Обзор Пальмы-де-Майорка: город, районы, инвесторская перспектива

Пальма-де-Майорка — это экономическая, культурная и туристическая столица Балеарских островов, насчитывающая около 416 000 жителей. Город охватывает около 208 км² и состоит более чем из 80 районов — от простых жилых районов до самых дорогих вилл в Европе. Для покупателей недвижимости особенно важны три премиальные локации, каждая из которых соответствует определенному образу жизни и профилю инвестиций. Тем, кто рассматривает недвижимость на Майорке как Инвестиции, следует различать чистый рост стоимости (Сон Вида), денежный поток через аренду (Портиксол, Сантакаталина) и смешанную стратегию (самостоятельное использование vs. инвестиции).

Формула для внутренних источников информации о Майорке: в премиальных районах Пальмы лукс-недвижимость исторически приносит ежегодный рост стоимости на 4–7 % — при селективной краткосрочной аренде (с лицензией!) реалистична брутто-доходность в размере 3,5–5 % брутто-доходность.

Быстрые факты о Пальме-де-Майорке

• Население: около 416 000 человек
• Площадь: 208,7 км²
• Аэропорт PMI: более 32 млн пассажиров в год — прямые соединения с Франкфуртом, Дюссельдорфом, Мюнхеном, Цюрихом, Веной
• Климат: более 300 солнечных дней, мягкие зимы (в среднем 14 °C в январе)
• Рынок люкс: от 1 млн €, топ-сегмент до 30+ млн €
• Покупатели: около 35 % немцы, 20 % британцы, 15 % скандинавы, 30 % испанцы & прочие

Три премиальных района в прямом сравнении

Купить виллу на Майорке: перспектива риэлтора

Майорка — магнит для покупателей в Средиземном море. Никакая другая остров не объединяет городскую жизнь, пляжи, природу и приватность так компактно. Некоторые покупатели знают этот остров десятилетиями и точно знают, в каком районе хотят приобрести недвижимость. Другие впервые сталкиваются с вопросом: город или деревня? Новостройка или историческая вилла? Самостоятельное проживание или дом для отдыха с лицензией на сдачу в аренду?

• Купить виллу на Майорке — туризм по районам вилл

Старый город Пальма: элитные городские дома между собором и парком Плайя-де-ла-Мар

Старый город вокруг собора Ла Сеу и парка де ла Мар за последние два десятилетия превратился из заброшенного района в одну из самых востребованных локаций. Бутик-отели, рестораны с звездами, магазины дизайнерской одежды и реконструированные городские палацы (так называемые Касас Сеньориалес) определяют облик района. Тем, кто ищет городскую виллу с внутренним двориком, высокими потолками и оригинальными стенами из камня Марес, здесь точно подойдет.

Недвижимость в старом городе стоит от 500 000 € (апартаменты, требующие ремонта) до 6 млн € (полностью отреставрированный городской палатец с крытой террасей и бассейном).

Son Vida: район вилл Пальмы-де-Майорки

Son Vida считается самым элитным районом вилл Испании — и относится к одним из самых дорогих жилых районов Европы. Тем, кто ищет приватность, безопасность (охрана 24/7), большие участки от 1500 м² и исключительную архитектуру, здесь найдут свое жилище. Расположение у подножия горы Трамунтана, возвышающееся над Пальмой, гарантирует панорамный вид на бухту, собор, яхтенный порт или открытое море.

Цены на виллу в Son Vida варьируются от 2 млн. € (требует ремонта) до 23 млн. € (дом архитектора, полностью оборудованный).

Расположение и транспортное сообщение Son Vida

• Юг Майорки, западнее выше Пальмы
• 15 минут до центра города
• 20 минут до аэропорта PMI
• 10 минут до яхт-клуба Puerto Portals
• Около 450 жителей — чрезвычайно низкая плотность застройки

Lifestyle, Golf & Yachthafen

Son Vida имеет три собственных гольф-поля (Son Vida, Son Muntaner, Son Quint), которые входят в состав Arabella Golf Resort. Членство в клубе ограничено — существуют списки ожидания. Ближайший Puerto Portals является одним из самых роскошных яхт-клубов Балеарских островов. Стоимость яхтенных мест сильно варьируется в зависимости от длины яхты:

• Яхтенный стоянка 12 м: от примерно 70 000 € (покупка) или 8 000 €/сезон (аренда)
• Яхтенный стоянка 20 м: 250 000–400 000 € (покупка)
• Яхтенный стоянка 30 м+: 600 000 € и значительно больше

Инвестиционный потенциал Son Vida

• Увеличение стоимости: стабильное, но умеренное (2–4 % в год) — расположение уже является «верхом рынка»
• Доход от аренды: низкий (2–3 % брутто), поскольку лицензии на аренду ограничены, а цены на покупку очень высокие
• Жидкость: время продажи часто составляет 12–24 месяца — эксклюзивное расположение, небольшой круг покупателей
• Целевая группа: собственники, ориентированные на защиту имущества, реже инвесторы, ориентированные на денежный поток

Перед покупкой вы должны определить реальный коэффициент стоимости покупки — в Son Vida он обычно составляет 35–50, что намного выше немецкого среднего значения.

