.

Строительные формы домов

Как только вы присмотритесь к покупке дома, вы заметите, что существуют различные типы строительства. Классический отдельно стоящий дом имеет нижний этаж и пиковую крышу, под которой можно надстроить еще один или два этажа. Однако существуют вариации этой конструкции. Они касаются верхних этажей дома. Есть объекты высотой в полтора или два этажа. Двухэтажный метод строительства в последние годы становится все более популярным. Причина в том, что на верхнем этаже больше нет наклонных комнат. Жилая площадь увеличивается, в то время как площадь дома остается прежней. Поскольку большая недвижимость уже не является желанной для многих владельцев, двухэтажный дом предлагает больше жилого пространства на небольшой площади. Еще одним преимуществом двухэтажных отдельно стоящих домов является то, что стоимость участка становится дешевле. Средняя жилая площадь 140 м², которую имеет отдельно стоящий односемейный дом, может быть реализована на меньшем участке при двухэтажном доме, чем при одноэтажном. Так создаются многие жилые районы, застроенные преимущественно двухэтажными домами. Двухэтажные здания также стали популярными для террасных и парных домов из-за меньшей площади застройки. Бунгало — это особый случай. Это односемейные дома, построенные в одноэтажном исполнении. В зависимости от конструкции крыши дополнительный этаж может быть построен непосредственно под стропильной фермой. Здесь, однако, есть только комнаты с наклонными стенами. Классическая конструкция бунгало не имеет лестниц. Поэтому этот метод строительства предпочитают пожилые люди или люди с ограниченными возможностями. Недостатком является то, что для этого типа строительства требуются большие участки земли, так как бунгало имеют довольно большую площадь.

Отдельно стоящий односемейный дом

Покупая отдельный дом на одну семью, вы выбираете самый современный, но и самый дорогой вид жилья. Как следует из названия, эти отдельно стоящие дома стоят на собственном участке земли. Они имеют четыре внешние стены. Ближайший сосед может жить в пределах видимости или на расстоянии нескольких метров. Вы можете приобрести отдельные семейные дома в центральных или уединенных местах. Важно, чтобы вы приступили к поиску подходящей недвижимости только после того, как проанализируете свои представления о форме жилья для себя. Существует множество вариантов отдельно стоящих односемейных домов. Прежде чем принять окончательное решение, рекомендуется посмотреть на различные объекты недвижимости. Проверьте отдельно стоящие дома, которые вы включили в короткий список, по различным критериям. Вы должны сравнить размер участка, инфраструктуру, доступную жилую площадь и возможности для последующего расширения или других изменений каждого объекта недвижимости. Также узнайте, как вы будете добираться до работы, есть ли поблизости аэропорт или железнодорожная станция. Это особенно важно, если вам необходимо быть мобильным для работы или отдыха. Отдельно стоящие односемейные дома строятся разных размеров. Жилая площадь классических домов варьируется от 80 до 250 м². Городские виллы и загородные дома, которые строятся индивидуально по проекту архитектора, могут быть гораздо больше. В зависимости от расположения и обстановки, цены на эту недвижимость часто превышают отметку в миллион евро. Lukinski — Ihr Hausverkauf будет рад проконсультировать вас, если вы хотите получить исчерпывающую информацию о характеристиках различных типов домов.

Террасные дома и двухквартирные дома

В течение нескольких десятилетий эта форма жилья была не столь популярна из-за близкого соседства с соседями. В последние годы ситуация изменилась. Это связано с тем, что многие горожане предпочитают жить в тихом пригороде или на окраине, а не в оживленном городе. В связи с увеличением времени на дорогу до работы и заботу о других интересах, в настоящее время очень популярны двухквартирные дома и террасные дома с садами, не требующими особого ухода. Кроме того, дома дешевле с точки зрения цены покупки. Это относится и к техническому обслуживанию. Поскольку дома с террасами и двухквартирные дома имеют только две или три наружные стены, затраты на энергопотребление не слишком высоки. Небольшая жилая площадь делает эти типы домов идеальной формой жилья для молодых семей, а также для одиночек и пар, живущих отдельно. Если большая жилая площадь не требуется или бюджет ограничен, террасные и двухквартирные дома считаются идеальной альтернативой съемным квартирам или квартирам, находящимся в собственности. По этим причинам многие из этих объектов не остаются на продажу долгое время, так как быстро находится заинтересованная сторона, которая решает купить и способна финансировать покупку в краткосрочной перспективе. Площадь террасных и двухквартирных домов составляет в среднем 100 м², поэтому они меньше, чем отдельно стоящие дома на одну семью. Диапазон составляет от 80 до 160 м², при этом большие террасные и двухквартирные дома считаются редкостью и зачастую являются более старыми.

.

