Льготный тариф | Lukinski

Саудовская Аравия: мегапроекты и рынок недвижимости до 2030 года — Девелопмент

L_kinski — Thu, 24 Aug 2023 14:01:03 +0000

В Саудовской Аравии реализуются грандиозные строительные проекты, которые в ближайшие годы сильно изменят страну. Три ярких примера — «Линия», 170-километровый зеркальный город в пустыне, «Мукааб», гигантский крытый супергород, и «Марайя», самый большой зеркальный концертный зал в мире. Эти проекты являются частью комплексного развития, направленного на развитие технологий, устойчивости и инноваций. А что же с рынком жилья в Саудовской Аравии? Взгляд на текущие инициативы и успехи в этой области проливает свет. Престижные здания и реальный рынок жилья — развитие до 2030 года.

Линия, Мукааб и Марайя — 3 примера

Я привез с собой три примера.«The Line» — 170-километровая зеркальная линия высотой 500 метров скоро пересечет пустыню Саудовской Аравии. В Эр-Рияде строится«Мукааб«. Проще говоря, самое дорогое яйцо-сюрприз в мире! Строительство обойдется в 800 млрд. и обеспечит пространство для 20 зданий Empire State Buildings. В центре Эр-Рияда будет построен крытый супергород высотой 400 метров, шириной и длиной. Пример 3 — «Марайя», самый большой зеркальный концертный зал в мире.

Линия: 170 км — Город пустыни

Зеркальная линия длиной 170 км и высотой 500 м скоро пересечет пустыню Саудовской Аравии. В ней будут жить и работать люди. Еще один великолепный проект, последовавший за недавним открытием зеркального концертного зала. Линия станет именем города с населением более 9 млн. человек. Под названием «Что, если бы мы могли начать все сначала» представлены только идеи. Правительство Саудовской Аравии представило первые фотографии 500-метрового прямоугольного города под названием «The Line», который будет построен в рамках проекта Neom, расположенного недалеко от Красного моря.

Линия» будет представлять собой город без автомобилей и с одинаковым уровнем выбросов углекислого газа (CO²) размером с Бельгию.

Линия: Пустынный город

Расположение «Линии»: вид со спутника

«Линия» из вида из космоса.

Мукааб: высота 400 метров — крытый супергород

«Мукааб» только что был представлен наследным принцем Саудовской Аравии. Что планируется построить? Невероятно большой, 400-метровый по высоте, ширине и длине крытый супергород в центре Эр-Рияда. Проект, рассчитанный на 20 зданий Эмпайр Стейт Билдинг, будет финансироваться PIF и станет новым глобальным символом технологий, устойчивости, мобильности и саудовских инноваций.

«Мукааб» находится в центре более масштабного проекта развития Новой Мураббы, который был запущен наследным принцем Мухаммедом бин Салманом бин Абдулазизом, премьер-министром и председателем компании New Murabba Development Company (NMDC). Открытие гигапроекта в Эр-Рияде запланировано на 2030 год.

Мукааб: крытый супергород

Марайя: Самый большой зеркальный концертный зал

Я должен показать вам концертный зал Maraya в Саудовской Аравии! Настоящая архитектурная изюминка и, несомненно, горячая точка этого мира в будущем. Аль-Ула — уникальный регион в Саудовской Аравии, который был скрыт от туристов до сентября 2019 года. Теперь у всего мира есть возможность открыть для себя древние места, которым более 6 000 лет.

Maraya: Зеркальный концертный зал

Рынок жилья Саудовской Аравии: развитие до 2030 года (PwC)

Если отвлечься от престижных проектов, то как развивается страна? Об этом говорится в отчете PwC.

Коэффициент избыточности собственных средств увеличится на +8% до 70%.

В 2020 году был достигнут уровень владения недвижимостью в 62%, а к 2030 году планируется достичь уровня владения в 70%. Сектор недвижимости уже сейчас вносит около 7% в ВВП Саудовской Аравии и создает большое количество рабочих мест. В 2021 году только в секторе недвижимости будет создано 40 000 рабочих мест.

Для решения проблем на рынке жилья Саудовская Аравия с 2017 года предприняла ряд инициатив. Министерство муниципальных и сельских дел и жилищного строительства (MoMRA) запустило Жилищную программу, которая направлена на расширение доступа саудовских семей к доступному, качественному, безопасному и удачно расположенному жилью для первых покупателей.

Инициатива по финансированию: что планируется?

Инициатива также направлена на расширение участия частного сектора и улучшение возможностей финансирования для саудовских семей. Для достижения этой цели были приняты различные меры, включая вливание ликвидности в рынок, налоговую реформу, снижение требований к капиталу, разработку новых ипотечных продуктов и укрепление рынка аренды.

