Покупка многоквартирного дома — ваша идея воплотилась в жизнь, и ваша мечта о доме становится реальностью. Вы уже просмотрели несколько объектов недвижимости, сравнили цены и определили свой бюджет на покупку дома. Прежде чем вступать в переговоры с продавцами или бронировать недвижимость, необходимо спланировать финансирование дома и определить свои условия. Чем более профессионально вы подойдете к делу и чем конкретнее составите план, тем менее сложным будет процесс покупки дома — от идеи до финансирования, от нотариального заверения до заключения договора. После этого все готово для сдачи вашего жилого дома в аренду. Здесь вы узнаете обо всем, начиная от оценки стоимости и заканчивая сдачей в аренду жилых домов.
Покупка недвижимости в многоквартирном доме: капиталовложения и доходность
От домов, занимаемых владельцами, до многоквартирных домов в качестве капиталовложений, каждый, кто думает о покупке недвижимости, хочет предусмотреть средства на старость. Ни одна другая финансовая инвестиция не обладает такой высокой степенью стабильности в долгосрочной перспективе, как недвижимость. Будь то 10 лет в прошлом, 100 лет или 1000 лет, люди всегда будут жить там!
Оценка стоимости имущества
Оценка недвижимости или земли необходима по разным причинам.
В большинстве случаев оценка запрашивается, когда недвижимость выставлена на продажу. Необходимость проведения принудительного аукциона или определение стоимости имущества после развода также встречаются очень часто. Иногда владельцы просто хотят узнать, сколько стоит их собственность, или оценка недвижимости проводится потому, что дом должен быть снесен по распоряжению властей. Это происходит при строительстве дорог или перепланировке жилых районов. В горнодобывающих регионах иногда переселяют целые деревни. В таких случаях без оценки имущества не обойтись, так как собственник имеет право на всестороннюю компенсацию стоимости имущества.
Оценка может быть проведена различными способами. Наиболее эффективным способом является определение стоимости профессионалом, который выезжает на место. В качестве альтернативы существует возможность оценить недвижимость по интернету или определить приблизительную стоимость на основе сопоставимых объектов. Если вы решили поручить определение стоимости имущества эксперту, вы выбираете самый дорогой вариант. В то же время, однако, вы получаете очень объективную оценку, которая во многих случаях очень близка к реальной цене покупки. Все остальные оценки основаны на оценочных данных.
Критерии оценки недвижимости
Реалистичная оценка недвижимости зависит от множества различных факторов. В основном, это обстановка и строительные материалы дома и квартиры, а также расположение, размер и удобства недвижимости. Существуют элементы, увеличивающие и уменьшающие стоимость. В конце субъективной оценки получается денежная стоимость, которая может стать основой для цены покупки.
Для стоимости дома важны не только его местоположение и оснащение, но и рынок недвижимости. Современный дом в сельской местности или в структурно слабом регионе с энергоэффективной системой отопления может стоить меньше, чем недвижимость, нуждающаяся в ремонте во Франкфурте-на-Майне. По этой причине в оценку включается не только местоположение, но и регион, в котором находится дом. Сумма отдельных критериев дает стоимость, на которую вы можете рассчитывать при продаже дома. Это не то же самое, что цена, которую вы фактически получите. Если на момент продажи на продажу выставлено много объектов недвижимости равной стоимости, цена, которую вы получите, может быть ниже. Иногда случается так, что клиент очень хочет купить определенную недвижимость и готов заплатить за нее значительно больше, чем она стоит. Это особенно актуально, если есть много заинтересованных лиц в недвижимости. Это примеры того, что не только стоимость, но и предложение и спрос являются сопутствующими факторами, определяющими цену покупки.
Оценка дома является более сложной, чем оценка квартиры или земельного участка. Дом и земля образуют единое целое, которое оценивается вместе. Исключение составляют дома, которые продаются под снос. Поскольку снос является инвестицией, которую должен взять на себя покупатель недвижимости, в оценку включается только земля. Однако стоимость не уменьшается на расходы по сносу дома. Покупатель должен сам включить эти расходы в свой расчет, если он решит приобрести такую недвижимость.
Во время осмотра дома учитываются все особенности. К ним относятся окна и двери, предметы сантехники, кухня и полы. Подвал и переоборудованный чердак, как правило, улучшают дом. То же самое относится к мероприятиям по реконструкции, проведенным за последние пять-десять лет. Учитывается качество стропильной системы крыши, а также изоляция наружных стен и отопительной системы. Конечно, размер жилой площади, разрез дома и количество полезных комнат также играют свою роль. Для многих потенциальных покупателей также важно знать, можно ли изменить планировку комнат. В старых домах часто бывают очень маленькие комнаты. Если комнаты можно увеличить без особых усилий, это положительно сказывается на стоимости недвижимости.
