Продажа многоквартирных домов [год] — Продажа многоквартирных домов (также tenement / apartment house) является более специфической, но и более прибыльной, вы оцениваете все, начиная от типов квартир и заканчивая собственностью. Это становится еще более особенным при продаже старых многоквартирных домов, как с помощью агента по недвижимости, так и без него. Но давайте начнем шаг за шагом, с процесса продажи и заранее с 3 самых важных вопросов для начинающих продавцов. После этого вы узнаете больше о реконструкции, удорожании и, конечно же, о налогах при продаже недвижимости.
Начнем с трех наиболее распространенных вопросов, возникающих у тех, кто продает квартиру впервые:
Сколько стоит ваш жилой дом?
С агентом по недвижимости или без него?
Продавать открыто или скрытно?
Затем вы узнаете все 18 шагов продажи!
Сколько стоит ваш жилой дом?
Берлин, Гамбург, Мюнхен, Кельн, Дюссельдорф, Франкфурт-на-Майне и по всей Германии, возникает множество вопросов, на которые необходимо найти ответы. Лучший ответ — пригласить эксперта для оценки недвижимости. Если вы хотите продать свой многоквартирный дом, то важно одно: обоснованная, ориентированная на рынок, реалистичная цена покупки. Тип недвижимости определяет метод оценки, используемый для определения рыночной стоимости. Существуют три стандартных метода оценки для определения рыночной стоимости недвижимости: метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Как правило, одновременно рассчитывается не менее двух из этих методик.
Метод сравнительной стоимости
Метод капитализированной прибыли
Метод реальной стоимости
Остаточная процедура
Определение стоимости ипотечного кредита
Главные вопросы владельцев недвижимости: Сколько стоит моя недвижимость? Как рассчитать стоимость жилого дома? Как налоговая инспекция определяет стоимость дома? Кто определяет рыночную стоимость недвижимости? Как банк определяет стоимость недвижимости? Чтобы дать вам первое представление о сложности вопросов, связанных с местоположением, рыночной стоимостью, сопоставимыми объектами, конструкцией здания и т.д., мы написали данное руководство по оценке стоимости многоквартирных домов.
Нельзя недооценивать время подготовки. Будьте реалистичны и честны с собой, например, в отношении возможного отставания в ремонте. Помимо всех работ по обустройству кондоминиума или дома, необходимо подготовиться к продаже.
Более 70% сделок продаются без профессиональной поддержки риэлтора. Месяцы проходят без знания рынка, начиная с оценки и создания экспозиции, заканчивая подходом к клиенту и этапом продажи. Во всех областях местоположение является наиболее важным фактором, не только при продаже многоквартирных домов. При продаже недвижимости легко допустить ошибки, особенно при продаже крупных объектов, таких как многоквартирные дома.
На вопрос: «Продавать с риэлтором или без него?» — приходит вопрос:
Продавать на рынке или вне рынка?
Продажа вне рынка — Продажа вне рынка означает, что продажа вашей недвижимости никогда не будет публичной. Ваш жилой дом будет рекомендован только внутренней, платежеспособной группе покупателей с идеальным созвездием. Продажа вне рынка особенно популярна среди известных людей, которые хотят сохранить в тайне факт продажи, адрес, фотографии и многое другое. Частные лица также пользуются этой услугой, например, если они не хотят, чтобы о предстоящей продаже знали их родственники или соседи. Ваше преимущество: никто не узнает о продаже.
Продажа на рынке — При продаже на рынке ваш жилой дом представляется агентом по обычным маркетинговым каналам. Вы, вероятно, знакомы с типичными маркетинговыми каналами:
Размещение рекламы в офисе брокера
Реклама в региональных газетах
Надрегиональные порталы недвижимости
Порталы объявлений, такие как Ebay
Поэтому к обычному 18-шаговому процессу добавляется +1 вопрос:
Продавать на рынке или вне рынка?
Чтобы найти хорошего агента по продаже недвижимости вне рынка, следует обратить особое внимание на рекомендации, уже проданные объекты. Часто их можно найти на сайтах риэлторов. Поэтому стоит внимательно изучить сайт риэлтора, а не просто зайти в раздел «Контакты».
18 шагов к продаже: контрольный список MFH
Процедура, затраты и советы — все в одной большой бесплатной статье для недвижимости, квартиры, дома, виллы, жилого дома. Узнайте, как продать недвижимость, шаг за шагом: продажа недвижимости.
Вы хотите продать свою недвижимость без участия риэлтора? Тогда вам следует спланировать и выполнить в определенном порядке следующие шаги по продаже.
Решение о продаже
Когда наступает подходящее время для продажи? В конечном счете, только вы решаете, когда продавать. Нет такого времени года, которое было бы особенно «перспективным» или «особенно неудачным» для продажи недвижимости. Если Вы не хотите обременять себя праздничным или рождественским сезоном, то это только Ваше решение. Потому что сами покупатели обычно принимают решение совершенно независимо от времени года.
Совет Лукинского: Объекты недвижимости с садами действительно лучше продаются в период с весны по осень. Однако при этом сад должен быть также в ухоженном состоянии.
Анализ рынка и стратегия ценообразования
Как получить правильную цену продажи?
Вот тут-то все и становится особенным! Ведь оценка рынка недвижимости в целом, а также в региональном разрезе требует больших знаний и опыта. Это относится и к оценке недвижимости. Особенно когда речь идет о собственных «четырех стенах», выставленных на продажу.
