Инвестировать деньги в недвижимость по уходу, но как?

Что означает собственность по уходу? Сколько стоит недвижимость по уходу? Можете ли вы купить дом престарелых? Честные вопросы, честные ответы.

Взгляд на Германию как на инвестиционный рынок.

В настоящее время в Германии насчитывается 4,1 миллиона человек, нуждающихся в уходе. 731 000 человек получают уход в стационарных учреждениях полного цикла. В Германии самая дорогая система здравоохранения в мире. Самым большим фактором отдачи при инвестировании в недвижимость по уходу является, конечно, развитие демографической ситуации, но также и экономический потенциал страны, который в конечном итоге поддерживает систему ухода и ее финансирование. Как и во многих богатых или благополучных странах, население Германии становится все старше и старше.

Скоро половина населения будет старше 50 лет, соответственно возрастет спрос на недвижимость, дома по уходу и дома престарелых. Спрос на простые дома, соответствующие стандарту, и, конечно, на недвижимость в секторе ухода, отвечающую более высоким стандартам. Поздние арендаторы платят здесь 2 000 евро и более в месяц, в зависимости от уровня ухода. В среднем 2 600 евро в месяц, при 731 000 человек, нуждающихся в стационарном лечении, это 1,9 миллиарда евро в месяц или 22,8 миллиарда в год.

Без отступления от темы, сначала рассмотрим преимущества и недостатки этой системы:

Преимущества недвижимости дома престарелых в качестве финансовой инвестиции

Дома престарелых пользуются популярностью у опытных инвесторов. Они предлагают некоторые преимущества, которые «классическая» недвижимость не предлагает в качестве инвестиций. Самым большим преимуществом является то, что вы, как инвестор, можете вкладывать деньги относительно безбоязненно.

Долгосрочный договор аренды недвижимости по уходу с оператором обеспечивает минимальные усилия. Вам, как арендодателю или владельцу, предстоит сделать совсем немного. Управление недвижимостью по заказу регулирует почти все непосредственно с оператором недвижимости.

Преимущества:

• Высокий потенциал развития, 4,1 миллиона (рост) нуждаются в уходе
• 731 000 человек получают уход в стационарных учреждениях полного цикла
• Инвестиции на месте, 100 единиц в городах с населением 10 000 человек
• Долгосрочный договор аренды с оператором
• Мало усилий, управление недвижимостью почти все решает с оператором
• Застройщики ищут инвесторов для строительства новых зданий

Недостатки: Риски инвестиционной формы для домов престарелых

Конечно, не может быть никакой корысти. Аналогичным образом, существуют специальные строительные нормы, которые, однако, для «чистого» покупателя не играют особой роли, поскольку требования уже выполнены строительной компанией или застройщиком.

Недостатки:

• Нет возможности для собственного использования (ETW сдается в аренду оператору)
• Специальные строительные нормы (выполняются застройщиком)
• И…

Существует и критика модели, как, например, в журнале о недвижимости FIV (интервью). Вопрос нашему эксперту: «Что вы думаете об инвестициях в дома престарелых и инвалидов?». Его ответ: «Очень мало! — таков мой лаконичный ответ. Это связано с очень высоким риском, который несет в себе эта форма жилья как инвестиция. Речь идет о так называемой социальной недвижимости. Учитывая постоянно стареющее население и, соответственно, растущий спрос на места для пожилых людей и дома престарелых, можно предположить, что это надежная инвестиция. Но в качестве управляемой недвижимости — как, например, отели — эти объекты имеют серьезный недостаток: если операционная компания плохо работает, такая недвижимость быстро превращается в бездонную яму».

Подробнее читайте в журнале (внешний):

• Недвижимость как инвестиция: налоговые преимущества? Дом престарелых?

Доходность и затраты (цена покупки, дополнительные затраты на приобретение)

В каждом районе есть дома престарелых, дома престарелых и другие варианты. Одна общая черта инвесторов — долгосрочность договоров аренды. Операторы подписывают контракты на 20, 25 лет, с возможностью продления на 3 года, иногда на 5 лет. Таким образом, «бизнес обеспечен на долгосрочную перспективу». Желающие могут рассчитывать на то, что типичная доходность недвижимости составляет 3,2-5,0 %.