Совет для будущих инвесторов в недвижимость!
Есть две вещи, в которых вы будете постоянно нуждаться и которые вы будете постоянно слышать: Доходность от аренды, точнее, валовая доходность от аренды, и фактор цены покупки. И то, и другое помогает быстро оценить предложения по продаже недвижимости. Узнайте больше о разнице здесь и познакомьтесь с моими рекомендациями для вас, как для начинающего риэлтора:
Необходимость реконструкции и планируемое использование
Если вы хотите сделать такую инвестицию, необходимо заранее ответить на множество вопросов. Вы должны знать, как вы хотите использовать недвижимость. Выясните, есть ли необходимость в ремонте.
Свяжитесь с городом или муниципалитетом, чтобы узнать о конкретных требованиях. Если вас интересует недвижимость, которая уже сдана в аренду, вы можете получить информацию об арендаторах и размере арендной платы.
Это важные критерии, с помощью которых вы можете хорошо подготовиться к покупке многоквартирного дома. Сильный партнер, который будет рядом с вами и подскажет, особенно полезен, если у вас до сих пор было мало опыта. Лукински с радостью поддержит вас. Мы предлагаем вам привлекательный пакет услуг, способствующий успешной продаже.
Многоквартирный дом в центре (до 4 млн. евро):
Оценка стоимости имущества
На втором этапе производится оценка имущества. Определяется размер и разрез. Район и инфраструктура также включены в оценку.
Если к участку пристроены хозяйственные постройки, навес или гараж, это увеличивает его стоимость не меньше, чем красивые насаждения, высокая живая изгородь или создание террасы и садовых дорожек. Каждый элемент, в который вы инвестировали, учитывается при оценке.
Ценность земли определяется ее размером и местоположением. Инфраструктура также является важным аспектом. Построить дом на земле можно только в том случае, если она была выделена городом или муниципалитетом как земля под застройку. Кроме того, есть участки земли, которые рекламируются как земля под застройку. Это означает, что вам не разрешается строить на этой земле немедленно. Однако в ближайшем будущем эти участки будут рекламироваться как земля под застройку. Участок можно приобрести и запланировать строительство дома.
Садовые участки и сельскохозяйственные земли не могут быть застроены.
Стоимость земельного участка наиболее высока, если это земля под застройку или земля, ожидающая строительства. Садовые участки и сельскохозяйственные угодья, а также лесные участки также могут быть проданы. Оценка этих земельных участков основывается на размере и возможности использования.
В случае участков под застройку, уже проложенные коммуникации для воды, электричества или природного газа повышают стоимость.
В последнее время распространение мобильного интернета и сети DSL также сыграло свою роль в оценке стоимости домов, квартир и земли. Поскольку расширение сети в Германии еще не завершено, во многих регионах до сих пор нет быстрого интернета. Поскольку доступ к сети очень важен для все большего количества сфер частной и профессиональной жизни, недвижимость, расположенная в беспроводной дыре, может иметь более низкую стоимость, чем дом или недвижимость, расположенные в очень хорошо обеспеченном районе.
Оценка инфраструктуры
Инфраструктура также учитывается при оценке. Это включает в себя торговые объекты, врачей, школы и детские сады, которые находятся в непосредственной близости. Но автомагистрали, крупная железнодорожная станция или аэропорт также могут улучшить расположение дома. Тем не менее, важно, чтобы сам дом был расположен на тихой улице. Расположение непосредственно рядом с аэропортом или рядом с автомагистралью имеет эффект снижения стоимости.
Определить стоимость квартиры
Оценка стоимости квартиры очень похожа на оценку стоимости дома. Однако основное внимание уделяется интерьеру. Кроме того, в оценку включены подвальные помещения и состояние лестницы. Важным критерием является также строительная конструкция дома. Сюда же относятся окна и двери, а также расположение квартиры по отношению к инфраструктуре.
Этаж также играет роль в оценке стоимости квартир. Если есть лифт, то квартиры на верхних этажах более востребованы. Если лифта нет, то квартиры на средних этажах пользуются большей популярностью. Квартиры на первом этаже имеют несколько меньшую стоимость. Шум с улицы более заметен, а уровень шума с лестничной клетки также выше. Балкон, терраса или садовый участок также очень популярны для квартир, предназначенных для единоличного пользования.