Определение стоимости недвижимости лучше всего проводить без «эмоциональной привязки» к ней. Поэтому, если вы хотите продать свою недвижимость без риэлтора, вам придется освободиться от всех «привязок» к дому. Но и в этом случае остается достаточно «ловушек», в которые может попасть частный продавец. Например, вложения в качественную фурнитуру для ванных комнат, полов и т.д. сами по себе не увеличивают стоимость недвижимости. Тем более что выбор ванных комнат, напольных покрытий, фурнитуры и т.д. часто зависит от вкуса владельца. Новый владелец, например, не захочет тратить деньги на эти вещи и попытается таким образом снизить цену покупки. Агент по недвижимости, например Лукинский, точно знает, какая обстановка в доме считается «элитной».
Важным показателем для определения «правильной» цены Вашей недвижимости может служить сравнение с ценой других объектов, сопоставимых по местоположению, оснащению и состоянию. Для этого необходимо либо пообщаться с покупателями и продавцами других объектов, либо просмотреть соответствующие порталы агентств недвижимости в Вашем регионе. Однако даже в этом случае вы не сможете с уверенностью сказать, полностью ли цены на другие объекты недвижимости применимы к вашей ситуации. Это связано с тем, что при оценке недвижимости всегда играют роль микрофакторы, которые специалисты по недвижимости непременно разъяснят Вам.
Подготовка: Реконструкция, дизайн, модернизация?
Часто задаваемый вопрос при продаже дома: обязательно ли делать ремонт заранее? Наш Лукинский совет на этот счет: Если вы хотите получить максимальную цену за свою недвижимость, необходимо устранить основные строительные дефекты. Разумеется, это должно быть подтверждено соответствующими счетами. Влажные пятна на стенах, плесень, оконные рамы с облупившейся краской, «слепые» окна или изношенный паркет значительно снижают цену покупки. Даже если есть только несколько мест, где Ваша недвижимость показывает себя не с лучшей стороны, эти недостатки отразятся на недвижимости в целом.
Затраты на реконструкцию или модернизацию всегда должны быть в разумной пропорции к ожидаемой цене продажи. Оценить это зачастую очень сложно. Конечно, и здесь можно прибегнуть к помощи строительного эксперта. Но такая экспертиза в любом случае стоит денег. Компания «Лукинский» и, конечно, другие агентства недвижимости предоставляют консультации бесплатно, обладая большим опытом и знаниями.
Особый случай представляют собой объекты, которые на момент продажи не были (или уже не были) заселены. После того как из дома или квартиры будет вынесена вся мебель и личные вещи, возможные повреждения станут очевидны очень быстро. И здесь девиз: вывезти! Иначе впоследствии продажа может быть отменена из-за сокрытия дефектов. Если в квартире осталась мебель, то она должна быть в идеальном состоянии. Все остальное производит впечатление «крупногабаритного мусора» и должно быть вывезено до первого просмотра.
Сложная для частных продавцов, но уже ставшая привычной для специалистов по недвижимости практика: так называемый «home staging». Пустые квартиры специально обставляются к просмотру. Это создает у покупателя впечатление комфорта и уюта и тем самым увеличивает — часто незаметно для покупателя — намерение купить.
Маркетинг и презентация: Экспозиция
Как создать экспозицию по продажам?
Безусловно, одна из самых сложных задач в процессе продажи — создание содержательного документа о продаже объекта недвижимости. Очень часто экспозиция является одним из решающих факторов, определяющих цену, а также скорость продажи недвижимости. Правильные условия освещения фотографий, удачный ракурс при съемке и содержательные тексты — вот решающие факторы для экспозиции. Фотографии должны передавать реалистичное представление о недвижимости, а тексты не должны быть слишком многословными. Если утверждения в экспозиции и реальность слишком далеки друг от друга, это создает у покупателя впечатление о недостоверности продавца.
Даже в эпоху цифровых технологий печатные и переплетенные экспозиции часто оказываются очень полезными. Особенно если ваша собственность имеет большую ценность. Если вы хотите изготовить экспозицию на домашнем принтере, то картриджи должны быть хорошо заправлены. Тусклые цвета или размытая печать выглядят абсолютно непрофессионально.
Как бы то ни было: представление своей недвижимости с помощью фотографий и текста требует много времени. К этому следует добавить более глубокий опыт в выборе правильных слов для сопроводительного текста. Отбросьте все личные отношения с объектом недвижимости и — насколько это возможно — взгляните на него отстраненно.
Предложение и переговоры
Кто является лучшим покупателем и как получить лучшую цену?
Если вы продаете свою недвижимость без риэлтора, у вас практически нет возможности заранее отфильтровать покупателей. Потенциальные покупатели могут произвести прекрасное впечатление по телефону. Но в конечном итоге вы никогда не знаете, кого именно вы впустите в свой дом на просмотре. Для первой ознакомительной беседы составьте список вопросов, которые необходимо задать потенциальному покупателю. В него, в частности, входит вопрос о том, где и как вы сейчас живете. Важно также поинтересоваться, есть ли уже банк, финансирующий возможную покупку. Однако только опытные уши могут услышать, говорит ли потенциальный покупатель по телефону правду или нет.
Если вы продаете недвижимость в частном порядке, вы также должны самостоятельно координировать и проводить все просмотры. Как правило, это самая трудоемкая часть работы для особо интересных объектов. Она стоит вам времени, а зачастую и нервов, поскольку реальные потенциальные покупатели задают во время визита очень подробные вопросы. И, наконец, вам самим приходится отказывать заинтересованным лицам, не попавшим в короткий список. Это также требует времени и нервов.
Договор купли-продажи: насколько индивидуальным может быть договор?
