Комиссия риэлтора 2026: кто платит сколько и как её сократить?
Что такое комиссия риэлтора?
Комиссия риэлтора (также комиссия брокера или гонорар риэлтора) — это вознаграждение, которое получает риэлтор за успешное выявление или посредничество в заключении договора купли-продажи недвижимости. С 23 декабря 2020 года в Германии вступило в силу новое законодательство о риэлторах: при частных жилых недвижимостях покупатель и продавец в принципе делят комиссию поровну.
Комиссия риэлтора 2026: Обзор по федеральным штатам
Общая комиссия варьируется в зависимости от региона. С момента законодательной реформы покупатель платит максимально половину общей комиссии:
| Бундесланд | Общая комиссия (включая НДС) | Доля покупателя (макс.) | Доля продавца |
|---|---|---|---|
| Бавария | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Баден-Вюртемберг | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Хессен | 5,95 % | 2,975 % | 2,975 % |
| Северный Рейн-Вестфалия | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Берлин | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Гамбург | 6,25 % | 3,125 % | 3,125 % |
| Бранденбург | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Саксония | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Тюрингия | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Нижняя Саксония | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Рейнланд-Пфальц | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
| Шлезвиг-Гольштейн | 7,14 % | 3,57 % | 3,57 % |
Пример расчёта: Цена покупки 500 000 € в Баварии → Общая комиссия 35 700 € → Покупатель платит 17 850 €, продавец платит 17 850 €.
Что регулирует закон о риэлторах с 2020 года?
Новое законодательство о риэлторах (§§ 656a–656d BGB) применяется исключительно при покупке частных домов и квартир потребителями. Основные положения:
- Принцип разделения комиссии пополам: Если продавец поручает риэлтору, обе стороны платят по максимуму 50 % от комиссии.
- Принцип заказчика (вариант): Если поручение даёт только покупатель, он один платит всю комиссию.
- Письменная форма: Договор с риэлтором должен быть заключён в письменной форме (достаточно электронной почты).
- Обязанность подтверждения: Покупатель должен подтвердить оплату комиссии продавца, прежде чем его собственная оплата станет полагающейся.
Когда комиссия не взимается?
Существуют законные способы полностью избежать риэлторской комиссии:
- Прямая продажа: Продавец самостоятельно размещает объявление на ImmoScout24, Immowelt, eBay Kleinanzeigen — комиссия не взимается.
- Покупка вне рынка: Прямой контакт с владельцем через сети, социальные сети или почтовые кампании.
- Новые проекты без комиссии: Многие застройщики продают без комиссии напрямую.
- Принудительные аукционы: Нет агента, нет претензий на комиссию.
Переговоры о комиссии: что реально?
Законодательное регулирование не устанавливает минимальную комиссию. На практике:
- На покупательском рынке (много предложений, мало спроса) возможны переговоры.
- На продавцовом рынке (Берлин, Мюнхен, Франкфурт) почти нет пространства для маневра.
- При высокорыночных объектах (от 1 млн €) реалистичны скидки в размере 0,5–1 %.
- Покажите настоящее покупательское интерес, прежде чем переговаривать — агенты уступают только реальным покупателям.
Учет комиссии при налогообложении
Как инвестор (арендованная недвижимость) вы можете учесть комиссию агента в налоговой декларации:
- Затраты на приобретение: Комиссия увеличивает базу для начисления амортизации (АФС).
- Непосредственно учитывается: НЕВОЗМОЖНО при использовании собственности.
- Пример расчёта: 500 000 € цена покупки + 17 850 € комиссия = 517 850 € база для амортизации (2 % = 10 357 € в год).
Комиссия агента по коммерческой недвижимости и объектам для сдачи в аренду
Новое законодательство о разделении комиссии НЕ применяется к:
- Коммерческая недвижимость (офисы, магазины, склады)
- Арендуемые квартиры (здесь действует принцип «заказчик платит»: кто заказывает, тот платит)
- Земельные участки без жилых зданий
- Многоквартирные дома (с 3 и более жилых единиц)
С 2015 года арендодатель не может перекладывать комиссию на арендатора.
На что обратить внимание в договоре с агентом
Перед подписанием договора проверьте:
- Исключительное задание vs. Совместное задание: Исключительное задание ограничивает собственные действия по продаже.
- Срок действия: Заключите договор на срок максимум 3–6 месяцев, без автоматического продления.
- Комиссия за результат vs. Фиксированная сумма за расходы: Принимайте только комиссию за результат.
- Возможность отмены: При заключении договора посредством дистанционного способа коммуникации — право на отмену в течение 14 дней.
Инфлюенсер-маркетинг: креативность встречает стратегию – стань частью CM Creator
Фрукты в офис! Витамины! Энергия! Небольшая рекомендация и полезная идея для офиса
Недвижимость с искусственным интеллектом, соответствующим требованиям GDPR: защита данных, ориентиры по стоимости земли и аренда для инвесторов
Собственное использование: условия, сроки и права арендатора
Инвестиции в недвижимость: На что обратить внимание при покупке первой недвижимости
Берлин | Райенекендорф | Многосемейный дом | 3 400 000 € с примерно 4,09% рентабельностью
Строительство дома, финки и виллы на Майорке: архитектор раскрывает всё - рекомендация видео
Медицинское каннабисовое рецепт: советы, опыт и рекомендации
Германия на спаде: рост 0,3%, призывы к халифату, ислам на подъеме (78,6% в 2023 году)
Статистика преступности: понижение рейтинга местоположения Германия +5,5% преступлений и краж со взломом