Урожайность:

Урожайность в основном между 3,2 — 5,0 %

Разумеется, для того, чтобы добиться отдачи, необходимо сначала сделать инвестиции. Эти дополнительные затраты на приобретение добавляются к цене покупки:

Налог на передачу земли (3,0 — 6,5 %)

и в дополнение:

Нотариус, суд (2,5 %)

Здесь выделяются два фактора: во-первых, налог на передачу земли, а во-вторых, нотариальные и судебные расходы. В зависимости от федеральной земли налог на передачу земли варьируется от 3,0 до 6,5 %. Нотариальные и судебные расходы составляют около 2,5 % от стоимости покупки.

Теперь перейдем к «стороне спроса». Как развивается рынок недвижимости по уходу за больными в Германии?

Стареющее общество: растущий спрос на жилье, соответствующее возрасту

Фактор 1: Старение общества. Приведу пример — место в доме престарелых стоит в среднем 2 600 евро в Caritas Altenhilfe. За год это составляет 31 200 евро. В зависимости от уровня ухода, федеральной земли и учреждения, расходы варьируются от 1800 до 3990 евро в месяц, по данным Caritas.

В Германии насчитывается около 4,1 миллиона человек, нуждающихся в уходе (по данным Федерального статистического управления). Большинство нуждающихся в уходе в этой стране — люди старше 60 лет. В конечном итоге, ежемесячные расходы для частного лица, стоящего за человеком, нуждающимся в уходе, очень высоки. При уровне ухода 2 расходы составляют уже ~ 2 800 евро в месяц за квартиру для одного человека. Здесь мы говорим об абсолютном базовом оборудовании. В зависимости от дома престарелых, размера и оснащения отдельных квартир, как всегда, нет верхних пределов.

• 731 000 человек в учреждениях интернатного типа
• 2,600 евро / месяц; или 31,200 евро / год
• Доходы / месяц: 1,9 млрд.
• Урожайность / год: 22,8 млрд.

Вот почему дома престарелых так интересны в качестве инвестиций для инвесторов в недвижимость. Особенно в Германии.

Пример расчета показывает преимущества такого развития возрастной структуры в Германии для инвесторов из Германии и из-за рубежа.

Возраст жителей в Германии

Как уже сообщалось в статистике по недвижимости, Германия входит в первую двадцатку стран с самым старым населением. В настоящее время Германия находится даже на 5-м месте, как будет видно через некоторое время. Вот текущее распределение по возрастным группам в Германии. Отчетливо видна большая группа в возрасте 40/50 лет и старше, которая становится все старше и создает растущую потребность в жилье в домах престарелых и домах престарелых.

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Жители Возраст в сравнении: Весь мир

Германия занимает 5-е место среди стран с самым старым средним населением. Только Португалия, Мартиника, Италия и Япония опережают Федеративную Республику.

1. Япония
2. Италия
3. Мартиника
4. Португалия
5. Германия

PS: Если вам интересно, что такое Мартиника? Мартиника — это остров в Карибском море, входящий в состав территории Франции.

Сильная национальная экономика и прогноз

Фактор 2: Сильная экономика и прогноз — Германия сама по себе является четвертой по величине экономической державой в мире, крупнейшей экономической зоной в Европе. Вряд ли какая-либо другая страна является столь же интересной, когда речь идет о капиталовложениях. Однако очень немногие имеют в своем поле зрения дома престарелых, а предпочитают вкладывать деньги в классический кондоминиум в качестве инвестиции или в дом. Тем не менее, доходы, получаемые здесь, весьма значительны, особенно по сравнению с другими видами недвижимости в качестве инвестиций в Германии.

Если не принимать во внимание глобальные явления (финансовый кризис 2009 года, Корона 2020 года), экономика Германии, расположенной в самом сердце Европы, очень прочна и стабильна. Как можно видеть здесь, в развитии реального валового внутреннего продукта (изменение год к году) в Германии, с 2008 по 2019 год и прогноз до 2022 года.

Повышение степени ухода в пожилом возрасте, увеличение расходов

Фактор 3: Повышение степени ухода в пожилом возрасте, увеличение расходов — Система здравоохранения Германии является одной из самых дорогих в мире. Не только государство, но и родственники будущих жителей вкладывают средства в дома престарелых или ежемесячные расходы на их содержание.

