Затраты на производство — определение согласно § 255 HGB и налоговому праву

Правовая основа предоставляет § 255 Abs. 2 HGB: производственные расходы — это все расходы, возникающие в результате потребления товаров и использования услуг для производства, расширения или существенной, превышающей первоначальное состояние, улучшения имущественного объекта. Налоговое законодательство ссылается на этот коммерческий термин в § 6 Abs. 1 Nr. 1 EStG, что обеспечивает в практике почти синхронное функционирование баланса и налоговой декларации. Для недвижимости это означает следующее: от земляных работ, возведения каркаса здания, кровли, окон, отопления до внутренней отделки все напрямую приписываемые расходы должны быть учтены — они не сразу переносятся на расходы на рекламу, а амортизируются в течение срока эксплуатации.

Важно отличать три смежных понятия: затраты на приобретение (цена покупки плюс расчет дополнительных расходов на покупку, такие как земельный налог, нотариус, риэлтор), текущие расходы на содержание (немедленно учитываемые) и расходы на производство, близкие к приобретению в соответствии с § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG.

Что входит в производственные расходы — а что нет?

Логика HGB делит на обязательные элементы, право выбора и явно исключенные позиции. Для инвестора в недвижимость эта классификация имеет реальную денежную ценность, потому что каждый активированный евро увеличивает расчет денежного потока баланса первых лет, но одновременно повышает базу для амортизации.

Практический совет: проценты за строительный период при финансировании недвижимости в период строительства можно активировать или заявить как расходы на рекламу. Для арендодателей немедленный вычет почти всегда предпочтительнее, поскольку он снижает налоговую нагрузку в период высоких процентных ставок.

Расходы на приобретение и производство — ловушка в 15%

Самая важная ловушка для покупателей готовых объектов недвижимости регулируется § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: если расходы на ремонт и модернизацию в течение первых трех лет после приобретения превышают 15 % стоимости здания (чистая стоимость), они обязательно становятся производственными расходами — и, соответственно, амортизируются в течение срока амортизации, а не сразу.

Пример расчета: вы покупаете сдаваемую в аренду квартиру за 400 000 €, доля здания составляет 75 % = 300 000 €. Предел в 15 % составляет 45 000 € чистыми. Если вы отремонтируете ванную и кухню за 50 000 € чистыми в первый год, вся сумма будет относиться к активации — ожидаемый немедленный вычет в размере около 21 000 € налоговой экономии (при ставке налога на предельный доход 42 %) исчезает и распределяется на 50 лет.

Правило: при покупке готовых объектов более крупные модернизации либо держите ниже 15 % чистыми — либо сознательно проводите их только после истечения третьего года. Чистые ремонтные работы (обои, покраска) по судебной практике БФГ не входят в предел 15 %, если они остаются изолированными.

Амортизация производственных расходов — так считает налоговая инспекция

Линейная амортизация зданий согласно § 7 Abs. 4 EStG является стандартным случаем. Для жилых зданий с проектом строительства или покупкой с 01.01.2023 действует 3,0 % в год (33,3 года), для существующих зданий между 1925 и 2022 годом по-прежнему 2,0 % (50 лет), для старых зданий до 1925 года даже 2,5 % (40 лет). Для новых жилых помещений с проектом строительства между 10/2023 и 09/2029 дополнительно учитывается дегрессивная амортизация в размере 5 % согласно § 7 Abs. 5a EStG.

На протяжении всей срока эксплуатации налоговая экономия в примере нового строительства составляет около 336 000 € — рычаг, который значительно улучшает чистую рентабельность и часто играет решающую роль в сравнении рентабельности.

Затраты на производство vs. затраты на содержание — логика принятия решения

Разграничение следует двум критериям БФГ: расширение (дополнительная субстанция, новая функция) и существенное улучшение (повышение стандарта как минимум в трёх из четырёх основных областей: отопление, сантехника, электричество, окна). Кто заменяет масляный котёл на тепловой насос, занимается содержанием. Кто дополнительно устанавливает новые ванные комнаты, новые окна и новую электрику, повышает стандарт и производит затраты на производство.

