Коммерческая экспертиза: расчет покупной цены

Поэтому, если вы нашли понравившуюся вам недвижимость, сначала проверьте ее. Для этого можно предпринять два шага:

1. Коммерческая экспертиза
2. Техническое испытание

Чтобы рассчитать цену покупки, необходимо заранее записать все негативные моменты. Они понадобятся вам не только для расчета цены покупки, но и для последующих переговоров с продавцом о цене покупки. Это важные, общие моменты, которые возникают при любой коммерческой экспертизе недвижимости.

Договор аренды, задолженность по арендной плате и снижение арендной платы

Если вы покупаете неарендованную недвижимость для собственного пользования, эти пункты менее важны для вас. Однако если ваша недвижимость все еще сдается в аренду или вы хотите приобрести ее в качестве инвестиции, то помимо депозита вам следует записать все особенности и индивидуальные договоренности в договорах аренды.

• Можно ли отнести все текущие эксплуатационные расходы на счет арендаторов?
• Есть ли оговоренный депозит?
• Какие особенности были оговорены в договорах аренды?

Снижение и повышение арендной платы также важно для коммерческого аудита и должно быть отмечено для этой цели.

Операционные расходы, не подлежащие отнесению на расходы: контрольный перечень

Некоторые эксплуатационные расходы можно переложить на плечи арендаторов, но некоторые — нет. Прежде всего, расходы на управление и обслуживание недвижимости, а также амортизацию всегда должен нести арендодатель.

Существуют ли какие-либо не подлежащие распределению расходы?

Вот несколько примеров:

• Расходы на управление недвижимостью
• Эксплуатационные расходы
• Затраты на ремонт
• Амортизация
• Резервы

Прежде всего, мероприятия по реконструкции и ремонту, которые служат для поддержания имущества в надлежащем состоянии, не могут быть переложены на арендатора.

Техническое обслуживание: задолженность за жилье и предстоящие ремонтные работы

Техническое обслуживание также является важным критерием при проведении коммерческого аудита. Для этого мы рекомендуем проверить резерв на содержание на основании последней выписки о расходах домохозяйства, запросив последнюю выписку о расходах домохозяйства. Рассчитайте типичный средний показатель: 1 евро +/- 20 центов за квадратный метр. О предстоящих мерах по обновлению и модернизации можно узнать из сборника постановлений.

Поэтому вам обязательно следует обратить на это внимание:

• Сумма резерва на содержание
• Сумма существующей задолженности по оплате за жилье
• Рассмотрение сборника резолюций

Контрольный список: Коммерческая экспертиза

Вот краткое описание типичных 11 пунктов тестирования:

1. Можете ли вы переложить все текущие эксплуатационные расходы на арендатора(ов)?
2. Был ли согласован депозит?
3. Есть ли какие-либо особенности в договорах аренды?
4. Имеются ли в настоящее время какие-либо непогашенные задолженности по арендной плате?
5. Есть ли активные снижения арендной платы?
6. Когда было проведено последнее повышение арендной платы?
7. Какую сумму арендной платы можно получить при заключении нового договора аренды?
8. Ожидаете ли вы, что расходы будут не пропорциональными?
9. Насколько высок резерв содержания ОГЭ?
10. Есть ли задолженность по оплате жилья в ОГЭ?
11. Проверяли ли вы сборник резолюций?

Совет. Покупка недвижимости: Обучение от А до Я

Все от А до Я: владение или аренда, финансирование кондоминиума, поиск квартиры, порталы недвижимости, агенты по недвижимости, оценка, цены покупки, переговоры и налоги. Знания и опыт экспертов в одном руководстве.

✓ Путеводитель
✓ Все факты
Инсайдерские советы
✓ Контрольные списки покупок

Узнайте шаг за шагом процесс покупки квартиры и множество инсайдерских советов!