Каждый, у кого родственник находится в доме престарелых в Германии, ежемесячно платит определенную сумму. Это зависит от уровня ухода за человеком, за которым ухаживают. Уровень ухода 1 — это тот, который получает наименьшую субсидию. Чем выше уровень ухода, тем больше субсидий от государства, а значит, тем выше расходы.

Никто не хочет жертвовать при этом комфортом для своих близких!

Несмотря на растущие расходы, внимание уделяется высококачественным объектам. Это означает, что кондоминиумы не обязательно должны строиться и продаваться в сегменте «низких цен». В сфере ухода за недвижимостью все зависит от качества.

Метрополитен или сельская местность — доходность недвижимости

Фактор 4: мегаполис или сельская местность — доходность недвижимости — Дома престарелых не всегда строятся только в мегаполисах, таких как Берлин, Гамбург, Мюнхен или Кельн и Дюссельдорф. Дома престарелых строятся в каждом небольшом немецком городе, даже в очень маленьких городках с населением от 5 000 до 10 000 человек. Каждый дом престарелых обычно имеет не менее 100 жилых единиц.

В крупных городах существует большая конкуренция за отдельные кондоминиумы, расположенные на территории объектов опеки. В сельской местности иногда можно найти выгодные предложения. Соответственно, доходность недвижимости намного выше. Конкуренция меньше, и обычно собственный капитал местных покупателей также ниже, чем у надрегиональных инвесторов в недвижимость.

Инвестирование «в деревне»: вдали от больших городов

Поэтому вам, как инвестору, следует сосредоточиться не только на крупных городах, но и следить за более мелкими населенными пунктами. Особенно когда речь идет об инвестировании в 5, 10 или 20 кондоминиумов.

Весь процесс покупки недвижимости ничем не отличается от покупки обычного кондоминиума. Отличаются лишь некоторые параметры, но они не имеют большого значения для вас как инвестора в недвижимость. Все юридические и законодательные условия уже выполнены застройщиком или строительной компанией.

Приобретение недвижимости

Фактор 5: Приобретение недвижимости — Решающим фактором доходности (доходности недвижимости) является исследование недвижимости (приобретение недвижимости).

Где можно найти привлекательные новые здания? Очень немногие высокодоходные объекты появляются на типичных порталах недвижимости; они покупаются«вне рынка«, непосредственно у агента по недвижимости или застройщика. Если вы ищете высокодоходную недвижимость, вам следует не только полагаться на объявления о продаже недвижимости, но и заранее создать свою сеть, чтобы добраться до действительно интересных объектов.

Этот совет особенно полезен для начинающих:

Совет: Свяжитесь с агентами на ранней стадии; недвижимость продается до завершения строительства.

Чтобы иметь как можно меньше недостатков и рисков, стоит заранее связаться с брокерами. Как уже говорилось, недвижимость продается не только по завершении строительства, но и задолго до него. Соответственно, все отдельные объекты обычно продаются за 6 месяцев до окончания строительства.

Давайте еще раз подытожим преимущества квартир по уходу:

1. Высокий потенциал развития, 4,1 миллиона (рост) нуждаются в уходе
2. 731 000 человек получают уход в стационарных учреждениях полного цикла
3. Капитальные инвестиции на месте, 100 единиц в городах с населением 10 000 человек
4. Долгосрочный договор аренды с оператором
5. Мало усилий, управление недвижимостью почти все решает с оператором
6. Застройщики ищут инвесторов для строительства новых зданий

Инвестиции Германия: Берлин, Гамбург, Кельн и др.

Вы ищете выгодные инвестиции в Германии? На крупнейшем в Европе рынке недвижимости у вас есть множество вариантов — от небольших кондоминиумов в международных пригородах, таких как Берлин, до вышеупомянутых домов престарелых, которые становятся все более привлекательными в таком стареющем обществе, как Германия. В конечном итоге, доходность недвижимости играет самую большую роль при выборе и отборе недвижимости.

Кондоминиум, коммерческая недвижимость, недвижимость по уходу & Co.

Если вы хотите получить более полный обзор темы инвестиций в недвижимость в Германии, мы подготовили для вас дальнейшее руководство по этой теме здесь.

• Инвестиции Германия

Экзотические инвестиции: квартира или…? ?!