Саудовская компания по рефинансированию недвижимости (SRC) была создана в 2017 г. для вливания ликвидности в рынок недвижимости и расширения доступа покупателей жилья к устойчивым финансовым решениям. К концу 2020 года объем кредитного портфеля SRC достиг 6,5 млрд сар, а к 2025 году планируется рефинансировать 20% всего рынка ипотечного жилищного кредитования в Саудовской Аравии.

Программа Sakani оказала поддержку 210 000 саудовских семей (2021 год)

Успехи жилищной программы уже хорошо видны. Предложение жилья в Саудовской Аравии значительно улучшилось, и многие саудовские семьи осуществили свою мечту о собственном жилье. В 2020 году уровень владения жильем в Саудовской Аравии достиг 62%, а к 2030 году будет достигнут целевой показатель в 70%. Только в 2021 году в рамках программы Sakani помощь получили более 210 тыс. саудовских семей, а всего программой уже воспользовались 1,2 млн. семей. Значительно вырос и рынок ипотечного кредитования в Саудовской Аравии: в 2020 году будет заключено 295 590 контрактов на общую сумму 140,7 млрд. саудовских шиллингов для саудовских семей.

Необходимо 1,2 млн. новых домов

На будущее основное внимание в жилищной программе уделяется наиболее обездоленным группам населения и расширению участия частного сектора. В ближайшие годы потребуется построить около 1,2 млн. новых домов, чтобы к 2030 году достичь уровня жилищного фонда в 4,96 млн. домов.

Трансформация рынка жилья в Саудовской Аравии — это история успеха, которая будет иметь далеко идущие последствия для королевства. Правительство приняло решительные меры для решения проблем рынка жилья и осуществления мечты о собственности на жилье для новых поколений саудовцев.

Источник: PwC.

Заключение: Саудовская Аравия

Саудовская Аравия не только инвестирует средства в такие впечатляющие строительные проекты, как «Линия», «Мукааб» и «Марайя», но и выступила с комплексной инициативой по развитию рынка жилья. Такие меры, как программа «Сакани» и создание Саудовской компании по рефинансированию недвижимости, позволили повысить уровень владения жильем и расширить доступ к недорогому жилью. Рынок жилья уже получил значительное развитие, и у правительства есть амбициозные планы по дальнейшему удовлетворению потребностей в жилье. Трансформация рынка жилья — это история успеха Саудовской Аравии, которая окажет далеко идущее влияние на страну, реализовав мечту многих саудовских семей о собственном жилье.

Fix & Flip Strategie: Купить недвижимость, улучшить и продать — недвижимость

office@cxmxo.com — Thu, 02 Feb 2023 12:31:12 +0000

Fix & Flip — это королевская дисциплина активной недвижимости: купить дешево, целенаправленно улучшить, продать с прибылью. Звучит просто — но это не так. Реалистичные чистые маржи составляют от 15 до 25 процентов, срок владения — от 6 до 12 месяцев, и начиная с четвертого продажи за пять лет вы автоматически становитесь коммерческим дилером недвижимости. В этом руководстве вы узнаете, как работает эта стратегия, каким собственным капиталом вам нужно рассчитывать, сколько вы должны планировать на ремонт на квадратный метр и какие налоговые ловушки могут обойтись новичкам в сотни тысяч евро. Какой должна быть ваша доля собственного капитала, вы узнаете в статье Доля собственного капитала.

Was ist Fix & Flip? Definition, Marge & Risiko

Fix & Flip описывает краткосрочную стратегию торговли, при которой недвижимость, требующая ремонта, приобретается ниже рыночной стоимости, улучшается целенаправленными мерами и продается с прибылью через 6–18 месяцев. Прибыль возникает из разницы между ценой продажи и общей инвестицией (цена покупки + расходы на покупку + ремонт + финансирование + расходы на продажу + налог).

Реалистичные чистые маржи при правильно рассчитанных проектах Fix-&-Flip составляют от 15 до 25 процентов от цены продажи — всё ниже не оправдывает риски.

В отличие от стратегии Buy-&-Hold, здесь не идёт речь о рентабельности аренды или росте стоимости за десятилетия, а о активной торговле — похоже на трейдинг акций, только с значительно более высокими требованиями к капиталу, более длительными циклами и значительными налоговыми последствиями.