Помимо оценки недвижимости, проводимой экспертами на месте, существуют и другие варианты, которые дешевле, но не формируют такой дифференцированной картины оценки. Оценку недвижимости можно провести через Интернет. При этом методе вы сами предоставляете информацию об отдельных критериях оценки. Важно, чтобы вы дали честную оценку всех помещений дома и участка. Только в этом случае вы получите реалистичную оценку.
Купить многоквартирный дом специально для ремонта
Многоквартирные дома, нуждающиеся в ремонте, считаются востребованными для многих инвесторов. Это особенно актуально, если они находятся в привлекательном месте в центре города и имеют хорошую застройку.
Вакансия в связи с необходимостью ремонта
Иногда свободные помещения освобождаются из-за необходимости проведения ремонта, и оставшиеся арендаторы готовы съехать. Когда весь дом освобожден, вы можете снова сдавать его в аренду после ремонта, что дает несколько преимуществ. Вы не связаны старыми договорами аренды, и во время работ в доме и на фасаде вам не нужно учитывать потребности жильцов, качество жизни которых ограничивается строительством.
Повышение арендной платы: распределение между арендаторами
Поскольку договоры аренды остаются в силе, вы не имеете права требовать повышения арендной платы. Вы можете только добавить расходы на реконструкцию, и только в рамках закона. Даже если речь идет о жилье, которое сдается в аренду на открытом рынке жилья, вы обязаны соблюдать требования законодательства при повышении арендной платы после ремонта.
Новая аренда после реконструкции/модернизации
После завершения ремонтных работ вы можете вновь сдать пустующий арендованный дом. В этом случае у вас есть возможность скорректировать арендную плату в соответствии с соответствующим индексом арендной платы или определить свободную арендную плату. Здесь действуют законы спроса и предложения. Это означает, что вы можете установить высокую арендную плату, если новые арендаторы готовы ее платить. Ситуация меняется, если вы покупаете многоквартирный дом, предназначенный для социального жилья. В этом случае вы обязаны соблюдать правила этого социального жилья.
Расторжение договоров аренды возможно только в исключительных случаях
Расторжение договора возможно только в том случае, если арендатор предоставляет для этого основания, например, потому что он не платит вовремя арендную плату или грубо нарушает правила, определенные в договоре аренды. Если таких причин нет, вы как арендодатель можете расторгнуть договор аренды только в том случае, если вы хотите зарегистрировать свои собственные потребности.
Вы должны доказать это. Вам не разрешается притворяться. Если впоследствии расторгнувший договор арендатор сможет доказать вам, что вы не реализовали заявленную собственную потребность, например, потому что не въехали в квартиру, вы будете подлежать судебному преследованию. Вам следует учитывать эти критерии, если вы планируете купить многоквартирный дом.
Ограничение на увеличение арендной платы
Уровень арендной платы ограничен, и арендаторы должны предоставить подтверждение своего дохода. Это означает, что вы также должны принимать жильцов с очень низким доходом. Однако у социального жилья есть и свои преимущества. Вы получаете финансовую поддержку на ремонт, за которой вы можете обратиться в муниципалитет или город.
Вам следует узнать о степени этой поддержки до того, как вы соберетесь покупать. Только тогда вы будете знать, как можно использовать дом и насколько высокой будет ожидаемая арендная плата.
Для большинства покупателей многоквартирных домов, нуждающихся в ремонте, гораздо интереснее аренда на открытом рынке жилья. У них больше свободы действий при установлении арендной платы.
Недостатки повторной аренды
Если вы покупаете многоквартирный дом, чтобы отремонтировать его и затем снова сдать в аренду, вам необходимо знать о недостатках такой формы покупки. После успешного ремонта необходимо позаботиться о сдаче отдельных квартир в аренду. Это может стать проблемой, особенно если многоквартирный дом расположен в регионе, где есть свободные квартиры. В этом случае сдача квартир в аренду считается не столь привлекательной, и следует учитывать, что не на все квартиры вы сразу найдете заинтересованного человека. В любом случае, желательно заранее получить информацию о ситуации на рынке жилья в регионе, где вы хотите купить.
Мы с удовольствием проинформируем вас о ситуации на рынке жилья в различных регионах. Договоритесь о личной встрече с нами, чтобы обсудить ситуацию на рынке жилья. Кроме того, мы представим вам различные предложения, поскольку хорошо ориентируемся в регионе и знаем, где имеются многоквартирные дома, нуждающиеся в ремонте, и каковы перспективы их последующей сдачи в аренду.
