Что означает частичная продажа недвижимости?

При частичной продаже вы продаете часть своей собственности и таким образом становитесь ассоциацией домовладельцев или ассоциацией владельцев кондоминиумов, состоящей из двух сторон. Поскольку вы остаетесь единственным пользователем, финансовая компания взимает с вас ежемесячную плату за пользование. Для того чтобы расчет был правильным, вы должны знать текущую рыночную стоимость вашей недвижимости.

Самые важные вопросы перед частичной покупкой / частичной продажей

Самые важные вопросы с первого взгляда:

• Могу ли я продать половину дома? Да, большинство продавцов ~ 20-50%.
• Могу ли я продать часть своей квартиры? Да.
• Частичная покупка также для земли? Да.
• Преимущество? Быстрая и несложная передача покупной цены.
• Недостаток? Плата за пользование (~ 3% в год)
• Кроме того, по общему объему продаж: иногда ниже инфляции

Важные факторы при покупке запчастей

Ключевые факторы для частичной продажи:

• Стоимость недвижимости = 500 000 евро
• Желаемая немедленная выплата = 100 000 евро
• Доля для продажи = 20%
• Ежемесячная плата за пользование = ?
• (если) Общая сумма продажи через X лет = ?

Вы должны ответить на два центральных вопроса сравнения:

1. Сколько составляет ежемесячная плата за пользование?
2. (При полной продаже, позже) удорожание и комиссионные?

Совет! После ранжирования вы найдете преимущества, недостатки и советы (досрочное наследование, дарение, узуфрукт и т.д.). Подробнее о факторах, преимуществах и недостатках в Руководстве XL : Частичная продажа.

Имеет ли смысл частичная продажа?

Фактор 1: Плата за пользование = насколько высокая?

Мы хотим узнать, сколько составляет ежемесячная плата за пользование — все важные калькуляторы, одно сравнение! Для этого мы используем публичные калькуляторы отдельных провайдеров и показываем результаты в нашем примере здесь. Наша основа — это недвижимость, будь то дом или квартира.

Фактор 1: Стоимость и доля собственности

• Стоимость недвижимости = 500 000 евро
• Доля для продажи = 20%

Также для частичного владения многоквартирными домами, например, в 5-квартирном доме, в сельской местности:

То же самое касается кондоминиумов в центре города:

Фактор 2: Общий объем продаж через X лет

На этапе 1 вы продаете только часть своего имущества. Однако все они также предлагают возможность продажи всего имущества через X лет, включая прирост стоимости. Если вы воспользуетесь этой опцией, то 1) увеличение стоимости, которое применяют отдельные провайдеры, отличается, и 2) все они взимают плату, которая, конечно, также отличается.

Поэтому здесь мы также сравниваем второй шаг — общую сумму продажи дома и квартиры, включая комиссионные.

Фактор 2: Общий объем продаж через X лет

• Пример: продажа через 15 лет

Важный совет для продажи через 10, 15 или 20 лет.

Различия между стоимостью использования и оценкой стоимости

Различия — Провайдеры почти не отличаются по размеру ежемесячной платы за пользование. Большим отличием является последующая полная продажа, которую все провайдеры предлагают в качестве опции непосредственно после частичной покупки.

Рост стоимости и инфляция — учитывайте инфляцию! 2% регулярно после ЕЦБ, если через 10 лет рост стоимости составит 20%, то это нулевая сделка.

Давайте начнем со сравнения провайдеров (по состоянию на 01/22).

Хочу еще раз отметить, что это только те провайдеры, у которых есть прозрачные онлайн-калькуляторы. Для того чтобы расчет был правильным, необходимо знать текущую рыночную стоимость вашей недвижимости.

Совет! Найдите лучшего поставщика услуг

Я сравнил для вас самых важных поставщиков услуг частичной продажи, их преимущества, недостатки и условия! Простой, понятный и четкий.

