Оцените жилой дом менее чем за 5 минут

Давайте начнем со случая, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что рядом с вами в кафе сидит знакомый и говорит: «Кто-то хочет продать многоквартирный дом на этой улице, я знал старушку, ее сын сейчас присматривает за ним. Я наведу справки для вас». Через день вы получаете цифры на WhatsApp: 240 000 евро годовой арендной платы, цена покупки — 8,5 миллиона, местоположение — А. Звучит заманчиво — но действительно ли это выгодная сделка?

Важно то, что вам нужны только две цифры — цена покупки (PP) и годовая чистая холодная рента (ANR). Получив их, вы сможете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и доходность. Оба этих показателя являются наиболее важными для понимания того, имеет ли инвестиция смысл или нет.

Еще один совет: независимо от фактора доходности или цены покупки, используйте мой бесплатный калькулятор недвижимости на сайте Immobilien Guru.

Просматривайте здесь бесплатно — самая быстрая оценка недвижимости в мире

Рассчитайте коэффициент закупочной цены и доходность

Пример:

• Покупная цена: € 8,500,000
• JNKM: € 240 000

Теперь вы можете приступить к работе прямо сейчас:

Коэффициент покупной цены = покупная цена / JNKM = 8 500 000 / 240 000 = 35,4

Фактор цены покупки 35 означает, что потребуется более 35 лет, чтобы окупить цену покупки за счет дохода от аренды — без затрат, без процентов, без риска. Слишком долго.

Сколько вы получаете прибыли?

Вы также можете увидеть это сразу:

Доходность = JNKM / цена покупки = 240,000 / 8,500,000 = 2.8 %

Поначалу звучит неплохо, но так ли это на самом деле?

Магический предел: 5,5 % и более — применяется при текущих процентных ставках 3,5 %.

Если вы работаете с заемным капиталом — а так поступают почти все, — вам необходимо учитывать текущие процентные ставки. Допустим, вы получаете 3,5 % годовых. Затем реально добавить около 2 % на обслуживание и резервы. Таким образом, общая сумма составит 5,5 %.

Таким образом, вы зарабатываете только на доходности более 5,5 %.

При доходности всего 2,8 % вы месяц за месяцем терпите убытки — несмотря на доход от аренды.

Сколько вы должны заплатить по максимуму?

Вот в чем фокус: просто переверните формулу. Вам нужна доходность не менее 6 %? Тогда:

Цена покупки = JNKM / желаемая доходность Цена покупки = 240 000 / 0,06 = € 4 000 000

При доходности в 6 % недвижимость должна стоить максимум 4 млн евро. При доходности 8 % она может составить даже 3 млн евро.

Пример: вам нужно 8 %

Цена покупки = 240 000 / 0,08 = € 3 000 000

Все, что выше этой суммы, не является финансово привлекательным — или вам придется договариваться о снижении цены покупки.

Вот и все, что вам нужно запомнить на первом этапе, с помощью быстрой оценки со смартфона или ноутбука! Вы получаете предложение? Спросите адрес, цену покупки, JNKM (статус ремонта, статус аренды, …) — тогда вы сможете быстро провести оценку, а продавец — быстро продать свой многоквартирный дом.

Вывод: «Только 2 числа решают» — проще говоря

Все, что вам действительно нужно:

• Годовая чистая холодная рента (JNKM)
• Цена покупки

Затем сравните эту сумму с текущими расходами на финансирование и 2 %-ным буфером на обслуживание. Если доходность составляет 5,5 %, вы в минусе — все, что меньше, это риск или хобби.

Формула для вашей повседневной жизни

Желаемая доходность / JNKM = максимальная цена покупки

Запомните эту формулу — она пригодится вам чаще, когда вы будете просматривать предложения по продаже недвижимости. Вы в считанные секунды поймете, подходит ли вам объект или нет. И даже лучше: вы сможете сразу же сделать продавцу реалистичное предложение.

Является ли 8,5 миллионов хорошей сделкой?

Я подробно рассказывал об этом на сайте immobilien-erfahrung.de, вы можете прочитать об этом еще раз здесь: Разница между инвестиционной недвижимостью и недвижимостью для инвестиций.

Разница заключается в фокусе: для инвестиционной недвижимости важно то, что поступает на ваш счет каждый месяц, то есть положительный денежный поток от арендного дохода, как правило, в регионах B и C. С другой стороны, при покупке инвестиционной недвижимости вы ориентируетесь на долгосрочное повышение стоимости и доходы от продажи — обычно в таких городах категории А, как Берлин, Кельн, Дюссельдорф и др.

