Что такое Homeday.de — и в чем отличие портала от традиционного риэлтора?

Homeday был основан в 2015 году в Берлине и с 2021 года в основном принадлежит компании Axel Springer SE. В отличие от чистых площадок для размещения объявлений, Homeday сотрудничает с около 200 постоянными риелторами в более чем 100 регионах Германии. Модель бизнеса представляет собой смесь PropTech и традиционной деятельности риелтора: платформа предоставляет аналитику данных, генерацию лидов и цифровые инструменты продвижения, а человек отвечает за оценку, показ и назначение нотариальной сделки.

Таким образом, по сравнению с чистыми площадками для размещения объявлений меняется обещание предоставляемых услуг — Homeday не продает видимость, а завершает продажу включая подготовку этапа оценки недвижимости.

Рассчитайте рыночную стоимость: насколько точна онлайн-оценка?

Ядро Homeday — это бесплатная карта цен, которая основана на более чем 30 миллионах данных: предложенных ценах, нотариальных договорах и официальных оценочных значениях земли. Вводятся адрес, площадь жилья, год постройки и состояние — в результате пользователь получает диапазон цен, обычно с отклонением ±10–15 %. Для первоначального ориентира это приемлемо, но для переговоров с банком или налоговой инспекцией недостаточно.

Кто нуждается в надежной цифре, например, для раздела наследства, развода или оценки залоговой стоимости, должен дополнительно использовать метод оценки дохода или, в случае собственного жилья, метод оценки стоимости объекта. Для квартир в собственности метод сравнительной оценки в большинстве случаев дает наиболее точные результаты, соответствующие рыночной цене — и именно на этой методике основан и Homeday-атлас цен в фоновом режиме.

Комиссия, принцип заказчика и скрытые расходы

С 23 декабря 2020 года в Германии действует закон о распределении комиссии риэлтора при продаже квартир и одноэтажных домов (§ 656c, § 656d BGB): покупатель и продавец делят между собой риэлторскую комиссию поровну. Homeday обычно взимает общую комиссию в размере 3,57 % включая НДС, то есть 1,785 % с каждой стороны — в некоторых регионах она может быть ниже. При цене продажи в 500 000 € это составляет примерно 8 925 € с каждой стороны.

Важно: эта комиссия не единственный блок расходов. Кто хочет определить фактический доход, должен также рассчитать компенсацию за досрочное погашение, если кредит еще действует, а также при необходимости использовать калькулятор налога на спекуляции. Окончательную сумму выплаты предоставляет калькулятор чистого дохода.

• Риэлторская комиссия — 1,785 % с каждой стороны (стандарт)
• Досрочное погашение — 0,5–3 % остатка долга
• Энергетический паспорт — 50–500 € в зависимости от типа
• Нотариус & снятие залога — около 0,2 % от цены покупки
• Налог на спекуляции — при продаже в течение 10 лет

Для каких продавцов подходит Homeday — и когда нет?

Homeday демонстрирует свои сильные стороны в основном в среднем ценовом сегменте между 250 000 € и 800 000 €, то есть при классических квартирах и таунхаусах в агломерациях, таких как Берлин, Мюнхен, Гамбург, Кельн или Дюссельдорф. Здесь высока плотность данных, большой пул покупателей и стандартизированные процессы работают хорошо.

В сегменте люкс от примерно 1,5 млн € или при сложных объектах, таких как оценка многоквартирного дома, коммерческая недвижимость или охраняемые памятники, модель сталкивается с ограничениями — здесь важнее дискретные off-market-каналы и личные сети покупателей, чем алгоритмы. Как описано в Руководстве по продаже дома, выбор правильного канала продаж является самым значительным рычагом влияния на цену продажи.

3D-туры и цифровое маркетинг — настоящий преимущества или маркетинг?

Homeday активно рекламирует виртуальные 3D-обзоры через камеру Matterport. Практика показывает: польза реальна — согласно данным платформы, количество встреч на месте сокращается на до 40 %, потому что неподходящие клиенты отсеиваются на ранних этапах. Это экономит время, защищает приватность еще занятых объектов недвижимости и повышает качество оставшихся обзоров.

Для покупателей 3D-тура означает больше информации заранее. Кто одновременно готовит финансирование недвижимости и рассчитывает свой требуемый собственный капитал, может после виртуального обзора быстрее сделать конкретное предложение — явное преимущество в конкурентных рынках.

Использование Homeday как покупателя

Платформа также интересна для покупателей. С помощью функции поисковых агентов можно фильтровать объекты по расположению, цене и критериям рентабельности. Кто проверяет инвестицию, должен параллельно рассчитать две ключевые величины: рассчитать коэффициент цены покупки (цена покупки ÷ годовая холодная аренда; ниже 25 = надежно) и рассчитать чистую рентабельность после вычета всех расходов на эксплуатацию.

Частая ошибка начинающих: покупатели ориентируются только на брутто-цену и забывают рассчитать дополнительные расходы при покупке (земельный налог, нотариус, земельный реестр, при необходимости комиссия агента = 9–15 % в зависимости от федеральной земли). Для квартиры стоимостью 400 000 € в Северной Рейн-Вестфалии это быстро становится 60 000 € сверху.

Вывод: надежная платформа с четкой областью применения

Homeday.de не является революцией, но представляет собой профессиональное гибридное решение для стандартного недвижимости в Германии. Сильные стороны: быстрый анализ рыночной стоимости, справедливая структура комиссии, хорошие цифровые инструменты. Слабые стороны: ограниченный опыт в специальных правах пользования, праве на пожизненное владение или в дорогих специальных объектах недвижимости. Кто продает стандартный объект в городской среде, с этим будет хорошо. Кто хочет продвигать более сложные структуры или премиальные районы, должен дополнительно включить традиционные сети риелторов.

Какова точная сумма комиссии риелтора у Homeday.de?

Homeday рассчитывает общую комиссию в зависимости от региона от 1,98 % до 3,57 % включая НДС от цены покупки. С декабря 2020 года эта комиссия делится пополам между покупателем и продавцом по принципу плательщика. При цене продажи в 500 000 € и общей комиссии в 3,57 % каждая сторона платит около 8 925 € — точная сумма фиксируется в договоре с риелтором и может быть предметом переговоров, особенно при более высоких ценах продажи, начиная с примерно 800 000 €.

Насколько точно бесплатный калькулятор рыночной стоимости у Homeday?

Ценовой атлас Homeday основан на около 30 миллионах наборов данных и предоставляет диапазон цен с типичным разбросом ±10 до 15 %. Для первоначальной ориентации этого достаточно, но для официальных случаев, таких как раздел имущества, разводы, кредитование банков или налоговые вопросы перед налоговой инспекцией, эта точность недостаточна. В таких случаях следует обратиться к сертифицированному эксперту, который подготовит традиционную оценку по методу стоимости объекта, дохода или сравнительной стоимости.

Оправдано ли использование Homeday при продаже многоквартирных домов или коммерческих объектов?

Ограниченно. Homeday в первую очередь ориентирован на жилую недвижимость в стандартном сегменте — то есть квартиры в собственности, таунхаусы и одноэтажные дома до примерно 1 млн евро. Многоквартирные дома, дома с арендой от 10 жилых единиц или коммерческие объекты требуют специализированных инвестиционных сетей, оценки по методу дисконтированного денежного потока и часто маркетинга вне рынка. Для таких объектов обычно более подходят традиционные коммерческие агентства недвижимости или специализированные инвестиционные брокеры, так как они имеют прямой доступ к семейным офисам, владельцам и институциональным покупателям.

Вернуться в Вики: Словарь недвижимости