• Сравнение поставщиков услуг по частичной продаже

6 провайдеров в сравнении! Победитель испытаний + рейтинг

Представляем вашему вниманию обзор с победителями тестов! После списка вы найдете все подробные расчеты платы за пользование и увеличения стоимости.

Приобретение деталей в Германии — Лучшая цена / производительность

Первое место по условиям на 1-м этапе частичной продажи и на 2-м этапе полной продажи в настоящее время занимает Deutsche Teilkauf (по состоянию на 01/22).

• Плата за пользование в год = 2,89 % = 241 евро
• Увеличение стоимости (общая продажа) = + 41,53 %.
• Получить рейтинг Deutsche Teilkauf

Дом якоря — Лучшие условия

Является частью Deutsche Teilkauf, почти то же самое, только +1 евро в ежемесячных расходах на использование.

• Плата за пользование в год = 2,90 % = 242 евро
• Увеличение стоимости (общая продажа) = + 41,53 %.
• Получение рейтинга на домашнем якоре

Фактор стоимости

При 29,13%, увеличение стоимости за 15 лет составляет -12,4% по сравнению с 1 и 2 местом. Аналогично +1 евро в месяц, по сравнению с победителем теста.

• Плата за пользование в год = 2,90 % = 242 евро
• Увеличение стоимости (общая продажа) = + 29,13 %.
• Провели оценку по фактору стоимости

Частичная продажа Один

Teilverkauf One предлагает справедливые условия для продавцов с Deutsche Teilkauf и Hausanker.

• Плата за пользование в год = 2,89 % = 241 евро
• Увеличение стоимости (общая продажа) = + 28,50 %.
• Получить оценку при частичной продаже

Обеспечение дома

С Hausvorsorge вы также платите + 1 евро в месяц по сравнению с победителем теста. По общему объему продаж Hausvorsorge в настоящее время занимает — 15,19 % по отношению к 1 и 2 местам.

• Плата за пользование в год = 2,90 % = 242 евро
• Увеличение стоимости (общая продажа) = + 26,34 %.

Энгельс и Фёлькерс

• Пользовательский сбор в год = 2,75 % = 229 евро
• Увеличение стоимости (общая продажа) = + 25,33 %.

Покупка немецкой детали — победитель теста

Условия с первого взгляда (источник: Rechner deutsche-teilkauf.de).

• Оценка по: Приобретение деталей в Германии

Плата за пользование: 241 € / месяц / 2,89 % годовых.

• Доля: 20%
• Плата за пользование: 241 евро

Плата за пользование после частичной продажи в %:

• Пользовательский взнос / год = 2 892 евро
• % годовых = 2,89 %

Общий объем продаж: + 41,53 % увеличение стоимости

Полная продажа в Deutsche Частичная покупка через 15 лет, включая повышение стоимости и комиссионные.

• Стоимость через 15 лет: 699 128 евро
• Остаточная доля: 566 103 евро
• Плата: Плата за внедрение отсутствует
• Второе перечисление: 566 103 евро

Рост стоимости и комиссионные в %:

• Повышение стоимости: 41,53
• Сборы: 0 %‬
• Вторая выплата: 41,53

Таким образом, общая сумма поступлений составляет (за 15 лет) 566 103 евро.

Ведущий дома

Hausanker принадлежит компании Deutsche Teilkauf. Условия почти одинаковые. Только в плате за пользование, которую вы вносите ежемесячно + 1 евро. Условия с первого взгляда (источник: калькулятор hausanker.de).

• Рейтинг на якоре дома

Плата за пользование: 242 € / месяц / 2,90 % годовых.

• Доля: 20%
• Плата за пользование: 242 евро

Плата за пользование после частичной продажи в %:

• Пользовательский взнос / год = 2 904 евро
• % p.a. = 2,90

Общий объем продаж: + 41,53 % увеличение стоимости

Полная продажа в Deutsche Частичная покупка через 15 лет, включая повышение стоимости и комиссионные.