Fix & Flip vs. Buy & Hold: Прямое сравнение

Критерий	Fix & Flip	Buy & Hold
Срок владения	6–18 месяцев	10+ лет
Источник дохода	Маржа продажи	Аренда + прирост стоимости
Собственный капитал	25–40 процентов	10–20 процентов
Налог на прибыль	Полностью облагается налогом (спекуляция/торговля)	После 10 лет налог не взимается (частное лицо)
Затраты времени	Очень высокие (активные)	Низкие (пассивные)
Риск	Высокий	Средний
Чувствительность к процентной ставке	Очень высокая	Средняя

Преимущества Fix & Flip

Эта стратегия позволяет получить значительную прибыль за короткий срок и быстрее увеличить собственный капитал, чем любая классическая стратегия аренды. Тот, кто завершит три успешных Flips за два года, может удвоить свой стартовый капитал — при условии, что рыночные условия будут соответствующими.

Быстрый рост капитала: Прибыль за 6–18 месяцев вместо 10+ лет
Масштабируемость: Прибыль можно сразу же реинвестировать в следующее объект
Опыт на рынке: Интенсивные практические знания о локациях, строительных конструкциях, ремесленниках, поведении покупателей
Нет риска со стороны арендаторов: Нет потери аренды, нет начисления дополнительных расходов, нет конфликтов по закону об аренде
Управление созданием стоимости: Вы сами определяете рычаг через реконструкцию

Недостатки и реальные риски

Fix & Flip — не место для новичков — медиа-головокружение скрывает сложность. Кто недооценивает затраты на реконструкцию, неправильно определяет время на рынке или игнорирует налог, быстро превращает прибыль в 50 000 евро в убыток в 30 000 евро.

Взрыв затрат: Скрытые дефекты (плесень, грибок, асбест, статика) могут разорвать бюджеты на 50–100 процентов
Задержка строительства: Каждый дополнительный месяц обходится в проценты, готовность и упущенные возможности
Тайминг на рынке: Растущие процентные ставки или падающий спрос во время реконструкции могут перевернуть расчеты
Volle Steuerpflicht: Innerhalb der 10-Jahres-Spekulationsfrist ist der gesamte Gewinn einkommensteuerpflichtig
Предел в 3 объекта: При четвертом продаже в течение пяти лет угрожает классификация как коммерческий недвижимости-дилер
Риск недостатка ликвидности: Если покупатель не найден, вы окажетесь владельцем полностью отремонтированной, но не сданной в аренду недвижимости
Конкуренция со стороны профессионалов: Застройщики и владельцы недвижимости часто имеют лучший доступ к сделкам Off-Market

Schritt 1: Fix-&-Flip-Immobilie finden & kaufen

Прибыль делается при покупке — а не при продаже. Эта мудрость трейдеров особенно актуальна на рынке недвижимости. Кто покупает на 10 процентов ниже рыночной цены, уже на половину обеспечивает себе маржу в день передачи ключей. Кто платит рыночную цену, должен получить всю прибыль за счёт ремонта — и в 80 процентах случаев терпит неудачу.

Lage-Strategie: Wo Fix & Flip in Deutschland funktioniert

Чистые A-районы (Мюнхен, Гамбург-Эппендорф, Франкфурт-Вестенд) для Fix & Flip в большинстве случаев слишком дорогие — стартовые цены настолько высоки, что рентабельность ремонта не оправдывает затрат. Реальные золотые жилы для Fix-&-Flip — это растущие B- и C-районы с динамикой реновации:

Пригороды топ-7 городов: жилые районы с подключением к С-железной дороге, где живут коммутеры
Вторая линия в мегаполисах: районы, которые граничат с модными кварталами
Растущие средние города: Лейпциг, Дрезден, Магдебург, Эрфурт, Бремен, Аугсбург
Университетские города с ростом: Гейдельберг, Мюнстер, Тюбинген, Регensburg

Off-Market: Где профессионалы действительно покупают

На ImmoScout редко можно найти настоящие сделки Fix & Flip — к тому времени, как объект появляется там, его уже видели три профессиональных инвестора. Опытные флипперы работают иначе:

Принудительные аукционы: календарь аукционов районных судов, часто на 20–30 процентов ниже рыночной стоимости
Совместные наследственные общества: быстрая продажа, потому что наследники не могут договориться
Управляющий наследством и управляющий банкротством: Прямой контакт окупается
Прямая связь по почте: Писать владельцам видимо пустующих объектов
Сетевой агент: С риелторами, которые знают, что вы приносите наличные и скорость
Остатки застройщика: Отдельные непроданные единицы из старых проектов

Оценка состояния: Красные флаги & Блокирующие факторы

Перед тем как сделать предложение, проверьте с независимым строительным экспертом — плата за услуги от 800 до 1500 евро — это лучшая инвестиция, которую вы можете сделать.