Приобретение многоквартирного дома с полной сдачей в аренду
Решите купить полностью сданный в аренду жилой дом, если вы не планируете ремонт, а также не хотите регистрировать собственные потребности. Преимущества такой покупки заключаются в том, что вам не придется искать арендаторов. У вас есть возможность заранее узнать об арендаторах, истории их платежей и сроках аренды. Предыдущий владелец с радостью предоставит вам эту информацию.
Если вы ищете недвижимость, сдаваемую в аренду, является ли доходность от аренды решающим аргументом для покупки или нет? Арендная доходность — это годовой доход, деленный на цену покупки x 100. Существуют различные методы расчета, первоначально для покупателей достаточно этого простого метода:
Годовая арендная плата, деленная на цену покупки x 100
Результатом является процент. Для кондоминиумов этот процент должен составлять от 4 до 6. В противном случае вы покупаете слишком дорого!
В более дорогих районах доходность немного падает, в более бедных — немного растет.
Именно в этом диапазоне вы узнаете дешевую недвижимость!
При покупке многоквартирных домов доходность от аренды должна составлять от 6 до 9 процентов. Здесь тоже, конечно, все зависит от ситуации: В таких дорогих городах, как Мюнхен, например, доходность от аренды составляет 2-3% для многоквартирных домов.
Здесь, в Дюссельдорфе, они составляют от 4 до 6 процентов. В таких городах, как Мюнхен и Дюссельдорф, квадратный метр для многоквартирных домов иногда даже дороже, чем для отдельных квартир. Таким образом, нет массовой скидки, а есть скорее массовая надбавка.
В плохих районах вы иногда получаете от 8 до 12 процентов дохода от аренды, но никто потом не купит у вас эту недвижимость.
Поэтому применяется следующее правило:
Чем хуже и непривлекательнее район, тем ниже доходность от аренды.
Сэкономить на налогах на недвижимость: общество с ограниченной ответственностью и фонд
Компания по недвижимости — Компания по недвижимости — это компания, которая занимается арендой, развитием, финансированием, реализацией или маркетингом недвижимости. Не имеет значения, идет ли речь об одном или нескольких объектах недвижимости. Она также включает управление недвижимостью, как своей, так и третьих лиц. Он предлагает множество преимуществ.
Семейный фонд — Интересная альтернатива, поскольку здесь у вас есть все преимущества компании по недвижимости, и вы можете продать недвижимость позже, после периода спекуляции, без налогов.
Мечта иметь собственный дом в качестве инвестиции, жить независимо в своих собственных четырех стенах, иметь возможность самому все спроектировать и обставить в соответствии со своими индивидуальными пожеланиями, а все остальные квартиры сдавать в аренду с прибылью.
Но на этом выдача желаемого за действительное не заканчивается, потому что покупка дома — это еще не все. До достижения цели — возможности сидеть, расслабляться и наслаждаться жизнью в собственном саду — еще далеко. Чтобы сделать это как можно проще, вот лучшие советы и рекомендации о том, на что следует обратить внимание при покупке многоквартирного дома и каких подводных камней можно избежать.
Для того чтобы купить многоквартирный дом, необходимо соблюсти юридические процедуры и соблюсти множество стандартов. Для того чтобы сделать это правильно и сделать продажу дома законной, необходимо соблюсти ряд условий.
Шаг за шагом: договор купли-продажи
Договор купли-продажи соответствует норме, согласно которой, согласно § 311b BGB, при передаче права собственности на земельный участок или права, приравненные к земельному участку, необходимо наличие нотариального удостоверения. Однако передача права собственности не действительна после подписания и нотариального заверения, а только после внесения записи в земельную книгу.
Сначала нотариус составил проект договора купли-продажи, который должен был устроить обе стороны. Это окончательно оформляется за некоторое время до подписания договора, чтобы обе стороны могли его проверить. На нотариальной встрече нотариус зачитывает договор еще раз, и обе стороны могут задавать вопросы. Нотариус также информирует о последствиях продажи дома и объясняет дальнейшие шаги по передаче права собственности.