Назначение нотариуса для составления окончательного договора купли-продажи также является обязанностью продавца в случае частной продажи. Разумеется, нотариус также подскажет вам, какие пункты должны быть включены в договор, а какие нет. Многие покупатели имеют индивидуальные пожелания относительно оплаты покупной цены, даты передачи, ответственности и т.д. Обсуждение этих пунктов договора также отнимает много времени. С другой стороны, риск серьезных ошибок для частного продавца на этом этапе, конечно, меньше, так как нотариус выполняет консультативную функцию на этапе подготовки договора купли-продажи.
Сдача дома
В зависимости от того, какие отношения сложились между риэлтором и продавцом, этот момент, безусловно, является одним из самых эмоционально сложных при продаже дома. Особенно если продажа дома произошла в результате чрезвычайной ситуации и расставание с недвижимостью носит более или менее вынужденный характер. Особенно спокойно и беспроблемно в этот момент проходит продажа через третье лицо — например, компанию «Лукинский».
При передаче жилья часто возникают задержки. Например, из-за того, что новая недвижимость продавца еще не готова к заселению, или по другим причинам. В случае чисто частной продажи решение этих вопросов опять же возлагается на продавца. Это часто влечет за собой неприятные дискуссии с покупателем и даже судебные споры. Знания и опыт брокера как посредника в подлинном смысле этого слова могут быть востребованы и здесь.
Проверка, переговоры и ошибки
Подготовка: документы, планирование и поддержка
Вы хотите продать свой дом или кондоминиум и быстро найти адекватного, платежеспособного покупателя? Тогда не забудьте, что подготовительный этап является основой для успешной продажи дома. Будьте готовы к тому, что эта задача потребует много времени и сил.
Для частной продажи необходим целый контингент документов. Даже самые незначительные ошибки могут иметь дорогостоящие последствия и привести к тому, что продажа дома окажется очень сложной и длительной. Сложности начинаются уже с определения цены предложения. Если вы устанавливаете условие на основе профессиональной оценки недвижимости, то у вас есть все шансы достичь желаемой цены продажи. Тем не менее, необходимо большое умение вести переговоры, чуткость и знание человеческой натуры. Будьте готовы к самым разным вопросам со стороны потенциальных покупателей и вооружитесь всеми необходимыми документами, которые могут быть запрошены или должны быть показаны без спроса. Теперь необходимо подготовить экспозицию и правдиво, но с самой красивой стороны описать свой объект. От выбора слов в презентации зависит, как быстро и по какой цене перейдет ваша недвижимость в другие руки.
Посещение: Беседы и презентация
Каждый потенциальный покупатель перед покупкой хочет посмотреть объект недвижимости, чтобы получить представление о том, как он выглядит. Поэтому просмотр является важной частью этапа продажи. Чем привлекательнее будет представлен объект недвижимости и чем лучше вы подготовитесь к ответам на вопросы потенциального покупателя, тем выше ваши шансы на успех. Однако для этого необходимо провести определенную подготовительную работу и обладать хорошими организаторскими способностями.
Первое впечатление имеет значение
Аккуратность, открытость и правильная атмосфера — то же самое касается и продажи дома: первое впечатление имеет значение. Именно поэтому недвижимость должна быть представлена как можно более привлекательно. Это означает, что и интерьер, и экстерьер должны быть соответствующим образом подготовлены. Газоны и живые изгороди должны быть ухожены. При необходимости рекомендуется покрасить фасад. Мусор и крупногабаритные отходы должны быть убраны. Внутри аккуратные и чистые помещения создают приятную атмосферу. В лучшем случае экскурсии должны проводиться в дневное время. В зимние месяцы необходимо обеспечить достаточное освещение. Если в помещениях темно, они производят неприятное впечатление. Придать помещению привлекательный вид можно с помощью неброских декоративных предметов, например, растений или штор.
Презентация и оформление
Но важна не только презентация. Продавцы домов должны также уметь отвечать на важные вопросы во время просмотра. И здесь у вас есть преимущество, если вы нанимаете агента по недвижимости. Они знают распространенные вопросы и, конечно, соответствующие ответы. У него будет готов поэтажный план и энергетический сертификат, он будет знать площадь дома. Многих потенциальных покупателей также интересует информация о дополнительных расходах и платежах за дом. Во время просмотра на все вопросы должны быть получены удовлетворительные ответы. Можно подчеркнуть достоинства. И наоборот, не следует скрывать недостатки. Продавец несет ответственность за них даже после подписания договора, по крайней мере, если он знал об этих недостатках и не назвал их в ответ на вопрос. Опытный риэлтор точно знает, что нужно раскрывать, а что нет.
Как правило, продавцу рекомендуется не присутствовать на просмотре. Вместо этого следует полностью возложить эту задачу на агента по недвижимости. Это имеет много преимуществ. Например, потенциальные покупатели меньше стесняются задавать вопросы. Кроме того, вы, как продавец, не рискуете сделать замечание, которое может оттолкнуть потенциального покупателя. Кроме того, риэлтор всегда остается профессиональным и неэмоциональным во время беседы. После просмотра он передает потенциальному покупателю подготовленную экспозицию со всеми важными ключевыми данными об объекте.
Переговоры: подготовка, знания и опыт
Ведение переговоров о продаже жилья требует не только знаний и опыта, но и чуткости. Владельцы, продающие свою квартиру или дом, как правило, эмоционально привязаны к объекту и часто оценивают его стоимость выше, чем он есть на самом деле. Это негативно сказывается не только при оценке стоимости недвижимости, но и в ходе переговоров. Агент по недвижимости, напротив, всегда остается объективным. Он не руководствуется эмоциями и поэтому, как правило, может предложить более выгодный результат переговоров.