• Купить квартиру

Коммерческая экспертиза: расчет покупной цены

Поэтому, если вы нашли понравившуюся вам недвижимость, сначала проверьте ее. Для этого можно предпринять два шага:

1. Коммерческая экспертиза
2. Техническое испытание

Чтобы рассчитать цену покупки, необходимо заранее записать все негативные моменты. Они понадобятся вам не только для расчета цены покупки, но и для последующих переговоров с продавцом о цене покупки. Это важные, общие моменты, которые возникают при любой коммерческой экспертизе недвижимости.

Договор аренды, задолженность по арендной плате и снижение арендной платы

Если вы покупаете неарендованную недвижимость для собственного пользования, эти пункты менее важны для вас. Однако если ваша недвижимость все еще сдается в аренду или вы хотите приобрести ее в качестве инвестиции, то помимо депозита вам следует записать все особенности и индивидуальные договоренности в договорах аренды.

• Можно ли отнести все текущие эксплуатационные расходы на счет арендаторов?
• Есть ли оговоренный депозит?
• Какие особенности были оговорены в договорах аренды?

Снижение и повышение арендной платы также важно для коммерческого аудита и должно быть отмечено для этой цели.

Операционные расходы, не подлежащие отнесению на расходы: контрольный перечень

Некоторые эксплуатационные расходы можно переложить на плечи арендаторов, но некоторые — нет. Прежде всего, расходы на управление и обслуживание недвижимости, а также амортизацию всегда должен нести арендодатель.

Существуют ли какие-либо не подлежащие распределению расходы?

Вот несколько примеров:

• Расходы на управление недвижимостью
• Эксплуатационные расходы
• Затраты на ремонт
• Амортизация
• Резервы

Прежде всего, мероприятия по реконструкции и ремонту, которые служат для поддержания имущества в надлежащем состоянии, не могут быть переложены на арендатора.

Техническое обслуживание: задолженность за жилье и предстоящие ремонтные работы

Техническое обслуживание также является важным критерием при проведении коммерческого аудита. Для этого мы рекомендуем проверить резерв на содержание на основании последней выписки о расходах домохозяйства, запросив последнюю выписку о расходах домохозяйства. Рассчитайте типичный средний показатель: 1 евро +/- 20 центов за квадратный метр. О предстоящих мерах по обновлению и модернизации можно узнать из сборника постановлений.

Поэтому вам обязательно следует обратить на это внимание:

• Сумма резерва на содержание
• Сумма существующей задолженности по оплате за жилье
• Рассмотрение сборника резолюций

Контрольный список: Коммерческая экспертиза

Вот краткое описание типичных 11 пунктов тестирования:

1. Можете ли вы переложить все текущие эксплуатационные расходы на арендатора(ов)?
2. Был ли согласован депозит?
3. Есть ли какие-либо особенности в договорах аренды?
4. Имеются ли в настоящее время какие-либо непогашенные задолженности по арендной плате?
5. Есть ли активные снижения арендной платы?
6. Когда было проведено последнее повышение арендной платы?
7. Какую сумму арендной платы можно получить при заключении нового договора аренды?
8. Ожидаете ли вы, что расходы будут не пропорциональными?
9. Насколько высок резерв содержания ОГЭ?
10. Есть ли задолженность по оплате жилья в ОГЭ?
11. Проверяли ли вы сборник резолюций?

Совет. Покупка недвижимости: Обучение от А до Я

Все от А до Я: владение или аренда, финансирование кондоминиума, поиск квартиры, порталы недвижимости, агенты по недвижимости, оценка, цены покупки, переговоры и налоги. Знания и опыт экспертов в одном руководстве.

✓ Путеводитель
✓ Все факты
Инсайдерские советы
✓ Контрольные списки покупок

Узнайте шаг за шагом процесс покупки квартиры и множество инсайдерских советов!

• Купить квартиру

Передача права собственности в договоре купли-продажи с первого взгляда: Принятие на себя ответственности за имущество

• Относится к владению имуществом и связанным с ним рискам, налогам и обременениям
• Выполняется при заключении договора купли-продажи
• Дата передачи владения точно определена
• не зависит от передачи права собственности

Назад к Вики: Недвижимость

Правовая основа: когда именно существует право на отказ?