До внесения записи в земельную книгу право требования покупателя на недвижимость обеспечивается внесением в земельную книгу так называемого приоритетного уведомления о передаче. Это гарантирует, что передача права собственности на недвижимость может быть осуществлена безопасно. Передача права собственности в земельной книге инициируется нотариусом только после того, как покупная цена была передана в полном объеме. Налоговая инспекция также должна подтвердить сертификатом, что покупатель заплатил налог на передачу земли. Момент времени, в который имущество передается покупателю, т.е. «экономическая передача», также определяется в нотариальном договоре. С этого момента покупатель несет все расходы и отвечает за имущество. Однако он не является окончательным владельцем до тех пор, пока передача права собственности не будет завершена и его имя не будет внесено в земельную книгу.
Нотариальное заверение: Благословение нотариуса
Для того чтобы составить договор купли-продажи недвижимости, он должен быть нотариально заверен. Цель нотариального заверения — защитить покупателя и продавца от поспешных решений и обеспечить надлежащее отражение интересов обеих сторон. Запись интересов осуществляется нотариусом, который не является представителем интересов одной из сторон, а действует беспристрастно.
Защита покупателя и продавца
Обязательное назначение нотариуса было предписано законодателем не для того, чтобы притеснять продавцов жилья. Напротив, он призван защитить как покупателя, так и продавца. Это связано с тем, что во время приема нотариус проверяет все имеющиеся документы и личные данные. Это может предотвратить, например, продажу дома или кондоминиума, который даже не находится во владении предполагаемого продавца. Продажа дома становится юридически обязательной только после заключения нотариального договора. Примерно за две недели до назначенной даты нотариус вышлет вам проект договора для ознакомления. Мы рассматриваем его вместе с вами и еще раз тщательно проверяем все пункты.
В Германии, как правило, покупатель сам выбирает нотариуса. Это выгодно для вас как продавца, поскольку покупатель должен заплатить нотариусу, если он или она откажется от сделки по какой-либо причине. Иногда продавец или агент продавца выбирает нотариуса. Однако в этом случае вы должны быть уверены, что потенциальный покупатель действительно купит дом. Если он решит иначе, вы будете нести расходы на нотариуса. Но мы также можем проконсультировать вас по этому вопросу. Мы имеем большой опыт общения с потенциальными покупателями и нотариусами и всегда находим подходящее решение для всех сторон.
Перед назначением нотариуса: содержание договора
До того, как состоится нотариальная встреча, продавец и покупатель должны согласовать важное содержание договора. К ним относится, например, цена покупки. Мы ведем переговоры за вас. Мы очень хорошо знаем рынок, а также имеем многолетний опыт ведения переговоров. Предыдущие обязательства, такие как текущие ипотечные кредиты, также должны быть уточнены. Кроме того, вспомогательные соглашения учитываются в договоре.
Кроме того, существует дополнительная информация, которую обязательно должен содержать проект договора. Сюда входит подробное описание дома или кондоминиума, сумма покупной цены и срок оплаты, дата передачи и соглашение об ответственности за материальные дефекты.
Налоги и расходы
Фактическая цена покупки недвижимости — это не единственная стоимость, которую необходимо учитывать при покупке дома. Помимо покупной цены дома, необходимо оплатить дополнительные расходы на покупку. Они варьируются в зависимости от запрашиваемой цены и обычно составляют от 13 до 15 процентов от стоимости покупки. Дополнительные расходы на покупку включают налог на передачу земли, гонорар агента по недвижимости, гонорар нотариуса и гонорар за внесение записи в земельную книгу. Обратите внимание, что налог на передачу земли не является идентичной статьей налога на недвижимость, поскольку вы платите налог на недвижимость муниципалитету в виде задолженности и периодического обязательства. Для того чтобы грамотно спланировать финансирование и саму покупку дома, вы должны заранее знать все сопутствующие расходы на покупку и условия их оплаты на этапе приобретения.
Дополнительные расходы на покупку вы должны оплатить сами, поэтому они не финансируются за счет кредита на покупку жилья. Поэтому для точного расчета инвестиций в акционерный капитал необходимо вычесть из имеющегося бюджета вспомогательные расходы и при этом иметь не менее 20 процентов собственного капитала для солидного финансирования.
Налог на передачу земли: большая статья в дополнительных расходах на покупку
В дополнительных расходах на приобретение недвижимости немаловажную роль играет налог на передачу земли. Этот показатель зависит от региона и может составлять до 6,5 процентов. Процент зависит от цены дома, поэтому вы автоматически платите больше налога на передачу земли за более дорогую недвижимость. С тех пор как федеральные земли получили право голоса при взимании налога на передачу земли, его размер вырос с прежних 3,5% до 3% во многих регионах, что привело к удорожанию общей стоимости покупки дома.