• Стоимость через 15 лет: 699 128 евро
• Остаточная доля: 566 103 евро
• Плата: Плата за внедрение отсутствует
• Второе перечисление: 566 103 евро

Рост стоимости и комиссионные в %:

• Повышение стоимости: 41,53
• Сборы: 0 %‬
• Вторая выплата: 41,53

Таким образом, общая сумма поступлений составляет (за 15 лет) 566 103 евро.

Фактор стоимости

С помощью Wertfaktor вы можете продать недвижимость стоимостью 500 000 евро всего за 20%, максимум — за 50%. Условия с первого взгляда (источник: калькулятор Wertfaktor.de).

• Оценка по фактору стоимости.

Плата за пользование: 242 € / месяц / 2,90 % годовых.

• Доля: 20%
• Плата за пользование: 242 евро

Плата за пользование после частичной продажи в %:

• Пользовательский взнос / год = 2 904 евро
• % p.a. = 2,90

Общий объем продаж: + 29,13 % увеличение стоимости

Полная продажа по фактору стоимости через 15 лет, включая повышение стоимости и комиссионные.

• Стоимость через 15 лет: 673 000 евро
• Остаточная доля: 538 400 евро
• Гонорар: — 21 872 евро
• Второе перечисление: 516 528 евро

Рост стоимости и комиссионные в %:

• Повышение стоимости: 34,60
• Сборы: 4,06 % ‬
• Вторая выплата: 29,13
• Внимание: Общий объем продаж ниже инфляции

Таким образом, общая сумма поступлений составляет (за 15 лет) 538 368 евро.

Обеспечение дома

Условия с первого взгляда (источник: Rechner hausvorsorge.com):

Плата за пользование: 242 € / месяц / 2,90 % годовых.

• Доля: 20%
• Плата за пользование: 242 евро

Плата за пользование после частичной продажи в %:

• Пользовательский взнос / год = 2 904 евро
• % p.a. = 2,90

Общий объем продаж: + 26,34 % увеличение стоимости

Полная продажа с предоставлением жилья через 15 лет, включая оценку и гонорары.

• Стоимость через 15 лет: 672 934 евро
• Остаточная доля: 538 347 евро
• Гонорар: — 32,974 евро
• Второе перечисление: 505 373 евро

Рост стоимости и комиссионные в %:

• Повышение стоимости: 34,59
• Комиссионные: 6,12 % ‬
• Вторая выплата: 26,34
• Внимание: Общий объем продаж ниже инфляции

Таким образом, общая сумма поступлений составляет (за 15 лет) 561 813 евро.

Энгельс и Фёлькерс

На 5-м месте в рейтинге частичных покупателей находится Engels & Völkers со следующими на первый взгляд условиями (источник: калькулятор ev-liquidhome.com):

Плата за пользование: 229 € / месяц / 2,75 % годовых.

• Доля: 20%
• Плата за пользование: 229 евро

Плата за пользование после частичной продажи в %:

• Пользовательский взнос / год = 2 748 евро
• % годовых = 2,75%

Общий объем продаж: + 25,33 % увеличение стоимости

Полная продажа в Engels & Völkers Liquidhome через 15 лет, включая оценку и комиссионные.

• Стоимость через 15 лет: 672 934 евро
• Остаточная доля: 538 347 евро
• Гонорар: — 37 011 евро
• Второе перечисление: 501 336 евро

Рост стоимости и комиссионные в %:

• Повышение стоимости: 34,59
• Комиссионные: 6,86 % ‬
• Вторая выплата: 25,33
• Внимание: Общий объем продаж ниже инфляции

Таким образом, общий доход составляет (за 15 лет) 560 086 евро.

Частичная покупка имеет смысл? Частичная продажа + сравнение кредитов

Частичная покупка — Можете ли вы продать часть своего дома? Да. Продать часть своей собственности, продолжая жить в ней, звучит заманчиво, особенно если есть немедленные деньги. Дом с террасой, отдельно стоящий дом или даже кондоминиум в многоквартирном доме. Наверняка вы уже видели рекламу многочисленных поставщиков услуг по частичной покупке. Это предложение по покупке направлено, в частности, на пожилых владельцев недвижимости, которым нужны деньги, например, для более приятного выхода на пенсию. Но действительно ли частичная покупка имеет смысл? Взгляд на стоимость использования и небольшое сравнение, что «дешевле»: частичная покупка или кредит на недвижимость?