Право на отзыв при заключении договора с риэлтором регулируется законодательством о защите прав потребителей и не применяется автоматически ко всем договорам. Основополагающими являются три условия, которые должны быть одновременно выполнены, чтобы покупатель мог аннулировать договор.

• Состояние потребителя — покупатель является частным лицом (статья 13 Гражданского кодекса Германии)
• Контрагент-предприниматель — риэлтор действует в качестве предпринимателя (статья 14 Гражданского кодекса Германии)
• Дистанционная торговля или вне офиса — договор не заключается в офисе риэлтора
• Обязанность информировать — риэлтор должен правильно и письменно информировать
• Срок 14 дней — начинается с момента получения информации
• Истечение срока — не позднее чем через 12 месяцев и 14 дней

Практика показывает: более 80 % всех договоров с риэлторами сегодня заключаются по электронной почте, через онлайн-платформы вроде ImmoScout24 или по телефону — почти всегда в дистанционной форме. Таким образом, право на отзыв обычно автоматически применяется, если вы не подписываете договор непосредственно в офисе риэлтора.

Срок в 14 дней: когда он действительно начинается?

В отличие от общепринятого мнения, срок для отказа не начинается с подписания договора, а только с момента получения надлежащей информации о праве на отказ в письменной форме. Эта информация должна быть на немецком языке, легко читаемой и недвусмысленно объяснять: кто может отозвать, как осуществляется отзыв, на какой адрес он должен быть направлен и какие последствия он имеет.

Если отсутствует хотя бы один обязательный элемент информации — например, правильный адрес агента или образец формы отзыва — информация считается не предоставленной. Тогда срок продлевается в соответствии с § 356 Abs. 3 BGB до максимальных 12 месяцев и 14 дней.

Для инвесторов это открывает значительное пространство для переговоров. Кто хочет купить первую недвижимость или хочет купить многоквартирный дом, должен критически проверить полученные сведения — идеально через специалиста по жилищному праву и собственности.

Размер комиссии и финансовые последствия отзыва

С момента реформы закона о риэлторах от 23 декабря 2020 года (§ 656c, 656d BGB) при покупке квартир и одноэтажных домов действует принцип разделения комиссии пополам: продавец и покупатель несут расходы по комиссии поровну. При обычной общей комиссии в размере 7,14 % брутто это означает для обеих сторон 3,57 % от цены покупки — сумма, которая быстро превышает годовой чистый доход от инвестиций.

Эти суммы напрямую поступают в раздел Расчёт дополнительных расходов при покупке и существенно влияют на брутто-рентабельность вашей инвестиции. Поэтому, если вы хотите рассчитать комиссию брокера, всегда стоит учитывать возможность эффективного отказа от права на расторжение договора — особенно в первые 14 дней после заключения договора.

Отказ от права на расторжение договора: самая частая ловушка

На практике риэлторы часто пытаются обойти право на расторжение договора с помощью так называемого заявления об отказе — например, ускоряя клиентов на просмотр или к нотариусу до истечения 14 дней. Юридически это действует только при очень строгих условиях: потребитель должен явно согласиться на то, что услуги риэлтора начинаются немедленно, и подтвердить, что он знает о потере права на расторжение договора.

• Письменная форма — отдельное заявление, не скрытое в общих условиях
• Активное согласие — без предварительно отмеченных галочек
• Подтверждение знания — потребитель осведомлён о потере права
• Перед началом оказания услуг — возможность отмены в обратном порядке невозможна

Если не выполнено даже одно из этих условий, право на расторжение договора сохраняется — даже после его заверения. Верховный суд подтвердил это в нескольких решениях (в том числе V ZR 8/21).

Сравнение сценариев: Когда оправдано расторжение договора?

Не каждый отказ от договора экономически обоснован — особенно если покупка уже заверена нотариально, недвижимость остается у покупателя. Отменяется только договор с риелтором, а не договор купли-продажи. Ниже приведена таблица с тремя реалистичными сценариями.