Домовой гриб: Ремонт от 30 000 евро — почти всегда блокирующий фактор
Асбест на крыше, полу или фасаде: Специальная утилизация, часто в пятизначной сумме
Влажность в подвале: Дренаж и гидроизоляция снаружи от 20 000 евро
Статические дефекты: Повреждения, провисшие потолки, просадки
Устаревшая электропроводка (кабель из ткани): Полная замена от 80 до 150 евро за квадратный метр
Энергетический паспорт F, G, H: Обязанности по санации GEG, без рычага KfW
Пожизненное владение вместо собственности: Снижает цену продажи на 20–40 процентов
ВСЖ с пустыми резервами: Угроза специальных сборов
Охрана памятников: Высокие затраты на дополнительные требования, ограниченная свобода санации

Финансирование Fix-&-Flip: банки, доля собственного капитала & промежуточное финансирование

Стандартные банки редко финансируют Fix & Flip — короткий срок владения, нет арендной платы в виде капитальных расходов, высокий риск продажи. Для этого нужны либо специализированный банк, частный инвестор или промежуточное финансирование.

Доля собственного капитала: 25 до 40 процентов — значительно выше, чем при классической сдаче в аренду
Процентные ставки: Доплата в размере 0,5 до 1,5 процентных пунктов по сравнению с существующим финансированием
Восстановление амортизации: Обычно используются кредиты с погашением в конце срока, так как погашение происходит через продажу
Поддержка KfW: При чистой продаже обычно не используется — остаток является условием
Процент за использование: При более длительном сроке ремонта 0,25 процента в месяц за неиспользованные средства
Компенсация за досрочное расторжение: При продаже до окончания срока действия договора — заранее регулируется по договору

Более подробно о финансировании вы можете узнать у наших партнеров: Fix & Flip Finanzierung.

Шаг 2: Улучшение недвижимости — рычаг ремонта с самой высокой маржой

Не каждая реконструкция одинаково прибыльна. Профессионалы вкладывают средства туда, где один евро затрат на ремонт приносит два или три евро роста стоимости — и избегают мероприятий, которые просто тратят деньги, не впечатляя покупателей.

Стоимость ремонта на квадратный метр: реальные диапазоны

Sanierungsumfang	Стоимость за м²	Возрастание стоимости на м²
Косметические (покраска, полы)	150–300 EUR	300–500 EUR
Мебель (ванная комната, кухня, двери)	500–900 EUR	900–1.500 EUR
Капитальный ремонт (все, кроме оболочки)	1.000–1.500 EUR	1.500–2.500 EUR
Всесторонний ремонт включая оболочку & энергетику	1.500–2.500 EUR	2.000–3.500 EUR

Пять мер с наибольшим рычагом воздействия

Ремонт ванной комнаты: 8 000–15 000 EUR инвестиций, 20 000–30 000 EUR роста стоимости
Кухня (открытая, современная): Визуально второй по важности фактор продаж после ванной комнаты
Дубовое паркетное покрытие или высококачественный винил: Заменяет ковер/ламинат, подчеркивает премиальный образ
Энергетическая реконструкция с прыжком в энергетическом сертификате: Переход с G на C играет решающую роль при покупке
Оптимизация планировки: Удаление стены для открытой зоны гостиной и кухни, часто менее 5 000 евро

Чего вы не должны делать

Дизайнерские смесители или люксовые бренды — покупатели не платят премию
Бассейн, сауна, полная комплектация умного дома — узкая целевая аудитория
Стиль и вкус (яркие цвета, экзотические плитки) — радикально нейтрализуйте
Самостоятельный ремонт без опыта мастера — занимает время и снижает стоимость продажи

Дополнительно: Улучшение недвижимости.

Шаг 3: Продажа — сценирование, определение цены & тайминг

Профессионально отремонтированная недвижимость заслуживает профессиональной продажи. Аматорские фотографии с телефона и неправильные цены могут разрушить успех ремонта в 50 000 евро за две недели.

Ценовая стратегия: как найти оптимальную цену предложения

Три независимые оценки: риэлтор, эксперт, онлайн-инструменты для сравнения
Не завышайте цену: более чем на 10 процентов выше рыночной цены приводит к увеличению времени на продажу и подозрительности
Не слишком низко: Слишком быстрая продажа оставляет маржу — сначала нужно создать спрос
Проверьте конкурсное предложение: В премиальных локациях с высоким спросом часто можно получить на 5–10 процентов больше.