Купить дом для собственного пользования

Большинство потенциальных покупателей, желающих приобрести дом, хотят сами жить в нем. Если вы хотите купить дом для собственного пользования, рекомендуется выбирать недвижимость, которая будет свободна, когда вы ее продадите. Как правило, даже если вы покупаете отдельный дом, договор аренды остается в силе при смене владельца. Если вы хотите жить в доме сами, вы должны заявить о своих потребностях. Вы должны предоставить доказательства этой личной потребности. Вы должны знать, что арендатору разрешается сомневаться в собственных нуждах. Это означает, что он или она имеет право возражать против вашего уведомления об увольнении по собственной нужде. В этом случае суд будет решать, являются ли собственные нужды арендатора допустимыми или нет. На практике, при покупке отдельного дома легче зарегистрировать свои потребности, чем при покупке квартиры. Тем не менее, вам следует ожидать сопротивления со стороны арендодателя. В принципе, нельзя предполагать, что вы сможете переехать в отдельный дом сразу после покупки.

Связаться с арендатором

Если вы нашли недвижимость, которая в настоящее время все еще сдается в аренду, рекомендуется связаться с арендатором до покупки и зарегистрировать свои потребности у арендодателя. В этом случае перед покупкой вы узнаете, какова позиция арендатора и готов ли он или она согласиться на занятие жилья собственником и съехать из дома. Если да, то вам следует подтвердить это намерение в письменном виде. В случае если арендатор заявляет, что не хочет освобождать дом, хорошей рекомендацией будет, если вы подыщете другую недвижимость. Судебные тяжбы за использование собственных средств часто затягиваются надолго и приводят к недовольству обеих сторон. Мы будем рады проконсультировать вас по вопросам владения недвижимостью и представить вам объекты, которые не сдаются в аренду или свободны для вашего проживания. Покупка такой недвижимости зачастую приносит новому владельцу больше удовлетворения, чем общение с арендатором, который не готов освободить помещение к установленному для него сроку.

Купить дом для сдачи в аренду

В особенно привлекательных местах покупка дома с целью сдачи его в аренду является выгодной инвестицией. Если вы хотите инвестировать в этот район и купить дом, мы будем рады представить вам различные объекты недвижимости в лучших районах. Здесь преимуществом является то, что недвижимость уже сдана в аренду. В этом случае вам не нужно искать арендатора. Важно знать, что вы должны взять на себя уже существующий договор аренды. Вы обязаны делать это по закону. Повышение арендной платы также возможно только в рамках закона. Если вы покупаете недвижимость, которую сами сдаете в аренду, вы можете самостоятельно устанавливать арендную плату и согласовывать ее с новым арендатором. Однако после этого вы также должны соблюдать законодательные нормы, касающиеся повышения арендной платы. Это также относится к ремонту, который вы как домовладелец обязаны провести в одноквартирных домах.

Покупка дома — затраты и процедура объясняются просто

Если вы нашли дом, который хотели бы купить, необходимо составить нотариальный договор. Расходы обычно несет покупатель. То же самое относится и к оплате услуг агента по недвижимости. Однако можно также разделить расходы с продавцом. В дополнение к цене покупки существует налог на передачу земли, который устанавливается городом или муниципалитетом. Обязательно включите эти дополнительные расходы в свои расчеты. Порядок выплаты покупной цены устанавливается в нотариальном договоре. Обычно для подтверждения намерения купить деньги принято вносить их на счет эскроу у нотариуса. Покупатель получает деньги только после того, как покупка завершена и в земельном кадастре может быть осуществлен перевод. Только после внесения записи в земельную книгу вы считаетесь новым владельцем дома. Вы также должны включить расходы на внесение записи в земельный кадастр в общую сумму расходов на ваш новый дом.

Заключение

Если вы планируете купить дом, важно на первом этапе определить свои индивидуальные требования. Вы можете выбирать из множества различных типов домов и размеров недвижимости. Вы также должны решить, хотите ли вы жить в недвижимости сами или предпочитаете сдавать ее в аренду. Приобретение недвижимости происходит путем составления нотариального договора. Вы не считаетесь новым владельцем до тех пор, пока не будет сделана выписка из земельной книги. Lukinski — Ihr Hausverkauf будет рад проконсультировать вас и представить вам недвижимость, которая соответствует вашему бюджету и вашим индивидуальным идеям. Пожалуйста, не стесняйтесь записаться на прием. Мы с нетерпением ждем вашего первого ни к чему не обязывающего контакта.

.

Определение: Что такое позиция жилья?

Позиция жилья описывает жилищные характеристики непосредственной среды недвижимости — то есть всё, что находится за пределами участка и влияет на качество проживания. Она является частью любого квалифицированного арендного справочника согласно § 558d BGB и обычно классифицируется в трёх уровнях: простая, средняя, хорошая. В Гамбурге, Берлине и Мюнхене дополнительно существует категория очень хорошая позиция жилья или предпочтительная позиция жилья.

Важно: Расположение жилья не совпадает с районом. В пределах одного района расположение может различаться на две категории — тихая улочка в Берлине-Веддинг может оцениваться выше, чем основная магистраль в Шарлоттенбурге.