Вы также можете прочитать очень интересное интервью на тему инвестиций в экзотическую недвижимость здесь. Не всегда это должен быть типичный отдельный дом, дом с террасой или двухквартирный дом, в который вы инвестируете. Безусловно, есть и другие объекты, где стоит подумать об инвестициях.

Классические или экзотические инвестиции: Какая недвижимость подходит для инвестиций?

• Какую недвижимость выбрать в качестве инвестиции? — Инвестиционное интервью

Финансирование: недвижимость и квартиры по уходу

Финансирование квартир, участков под застройку или коммерческой недвижимости — правильный выбор кредита на недвижимость определяет, насколько высокой будет процентная нагрузка и, соответственно, общая стоимость вашего кредита на недвижимость. Даже при выборе кредита на недвижимость вы, как потенциальный покупатель, сталкиваетесь с множеством вопросов и соображений, например, стоит ли вам выбрать классическое аннуитетное финансирование или предпочесть другую форму финансирования. Последующее финансирование также возможно различными способами. В конечном счете, перед вами встает вопрос, что лучше — долгосрочная и фиксированная дебетовая процентная ставка или гибкий кредит на недвижимость.

• Финансирование недвижимости

Обязанность по содержанию (WEG) с первого взгляда: Обязательство по содержанию части здания

• Каждый владелец кондоминиума обязан содержать принадлежащие ему части здания в индивидуальном порядке.
• Возможно накопление резерва на техническое обслуживание
• Резерв на поддержание служит для предотвращения узких мест в ликвидности и ухудшения состояния имущества

Назад к Вики: Недвижимость

Immobilien Zeitung: дома престарелых для пожилых людей в дефиците

Общая ситуация с жильем в Германии является растущей проблемой во многих местах. Столичные районы и внутренние города переполнены, а квартиры слишком дороги, даже в близлежащих районах. Особенно в условиях нашего все более стареющего общества жилье для пожилых людей также является дефицитом, и многие пожилые люди и пенсионеры сталкиваются с проблемой поиска подходящего жилья по доступным ценам, отвечающего их потребностям. С той же проблемой сталкиваются и те люди, которым необходимо место в доме престарелых, поскольку и там пространственные ресурсы более чем скудны. Поэтому родственники часто берут на себя проживание и частично уход за своими пожилыми членами семьи или пользуются услугами служб по уходу, которые поддерживают их дома.

Доступность в арендованных квартирах

Арендованные квартиры, в частности, редко проектируются с учетом потребностей пожилых людей. Дома и квартиры должны быть доступны без барьеров, что означает наличие пандуса в качестве альтернативы для домов со ступеньками в подъезде, а также лифта подходящего размера для многоквартирных домов — это основные требования. Но доступность начинается только здесь. Квартиры не должны быть слишком узкими, чтобы люди с инвалидными колясками или ходунками могли без проблем перемещаться из комнаты в комнату. Санитарные помещения также должны быть адаптированы: Здесь особенно важны захваты на стенах и ровный душ.

Переоборудование часто обходится дорого и поэтому часто даже не рассматривается арендодателем. Альтернативой в этом случае может быть квартира, занимаемая собственником, но и здесь возникает вопрос о финансовых средствах заинтересованного лица и пространственных возможностях квартиры.

Дома престарелых испытывают острую нехватку кадров

Благодаря своей функции, дома престарелых оптимально приспособлены к иногда ограниченным возможностям передвижения пожилых людей. Пандусы в зоне входа, лифты, дверные коробки с проводами, двери, оснащенные датчиками и открывающиеся автоматически… по возможности учитываются потребности пожилых людей. Большой проблемой здесь является растущая нехватка персонала, поскольку все меньше молодых людей рассматривают возможность карьеры в качестве сиделки для пожилых людей. Здесь играет роль низкая оплата труда, поскольку дома престарелых часто могут платить меньше, чем им хотелось бы, так как их собственные ресурсы сильно ограничены.

Кроме того, в целом ощущается нехватка мест для ухода за детьми. Существующие дома престарелых не могут предоставить достаточно комнат для нуждающихся в уходе, но планы строительства новых зданий довольно редки.