В рамках процесса покупки вы оплачиваете налог на передачу земли, как только договор купли-продажи будет нотариально заверен и, таким образом, станет юридически обязательным. Для того чтобы сделать следующий шаг, регистрацию в земельной книге, вам необходимо подтверждение налога на передачу земли, уплаченного в налоговую инспекцию. Сертификат, выдаваемый для этого, обычно называется доказательством отсутствия возражений.
Экономия на налоге на передачу земли: Как вы можете снизить сопутствующие расходы
Уплата налога на передачу недвижимости необходима, и ее нельзя полностью избежать. Тем не менее, существуют различные варианты снижения налогового бремени и, соответственно, общих затрат при приобретении недвижимости. Интересно отметить, что сумма, подлежащая выплате, варьируется на несколько процентов в пределах одного квадратного километра. Например, если вы предпочитаете недвижимость в федеральной земле А и сравниваете налог на передачу земли с непосредственно соседней федеральной землей В, это может привести к экономии до трех процентов. Как будущий домовладелец или покупатель недвижимости, занимающийся индивидуальной трудовой деятельностью или фрилансом, вы можете заявить налог на передачу недвижимости в своем годовом финансовом отчете и тем самым снизить налоговое бремя. Если вы не покупаете существующую недвижимость, а выбираете незастроенный участок земли, вы, как правило, заплатите меньший налог на передачу земли, чем при покупке участка земли с постройками.
Брокерский сбор, внесение в земельную книгу и нотариальный сбор
В целом, вспомогательные расходы на покупку состоят из четырех областей. Помимо налога на передачу земли, покупатель недвижимости оплачивает услуги агента по недвижимости, расходы на нотариуса и запись в земельной книге. Плата за услуги агента по недвижимости также зависит от цены покупки недвижимости и рассчитывается в процентах. Здесь возможны наценки от 3 до 7 процентов.
В указанных дополнительных расходах рассчитываются только чистые суммы этих сборов, поэтому, как правило, вам придется считаться с дополнительным увеличением расходов на 19 процентов, то есть на действующую ставку НДС. Даже если продавец не пользуется услугами агента по недвижимости и продает недвижимость частным образом, все равно взимается плата за услуги нотариуса, внесение записи в земельную книгу и налог на передачу земли. В этом случае только гонорар агента по недвижимости не включается в дополнительные расходы на покупку, что уменьшает ваши дополнительные расходы на этот процент. Однако покупка без агента по недвижимости означает, что вам придется самостоятельно и по согласованию с продавцом назначать все встречи и организационные детали. Без соответствующего опыта и ноу-хау процесс покупки недвижимости может быть сложным и иметь ряд подводных камней.
Налог на добавленную стоимость на брокерские и нотариальные услуги
НДС уплачивается в дополнение к фактическому нотариальному сбору и сбору агента по недвижимости. Согласно действующему законодательству по НДС, речь идет о надбавке в размере 19 процентов, которая может быть заявлена в отчете по итогам года в случае последующей сдачи в аренду или при покупке недвижимости в качестве капиталовложения. Самозанятые лица и фрилансеры снова имеют преимущество, поскольку они могут потребовать эту сумму на пропорциональной основе и зачесть ее против любого НДС, который они получили. Полный налоговый вычет, как правило, невозможен, поэтому стоит поговорить с вашим налоговым консультантом, и вы можете воспользоваться возможностью экономии на НДС.
Другие налоги: Новые владельцы
Договор купли-продажи подписан, сопутствующие расходы на покупку оплачены, и вы внесены в земельную книгу в качестве владельца. Сразу же после покупки недвижимости необходимо уплатить дополнительные налоги. Именно здесь на повестку дня встает вопрос о налоге на недвижимость, который нельзя путать с налогом на передачу земли. Если вы сдаете недвижимость в аренду и не используете ее сами, вам придется платить дополнительные налоги с прибыли и дохода от аренды.
Будучи новым владельцем, вы постоянно платите за свою недвижимость помимо стоимости проживания. Чтобы следить за расходами и защитить себя от неожиданностей, стоит еще до покупки ознакомиться с отдельными факторами дома, который вы хотите приобрести. Недвижимость, которая не является энергоэффективной, или дом, нуждающийся в ремонте, означает большие расходы на обслуживание и возможный переход на энергоэффективную эксплуатацию. Эксплуатационные расходы являются дополнением к выплате кредита, поэтому они должны быть учтены при покупке и включены в ваши ежемесячные возможности.