Три категории расположения жилья с конкретными критериями

Оценщики и комитеты по арендным ставкам работают с перечнями баллов. Ниже приведен обзор, какие факторы являются решающими при классификации и как это влияет на стоимость за квадратный метр:

Практический пример: жилая локация и цена покупки в Дюссельдорфе

Как сильно жилая локация влияет на цену, показывает сравнение внутри одного города. Одинокая квартира площадью 80 м² в Дюссельдорфе, год постройки 2010, одинаковое оснащение:

• Обербильк (простая локация) — около 4 200 €/м² → 336 000 €
• Бильк (средняя локация) — около 5 800 €/м² → 464 000 €
• Оберка塞尔 (хорошая локация) — около 8 900 €/м² → 712 000 €

Разница в расположении между Oberbilk и Oberkassel составляет более 110 процентов — при почти идентичной застройке. Тот, кто недооценивает последующие расходы, совершает серьезную ошибку. Поэтому серьезная оценка недвижимости-анализ всегда начинается с оценки расположения, а не с здания.

Жилая зона vs. микрорайон vs. макрорайон — различия

В повседневной речи три термина часто смешиваются, но каждый из них означает что-то свое. Кто читает материалы Lukinski для оценки, должен понимать различия:

• Макрорайон — город, регион, экономическая зона (например, метрополитенская область Рейн-Вестфалия)
• Микрорайон — район города, улица, соседство
• Жилая зона — качественная оценка микрорайона по таблице арендных ставок

Макролокация определяет долгосрочное развитие стоимости, а жилищная локация — текущую цену за квадратный метр. Оба фактора должны сочетаться — хорошая жилищная локация в уменьшающейся регионе не обеспечивает доходности. Как описано в Руководстве по недвижимости как инвестиции, опытные инвесторы оценивают макро- и микролокацию примерно в соотношении 60:40.

Жилищная локация в арендной ставке и при покупке

Квалифицированная арендная ставка указывает на локационные надбавки в размере от 5 до 25 процентов к местной рыночной арендной плате. При покупке влияние локации ещё сильнее, поскольку она дополнительно учитывает развитие стоимости. В методе оценки дохода жилищная локация учитывается через ставку дохода от недвижимости (хорошая локация: 2,0–3,0 %, простая локация: 4,5–6,0 %), а в методе сравнительной оценки — напрямую через сравнительные цены.

Что касается расчета доходности: хорошее расположение жилья часто дает всего 2,5–3,5 % брутто-доходности, а простое расположение — 5,0–6,5 %. Какая стратегия будет целесообразной, зависит от цели инвестирования — проверьте свои значения с помощью инструмента Расчет брутто-доходности и сравните через Сравнение доходности.

Частые ошибки при оценке расположения жилья

Три логических ошибки регулярно обходятся покупателям в пяти- или шестизначные суммы — они касаются как новичков, так и опытных собственников:

• Упрощение по районам — один и тот же район ≠ одинаковое расположение
• Переоценка текущего шума — строительные планы могут изменить расположение через 5 лет
• Игнорирование инфраструктуры — отсутствие связи с общественным транспортом обходится в 10–15 %
• Гипербола трендовых районов — цены часто уже учтены, роста почти нет
• Пренебрежение микрорайоном — проверьте наличие супермаркетов, букмекерских контор, маршрутов в школы

Кто хочет купить первую недвижимость, должен осмотреть местоположение в разное время суток — четверг в 18 часов и суббота в 23 часа показывают другую картину, чем воскресный утро.

Часто задаваемые вопросы о местоположении жилья

Кто официально определяет местоположение жилья?

Официальная классификация осуществляется в квалифицированных арендных справочниках паритетной комиссией, включающей ассоциации арендодателей и арендаторов, городскую администрацию и экспертов. Основой служат статистические исследования, карты шума и данные об инфраструктуре. При оценке стоимости недвижимости в соответствии с § 194 Градостроительного кодекса общественный эксперт проводит собственную классификацию, ориентируясь на арендный справочник, но учитывает дополнительные факторы, такие как видовые оси или престижность.

Может ли измениться местоположение жилья?

Да, однако в течение длительных периодов времени — от 10 до 30 лет. Гentrification может улучшить простую локацию до средней, как это показал Prenzlauer Berg в Берлине в 2000-х годах. Напротив, новые основные транспортные артерии, промышленные предприятия или социальные сдвиги могут снизить ценность хорошей локации. Показателями будущего улучшения могут служить строительные инвестиции города, открытие новых школ и кафе, а также снижение уровня пустующих помещений.

Окупается ли покупка недвижимости в простой локации?

С точки зрения чистой доходности часто да, потому что соотношение между арендной платой и ценой покупки значительно лучше — коэффициенты цены покупки от 18 до 22 вместо 32 до 40 в премиальных локациях реалистичны. Риск заключается в более сложной сдаче в аренду, более высоких убытках от аренды и меньшем росте стоимости. Для собственников же преимущества качества жизни преобладают, поэтому средняя или хорошая локация, несмотря на более высокие капитальные затраты, обычно является лучшим выбором.

Вернуться к Wiki: Недвижимость Словарь