Сначала краткое определение.

Что подразумевается под частичной покупкой?

При частичной покупке вы продаете часть своей собственности финансовой компании. Взамен вы получаете цену покупки (независимо от банков/кредитов), в зависимости от того, какую часть вашей недвижимости вы хотите продать. После этого финансовая компания становится совладельцем. Таким образом, вы становитесь сообществом собственников, состоящим из двух сторон.

Конечно, ни один второй человек не въезжает в вашу собственность, вы остаетесь единственным пользователем. Однако, как бывший единоличный владелец, вы теперь платите плату за использование той части недвижимости, которой вы больше не владеете полностью после частичной покупки — сравнимую с арендной платой. Этот платеж называется «компенсацией за использование» или «возмещением за использование».

Преимущество! Продали быстро, заплатили быстро

Таким образом, «преимущество» можно описать следующим образом:

• Метод финансирования, не зависящий от банков

Недостаток? Использование при сравнении затрат

Как указано во введении, предложение «частичной покупки» направлено, в частности, на пожилых владельцев недвижимости.

«Банки не дают пожилым людям кредиты / дают мало кредитов».

Это распространенный предрассудок. Именно поэтому реклама с «частичным выкупом вашей недвижимости» так хорошо работает в настоящее время. Однако расходы на последующее лечение часто не учитываются. Если, например, вы продаете 25% недвижимости и платите 300 евро в месяц за пользование, то вам обязательно нужно сравнить эту сумму с обычным кредитом на недвижимость, точнее, с ипотечным кредитом.

Плата за пользование при частичной покупке — недостаток

Теперь о «последующих расходах».

Что такое ежемесячная абонентская плата? В настоящее время многие рекламируют его как «легкий», «приятный», «без банка». Это правда. Но цена высока. Прежде всего, текущие расходы, возникающие при частичной покупке для финансовых компаний. Финансовая компания становится совладельцем. Проданная часть недвижимости снова поступает в ваше распоряжение.

Таким образом, вы не отдаете «половину» сада или часть комнат: вы продолжаете пользоваться своей собственностью единолично.

За это вы платите «компенсацию за использование».

Сумма компенсации за использование

Компенсация, которую финансовая компания требует за использование имущества, обычно составляет:

между 3-5% от выданной суммы

Сумма относится к 1 году в каждом случае.

Сравнение кредитов на недвижимость: на 2-4% дешевле

Сколько вы сейчас платите за «классический» кредит на недвижимость? Благодаря фазе низкой процентной ставки, в настоящее время вы платите только:

приблизительно 1% от выплаченной суммы

Общая цена покупки в основном ниже инфляции — недостаток

Если вы внимательно вдумаетесь в онлайн расчет шага 2) общей суммы покупки, то заметите, что вы не указываете никаких регионов(местоположения недвижимости) объекта недвижимости. Соответственно, увеличение стоимости — это очень приблизительная величина. Но давайте возьмем это за основу.

Фактор инфляции — Если вы добавите в качестве второго фактора инфляцию, которая, по данным Европейского центрального банка, должна составлять 2% в год, но в настоящее время достигает 5% (по состоянию на 01/22), то вы увидите:

Увеличение стоимости всего на 25 %, 30 % за 15 лет, даже не компенсирует инфляцию.

Частичная продажа недвижимости

Подробнее о частичной продаже читайте здесь — обзор затрат на использование, преимущества, недостатки, полная продажа, расчетное увеличение стоимости в условиях инфляции и сравнение того, что «дешевле»: частичная покупка или альтернативный кредит на недвижимость, точнее, ипотечный кредит? Кроме того, налоги, продажа от сообщества наследников, развод и многое другое. Мои рекомендации для продавцов!

• Частичная продажа недвижимости