Home Staging & Верmarktунг

Профессиональная HDR-фотография (инвестиции от 300 до 800 евро, часто дополнительный доход свыше 5000 евро)
Drohnenaufnahmen bei Häusern mit Garten oder besonder

Покупка недвижимости с социальными обязательствами: Стоимость аренды, последующее обязательство и сертификат о праве на жилье разъяснены

Laura — Thu, 21 Oct 2021 04:25:35 +0000

Покупка недвижимости с социальной привязкой — Что значит социальная привязка? Как долго действует социальное обязательство? И в какой момент стоит инвестировать в такую недвижимость? Будь вы собственником жилья или инвестором, узнайте здесь все, что вам нужно знать о недвижимости с социальными обязательствами!

Социальный и постбондинг: Определение и объяснение

Что означает социальная привязка? Социальное обязательство — это ценовое обязательство собственности. Для поддержки малообеспеченных граждан государство предлагает социальное жилье.

Важно: Если вы хотите арендовать здесь жилье, вам необходим сертификат о праве на жилье.

Этому благоприятствует поддержка государственных фондов, таких как кредиты под низкий процент и субсидии от государственных органов. Если вы хотите купить недвижимость с социальными обязательствами, вы связаны с ней до тех пор, пока не будут выплачены государственные займы и гранты. После того, как все будет выплачено, пройдет еще 10 лет, прежде чем социальные обязательства официально закончатся: Пост-обязательство.

Максимальная арендная плата: стоимость аренды и повышение арендной платы

На какую сумму арендной платы вы можете рассчитывать как арендодатель недвижимости с социальными обязательствами? В целях обеспечения доступного жилья здесь взимается только «рента по себестоимости». Для этого учитываются только текущие расходы на недвижимость, такие как расходы на финансирование и кредит на общественное здание. В этом случае повышение арендной платы может происходить только раз в 3 года. После окончания периода дополнительных обязательств вы можете привести арендную плату в соответствие с текущими ценами на аренду.

Эти факторы учитываются в стоимости аренды:

Текущие расходы
Финансовые расходы
кредиты на строительство общественных зданий

Реферат: Что такое социальная связь?

Итак, вот наиболее важные моменты, изложенные в краткой форме:

Финансирование за счет государственных средств
Сдача в аренду лицам с низким уровнем дохода, имеющим сертификат на право получения жилья
Льготный период заканчивается через 10 лет после полного погашения государственных кредитов
Максимальная арендная плата ограничена рентой затрат

Инвестируйте в недвижимость с социальными обязательствами

Теперь, когда мы выяснили, что такое социально ориентированная недвижимость, естественно возникает вопрос: стоит ли вообще инвестировать в такую недвижимость в качестве владельца и инвестора капитала? Давайте рассмотрим эти два случая подробнее:

Покупка недвижимости с социальными обязательствами для проживания в собственности

Как уже упоминалось, в жилье с социальными обязательствами могут вселиться только люди, имеющие сертификат на право получения жилья в связи с их низким доходом. Это также относится к проживанию в доме собственника. Таким образом, если вы, как покупатель, получаете лишь небольшую зарплату, то приобретение недвижимости с социальной привязкой для проживания вполне возможно. Однако если вы зарабатываете слишком много, вам придется подать заявление на дополнительное освобождение. Это также может привести к увеличению сопутствующих расходов на покупку, так как вам придется платить налог на недостающее жилье.

Самое важное резюме:

Только для покупателей с низким уровнем дохода
Если зарплата слишком высока: подайте заявление на освобождение и заплатите налог на недостачу

Недвижимость с социальными обязательствами как капиталовложение

Если вы инвестируете в недвижимость с социальными обязательствами в качестве капиталовложения, вы всегда должны ожидать недостатка. Поэтому недвижимость с социальными обязательствами действительно интересна в качестве финансового вложения для инвесторов в капитал только в том случае, если низкая доходность влияет на выгодную цену покупки, а ваша цель — рост стоимости без уплаты налогов.

Вывод: Стоит ли покупать недвижимость с социальной привязкой?

Как инвестор, вложение средств в недвижимость в качестве социальных облигаций имеет смысл только в том случае, если основное внимание уделяется безналоговому росту стоимости без временного давления. В то время как собственники жилья выигрывают, прежде всего, если у них самих есть сертификат на право проживания.

Еще больше советов по работе с недвижимостью с помощью социального переплета вы найдете здесь:

Социальный переплет: Собственность, социальное жилье, обязательства, контроль арендной платы и временные ограничения (внешний)

Первая квартира / первый дом: учитесь бесплатно

Моя идея создания сайта? Весь процесс покупки, на одной странице, в деталях, с советами и инсайдерскими подсказками. Не просто одна страница с типичными процессами 1, 2, 3.

