдохновиться ими.

Создайте свою собственную дизайнерскую лампу

Каждый, кто видит эту лампу, обычно думает, что она, должно быть, стоила очень дорого. Еще менее вероятно, что непрофессионал сможет самостоятельно изготовить эту дизайнерскую лампу. Но это тоже возможно. В этом видео вы узнаете шаг за шагом, как это сделать. Когда придет время и вы найдете время и мотивацию, чтобы закончить лампу, она идеально подойдет для гостиной или кухни. В гостиной лампа идеально вписывается над обеденным столом благодаря своей вытянутой форме. На кухне, с другой стороны, он обеспечивает достаточное освещение рабочих поверхностей.

Сделай сам лампу из проволочного шара

Какой эффект производит на вас эта лампа, когда вы смотрите на эту фотографию? Большинство людей ответят на этот вопрос так: он выглядит уютным, теплым и успокаивающим. И не без оснований, ведь она распространяет теплый белый свет, и не только, ведь под влиянием формы и стиля большинство людей сразу представляют себе эту лампу в гостиной или спальне. Если вас не устраивает свет в вашей гостиной или спальне, и вы хотели бы сделать подходящую лампу самостоятельно, то лампа-шар из проволоки может стать для вас подходящей идеей.

Креативная обеденная настольная лампа

Эта креативная настольная лампа для обеденного стола — то, что нужно, если вы ищете настоящее украшение для глаз. Старые бутылки, ловко превращенные в абажуры, создают уютный теплый свет. При изготовлении этой лампы не только используются старые предметы, но и создается особая атмосфера. По этой причине эта лампа подходит для гостиной. В гостиной человек проводит большую часть своего времени, неважно, для приема пищи или отдыха на диване. Даже когда ожидаются гости, большая часть времени проводится в гостиной. Это дает возможность гостям также полюбоваться самодельной работой.