Santa Catalina: международный район с морской атмосферой

Santa Catalina — это самый модный район Пальмы — яркий, молодежный, международный, кулинарный. Бывший район рыбаков и ремесленников западнее центра города превратился в первый адрес для пар, молодых профессионалов и семей, которые предпочитают городской образ жизни вилле в отдалении.

Für ein Stadthaus oder eine kleine Stadtvilla zahlst du in Santa Catalina 1–2,5 Mio. €. Für ein modernes Penthouse mit Dachterrasse 600.000–1,5 Mio. €.

Расположение и центр: Mercat de Santa Catalina

Центр района — исторический рынок Mercat de Santa Catalina. Вокруг рынка расположились более 100 ресторанов, баров с тапас, магазинов и коктейльных баров. До кафедрального собора La Seu — 10 минут пешком, до яхт-клуба — 5 минут, до аэропорта — 13 минут на машине.

Архитектура: Fischerhäuser встречает дизайнерский лофт

• Низкие, традиционные Casas de Pescadores с яркими деревянными ставнями
• Современно отремонтированные пентхаусы с крытой террасой, плавательным бассейном и видом на городской пейзаж
• Микс-использование — не комплекс новых зданий, а сформированная структура
• Высокая текучесть на рынке аренды — идеально для сезонной аренды

Investment-Perspektive Santa Catalina

• Увеличение стоимости: +70–90 % за последнее десятилетие — перспективно и в будущем
• Прибыль от аренды: 4,0–5,5 % брутто при долгосрочной аренде иностранным арендаторам
• Краткосрочная аренда: в Пальме строго регулируется — лицензии для многоквартирных зданий практически не выдаются. Проверьте перед покупкой!
• Целевая аудитория: инвесторы с фокусом на денежный поток, собственники с городской ДНК

Кто здесь покупает, должен сначала смоделировать реальный денежный поток и рассчитать чистую доходность после налогов и IBI.

Портиксоль: морской курорт между пляжем и городом

Портиксоль — третий премиальный район — еще в 1990-х годах был спящим рыбацким деревушкой. Сегодня пешеходная зона между городским пляжем Ciutat Jardí и причалом Пальмы — одна из самых востребованных жилых зон всей острова. Скандинавские инвесторы первыми открыли для себя Портиксоль — сегодня покупатели из разных стран мира.

Цены за вход начинаются от примерно 400 000 € за небольшую квартиру в глубине; пентхаус с видом на море, джакузи и крытой террасой напрямую на набережной стоит 3,5 млн € и больше. Реставрированные дома у пляжа достигают 5–6 млн €.

Расположение, транспортная доступность & атмосфера

• Восточнее собора, прямо у моря
• 2 км до центра — пешком или на велосипеде
• 13 минут до аэропорта PMI
• Длинная набережная до Ciutat Jardí (около 4 км)
• Собственный небольшой яхт-клуб (Club Marítimo Molinar de Levante)

Стиль жизни: пляжные клубы, дизайнерские магазины, водные виды спорта

• Люксовыe пляжные клубы & рестораны с звездами прямо на набережной
• Водные виды спорта: SUP, парусный спорт, кайтсерфинг, плавание круглый год
• Дизайнерские магазины, концепт-магазины, кафе с северной эстетикой
• Смесь местных жителей, экспатов и покупателей для жизни

Инвестиционная перспектива Портиксола

• Увеличение стоимости: +80–110 % за 10 лет — самая высокая динамика среди трех четвертей
• Доход от аренды: 3,5–5,0 % брутто (долгосрочно), при лицензии выше
• Жидкость: очень высокая — время продажи 3–9 месяцев для премиальных локаций
• Целевая аудитория: инвесторы для образа жизни, пары без детей, международные покупатели второго жилья

Расходы & налоги при покупке недвижимости в Пальме-де-Майорке

Перед тем как вложить средства в недвижимость на Майорке, вы должны понять общие затраты сделки. Налоговые расходы в Испании значительно отличаются от немецкой логики налога на приобретение недвижимости.

Комиссия за покупку (существующее недвижимое имущество, Балеарские острова)

• ITP (Grunderwerbsteuer): gestaffelt 8 % bis 13 % je nach Kaufpreis (ab ca. 1 Mio. € → 13 %)
• Notar (Notario): 0,5–1,0 %
• Grundbuche
  ]]>