Вам нужны прямые деньги? Первый вариант приносит вам доход напрямую. Хотите получить больше денег в долгосрочной перспективе? Второй вариант требует терпения, капитала и знания рынка — взамен вы можете рассчитывать на большую прибыль в будущем.

Еще лучше:

Если вы купите недорогую квартиру в районе А, тем лучше Денежный поток + долгосрочные денежные средства = высший класс. Покупайте, модернизируйте, повышайте арендную плату, увеличивайте стоимость.

Вот и все. Вот так вы быстро оцените ситуацию. Удачи в инвестировании!

Поэтому ваше предложение по цене покупки всегда зависит от ваших личных целей: Нужны ли вам операционные или стратегические деньги?

Сколько бы стоила эта недвижимость с чистой годовой арендной платой в 240 000 евро в районе А?

Еще советы с мест?

Хотите регулярно распознавать хорошие сделки, быстрее принимать решения или просто учиться на моем опыте? Тогда полистайте блог или прочитайте самые важные статьи на эти темы — шаг за шагом, из практики, для инвесторов.

Я подробно рассказал вам об этих темах:

• Оценить жилой дом
• Рассчитайте коэффициент цены покупки
• Подсказка: мой калькулятор коэффициента закупочной цены
• Правильно оценивайте возвраты
• Финансирование с использованием заемных средств

Хотите продать или у вас есть вопросы? Тогда напишите мне — я буду рад помочь вам.

• Свяжитесь с нами прямо сейчас
• Профиль покупки

Der Beitrag Покупка многоквартирного дома — да/нет? Самая быстрая оценка в мире (работает и для квартир) erschien zuerst auf ℄ Недвижимость.

Калькулятор выключен: Приложение Real Estate Guru

Рождество 2022 года подарило мне идею, и с тех пор я программирую приложение Immobilien Guru! Тем временем в приложении есть более 30 калькуляторов недвижимости и финансовых калькуляторов, а также система обучения инвестициям, 50 000 торговцев и более 20 000 экспертов по недвижимости.

Если вам понравились калькуляторы (см. ниже), обязательно загляните в свой магазин приложений и получите мое бесплатное приложение для инвесторов!

• 30 + Калькулятор недвижимости
• #Тренинг по недвижимости №1 в мире
• 50+ уроков «Инвестиции в недвижимость
• Рекомендации ремесленников по всей Германии
• Эксперты по недвижимости по всей Германии

Загрузка приложения

Бесплатно в App Store для iOS и Android.

В Интернете можно найти и другие материалы:

• Гуру в сфере недвижимости

Представлено 8 калькуляторов недвижимости!

Бесплатно, онлайн, всегда и везде и все без Excel! Мой маленький набор инструментов для инвестиций в недвижимость для вас!

PS: Профессионалы, конечно же, могут пропустить первые калькуляторы, касающиеся собственного капитала и плана сбережений, и начать непосредственно с доходности, проверки доходности & Co.

Удачи вам, ваш Лукинский!

Капитал: Рассчитать активы

Все начинается с капитала. Без него не обойтись, если только за вас никто не поручится. Обычно, если все остальное в порядке, вам нужно 20% собственного капитала, а банк дает вам 80%. Пример:

• Собственный капитал = 5 000 евро (20%)
• Объем кредита = 20 000 евро (80%)
• Максимальная цена покупки = 25 000 евро

Для этого вы рассчитываете свои активы:

• Калькулятор капитала

План сбережений: Сколько вы можете откладывать каждый месяц (наращивание капитала)?

У вас нет необходимого собственного капитала? Тогда есть только один способ: экономить! Здесь вы можете легко рассчитать, сколько вы можете откладывать каждый месяц. Ведь часто бывает, что несколько расходов забываются, и вы перестаете экономить уже после первого месяца. Экономия — это ваш путь к цели! Рассчитайте здесь, сколько вы можете откладывать.

• Калькулятор плана сбережений

Максимальная цена покупки: какую стоимость недвижимости вы можете себе позволить?

Ваш собственный капитал автоматически приводит вас к максимальной цене покупки. Вы уже узнали, как рассчитать ее в разделе «Собственный капитал». Если вам нужно сделать это быстро, вы можете рассчитать его здесь:

• Максимальная цена покупки

Случайные затраты на покупку: цена покупки + X

Случайные расходы на покупку, было и еще кое-что… Как правило, от 8% до 10% от цены покупки составляют побочные расходы, в зависимости от федеральной земли. Это в любом случае:

• Налог на передачу недвижимости
• Нотариальные сборы
• Расходы на земельную книгу
• Брокерские расходы (в случае заказа)

Вы можете использовать мой бесплатный калькулятор стоимости покупки, чтобы быстро и легко рассчитать все факторы в любое время, независимо от того, покупаете ли вы квартиру или дом:

• Калькулятор затрат на покупку

Чистая доходность: Что приносит недвижимость?