Учитесь онлайн совершенно бесплатно, 24 часа, 7 дней в неделю. С важными расчетами, конечно, также расчеты и формулы, а также методы их вычисления, контрольные списки, но также ценный опыт и ошибки.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы, вы всегда можете написать мне и моей команде на сайте. Затем мы включим эти дополнительные вопросы в раздел «Вопросы и ответы».

Это означает, что с каждым заданным вами вопросом наша платформа становится лучше! От подготовки к покупке недвижимости, переговоров о цене покупки, до последующей сдачи в аренду, если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции.

Real Estate Experience.com

Покупка недвижимости с социальными обязательствами: Стоимость аренды, последующее обязательство и сертификат о праве на жилье разъяснены

Laura — Thu, 21 Oct 2021 04:25:35 +0000

Покупка недвижимости с социальной привязкой — Что значит социальная привязка? Как долго действует социальное обязательство? И когда инвестиции в такую недвижимость становятся оправданными? Будь вы собственником жилья или инвестором, узнайте здесь все, что вам нужно знать о недвижимости с социальными обязательствами!

Социальный и постбондинг: Определение и объяснение

Важно: Если вы хотите арендовать здесь жилье, вам необходим сертификат о праве на жилье.

Максимальная арендная плата: стоимость аренды и повышение арендной платы

Эти факторы учитываются в стоимости аренды:

Текущие расходы
Финансовые расходы
кредиты на строительство общественных зданий

Реферат: Что такое социальная связь?

Итак, вот наиболее важные моменты, изложенные в краткой форме:

Финансирование за счет государственных средств
Сдача в аренду лицам с низким уровнем дохода, имеющим сертификат на право получения жилья
Льготный период заканчивается через 10 лет после полного погашения государственных кредитов
Максимальная арендная плата ограничена рентой затрат

Инвестируйте в недвижимость с социальными обязательствами

Покупка недвижимости с социальными обязательствами для проживания в собственности

Самое важное резюме:

Только для покупателей с низким уровнем дохода
Если зарплата слишком высока: подайте заявление на освобождение и заплатите налог на недостачу

Недвижимость с социальными обязательствами как капиталовложение

Если вы инвестируете в недвижимость с социальными обязательствами в качестве капиталовложения, вы всегда должны ожидать дефицита. Поэтому недвижимость с социальными обязательствами действительно интересна в качестве финансового вложения для инвесторов в капитал только в том случае, если низкая доходность влияет на выгодную цену покупки, а ваша цель — рост стоимости без уплаты налогов.

Вывод: Стоит ли покупать недвижимость с социальной привязкой?

Как инвестор, вложение средств в недвижимость в качестве социальных облигаций имеет смысл только в том случае, если основное внимание уделяется безналоговому повышению стоимости недвижимости без временного давления. В то время как собственники жилья выигрывают, прежде всего, если у них самих есть сертификат на право проживания.

Еще больше советов по работе с недвижимостью с помощью социального переплета вы найдете здесь:

Социальный переплет: Собственность, социальное жилье, обязательства, контроль арендной платы и временные ограничения (внешний)

Первая квартира / первый дом: учитесь бесплатно

Real Estate Experience.com

Бонус для семей с детьми: как субсидия помогает в финансировании — государственная субсидия

L_kinski — Wed, 06 Oct 2021 13:33:40 +0000

Субсидия на строительство жилья для семей с детьми в течение нескольких лет была ключевой государственной поддержкой для семей с детьми, которые приобретают недвижимость для собственного использования — субсидия, которая существенно облегчила финансирование недвижимости и до сих пор активно действует в многих текущих планах выплат. Кто сегодня планирует покупку недвижимости или хочет купить первую недвижимость, вполне справедливо спрашивает: какова сумма субсидии, кто имеет право на нее — и какие последующие программы действуют сегодня? Этот гид предоставляет конкретные цифры, примеры расчетов, сравнение по федеральным штатам и четкий рамки для принятия решения — включая особые случаи, которые часто упускаются в большинстве консультаций.

Что такое субсидия на строительство жилья для семей с детьми? Основные факты

Субсидия на строительство жилья для семей с детьми — это субсидия, предоставляемая Кредитно-инвестиционным банком для восстановления (KfW), которая облегчает приобретение собственного жилья для семей с низким доходом. В отличие от кредита, она не подлежит возврату и согласно § 3 НК аналогично не облагается налогом — она не увеличивает налогооблагаемый доход и не уменьшает вычет по расходам на содержание жилья.