Если Вы хотите получить помощь в продаже дома и ведении переговоров, лучше всего обратиться в компанию Lukinski. Мы занимаемся продажей недвижимости и отличаемся своей компетентностью и многолетним опытом. На переговорах мы используем наши ноу-хау и такт, чтобы вы смогли добиться оптимальной цены покупки. Доверьтесь нашему таланту продавца и воспользуйтесь нашей рутиной.
Что важно в переговорах
Хорошая подготовка — залог успеха переговоров о цене. Риэлтор Лукинский знает, что покупатель тоже готовится к переговорам и знает, как использовать каждый недостаток дома против него. Поэтому тем более важно знать преимущества дома. К ним относятся, например, тихое место в сельской местности или центральное расположение в городе. Хорошее транспортное сообщение и наличие магазинов также повышают стоимость недвижимости. Другими преимуществами могут быть недавно установленная система отопления, свежевыкрашенные стены или недавно проведенный ремонт. Близость к университету или важному работодателю также говорит в пользу недвижимости.
Поскольку при продаже дома всегда ведутся переговоры, следует ожидать, что начальная цена не будет достигнута. Соответственно, она должна быть выше, но не слишком. Если агент по недвижимости и продавец примут решение об умеренной начальной цене, покупатель будет чувствовать, что с ним поступают справедливо, и у него не возникнет ощущения, что он сидит напротив спекулянта. Завышенная цена приводит к более длительным и тяжелым переговорам, в ходе которых цену приходится снижать еще больше. Если же дом находится в востребованном месте и должен быть продан быстро, то можно установить и низкую цену, что приведет к тому, что несколько потенциальных покупателей перебьют друг друга, и вы, как продавец, в итоге получите желаемую цену. Какая стратегия подходит именно для вашего объекта, зависит от многих индивидуальных факторов.
Избежать ошибок: Продавать частным образом или через брокера?
Продать собственный дом или квартиру не так уж и сложно. Но если вы приступаете к продаже дома с такой уверенностью, то дорогостоящие ошибки уже заранее запрограммированы. Прежде чем рассказать об этих ошибках подробнее и показать, почему стоит доверить продажу своей недвижимости опытному риэлтору, например, Лукинскому, мы хотели бы обратить внимание на одну фундаментальную проблему.
Если вы занимаетесь продажей дома в одиночку, то практически работаете день и ночь и вынуждены тратить все свое время на презентацию объекта, ответы на запросы покупателей и назначение просмотров. Даже необходимая заблаговременная подготовка всех документов — это гонка с препятствиями, которую не каждый желающий продать собственник может преодолеть без «фингала». Серьезно и профессионально продать недвижимость можно, передав эту сложную задачу на аутсорсинг и сосредоточившись на профессиональном исполнении риэлторами, такими как Lukinski. Мы, как агенты по недвижимости, работаем быстро и надежно, чтобы вы могли продать недвижимость платежеспособному покупателю по оптимальной цене без какого-либо стресса.
Наиболее распространенные ошибки при продаже
Первая ошибка возникает задолго до того, как вы приступаете к экспозиции и ее подготовке. Вы устанавливаете слишком высокую цену на свою недвижимость и склонны переоценивать ее, что вполне объяснимо эмоциональной привязкой к объекту. Астрономически высокая цена, совершенно не соответствующая рынку, в конечном итоге приведет к тому, что продажа будет неоправданно затянута, а ваша недвижимость не вызовет реального интереса у покупателей. Напротив, слишком низкая цена предложения также несет в себе негативные последствия. Если вы предложите свою недвижимость за меньшую сумму, чем она стоит, то на нее сразу же набегут многочисленные покупатели, но в момент подписания договора вы окажетесь в проигрыше. Отсутствие документов, бессмысленные или недосвеченные фотографии, снимки объекта, сделанные в дождливый день, фотографии с изображением улицы и номера дома всегда оказываются ошибками при продаже недвижимости. Если вы не хотите, чтобы вас выгнали из дома, не договорившись о просмотре, следует усложнить поиск вашей недвижимости и по этой причине сознательно воздерживаться от публикации в экспозиции такой информации, как номер дома или улица. Частная продажа привлекает не только охотников за выгодными предложениями, но и многочисленных сомнительных перекупщиков. Вам вряд ли удастся избежать расспросов, но вряд ли удастся добиться желаемой цены и удовлетворительной сделки купли-продажи. В крайнем случае, во время просмотра присутствие владельца может оказать негативное влияние на продажу.
Договор купли-продажи: процедура, нотариус, предварительный и основной договор
Договор купли-продажи содержит все правила и информацию, необходимые для продажи дома. Поэтому его следует составлять с особой тщательностью. Чтобы избежать двусмысленностей и неприятных сюрпризов, рекомендуется доверить составление договора купли-продажи и всю процедуру продажи дома опытному риэлтору.
Нотариально заверенный предварительный договор почти всегда имеет обязательную силу
При продаже дома или кондоминиума заключаются так называемые предварительные договоры. Они приобретают юридическую силу только после нотариального заверения. Только после подписи нотариуса дом считается проданным. В предварительном договоре фиксируются все важные ключевые моменты, связанные с продажей дома. Если обе стороны согласны и предварительный договор заключен, за ним следует основной договор. Если предварительный договор не был нотариально заверен, то он не имеет никакого значения. В этом случае и покупатель, и продавец могут отказаться от договора без объяснения причин. Однако после нотариального заверения предварительный договор становится обязательным и обеспечивает обеим сторонам безопасность. Лишь в редких случаях возможен выход из предварительного договора. К ним относятся, например, стихийные бедствия. Если же серьезных причин нет и одна из сторон отказывается от предварительного договора, то другая сторона может потребовать возмещения убытков.
