Оценить многоквартирный дом за менее чем 5 минут

Давайте начнём с примера, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что ваш знакомый сидит рядом с вами в кафе и говорит: «Здесь, в этой улице, кто-то хочет продать многоквартирный дом, я знал эту старушку, теперь её сын занимается этим. Я спрошу для вас.» На следующий день вы получаете цифры по WhatsApp: 240 000 евро годовой аренды, цена покупки должна составлять 8,5 миллионов, категория A. Звучит интересно – но действительно ли это выгодная сделка?

Важно: вам нужны всего две цифры – цена покупки (ЦП) и годовая чистая холодная аренда (ГЧХА). С их помощью вы можете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и брутто-рентность аренды. Оба являются самыми важными показателями, чтобы понять, может ли инвестиция быть вообще оправданной.

Бесплатные калькуляторы для быстрой оценки

Независимо от доходности или фактора цены покупки – используйте мои бесплатные калькуляторы недвижимости на сайте Immobilien Guru или напрямую калькулятор фактора цены покупки.

Поток здесь бесплатный – самая быстрая оценка недвижимости в мире! Больше видео? Подписывайтесь на YouTube x Lukinski Immobilien.

Расчёт фактора цены покупки и брутто-доходности

Пример:

• Цена покупки: 8.500.000 €
• Жилой фонд: 240.000 €

Теперь можно приступить сразу:

Фактор цены покупки = Цена покупки / Жилой фонд = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Ein фактор стоимости в 35 означает: потребуется более 35 лет, чтобы вернуть стоимость покупки за счет арендных доходов – без расходов, без процентов, без риска.

Расчет брутто-рентабельности

Рентабельность = Годовой арендный доход / Стоимость покупки = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

На первый взгляд все вроде нормально – но это брутто-рентабельность. После вычета расходов остается значительно меньше. Об этом чуть позже.

Фактор стоимости в зависимости от расположения – понимание диапазона

Фактор 35 не всегда плох – и фактор 18 не всегда хорош. Вот типичные диапазоны:

Магическая граница: почему считают только с ~5,5 % брутто-рентабельности

ПОВТОР (Попытка 3). Предыдущая попытка была неправильной. Предыдущая попытка вернула немецкий текст без изменений. Это самый серьезный ошибочный. Переведите КАЖДОЕ предложение полностью на русский язык. Ни одно немецкое предложение не должно оставаться без перевода. Имена собственные, бренды и устоявшиеся термины остаются без изменений, все остальное — нет. Предыдущая попытка изменила структуру HTML. Воспроизведите теги точно по количеству и порядку из входных данных. Добавляйте НИКАКОГО и других тегов, не удаляйте ни один.

Если вы работаете с займами – и так делают почти все – вам нужно учитывать текущие расходы. Вот честное распределение:

Что на самом деле съедает вашу доходность?

• Проценты: в настоящее время около 3,5 % в год от суммы кредита
• Обслуживание: 1,0 % (новое строение) до 4,0 % (неотремонтированное старое здание) – ориентировочное среднее значение: 2,0 %
• Управление: 250–350 € в год на единицу жилья (около 0,3–0,5 % от КП)
• Резерв на недополученные арендные платежи: 2 % от JNKM (пустое помещение, арендные бродяги)
• Амортизация: 1–3 % – это не убыток, а накопление капитала

Правило большого пальца: только при брутто-доходности более 5,5 % объект окупает себя. При 2,8 % вы платите каждый месяц – даже при полном получении арендных платежей.

Брутто против Нетто – решающая разница

Пример на 4 млн € стоимости покупки при 240 000 € JNKM (= 6 % брутто):

• Брутто-арендные поступления: 240 000 €
• – Обслуживание 2 %: −80 000 €
• – Управление: −10 000 €
• – Недополученные арендные платежи 2 %: −4 800 €
• = Чистый доход от аренды: около 145 000 €
• Чистая рентабельность аренды: 145 000 / 4 000 000 = 3,6 %

Из 6 % брутто получается быстро 3,6 % нетто. Эта цифра должна быть в каждом презентации.

Какую максимальную сумму ты должен платить?

Переверни формулу. Ты хочешь минимум 6 % брутто рентабельности?

Максимальная стоимость покупки = ЧДА / желаемая рентабельность = 240 000 / 0,06 = 4 000 000 €

При 6 % объект не должен стоить больше 4 млн €. При 8 % даже всего 3 млн €.

Пример: Ты хочешь 8 %

Стоимость покупки = 240 000 / 0,08 = 3 000 000 €

Всё, что выше, финансово не привлекательно – или тебе нужно снизить цену покупки.