• Расширение — пристройка, надстройка, расширение крыши, новая жилая площадь
• Повышение стандарта — три из четырёх основных ремесел на более высоком уровне
• Увеличение субстанции — карпор, зимний сад, ремонт подвала
• Изменение функции — склад становится жилым помещением, квартира становится кабинетом
• Расходы на содержание — ремонт, замена аналогичного качества
• Косметический ремонт — обои, покраска, покрытие пола в стандартном исполнении

Как описано в руководстве по недвижимости как инвестиции, перед каждой крупной мерой стоит провести письменное согласование с налоговым консультантом — граница между немедленно учитываемыми 60 000 € и 60 000 €, распределенными на более чем 50 лет, определяет пятизначные суммы.

Практический пример: Новостройка многоквартирного дома с сценариями собственного капитала

Как влияют производственные затраты на реальную расчетную таблицу инвестора? Предположение: строительство небольшого проекта купить многоквартирный дом. Земля 200 000 €, чистые производственные затраты здания 800 000 €, годовая холодная аренда 48 000 €, амортизация 3,0 %, срок кредита 10 лет под 4,0 %.

При 20 % собственного капитала амортизация снижает налогооблагаемый результат от сдачи в аренду до отрицательного значения — инвестор ежегодно получает около 3 360 € налогового возврата. При 50 % собственного капитала эффект амортизации меньше, но растет текущий денежный поток. Точное расчет требуемого собственного капитала следует всегда прорабатывать до подписания договора с вашим банком.

Рекомендация по действиям — так инвесторы оптимизируют свои издержки

Чистая стратегия для снижения издержек начинается до покупки и заканчивается только при последующей продаже, поскольку активированная база также влияет на логику калькулятора налога на спекуляции.

1. Разделение земли/здания — зафиксировать в нотариальном договоре, максимально увеличить долю здания
2. Граница в 15% — планировать модернизации на три года или оставаться ниже этого порога
3. Проценты за строительство — при сдаче в аренду сразу списывать в качестве расходов на рекламу
4. Внешние сооружения — активировать отдельно, более короткий срок использования (10–15 лет)
5. Архивировать документы — все счета хранить не менее 10 лет, они также важны при продаже
6. Проверить дегрессивную амортизацию — при новых строительствах с 2023 по 2029 год возможна значительно большая экономия

Кто планирует следующий шаг, должен рассчитать коэффициент цены покупки и параллельно рассчитать брутто-доходность, чтобы реалистично включить затраты на строительство в общую оценку. Для начинающих мы рекомендуем руководство покупка первой недвижимости.

ЧАВО — Часто задаваемые вопросы о затратах на строительство

Входят ли собственные трудозатраты (мышечная гипотека) в затраты на строительство?

Чистая трудовая деятельность застройщика не может быть учтена, поскольку не возникли расходы. Однако можно учесть закупленные материалы и инструменты, а также услуги содействующих членов семьи, если они действительно были оплачены. Финансовый орган признает только подтвержденные денежные потоки — тот, кто вложил 200 часов собственного труда, не может зачесть это как фиктивную зарплату, но может учесть 12 000 € стоимости материалов, которые он заплатил в строительном магазине.

Как влияют последующие затраты на строительство на амортизацию?

Последующие затраты на производство — например, строительство дополнительного помещения через десять лет после первоначального приобретения — добавляются к исходной базе для начисления амортизации и в дальнейшем списываются с использованием исходной ставки амортизации с момента завершения строительства. Для жилого здания 2024 года с 3 % ставкой амортизации дополнительное строительство на сумму 100 000 € в 2030 году означает дополнительную амортизацию в размере 3 000 € в год в течение оставшегося срока эксплуатации. При этом оставшийся срок эксплуатации исходной части здания не увеличивается, что может привести к нестандартному распределению в случае очень старых зданий.

Могут ли затраты на производство при последующей продаже снизить налоговую нагрузку?

Да, и довольно существенно. При продаже в течение десятилетней срок налоговой выгоды-периоде прибыль от продажи определяется как разница между ценой продажи и продолжаемыми затратами на приобретение или производство. Высокие активированные затраты на производство, таким образом, снижают налогооблагаемую прибыль. Важно: уже использованный амортизационный вычет снова прибавляется, поэтому точный эффект колеблется в зависимости от продолжительности владения. Четкая документация по всем годам здесь стоит золота — тот, кто не сможет подтвердить 80 000 € последующих затрат на производство, в сомнительных случаях будет облагаться налогом как прибыль.

Вернуться к Вики: Словарь недвижимости