В предварительном договоре должны быть зафиксированы следующие моменты:
Наименование и адрес покупателя и продавца
Подробные сведения об объекте покупки, включая мебель
Цена покупки и условия оплаты
Фиксированная дата заключения основного договора
Оговорка о возмещении убытков
После уточнения финансирования предварительный договор может быть подписан и нотариально заверен. Нотариус проверяет земельную книгу и обсуждает дальнейшие детали с обеими договаривающимися сторонами. Затем нотариус составляет основной договор. Он содержит информацию из предварительного договора, а также все условия, которые обсуждались во время нотариальной встречи. Это, например, передача дома, регламент выплат покупной цены и сроки их внесения, декларации земельного кадастра и, если необходимо, доверенность на финансирование. Она необходима, если покупателю требуется кредит для финансирования покупки недвижимости.
У обеих сторон есть время для ознакомления с основным договором. Если возражений нет, основной договор может быть подписан и нотариально заверен. Таким образом, продажа дома становится юридически обязательной. После наступления даты платежа дом и ключи могут быть переданы в соответствии с договоренностями, оговоренными в договоре.
Проверка покупателя: Проверка кредитоспособности
Проверка кредитоспособности и платежеспособности — Проверка кредитоспособности позволяет получить информацию о различных факторах. С одной стороны, она подтверждает способность финансировать покупку недвижимости, а с другой — готовность платить и надежность. Эти данные могут быть получены по прошлым кредитам и рассрочкам. С помощью самозаявления Schufa продавцы могут реально оценить, способен ли покупатель оплатить покупную цену, а также другие расходы, например, на нотариуса или налог на перевод земли, и готов ли он это сделать. Продавец может сам обратиться за информацией в Schufa или запросить у покупателя самораскрытие. На практике чаще всего используется последний вариант, поскольку он связан с меньшими затратами. Кроме того, самосообщение содержит все необходимые данные, такие как общая оценка риска платежа и вся информация об опыте платежей в прошлом. Самораскрытие является бесплатным для покупателя.
Подтверждение финансирования, нотариального счета эскроу и кредитного рейтинга
Кроме того, в банке можно запросить подтверждение финансирования. Однако это имеет смысл только в том случае, если кредит прямо предназначен для финансирования покупки недвижимости. Кроме того, выдача кредита не должна зависеть от других условий.
Для обеспечения большей надежности можно также открыть счет эскроу у нотариуса. Этот счет контролируется нотариусом и предназначен для защиты продавца. Только после получения денег имущество переходит в собственность покупателя.
Оценка кредитоспособности должна проводиться как можно раньше. Это позволит избежать длительных переговоров, которые в итоге окажутся излишними. Кроме того, возможно, вы уже отказали другим потенциальным покупателям, которые за это время приобрели другую недвижимость. Хороший риэлтор своевременно проведет проверку покупателя. Кроме того, он обратит внимание покупателя на то, что ему следует как можно раньше обсудить вопрос финансирования со своим банком. Это связано с тем, что подтверждение финансирования может занять до 14 дней. Кроме того, у покупателя должны быть готовы документы для одобрения кредита, которые, возможно, придется получить в первую очередь.
Передача: протокол, передача ключей и документов
После подписания договора купли-продажи и оформления нотариальной доверенности наступает последний этап продажи дома — передача недвижимости. В этот момент вы передаете свою недвижимость в руки нового владельца. Для того чтобы после подписания договора купли-продажи не произошло ничего страшного и не возникло неприятных сюрпризов, следует помнить о некоторых моментах. Повреждения или последующее снижение покупной цены заставляют многих покупателей вставать на дыбы.
После подписания договора купли-продажи и нотариального оформления наступает последний этап продажи дома — передача имущества. В этот момент вы передаете свою недвижимость в руки нового владельца. Чтобы после подписания договора купли-продажи не возникло никаких проблем и неприятных сюрпризов, следует помнить о некоторых моментах. Повреждения или последующее снижение покупной цены заставляют многих покупателей вставать на дыбы. Но это не обязательно так.
Передача квартиры — это последнее препятствие, которое необходимо преодолеть при продаже дома. Как агент по недвижимости, мы, разумеется, возьмем на себя и эту задачу. Протокол передачи создает ясность и позволяет избежать споров. Сам по себе договор купли-продажи не фиксирует всех важных моментов. Дефекты, показания счетчиков и имеющийся инвентарь могут быть повторно или гораздо более подробно зафиксированы в протоколе. Он подписывается продавцом, чтобы впоследствии он не мог заявить, что не нашел дом в соответствии с условиями договора.
Протокол передачи имущества при продаже дома не слишком отличается от протокола передачи арендованного имущества. Однако необходимо зафиксировать другие важные моменты. К ним относятся, например, дефекты, которые еще предстоит устранить продавцу. Необходимо также определить дату их устранения. Кроме того, в акте приема-передачи необходимо зафиксировать, какой инвентарь еще необходимо вывезти. Кроме того, необходимо записать все показания счетчиков. Процесс передачи ключей также должен быть отмечен в протоколе. Если ключи все еще отсутствуют, то делается отметка о том, сколько и когда их будет передано. Кстати, ключи обычно передаются только после полной оплаты стоимости квартиры.
При передаче дома передаются не только ключи, но и многие другие важные документы. В этот день новому владельцу передаются строительные планы, поэтажные планы, расчеты жилой площади, договоры на строительство, экспертные заключения, договоры на техническое обслуживание, страховые полисы и многое другое. Если вы продаете недвижимость, сдаваемую в аренду, необходимо также передать договоры аренды и документы на различных арендаторов. Во время передачи недвижимости продавец обычно также объясняет покупателю работу системы отопления и других важных приборов в доме.
