Доходный подход: Квартира, дом и многоквартирный дом — Оценка недвижимости

Метод капитализации дохода — Когда применяется метод капитализации дохода? Как рассчитывается множитель? Когда использовать метод капитализированной стоимости доходов и метод стоимости активов? Как рассчитывается капитализированная доходная стоимость недвижимости? Вопросов много, и лучший ответ — пригласить эксперта для оценки имущества.

Подход капитализации дохода: как происходит расчет?

Метод капитализированной стоимости дохода определяет капитализированную стоимость дохода недвижимости и используется для оценки недвижимости, которая, как ожидается, будет приносить экономическую прибыль. Значение капитализированной прибыли имеет смысл, когда на первый план выходят соображения доходности для арендованной и коммерческой недвижимости. Вкладчики капитала и инвесторы в частности могут использовать капитализированную стоимость прибыли для сравнения альтернативных форм инвестиций. В случае коммерческого использования или аренды недвижимости, определение стоимости капитализированной прибыли также является основой для определения стоимости недвижимости при ипотечном кредитовании.

Рыночная стоимость земли и доходная стоимость здания

Метод капитализированной доходной стоимости делит недвижимость на рыночную стоимость земли и доходную стоимость здания. Сюда входит доход от аренды, эксплуатационные расходы и расходы на управление землей и зданием. Соответственно, сравниваются доход от аренды за вычетом расходов на управление и стоимость земли с учетом процентов.

Пример расчета: стоимость капитализированной прибыли — простой расчет с помощью Лукински

Для расчета доходной стоимости вашей недвижимости в качестве примера мы берем следующую информацию. Затем эта информация может быть использована для расчета значений валового годового объема и годового чистого дохода, а также эксплуатационных расходов.

• Площадь: 200 квадратных метров
• Цена: 7 евро за квадратный метр
• Операционные расходы: 25 процентов
• Процентная ставка по недвижимости: 7 процентов
• Стоимость земли: 100 000 евро
• Ущерб зданию: 3 000 евро
• Дубликатор срока годности: 12.50

Расчет годового валового объема, годового чистого дохода и операционных расходов

• Годовая валовая прибыль = 200 кв. м * 7 евро/кв. м * 12 месяцев = 16 800 евро
• Операционные расходы = 16 800 евро * 25 процентов = 4 200 евро
• Годовой чистый доход = 16 800 евро — 4 200 евро = 12 600 евро

Таким образом, после вычета расходов из годового дохода от аренды остается 12 600 евро. Применяется и в дальнейшем:

• Процент от стоимости земли = 7 процентов * 100 000 евро = 7 000 евро
• Предварительная стоимость капитализированной прибыли = 12 600 евро — 7 000 евро = 5 600 евро

Расчет: стоимость дохода от строительства и стоимость дохода

Для определения стоимости дохода от строительства предварительная стоимость дохода умножается на множитель. Мультипликатор — это ключевой показатель, рассчитываемый на основе процентной ставки по недвижимости и оставшегося срока полезного использования. Чем больше оставшийся срок полезного использования здания, тем выше множитель. Для определения стоимости дохода из стоимости дохода здания вычитается любой структурный ущерб и добавляется рыночная стоимость земли.

• Стоимость дохода от строительства = 5 600 евро * 12,50 (множитель) = 70 000 евро
• Заработанная стоимость = 70 000 евро — 3 000 евро + 7 000 евро = 74 000 евро

Предоставьте расчеты профессионалам

Наша команда инвесторов будет рада составить расчеты доходности для недвижимости вашей мечты. Потенциальных покупателей можно убедить в хорошей прибыли. По запросу мы сообщим вам данные, необходимые для расчета. После получения документов мы определим капитализированную стоимость и дадим вам первоначальную оценку доходности.

Оценка для продажи недвижимости

Краткое изложение всей важной информации, которую необходимо знать об оценке при продаже недвижимости: Оценка стоимости недвижимости.

Метод материальной стоимости: Стоимость для нового строительства недвижимости

При расчете сначала определяется рыночная стоимость земли с помощью стандартной стоимости земли, затем добавляется реальная стоимость здания.

Реальная стоимость здания рассчитывается на основе производственных затрат на строительство за вычетом уменьшения возраста. Реальная стоимость земли (рыночная стоимость земли) и реальная стоимость здания складываются вместе и умножаются на коэффициент реальной стоимости.

Стоимость в натуральном выражении = (100 000 евро + 150 000 евро) * 0,5 = 125 000 евро

Расчет коэффициента реальной стоимости основан на типе здания, предварительной реальной стоимости и стандартной стоимости земли. Общая стоимость материальных активов, определенная таким образом, указывает на финансовые ресурсы, которые придется потратить на восстановление объекта.

• Метод реальной стоимости

Метод сравнительной стоимости: Сравнение аналогичных свойств

Метод сравнительной стоимости сравнивает вашу собственность с аналогичными объектами. В частности, он используется при продаже квартир и домов, занимаемых владельцами. Сравнительная стоимость также может быть определена для незастроенной земли.

Цена за квадратный метр сравниваемой недвижимости = 300 000 евро / 100 кв. м = 3 000 евро за кв. м

Цена покупки оцениваемой недвижимости = 3 000 евро * 200 кв. м = 600 000 евро

При сравнении рассматриваются только объекты, расположенные в аналогичных местах и имеющие сопоставимую планировку. Объекты, включенные в оценку, должны находиться в непосредственной близости от жилого объекта. Считается, что метод сравнительной стоимости особенно близок к реальности. Он очень часто используется для определения стоимости объектов недвижимости, поскольку их местоположение относительно сопоставимо в региональном масштабе.

• Процедура сравнительной ценности

Оценка стоимости (затраты)

Кто готовит оценки для недвижимости? Сколько стоит оценщик домов? Сколько стоит оценщик старых зданий? Если законодательные нормы не требуют назначения эксперта, оценка недвижимости предоставит вам реалистичную оценку вашей собственности на региональном и национальном рынке. Мы проводим своевременную и точную оценку земельных участков, жилой и коммерческой недвижимости.

Однако, если оценка должна быть представлена в суде, например, в случае развода, необходимо привлечь экспертов за плату. Жилая или арендованная недвижимость осматривается на месте. Как правило, выдается как письменная, так и цифровая копия оценки.

• Отчет об оценке