Основные данные на взгляд

Размер: 1 200 € на ребенка в год — выплачивается в течение десяти лет, в сумме до 12 000 € на ребенка
Получатели: собственники жилья (не арендодатели или инвесторы)
Предел дохода: 90 000 € налогооблагаемого дохода семьи при наличии одного ребенка, плюс 15 000 € на каждого дополнительного ребенка
База для расчета: среднее значение налогооблагаемого дохода за второй и третий год до подачи заявки
Выплата: ежегодно в рассрочку через портал субсидий KfW
Срок подачи заявки: Программа закрыта для новых заявлений — действующие одобрения все равно будут выплачены

Бонус на строительство для семей является финансовой поддержкой, а не скидкой на цену недвижимости. Он не снижает стоимость вашего жилья — он облегчает ваш текущий денежный поток и может быть использован для дополнительных выплат по ипотеке, где и возникает реальный рычаг.

Отличие от других семейных субсидий

Бонус на строительство для семей является самостоятельной мерой поддержки и не зависит от детского пособия, детского налогового вычета и доплаты к детскому пособию. Он не учитывается при расчете этих выплат и не уменьшает размер жилищного пособия или социальной выплаты в текущих случаях получения. Двойная поддержка в рамках программы «Жилищный риестер» возможна — программы не исключают друг друга.

Какую сумму получают семьи в рамках бонуса на строительство?

Размер субсидии линейно зависит от количества детей — решающим фактором являются дети, которые проживают в доме на момент подачи заявки и имеют право на детское пособие. Дети, родившиеся позже, не учитываются, что подразумевает осознанное планирование подачи заявки при увеличении числа членов семьи.

Суммы субсидии в зависимости от количества детей

Количество детей	В год	Более 10 лет	Предел дохода
1 ребенок	1 200 €	12 000 €	90 000 €
2 ребенка	2 400 €	24 000 €	105 000 €
3 ребенка	3 600 €	36 000 €	120 000 €
4 ребенка	4 800 €	48 000 €	135 000 €
5 детей	6 000 €	60 000 €	150 000 €

Для сравнения: 24 000 € за десять лет соответствуют при ипотеке в размере 360 000 € примерно 14 дополнительным месяцам погашения или примерно двум годам арендной платы за квартиру площадью 100 м². При наличии трех детей доплата в большинстве регионов покрывает полностью год ежегодного платежа.

Важно: налогооблагаемый доход ≠ брутто-зарплата

Наиболее распространённая ошибка при консультации: заявители путают совокупный доход с налогооблагаемым доходом. Основополагающей является сумма, указанная в налоговом решении (строка «налогооблагаемый доход») — то есть после вычета расходов на рекламу, специальных расходов, расходов на предупреждение, расходов на уход за детьми и исключительных расходов. На практике налогооблагаемый доход часто на 18 000–28 000 € ниже совокупного дохода.

Пример из практики: семья с двумя детьми

При совокупном совместном доходе в 120 000 € порог в 105 000 € на первый взгляд кажется превышённым. Типичная логика вычетов:

Совокупный доход домохозяйства: 120 000 €
Пенсия за рекламные расходы (2 человека): − 2 460 €
Расходы на предупреждение (КВ, РВ, АВ): − 14 500 €
Специальные расходы Riester: − 4 200 €
Расходы на уход за детьми (2/3 вычитаются): − 4 000 €
Свободные льготы на детей: − 8 952 €
Налогооблагаемый доход: около 85 900 € — комфортно ниже порога

Особый случай: самозанятые и управляющие GmbH

Для самозанятых лиц используется прибыль, указанная в решении по налогу на доходы — не прибыль по бухгалтерскому учету. Кто в году подачи заявления имел инвестиционно активный год (высокая амортизация, инвестиционный вычет), может целенаправленно снизить налогооблагаемый доход. Для управляющих GmbH-компаниями учитывается только зарплата управляющего плюс фактические выплаты прибыли — накопленные прибыли в GmbH остаются вне рассмотрения. Это открывает легальные возможности планирования, которые можно комбинировать с своевременной структурой управления имуществом в форме GmbH.

Особый случай: смешанные семьи и родители, живущие отдельно

Право на подачу заявки имеют те, кто получает пособие на ребенка и с которым ребенок проживает в собственном доме с основным местом жительства. У родителей, живущих отдельно, получает субсидию только один родитель — тот, у кого зарегистрирован ребенок. Модели поочередного проживания требуют четкого определения основного места жительства. В смешанных семьях учитываются как биологические, так и пасечные дети, если они проживают в доме и имеют право на пособие на ребенка.

Влияние на финансирование: пример расчета

Как именно семейное жилищное пособие влияет на погашение ипотечного кредита? Основное — это то, что субсидия не снижает стоимость покупки, а приходит в виде ежегодной ликвидности, которую вы можете использовать для дополнительного погашения — и именно здесь скрывается рычаг через эффект сложных процентов.