Поэтому никогда не устанавливайте настолько высокий платеж по кредиту, чтобы в итоге не иметь финансовых ограничений при оплате текущих расходов и других обязательств. Даже если вы уже погасили значительную часть дополнительных расходов в процессе покупки, вы все равно столкнетесь с ежемесячными и ежегодными расходами на ваш дом в качестве нового владельца.
Расчет общих расходов целесообразен при покупке жилья
Если вы хотите осуществить свою мечту о собственных четырех стенах и быть в безопасности в финансовом плане, вам следует учитывать не только цену покупки. Поскольку вы обычно оплачиваете сопутствующие расходы на покупку, они уже должны быть включены в ваше финансовое планирование. В случае традиционного финансирования вы погашаете вспомогательные расходы на покупку из собственных средств, а затем вносите от 20 до 30 процентов собственного капитала в финансирование.
Вы должны внести от 20 до 30 процентов собственного капитала в финансирование
Если вы планировали заранее и заключили контракт на экономию здания, вы можете освободить его после завершения этапа экономии и достижения 40 процентов и иметь в наличии сумму, необходимую для собственного капитала и сопутствующих расходов на покупку. Рекомендуется рассчитать эксплуатационные расходы на недвижимость до ее покупки и выяснить, например, сколько налога на недвижимость вам придется платить ежегодно за дом. Вы должны знать, что налог на недвижимость взимается не только с дома, но и с общей площади недвижимости. Вы платите меньший налог на недвижимость за меньший участок земли, чем за участок, который предлагает вам много места для свободной застройки.
Если вы покупаете дом для частичного коммерческого использования, вы также можете частично компенсировать фактически понесенные расходы в годовом финансовом отчете. То же самое относится к случаям, когда вы сдаете свой дом в аренду или решаете частично сдавать его в аренду. Здесь начисляется прибыль от сдачи в аренду, которую вы должны задекларировать как доход. Как только вы получаете прибыль от своей собственности, вы можете заявить об определенных расходах и налогах и таким образом обеспечить возврат налогов или снижение налоговых расходов.
Любое планируемое финансирование при покупке дома должно быть рассчитано таким образом, чтобы не упустить из виду сопутствующие расходы. Например, если вы можете купить недвижимость за 200 000 евро, фактическая цена покупки будет меньше этой суммы, так как из общей суммы необходимо вычесть вспомогательные расходы на покупку. Хорошие агенты по недвижимости помогут вам найти подходящую недвижимость, исходя из вашего бюджета, и правильно рассчитать покупку дома с самого начала.
Покупка земли: Процесс и затраты
Вы хотите построить свой собственный дом и ищете участок мечты, на котором вы сможете реализовать свою идею о собственном доме? Покупка земельного участка — это сложное мероприятие, в котором нужно любой ценой избежать некоторых подводных камней и ошибок. Только из-за строительного бума участки земли в популярных регионах трудно найти, и часто по завышенным ценам. Если вы ищете незастроенный участок, спланируйте свой общий бюджет и включите в цену покупки, будет ли это застроенный или незастроенный участок. Подробнее по теме:
За участок под застройку вы платите более высокую цену за квадратный метр, чем за участок, который еще не застроен. Тем не менее, мы можем рекомендовать покупку застроенного участка, так как в этом случае вы сможете быстрее начать строительство и получить необходимые разрешения. В случае незастроенной земли вы должны заранее подробно выяснить, подходит ли она для вашего плана застройки. Например, если участок находится в жилом районе, а вы хотите строить для своего бизнеса, трудности неизбежны.
Плата за обслуживание и общие расходы
Случайные расходы на покупку добавляются к цене земли. Вы знаете стандартную стоимость земли, изучили затраты на разработку и рассчитали, какие сопутствующие расходы вам придется оплатить при покупке. Если вы хотите финансировать покупку участка земли, стоимость земли должна основываться на обычных местных ценах. Однако факт, что строительный бум вызвал огромный рост затрат, и что в некоторых регионах вряд ли возможно реализовать покупку земли по цене, ориентированной на ее стоимость.
Как и при финансировании недвижимости, при покупке земельного участка вы должны обеспечить низкие процентные ставки, привлекая от 20 до 30 процентов собственного капитала и не включая в финансирование дополнительные расходы на покупку. Оглянитесь вокруг нас в поисках подходящего участка земли и найдите место, где вы сможете осуществить мечту о доме на собственном участке земли.