Наиболее важным расчетом для инвесторов является чистая доходность от аренды недвижимости. Он показывает, сколько % в месяц приносит объект недвижимости. Поскольку вы, как инвестор, обычно финансируете недвижимость с помощью кредита, вы платите арендную плату:

1. Обслуживание ~ 2 % годовых (в год)
2. Проценты ~ текущая процентная ставка по займам
3. Погашение ~ 2 % годовых

Допустим, вы берете кредит под 2% годовых, у вас есть (2% + 2% + 2% = 6%). Если доходность > 6%, арендатор погашает кредит, ваши активы пассивно растут, а вы по-прежнему получаете X евро в месяц в качестве положительного денежного потока от сдаваемой в аренду недвижимости.

Для того чтобы вы могли быстро и легко рассчитать, вот мой:

• Калькулятор чистой арендной платы

Проверка урожайности: через 2 секунды

У вас нет под рукой всех цифр чистой доходности от аренды? Тогда вам стоит познакомиться с моей быстрой проверкой доходности. Здесь вы можете рассчитать любую доходность в приложении Immobilien Guru за 2 секунды. В фоновом режиме также принимаются значения, например, текущий резерв на содержание 2% в год, совершенно автоматически.

Вам нужно только нажать 2 простые ручки:

• Покупная цена
• Арендная плата / месяц

Проверка доходности еще никогда не была такой быстрой! Нажмите здесь, чтобы перейти на:

• Проверка доходности

Фактор закупочной цены: ключевой показатель для крупных проектов

Простое объяснение: фактор цены покупки переворачивает расчет доходности:

• От «Доход от аренды / цена покупки»
• Будет ли «цена покупки / доход от аренды»

Очень просто!

• Урожайность = % урожайности в год
• Коэффициент покупной цены = погашение через X лет

Результат говорит о том, через сколько лет ваша инвестиционная недвижимость окупится за счет дохода от аренды.

• Фактор цены покупки

Резерв обслуживания: через 2 секунды

Вы еще никогда не рассчитывали свои резервы на содержание так быстро! Мой небольшой калькулятор для расчета резервов на содержание недвижимости так же прост, как и проверка доходности. Изюминка в том, что я рассчитываю все в фоновом режиме по формуле Питера.

• Калькулятор резерва на техническое обслуживание

Спекулятивный налог: продажа без налога через X лет

Без налогов, отлично! Так говорят многие инвесторы, и они правы. Грубо говоря, существует 3 типа:

• Самостоятельный интерес = 3-летний период
• Сдача в аренду = 10-летний период
• Смешанная модель = X + 2 года периода (X = время сдачи в аренду)

Чтобы в будущем сделать расчеты быстрыми и простыми, я разработал этот калькулятор периода спекуляции.

• Спекулянт

Учитесь онлайн с моим приложением!

Обучайтесь онлайн с помощью моего приложения по недвижимости. 50+ индивидуальных уроков, от покупки и доходности, управления и аренды до выгодной продажи недвижимости. Чистая доходность, валовая доходность или коэффициент цены покупки все еще мало или совсем немного значат? Отлично, потому что мое приложение позволяет очень легко подготовиться к вашим первым капиталовложениям.

Коучинг по недвижимости 2.0: онлайн и бесплатно

Вы можете прочитать 1000 книг и в итоге не узнать, что действительно важно. Как и в моих калькуляторах, здесь речь идет об основных аспектах инвестиций в недвижимость: собственный капитал, доходность, обслуживание и т. д.

Обучение разработано предельно просто, как и все калькуляторы недвижимости!

Недвижимость как инвестиция: научитесь инвестировать!

За 10 уроков с примерно 5 тренировками каждый, вы узнаете, что важно в отдельных субдисциплинах.

• Купить недвижимость
• Доходность недвижимости
• Стратегия исправления и подбрасывания недвижимости
• Модернизация объектов недвижимости
• Сдача в аренду недвижимости
• Продать недвижимость
• …

Загрузка приложения

Бесплатно в App Store для iOS и Android.

Гуру в сфере недвижимости!

Der Beitrag Калькулятор недвижимости: бесплатно, онлайн, без Excel! Инвестиции, доходность и Ко. erschien zuerst auf ℄ Недвижимость.