Для того чтобы составить договор купли-продажи недвижимости, его необходимо нотариально заверить. Цель нотариального заверения — уберечь покупателя и продавца от поспешных решений и обеспечить правильное отражение интересов обеих сторон. Запись интересов осуществляется нотариусом, который не является представителем интересов одной из сторон, а действует беспристрастно.
Оценка недвижимости: определение рыночной стоимости
За какую цену я могу продать свой дом? Этот вопрос задает себе каждый владелец, который продает дом и хочет знать, какая цена является реальной в предложении. Хотя оценка недвижимости является расчетной, она основана на объективной, а значит, правдоподобной оценке. Практика показывает, что у разных оценщиков стоимость разная и, несмотря на оценку недвижимости, возможны различные рекомендации по цене. Тем не менее, при определении цены продажи дома не следует полагаться на свою интуицию или собственные эмоциональные оценки. Для определения стоимости недвижимости необходимо учитывать различные факторы. Чем полнее и профессиональнее будет проведена оценка недвижимости, тем с большей вероятностью вы сможете продать дом и тем меньше риск того, что предложение будет ниже или выше реальной рыночной стоимости.
Нет оценки недвижимости? Невозможно установить реальную цену!
Отсутствие оценки недвижимости означает, что цена дома зависит в первую очередь от ощущений и затрат, которые вы в него вложили. Объекты недвижимости, продаваемые без оценки, обычно имеют слишком высокую цену и поэтому практически не продаются, либо слишком низкую и поэтому при продаже несут убытки. Если вы обратитесь к эксперту по оценке, вам не нужно будет знать факторы, влияющие на цену продажи. Прежде чем называть цену и соглашаться на сумму продажи, необходимо выяснить рыночную стоимость дома. Если вы продаете дом без оценки, вы совершаете одну из самых больших ошибок в риэлторском бизнесе и редко сможете сделать предложение, которое будет достоверным в контексте предлагаемой недвижимости, а значит, интересным для покупателя и правильным для ваших собственных финансов.
Реальная и рыночная стоимость — различия
При продаже дома, в конечном счете, существует две стоимости, из которых рыночная или справедливая рыночная стоимость имеет значение для определения цены. Реальная материальная стоимость определяет, какова стоимость дома, исходя из года его постройки, оснащения и содержания, а также размера участка. Если вы знаете материальную стоимость, то вы знаете, какая объективная стоимость связана с вашим домом. Однако цена покупки связана не с чисто материальной стоимостью, а с рыночной стоимостью или справедливой рыночной стоимостью. Эта оценка недвижимости учитывает факторы, связанные с окружающей средой и рынком, и является основой для ценообразования. Для определения рыночной стоимости необходимо большое количество ноу-хау и знаний рынка, анализов и сравнений, а также опыт в оценке недвижимости. Из-за высокого спроса и малого количества предложений рыночная стоимость сегодня часто превышает стоимость чистого актива и дает возможность продать недвижимость по максимально возможной на данный момент цене. Рынок играет самую важную роль в определении рыночной стоимости и является решающим фактором в принятии решения о том, сможете ли вы продать свой дом по хорошей или довольно низкой цене. Во избежание ошибок следует поручить решение задач по оценке недвижимости агенту по недвижимости или сюрвейеру, которые определят оптимальную цену, за которую будет рекламироваться и продаваться Ваша недвижимость.
Стоимость ипотечного кредита основана на обоснованном экспертном заключении об оценке недвижимости
Рыночная стоимость — важный параметр не только для вас как собственника, но и для потенциальных покупателей. Для получения финансирования под недвижимость банку-кредитору необходима стоимость объекта для ипотечного кредитования. Она определяется на основе рыночной стоимости и составляет 80% от суммы, определенной как рыночная стоимость при оценке недвижимости. В явном виде стоимость ипотечного кредитования представляет собой обоснованную оценку суммы, за которую объект может быть продан в долгосрочной перспективе. Для потенциального покупателя оценка недвижимости важна по двум причинам. Запрашиваемая цена отражает серьезность и свидетельствует о том, что она была определена экспертно, а не рассчитана под влиянием эмоций. На втором месте стоит стоимость ипотечного кредитования, которая важна в контексте финансирования и решает, сможет ли потенциальный покупатель профинансировать объект за конкретную запрашиваемую цену и получить подтверждение от банка.
Важные факты в отчете об оценке
Оценка недвижимости складывается из различных аспектов. Конечно, важную, если не сказать самую важную роль играет строительный материал, т.е. реальная материальная стоимость дома. Но не менее важны и детали местоположения, которые оказывают решающее влияние на цену продажи. В наиболее посещаемых и популярных регионах цены на недвижимость значительно превышают предложения в сельских, слабо развитых в инфраструктурном отношении и менее востребованных регионах. В то время как стоимость объекта недвижимости является переменной величиной, например, за счет сноса и нового строительства, местоположение остается статичным и неизменным. При оценке недвижимости учитывается будущее развитие региона, а также текущая популярность места, в котором вы хотели бы продать свою недвижимость. Чем лучше развита инфраструктура и сети в месте расположения объекта недвижимости, тем выше может быть запрашиваемая цена. При оценке недвижимости также учитывается спрос на недвижимость в данном месте и объем предложения домов. При оценке также учитываются сравнительные цены на аналогичные объекты недвижимости в том же районе.