В настоящее время очень низкие процентные ставки дают вам возможность дешевого финансирования, несмотря на рост цен на землю. На основе критериев, относящихся к вам и вашим личным факторам, мы подберем оптимальное финансирование для покупки земли. Хорошее финансирование покупки земли полностью соответствует вашим требованиям и зависит от требований, которые вы предъявляете к контракту и его рамочным условиям. Выгодные процентные ставки имеют решающее значение при покупке земли, но они не являются единственным критерием правильного решения.
Финансирование недвижимости: покупатель и кредит
Как правило, приобретение жилой недвижимости всегда связано с финансированием строительства или недвижимости. В связи с многочисленными предложениями на финансовом рынке, трудно найти подходящее финансирование для вашей недвижимости без компетентной поддержки.
Каков наилучший способ финансирования? Особенно когда речь идет о первоначальном финансировании, покупатели недвижимости сталкиваются с этим важным вопросом. Стремление к оптимальному финансированию недвижимости предлагает гораздо больше вариантов, чем классическое финансирование строительства, которое первым приходит на ум большинству потенциальных покупателей.
Существуют различные формы строительных кредитов. Какое финансирование недвижимости подходит вам в конечном итоге, зависит от различных факторов и ваших личных критериев.
Лучше всего основывать возможную сумму финансирования на собственном капитале. При покупке дома рекомендуется внести от 20 до 30 процентов собственных средств для солидного финансирования. В качестве альтернативы вы можете подать заявку на кредит на полное погашение и осуществить покупку дома, даже если у вас нет собственного капитала. В этом случае процентные ставки выше, поскольку финансируется большая сумма и запланирован более длительный срок.
Купить или… строить? Расходы на строительство, проценты и финансирование
Процентные ставки по строительным кредитам находятся на минимальном уровне уже несколько лет. Стоит сравнить процентные ставки по строительству, потому что: Как долго это будет продолжаться? Многие наши клиенты обращаются к нам с вопросом о том, стоит ли ждать или в будущем процентные ставки по строительству снова вырастут. Строительные процентные ставки не только существуют сами по себе, но и оказывают значительное влияние на процентные ставки по ипотечным кредитам. Наши консультации быстро и надежно подскажут вам, когда и как лучше всего финансировать и обеспечить выгодные процентные ставки на строительство.
Сдача недвижимости в аренду может стать отличным дополнительным заработком, но она может стать и вашей основной работой. Арендодатели имеют много обязанностей по отношению к арендатору и должны заботиться об имуществе. Однако в случае успеха можно получить большую прибыль. Мы объясним, как лучше всего сдавать в аренду свою недвижимость и как найти подходящего арендатора.
Как правильно установить арендную плату? Как сделать так, чтобы моя реклама выглядела привлекательно? И как составить подходящий и справедливый договор аренды? Все эти вопросы задает себе будущий арендодатель, потому что для успешной сдачи недвижимости в аренду требуется много знаний и опыта. Однако, если вы выполните несколько простых шагов, вы сделаете скачок к тому, чтобы стать успешным арендодателем и получать прибыль от заработка.
Кроме того: У арендодателей много обязанностей и задач, например, организация смены арендатора или подготовка ежегодного отчета об оплате услуг для арендатора. Арендная плата может быть установлена с помощью местного индекса арендной платы, но при этом всегда следует учитывать, есть ли в данном регионе предельная арендная плата или нет. Договор аренды должен быть справедливым как для арендатора, так и для арендодателя и регулировать все важные моменты. При выборе подходящего арендатора важен не только эффект симпатии, но и другие важные факторы, такие как кредитоспособность — узнайте обо всем, что важно для сдачи недвижимости в аренду, в нашей статье.
Правильные арендаторы, подходящий договор аренды и Ко. читайте здесь:
Покупка недвижимости: Советы от инвестора (внешний)
Покупка недвижимости, а также инвестирование в недвижимость требуют больших знаний и опыта. Лучший способ научиться — это использовать опыт профессионалов. Поэтому в заключение я хотел бы дать рекомендацию для начинающих риэлторов.
Сравнение городов: закупочные цены в Германии (внешний)
Эти индивидуальные путеводители по крупным городам Германии содержат важные для покупателей недвижимости районы, информацию об инфраструктуре, а также предпосылки для покупки, такие как доход, кредитоспособность, банки и собственный капитал. Но гораздо важнее: ошибки, риски, доходность от аренды и многое другое. Что имеет решающее значение для цены покупки и оценки? Все, что касается местоположения, конструкции здания, ремонта, оборудования и всего прочего, бесплатно.
Внешние справочники (ссылка откроется в новой вкладке)