Как описано в руководстве Недвижимость как инвестиция, любое снижение дополнительных расходов на приобретение напрямую влияет на расчет коэффициента цены покупки и, следовательно, на долгосрочную доходность. Сэкономленная комиссия в размере 23 000 € при рентабельности аренды в 4 % соответствует дополнительному денежному потоку в размере около 920 € в год — за 20 лет это накопит более 18 000 €.

Налоговое регулирование возврата комиссии

При сдаче в аренду недвижимости комиссионные агента признаются в качестве расходов на приобретение и амортизируются в течение срока эксплуатации (обычно 50 лет, 2 % амортизации) — § 255 HGB i. V. m. § 7 Abs. 4 EStG. Если комиссия возвращается после успешного расторжения договора, расходы на приобретение должны быть сокращены с учетом ретроспективного периода. Это приводит к двум последствиям.

• Корректировка амортизации — частичное списание ранее начисленной амортизации
• Новая база для начисления — более низкая балансовая стоимость после корректировки
• Срок спекуляции — остается неизменным (§ 23 EStG)
• При продаже в течение 10 лет — возможен более высокий доход от продажи

Кто планирует продать недвижимость в течение 10-летнего периода расчета срока спекуляции, должен учитывать влияние на расчет налога на спекуляции: более низкие расходы на приобретение увеличивают налогооблагаемую прибыль соответственно.

Рекомендация по действию: Дерево решений для инвесторов

Следующий структурированный подход поможет вам принять обоснованное решение за несколько часов — до истечения 14-дневного срока.

1. Шаг 1 — Заключался ли договор в дистанционной торговле? Если да: продолжить
2. Шаг 2 — Есть ли письменное информирование о праве на отзыв? Проверить полноту
3. Шаг 3 — Когда было дано информирование? Рассчитать срок с этой даты
4. Шаг 4 — Был ли выражен действительный отказ? В сомнительных случаях: нет
5. Шаг 5 — Превышает ли комиссия расходы? Приблизительно при ~5 000 € обычно да
6. Шаг 6 — Отправить отзыв заказным письмом с уведомлением о вручении

Даже при последующей перепродаже — например, если вы хотите продать недвижимость — к будущему продавцу-посреднику применяются те же правила защиты. Поэтому чистая документация всех инструкций должна быть постоянно храниться в вашем инвестиционном деле.

Могу ли я расторгнуть договор с риэлтором после нотариального акта?

Да, это в принципе возможно, если еще не истек срок в 14 дней или инструкция была неправильной. Отмена договора с риэлтором не оказывает прямого влияния на нотариальный договор купли-продажи — недвижимость остается в вашей собственности. Вы просто требуете возврата уже уплаченной комиссии. Однако в таких случаях суды особенно строго проверяют, не было ли все же конклюдентного отказа при оформлении. Однако бремя доказывания правильности инструкции лежит на риэлторе, что значительно усиливает ваше положение как потребителя.

Как правильно сформулировать отмену договора?

Определенная форма не предписывается законом, однако рекомендуется отправить письмо с уведомлением о вручении. Содержание может состоять из одного четкого предложения, например: «С настоящим я отзываю заявление от[Datum]закрытый договор с риэлтором относительно объекта[Adresse]соответствующий § 355 ГК. Укажите дополнительно свои полные контактные данные, дату договора и обозначение объекта. Обоснование не требуется — право на расторжение договора является безусловным. Отправьте письмо по адресу, указанному в информационном сообщении, или, если адрес не указан, по юридическому адресу агента, указанному в разделе «Оттиск».

Что происходит с уже оказанными услугами агента?

Если агент до истечения срока расторжения договора уже оказывал услуги — например, организовывал показы или составлял описания объектов — он может требовать лишь частичную оплату, если вы дали явное согласие на досрочное начало оказания услуг (§ 357a ГК). Без такого согласия необходимо вернуть полную комиссию, независимо от фактических затрат агента. Эта норма особенно выгодна для потребителей и является одной из причин, почему надежные агенты сегодня тщательно документируют, когда и как они выполнили свои информационные обязанности.

Вернуться к Вики: Словарь недвижимости