Определение рыночной стоимости
Определение рыночной стоимости объекта недвижимости регулируется законом в Постановлении об оценке недвижимости (ImmoWertV). Наряду с типом использования, размером объекта недвижимости и его состоянием, энергетическое состояние также является важным фактором при определении рыночной стоимости. При определении стоимости учитываются также градостроительные обстоятельства (градостроительные мероприятия в зонах перепланировки) и прогнозируемое развитие событий в будущем. Рыночная стоимость определяется риэлтором или оценщиком. Однако только лицензированные оценщики недвижимости могут определять рыночную стоимость, признаваемую судом.
Рыночная стоимость — это цена, которая может быть получена в указанный срок в ходе обычной хозяйственной деятельности в соответствии с юридическими обстоятельствами и фактическими характеристиками, другими особенностями и местоположением имущества или иного объекта оценки. В 2004 году к определению рыночной стоимости § 194 Baugesetzbuch (BauGB) был добавлен термин «рыночная стоимость», который используется во всех странах ЕС. Таким образом, рыночная стоимость представляет собой оценку цены, которая может быть достигнута на рынке. При купле-продаже земли и зданий обычно используется рыночная стоимость. Определение рыночной стоимости может потребоваться также при проведении принудительных аукционов, взимании налогов налоговым ведомством, а также при разводах и наследовании.
Определение рыночной стоимости: какие факторы важны?
При оценке рыночной стоимости учитывается макро- (город/регион) и микро- (непосредственное окружение объекта недвижимости) местоположение объекта, его участок, размер и все существующие начисления на землю, которые могут снизить стоимость. Согласно BauGB, рыночная стоимость не является постоянно фиксированной величиной, а относится к дате, указанной в отчете об оценке. Возможно, что за определенный период времени рыночная стоимость может существенно измениться.
Рыночная стоимость количественно определяет стоимость на момент оценки. При оценке рыночной стоимости учитываются следующие моменты:
Материальная стоимость имущества, если оно построено
Характер и местоположение объекта (размер, тип застройки)
Юридические обстоятельства (например, земельный кадастр, охрана памятников)
Другие объекты оценки
Однако на самом деле решающее влияние на стоимость вашей недвижимости оказывает рыночный спрос. Спрос на недвижимость, как и ее характеристики, сильно различаются в зависимости от региона.
Практическая процедура определения рыночной стоимости
Когда речь идет о продаже недвижимости, бесплатная оценка недвижимости является отличной отправной точкой для быстрой и выгодной продажи. Однако если оценщик должен определить рыночную стоимость, то конкретная задача сначала обсуждается с клиентом. Оценщик должен назначаться в особых случаях (например, в случае споров о наследстве или при разводе), если, например, требуется оценка рыночной стоимости или письменное заключение о рыночной стоимости. Оценщик может определить состояние и стоимость имущества только при выезде на место с доступом во все помещения.
Документы для определения рыночной стоимости
В общем случае для оценки стоимости продажи недвижимости оцениваются следующие документы:
Выписка из земельной книги
Планы зданий, поэтажные планы, разрезы
Описание здания
План участка и кадастровая карта
Расчет жилой площади
Энергетический сертификат
В случае владения кондоминиумом дополнительно требуется следующее:
Протоколы трех последних собраний собственников
Бизнес-план
Декларация о разделе (земельная книга)
Заявление о предоставлении жилищных льгот
В случае доходной недвижимости необходимо также представить следующее:
Операционные расходы
Списки аренды
Договоры аренды
В случае с правами и обременениями необходимо также включить следующее:
Нотариальные акты
Специальные регистрации (права на проезд, права на проживание и т.д.)
Весовые коэффициенты критериев в рыночной стоимости
Особое значение придается местоположению и ожидаемым будущим рискам объекта. В основном речь идет о рисках, связанных с модернизацией, например, о расходах, которые можно ожидать в связи с отставанием в ремонте. Кроме того, оцениваются наиболее дорогостоящие мероприятия по обслуживанию, к которым обычно относятся крыша, подвал, окна и отопление. Также оценивается тип дома. Здание, построенное до 1945 года, считается старым, после 1945 года — новым. Кроме того, учитывается внешний дизайн, планировка этажей, сад, фасад, расположение комнат и условия освещения.
Такие факторы, как местоположение, наличие балкона и привлекательность для целевой группы, играют важную роль в арендопригодности объекта. Другими факторами, учитываемыми при оценке, являются, например, лифт и меблировка объекта:
Площадь недвижимости (пропорциональная жилая площадь или общая площадь)
Жилая площадь в соответствии с Постановлением о жилой площади (WoFIV)
Гараж, подземная автостоянка, парковочные места (существующие риски перепланировки)
Подвал может быть использован дополнительно или, например, при проведении ремонта в подвале
Демографические данные по местоположению объекта недвижимости
Тип недвижимости (коммерческая, жилая, опека, памятник, другие особые формы, смешанная недвижимость)
Оценка: метод стоимости капитализированной прибыли и метод стоимости активов
Вся важная информация об оценке для продажи недвижимости и других оценочных процедурах в кратком изложении:
Метод капитализированной стоимости дохода — разделение на рыночную стоимость и стоимость дохода от строительства
Метод капитализированной доходной стоимости делит собственность на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания. Сюда входят доход от аренды, эксплуатационные расходы и затраты на управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.
Команда инвесторов «Лукинского» с удовольствием составит расчеты доходности объекта вашей мечты. Потенциальные покупатели могут быть уверены в хорошей доходности. По запросу мы сообщим вам данные, необходимые для расчета. После получения документов мы займемся определением капитализированной стоимости и предоставим вам первоначальную оценку доходности.