Дополнительные расходы при покупке – забытый фактор

Внимание: чистая стоимость покупки никогда не является окончательной. При покупке многоквартирного дома к стоимости добавляются дополнительные расходы в размере 8–12 %:

• Налог на приобретение недвижимости: 3,5 % (Бавария) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия, Бранденбург)
• Нотариус + Земельный регистр: около 1,5–2,0 %
• Комиссия риэлтора: 0–7,14 % (переговоримо, часто по половине)

При покупной цене в 4 млн € вы реально должны планировать 4,3–4,5 млн € собственного капитала. Эти дополнительные расходы дополнительно ухудшают вашу доходность на около 0,3–0,5 процентных пунктов.

Проверка реальности денежного потока – что остаётся к концу месяца?

Быстрый расчёт для дома площадью 4 млн € с 80 % финансированием:

• Собственный капитал (20 % + дополнительные расходы): около 1,2 млн €
• Кредит: 3,2 млн € → процентная ставка 3,5 % + амортизация 2 % = 5,5 % ежегодная аннуитетная выплата
• Аннуитет в год: 176 000 €
• Чистый доход от аренды в год: около 145 000 €
• Операционный денежный поток: −31 000 € в год (до налога, до амортизации)
• После амортизации (2 %) и налогового преимущества: обычно ±0 или слегка положительный

Вывод: даже при брутто-доходности в 6 % сделка в первые годы часто бывает лишь «чёрной нулём». Накопление капитала происходит через погашение кредита + рост стоимости, а не через денежный поток.

Потенциал роста арендной платы – скрытый рычаг

Коэффициент 30 может быть отличной сделкой – если арендные платежи на 30 % ниже рыночного уровня. Это часто встречается в старых объектах с долгосрочными арендаторами.

Пример: 240 000 € JNKM сегодня, рыночная аренда составила бы 320 000 €. После смены арендаторов и модернизации рентабельность возрастает с 2,8 % до 3,8 % – и рыночная стоимость тоже. Это королевская дисциплина: купить, улучшить, сдать в аренду, держать.

Задавайте поэтому следующие вопросы:

• Каков возраст договоров аренды? (Индексная аренда? Ступенчатая аренда?)
• На сколько арендные платежи ниже среднего уровня?
• Есть ли потенциал для модернизации (увеличение арендной платы после модернизации по § 559 BGB)?
• Какова местная сравнительная арендная плата?

Чек-лист: Какие цифры вы спрашиваете у продавца?

Перед тем как сделать предложение – вы должны знать следующие пункты:

• Цена покупки + представление о возможном пространстве для переговоров
• JNKM – распределение по единицам (ожидаемая и фактическая арендная плата)
• Жилая и полезная площадь в м² (общая + по единицам)
• Год постройки + последняя капитальная реконструкция
• Energiepass (Effizienzklasse, Endenergiebedarf)
• Отопление (Тип, год установки, соответствие GEG)
• Крыша + фасад (состояние, последняя реконструкция)
• Mieternstruktur (Mietdauer, Alter, soziale Lage)
• Leerstand aktuell + letzte 3 Jahre
• Резервный фонд на содержание (если имеется)
• Grundbuchauszug (Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerecht)
• Земельный коэффициент + площадь участка
• Пожизненное владение? (Критерий, решающий для многих покупателей)

Стоит ли 8,5 миллиона? Объект с рентабельностью против инвестиционного объекта

На сайте immobilien-erfahrung.de я подробно остановился на этом: Разница между доходными и инвестиционными недвижимостями.

Разница заключается в фокусе: при доходной недвижимости важна сумма, которая ежемесячно поступает на ваш счет – то есть положительный денежный поток за счет арендных платежей, обычно в B-районах и C-районах. При инвестиционной недвижимости вы рассчитываете на долгосрочный рост стоимости и выручку от продажи – обычно в A-районе, например, Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург, Мюнхен.

Вы хотите получать деньги сразу? Вариант 1 дает вам постоянный доход. Вы хотите больше денег в долгосрочной перспективе? Вариант 2 требует терпения, капитала и знаний рынка – в обмен на большой доход в будущем (и, возможно, без уплаты налогов через 10 лет).

Ещё лучше:

Если вы покупаете в выгодной A-локации и повышаете стоимость: Cashflow + долгосрочный Cash = элитный класс. Покупать, улучшать, повышать арендную плату, получать прирост стоимости.

FAQ – самые частые вопросы по быстрой оценке MFH

С какого коэффициента стоимости покупки окупается многоквартирный дом?

В качестве грубого правила: коэффициент ниже 20 – классический Cashflow, 20–25 – смешанный расчёт, выше 25 вам потребуется subst