Вы хотите продать свой многоквартирный дом, что вам придется заплатить? При продаже жилой или жилой и коммерческой недвижимости начинающие продавцы задают себе один вопрос: сколько налогов я должен заплатить при продаже? Вот краткая информация о типичном налогообложении продажи недвижимости. Хотите узнать больше? Мой совет: найдите правильных экспертов и проконсультируйтесь по вопросам налогообложения недвижимости (не у налогового консультанта, а у реальных инвесторов). Я с удовольствием свяжу вас с моими экспертами, просто напишите мне: Контакт.
Разница: при сделке с активами в контексте недвижимости конкретные активы, такие как земля и здания, продаются по отдельности, в то время как при сделке с акциями передаются акции компании, владеющей недвижимостью.
Сделка с акциями означает, что покупатель приобретает не саму недвижимость, а — в данном случае — компанию Immobilien GmbH. Вот краткая инфографика. Затем вернемся к непосредственной продаже многоквартирного дома, после чего я расскажу подробнее о холдинговых компаниях и налогах с продажи.
Как правило, будучи частным лицом, вы обычно продаете многоквартирный дом напрямую. Это актуально для вас:
Налог на спекуляцию
Правило трех объектов
Налоги на продажу
Очень быстрый взгляд на налоги при продаже многоквартирного дома в Берлине:
Налог на спекуляцию: продажа без налога
3 свойства правило в Берлине
Сделки с активами и акциями: налог всего 1,54%
Налог на спекуляцию: продажа без налога
Период спекуляций объясняется быстрее:
Владелец жилья = 3 года
Аренда = 10 лет
Если вы продаете в течение периода спекуляции, вы должны — проще говоря — заплатить налог на прибыль в обычном порядке, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. По истечении этого срока продажа не облагается налогом. Если вы хотите произвести быстрый расчет, воспользуйтесь моим бесплатным калькулятором периода спекуляции.
Расчет налога: пример
Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны, проще говоря, заплатить налог на прибыль, как обычно, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Для одинокого человека это, как правило, означает максимальную ставку налога в 42 %.
Продажа в период спекуляции (< 10 лет) как частному лицу:
Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
Продажа 2033 = 4,100,000 евро
Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
При 42 % (один человек) = 840 000 евро
Продажа в течение периода спекуляции (< 10 лет) как компании:
Однако вы не можете купить 10 объектов недвижимости сейчас, подождать 3 года и получить прибыль от роста стоимости недвижимости, потому что:
3 свойства правило в Берлине
Существует также правило 3 объектов недвижимости. Если вы продаете более 3 объектов за 5 лет, то это уже торговля коммерческой недвижимостью.
При продаже недвижимости действует «правило трех объектов», согласно которому частные лица в Германии могут продать до трех объектов в течение пяти лет без уплаты налога. Если человек продает более трех объектов в течение этого периода, это считается торговлей коммерческой недвижимостью и облагается подоходным налогом — даже если они не сдаются в аренду, а занимаются владельцем.
Однако после 10 лет владения продажа всегда освобождается от налога.
Почему это правило существует?
Как и налог на спекуляцию, это правило призвано ограничить спекуляции на рынке недвижимости и способствовать продаже недвижимости для жилых целей.
Как же «крупные игроки» экономят на налогах?
Сделки с акциями: продажа компании «вместо» недвижимости
Одним из вариантов продажи, оптимизированной с точки зрения налогообложения, является сделка с акциями. Однако в этом случае недвижимость уже должна быть приобретена компанией (например, Immobilien GmbH) (а не физическим лицом).
Только 1,54% налог на продажу
Сделка с акциями возможна, если компания входит в холдинговую структуру. Это означает, что вы платите только 1,54 % налога за счет внутрифирменной льготы(раздел 8b KStG).
Сделка с имуществом = имущество продано
Сделка с акциями = компания продается (с правом собственности)
Теперь давайте снова рассчитаем наш пример, начиная с прямой продажи недвижимости:
Продажа недвижимости как компании (сделка с активами):
Продажа недвижимости GmbH как компании (сделка с акциями):
Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
Продажа в 2028 году = 3,100,000 евро
Налогооблагаемая прибыль = 1 000 000 евро
Для GmbH 1,54 % = 1 540 евро
Вы можете увидеть, насколько велика разница.
Отсутствие налога на передачу недвижимости при покупке
Давайте немного углубимся в тему недвижимости и оптимизации налогов!
Опять же, проще говоря:
Продажа Immobilien GmbH ниже 89% = без налога на передачу недвижимости
Почему так происходит? В Германии продажа доли в GmbH, владеющей недвижимостью, обычно не облагается налогом на передачу недвижимости, если доля не превышает определенного процента(§ 5 GrEStG).
В чем преимущества? Недвижимость как инвестиция должна приносить прибыль, которая обычно рассчитывается по доходности от сдачи в аренду. Налог на передачу собственности увеличивает цену покупки до 6,5 % в зависимости от федеральной земли. Для 1 миллиона евро это составляет 65 000 евро. Это напрямую увеличивает доходность на несколько процентов.
Хотите узнать больше?
Коучинг по недвижимости и налогам
Коучинг по недвижимости и налогообложению от экспертов и инвесторов. Я рад познакомить вас с лучшими:
https://lukinski.ru/wp-content/uploads/2022/05/rechnen-kaufpreisfaktor-verschiedene-immobilien-lagen-wo-investieren-steuerunterlagen-steuern-mann.jpg8001200L_kinski/wp-content/uploads/2024/04/lukinski-logo-real-estate-investment-germany-house-villa-off-market-clean.svgL_kinski2024-02-11 07:08:212024-02-11 07:08:21Продажа многоквартирного дома Налоги: Сделка с активами и акциями