Исходные данные для примера расчета

Примерная семья с двумя детьми, стоимость покупки 450 000 € (самостоятельное проживание в рядовом доме), собственные средства 90 000 €, кредит в размере 360 000 € под 3,5 % годовых, начальная ставка погашения 2 %. Ежемесячный аннуитет составляет 1 650 € — типичный размер для семей среднего дохода.

Сравнение с и без дополнительного погашения

Szenario	Без семейного жилищного пособия	С помощью семейного жилищного сертификата (дополнительное погашение)
Darlehensbetrag	360.000 €	360.000 €
Monatliche Rate	1.650 €	1.650 €
Субсидия более чем на 10 лет	0 €	24.000 €
Restschuld nach 10 Jahren	ca. 274.000 €	ca. 246.000 €
Сбережение на проценты накапливается	—	ca. 4.500 €
Effektiver Vorteil	—	ca. 28.500 €
Schuldenfrei nach	ca. 28 Jahren	ca. 25,5 Jahren

Der Zinseszinseffekt im Detail

Wer 2 400 € pro Jahr in Sondertilgung steckt, spart bei 3,5 % Zins im ersten Jahr 84 € Zinsen — kumuliert über die Restlaufzeit aber deutlich mehr, weil der eingesparte Zins selbst wieder Zins erzeugen würde. Die Berechnung im Detail:

Год 1: 2 400 € × 3,5 % × ~18 оставшихся лет = около 1 512 € экономия на процентах
Jahr 2: 2.400 € × 3,5 % × ~17 Restjahre = ca. 1.428 €
Jahr 3 bis 10: degressiv abnehmend, Summe ca. 1.560 €
Общая экономия процентов: около 4 500 €
Плюс 24 000 € субсидии = общий эффект 28 500 €

Сокращение общей срока

Благодаря ежегодной дополнительной выплате общий срок кредита в нашем примере сокращается примерно на 2,5 года. Это означает, что семья не станет полностью свободной от долгов только через 28, а уже через 25,5 лет — финансовый преимущества, которое не видно только по сумме субсидии, и при последующей дополнительном финансировании значительно улучшает позицию в переговорах.

Требования в деталях

Чтобы заявка была одобрена, необходимо выполнить несколько условий одновременно. Кто-либо, кто пропустит хотя бы одно из них, рискует получить отказ — и повторная попытка при семейном детском жилье невозможна.

Обязанность по собственному использованию

Недвижимость должна быть использована самим заявителем и его детьми в качестве основного места жительства. Позднее сдача в аренду приведет к частичному возврату средств. Кто хочет сдавать недвижимость в аренду, должен вместо этого рассчитывать чистую недвижимость как инвестицию без семейного жилищного пособия.

Домашняя рабочая комната и частичная аренда

Домашняя рабочая комната в собственном доме безвредна, если ее основное назначение — жилое (предельное правило: менее 50 % площади жилья). Вспомогательное жилое помещение может сдаваться в аренду без угрозы для субсидии — важно, чтобы основная жилая зона использовалась самим владельцем. Кто сдает более трети площади в аренду, рискует столкнуться с частичным возвратом средств.

Документы о доходах и стратегическое планирование заявки

Решающими являются налоговые решения за два года до года подачи заявки. Самозанятым с колеблющимся доходом часто выгодно выбрать год заявки после менее успешного года бизнеса.

Практический пример тактического подачи заявки: Самостоятельная предпринимательница имела в прошлом году 110 000 € zvE (сверх границы), в предыдущем году — всего 78 000 € zvE (год инвестиций). Если бы она подала заявку в текущем году, среднее значение составило бы 94 000 € — чуть выше, если бы у нее было одно дитя. Подача заявки на год позже сдвигает базу расчета на два умеренных года, и право на получение средств возникает.

Нет собственности

В период финансирования не должно быть находившегося в собственности и самостоятельно используемого жилья в Германии. Наследованная, но сдаваемая в аренду недвижимость безвредна — самостоятельно занимаемая же исключает право на получение средств. Иностранные недвижимости не учитываются.

Хронология: от покупки до 10-го транша

Процесс следует строгой последовательности — тот, кто отстает здесь, рискует столкнуться с задержками или отказом.

Шаг 1 — нотариальный договор или разрешение на строительство: дедлайн для получения субсидии
Шаг 2 — внесение средств и регистрация постоянного места жительства: в течение шести месяцев после завершения строительства
Шаг 3 — подача заявки через портал субсидий KfW: в течение установленного срока после внесения средств
Шаг 4 — проверка личности: через Post-Ident или Video-Ident
Шаг 5 — Ein