Метод стоимости активов — стоимость реконструкции объекта недвижимости
При расчете сначала определяется рыночная стоимость земли с использованием стандартной стоимости земли, затем добавляется реальная стоимость здания. Реальная стоимость здания складывается из затрат на его производство за вычетом уменьшения возраста. Стоимость земли (рыночная стоимость участка) и стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент стоимости активов. Расчет коэффициента реальной стоимости зависит от типа здания, предварительной реальной стоимости и стандартной стоимости земли. Определенная таким образом общая реальная стоимость показывает, какие финансовые ресурсы необходимо затратить на восстановление объекта.
Метод сравнительной стоимости — сравнение с аналогичными объектами недвижимости
Метод сравнительной стоимости позволяет сравнить вашу недвижимость с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже квартир и домов, занимаемых владельцами. Сравнительная стоимость может быть определена и для незастроенной земли. При сравнении учитываются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включаемые в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилого объекта. Метод сравнительной стоимости считается особенно близким к реальности. Он очень часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо в региональном масштабе.
Энергетический сертификат — обязательное условие при продаже недвижимости
Энергетический статус объекта недвижимости является одним из важнейших критериев принятия решения для потенциальных покупателей. Именно здесь на повестку дня выходит энергетический паспорт, который дает информацию об энергоэффективности дома и, соответственно, о будущем потреблении энергии. Энергоэффективность классифицируется по шкале от A+ до H, при этом буква H означает необходимость принятия срочных мер по энергопереоборудованию и указывает на то, что объект уже не соответствует современным требованиям по энергопотреблению.
Продажа недвижимости без энергетического сертификата запрещена
Только уполномоченные эксперты имеют право составлять энергетический сертификат (согласно §16 EnEV). Это означает, что вы должны искать эксперта с соответствующим допуском. Согласно § 16 EnEV, каждый покупатель недвижимости должен получить энергетический сертификат. Для Вас, как для владельца и продавца, это означает, что Вы должны получить такой паспорт и включить его в документы о продаже. Если вы отказываетесь изготовить и предъявить его, владельцы совершают административное правонарушение и могут быть оштрафованы на сумму до 15 000 евро.
Почему энергетический сертификат так важен? Он содержит всю необходимую для покупателя информацию об энергетическом состоянии объекта. В нем также содержится информация о том, сколько энергии было потреблено и на какие расходы по ее поставке может рассчитывать будущий владелец. Если энергетический баланс отрицательный, то это обстоятельство указывает потенциальному покупателю на необходимость проведения соответствующего ремонта и, соответственно, на большие затраты, которые придется понести, например, при обновлении устаревшей электрики и системы отопления. Энергетический сертификат является неотъемлемой частью экспозиции при продаже дома нашими риэлторами и публикуется непосредственно в Интернете. Во время просмотра заинтересованные лица получают возможность непосредственно ознакомиться с оригиналом и получить от нас разъяснения о том, как читать и оценивать энергетический сертификат.
Сертификат спроса или сертификат потребления?
Сертификат потребления стоит 100 евро, а сертификат спроса — от 300 до 500 евро. Расходы по оформлению энергетического сертификата несет владелец, который обязан предоставить эти данные при продаже дома. Мы советуем Вам оформить информативный сертификат по требованию и не экономить, предоставляя покупателю только сертификат потребления с гораздо менее полезными данными.
Сертификат потребления основывается на трех последних годовых счетах поставщика энергии. В отличие от этого, сертификат спроса содержит конкретно установленные факты, которые проверяются консультантом по энергопотреблению на месте. Основное различие между сертификатом потребления и сертификатом спроса заключается в том, что первый предоставляет информацию о прошлом, а сертификат спроса рассматривает потребление энергии в перспективе. Для этого необходимо, чтобы специалист на месте проверил состояние здания, изоляции и системы отопления и на основе этих индивидуальных данных составил прогноз энергетического баланса здания.
Агент по недвижимости: преимущества
Наибольшую сложность при продаже домов или квартир представляет определение правильной запрашиваемой цены. В связи с этим мы рекомендуем проводить оценку рыночной стоимости, которая включает в себя все факторы, далекие от чистой цены объекта.
При определении рыночной стоимости дома не менее важны его обстановка и строительные конструкции, чем местоположение, специфические рыночные факторы и инфраструктура, а также разница между спросом и предложением. Если вы заказываете оценку как частный клиент, то ожидайте расходов в размере около 1 000 евро и более.
Определение рыночной стоимости и сопутствующих затрат на приобретение
Если же вы нанимаете риэлтора, то оценка рыночной стоимости входит в объем услуг и оплачивается покупателем в виде дополнительных расходов на покупку. Таким образом, при продаже дома или квартиры вы можете получить профессиональную оценку стоимости недвижимости без каких-либо затрат. Те, кто отказывается от оценки рыночной стоимости, обычно определяют неправдоподобную цену и предлагают дом выше или ниже его реальной стоимости. В обоих случаях вы совершаете грубую ошибку, которая может затянуть процесс продажи или привести к убыткам, которых можно избежать.
Пользуясь услугами опытного риэлтора, Вы защищаете себя от ошибок при продаже недвижимости и можете быть уверены в том, что получите предложение о продаже, включающее текущую стоимость Вашего дома, участка или квартиры, основанную на всех фактах. Кроме того, Вам не придется заботиться об оформлении документов, подготовке экспозиции или публикации предложения. Все процессы, связанные с продажей, осуществляются из одних рук и на высоком профессиональном уровне.
/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svg00Laura/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgLaura2021-03-12 11:44:372023-08-24 11:36:55Продажа многоквартирного дома: Определение цены, налогов и арендаторов + налог на спекуляцию