Новости недвижимости:

Федеральная газета о сильно выросших ценах на недвижимость в прошлом году

На этой неделе в газете Bundesanzeiger, среди прочего, » Назад к разуму? ZIA приветствует приверженность Берлина конституции», а также «Индекс vdp: цены на недвижимость снова сильно выросли в 2018 году». Новые статьи, заголовки и тенденции:

• vdp-Index: цены на недвижимость снова сильно выросли в 2018 году
• Вернуться к разуму? ZIA приветствует приверженность Берлина конституции
• ZIA: Отказ от назначения комиссии по строительству является ошибкой

Berlin.de сообщает: Рост цен на недвижимость и в Берлине

Новые статьи и сообщения с сайта Berlin.de на этой неделе: «ХДС провалил предложение о неодобрении Ломпшера» и «Рост арендной платы и цен на покупку в Берлине самый высокий». Другие заголовки недели:

• ХДС провалил вотум неодобрения против Ломпшера
• Альянс за доступное жилье увеличил объемы нового строительства
• Арендная плата и цены на покупку больше всего растут в Берлине

Süddeutsche Zeitung с акцентом на модульное строительство будущего

Блог Süddeutsche Zeitung на этой неделе посвящен теме «Когда слова не работают» и «Vorgebaut». Обновления и новости из блога:

• Когда не хватает слов
• Район новостроек в Моозене
• Готовые

Immobilien Zeitung о нехватке недвижимости для ухода за пожилыми людьми

На этой неделе в блоге Immobilien Zeitung появились такие интересные темы, как «Тревожная нехватка жилья для пожилых людей» и «Новое строительство уже на уровне 9 000 евро/м²». Эти сообщения и другие советы можно найти здесь:

• Тревожная нехватка жилья для пожилых людей
• Коворкинг не демонстрирует «ослабления импульса
• Стоимость нового строительства уже составляет 9 000 евро/м²

Manager Magazin о буме недвижимости в сельской местности Германии

На этой неделе в Manager Magazin появились новые заголовки, такие как «Aspen, Alpen und Co: Die teuersten Ski-Ortte der Welt» (Аспен, Альпы и Ко: самые дорогие горнолыжные курорты в мире), а также «Рост рыночных цен на окраинах больших городов: бум недвижимости достигает равнинной сельской местности». Другие заголовки:

• Рост рыночных цен на окраинах больших городов: бум недвижимости достигает плоской сельской местности
• Аспен, Альпы и Ко: самые дорогие горнолыжные курорты мира
• Метрополис подал в суд на Airbnb: Париж требует от Airbnb миллионы за «незаконное» проживание

Цены на акции: победитель недели

Немецкая геотермальная недвижимость

Немецкая геотермальная недвижимость с +20,00 % на этой неделе (недвижимость в Германии) распределена на € 1,45 млн.

• Изменение цены (за неделю): +20,00 % (€ 1,00), в настоящее время € 1,20
• Дневная ставка: +9,09 % / Месячная ставка: -34,78 % (1,84 €)
• 3 месяца: -7,69 % (1,30 €) / 12 месяцев: -62,50 % (3,20 €)
• WKN: A16122 / ISIN: DE000A161226

Dream Global Real Estate Investment Trust

Dream Global Real Estate Investment Trust с +6,14 % на этой неделе (недвижимость в Канаде) с объемом € 1,15 млрд.

• Изменение цены (за неделю): +6,14% (€8,63) до €9,16 в настоящее время
• Дневная ставка: +2,35 % / Месячная ставка: +12,81 % (8,12 €)
• 4 месяца: +4,09 % (8,80 €) / 13 месяцев: +18,19 % (7,75 €)
• WKN: A1131Y / ISIN: CA26154A1066

Недвижимость Годевинд

Godewind Immobilien с +4,18 % на этой неделе (недвижимость в Германии) котируется на CDAX, Prime All Share, Classic All Share, DAX International Mid 100 с объемом 108,8 млн (по состоянию на 24.09.18) и рыночным капиталом € 395,3 млн.

• Изменение цены (неделя): +4,18% (€3,489) до €3,635 в настоящее время
• Дневная ставка: -1,62 % / Месячная ставка: +8,41 % (3.353 €)
• 5 месяцев: +30,29% (€2,79) / 14 месяцев: (-)
• WKN: A2G8XX / ISIN: DE000A2G8XX3