Только 1,54% налога на продажу недвижимости

Одним из вариантов продажи, оптимизированной с точки зрения налогообложения, является сделка с акциями. Однако в этом случае недвижимость уже должна быть приобретена компанией (например, Immobilien GmbH) (а не физическим лицом). Сделка с акциями возможна, если компания входит в холдинговую структуру. В этом случае вы платите только 1,54 % налога благодаря внутрифирменной льготе(§ 8b KStG).

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = компания продается (с правом собственности)

Вот схема сделки с акциями холдинговой компании:

Теперь давайте снова рассчитаем наш пример, начиная с прямой продажи недвижимости!

Продажа недвижимости как компании 🡆 Сделка с активами

Давайте рассчитаем примерный налог в Берлине при продаже недвижимости как компании (сделка с активами).

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 4,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Продажа недвижимости GmbH как компании 🡆 Сделка с акциями

Вот сравнение налогового бремени при продаже недвижимости GmbH как компании в Берлине (сделка с акциями):

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа в 2028 году = 3,100,000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 1 000 000 евро
• Для GmbH 1,54 % = 1 540 евро

Вы можете увидеть, насколько велика разница.

Бонус! Отсутствие налога на передачу имущества при покупке

Давайте немного углубимся в тему недвижимости и оптимизации налогов!

Опять же, проще говоря:

• Продажа Immobilien GmbH ниже 89% = без налога на передачу недвижимости

Почему так происходит? В Германии продажа доли в GmbH, владеющей недвижимостью, обычно не облагается налогом на передачу недвижимости, если доля не превышает определенного процента(§ 5 GrEStG).

В чем преимущества? Недвижимость как инвестиция должна приносить прибыль, которая обычно рассчитывается по доходности от сдачи в аренду. Налог на передачу собственности увеличивает цену покупки до 6,5 % в зависимости от федеральной земли. Для 1 миллиона евро это составляет 65 000 евро. Это напрямую увеличивает доходность на несколько процентов.

Хотите узнать больше?

Коучинг по недвижимости и налогам

Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:

• Коучинг по недвижимости
• Коучинг по налогообложению недвижимости
• Свяжитесь с нами

Здесь вы можете найти больше для:

• Начинающие риелторы

Продажа многоквартирного дома в Бонне: шаг за шагом

Начнем с основного вопроса: сколько на самом деле стоит ваш многоквартирный дом в Бонне? Узнайте все об отдельных этапах процесса продажи, начиная с оценки и заканчивая передачей ключей.

Определите стоимость вашего жилого дома

Стоимость вашей недвижимости зависит от различных факторов, включая местоположение, площадь квартир и состояние здания. Реалистичная цена продажи имеет решающее значение для привлечения потенциальных покупателей и успешного завершения сделки.

Как определить стоимость многоквартирного дома

Оценка стоимости многоквартирного дома проводится с использованием различных методов, таких как метод сравнительной стоимости, метод стоимости активов и метод стоимости капитализированной прибыли. Для правильной оценки стоимости объекта недвижимости необходима тщательная оценка с учетом всех значимых факторов.

Как правило, для определения реалистичной рыночной стоимости комбинируют как минимум два из этих методов.

• Оценить жилой дом
• Типичные процедуры оценки
• Бесплатная оценка экспертов

Продажа в Бонне: на что обратить внимание?

При продаже многоквартирного дома в Бонне необходимо учитывать некоторые важные аспекты:

1. Расположение и цены на недвижимость: Спрос на недвижимость в Бонне высок, что сказывается на ценах. Поэтому расположение жилого дома играет решающую роль.
2. Документы: убедитесь, что вы подготовили все необходимые документы, такие как поэтажные планы, выписка из земельного кадастра и списки арендаторов, чтобы процесс продажи прошел гладко.
3. Хорошие контакты или агент по недвижимости: Опытный агент по недвижимости поможет вам найти подход к потенциальным покупателям и эффективно организовать процесс продажи.

Расположение и цены на недвижимость: Целевая группа покупателей в Бонне

Бонн известен своими привлекательными жилыми районами и высоким качеством жизни. Целевой группой покупателей часто являются инвесторы, которые рассчитывают на долгосрочную прибыль и готовы платить соответствующие цены.

Вы должны привлекать потенциальных покупателей, которые хотят сделать долгосрочные инвестиции, а не просто ищут краткосрочную прибыль.

Документы: поэтажные планы, выписка из земельного кадастра, списки арендаторов и т.д.

Прежде чем начать процесс продажи, убедитесь, что вы подготовили все необходимые документы для продажи недвижимости. К ним, в частности, относятся:

1. Выписка из земельной книги
2. Карта участка
3. Строительные планы и разрешения на строительство
4. Статус реконструкции
5. Договоры аренды и список арендаторов
6. Ведомости эксплуатационных расходов
7. Энергетический сертификат
8. Отчет о состоянии дел или экспертное заключение

Хорошие контакты или хороший агент по недвижимости

Поскольку рынок недвижимости в Бонне очень динамичен, рекомендуется воспользоваться услугами опытного агента по недвижимости. У агента есть необходимые контакты и ресурсы, чтобы найти подход к потенциальным покупателям и ускорить процесс продажи.

Налоги при продаже в Бонне: что нужно учесть?

При продаже многоквартирного дома в Бонне необходимо учитывать различные налоговые аспекты:

1. Налог на спекуляцию: установите период спекуляции, чтобы обеспечить безналоговые продажи.
2. Правило трех объектов в Бонне.
3. Различия между сделками с активами и сделками с акциями и их влияние на налогообложение.

Налог на спекуляцию: продажа без налога?

Период спекуляции обычно составляет 10 лет для арендованной недвижимости. Если вы продаете недвижимость в течение этого срока, вы должны заплатить налог с полученной прибыли. По истечении этого срока продажа не облагается налогом.

Более подробную информацию о правиле 3 объектов и сделках с активами и акциями можно найти в нашей статье здесь.