Продажа квартиры за аннуитет

Многие пожилые люди сталкиваются с финансовой дилеммой. В некоторых случаях ни сбережений, ни пенсии не хватает для покрытия текущих расходов на жизнь. В других случаях проблемы со здоровьем могут привести к росту расходов на уход. Единственный выход: продажа собственного дома.

Но для многих пожилых людей их дом — это нечто большее, чем просто крыша над головой. Это их дом, в котором они живут десятилетиями и который им хорошо знаком. Продажа дома может означать, что они вырваны из привычного окружения и вынуждены переехать в незнакомую среду.

В таких случаях продажа за аннуитет может стать привлекательным вариантом. Продавая свой дом за аннуитет, вы можете продолжать жить в своем доме и пополнять свои ежемесячные пенсионные выплаты.

Как работает пенсия в сфере недвижимости

Пожизненная рента — это соглашение между продавцом и покупателем, в котором продавец передает право собственности на свое имущество покупателю и получает взамен пожизненную ренту. Сумма аннуитета определяется при заключении договора и зависит от различных факторов, таких как стоимость имущества, возраст и продолжительность жизни продавца, а также текущие процентные ставки.

В обмен на аннуитет продавец сохраняет право пожизненного проживания в недвижимости. Это означает, что он может продолжать жить в недвижимости и пользоваться ею. Это позволяет вам продолжать оставаться в привычной обстановке и при этом обеспечивать себе финансовую безопасность.

Пожизненная рента в кратком изложении:

• Флэт продан поставщику аннуитета
• Ежемесячный аннуитетный платеж вместо выплаты покупной цены
• Регистрация права пожизненного проживания

Требования: Возраст и стоимость имущества

Чтобы получить аннуитет, необходимо выполнить определенные требования. Чтобы обеспечить просчитываемый финансовый риск для поставщиков, многие устанавливают минимальный возраст для продавцов. Обычно он составляет от 60 до 65 лет. Кроме того, предпочтение обычно отдается недвижимости без обременений, а минимальная стоимость недвижимости обычно фиксирована, так как это гарантирует минимальный аннуитет по недвижимости. Здесь можно ориентироваться на индивидуально установленную поставщиком стоимость. Как правило, провайдеры требуют минимальную пенсию от 150 до 250 евро в месяц.

Требования с первого взгляда:

• Минимальный возраст продавца: 60 лет и старше
• Минимальная выплата: от 150 евро в месяц
• Имущество, свободное от обременений

Налоги: Подоходный налог на долю дохода

В случае пожизненной ренты на недвижимость налогом облагается только доля дохода, поскольку аннуитетные платежи классифицируются как «другие доходы» в соответствии с Законом о подоходном налоге. Доля дохода зависит от различных факторов, в частности от возраста на момент заключения договора, и может быть вычтена из налога как особый расход. Доля налогообложения постоянно уменьшается с увеличением возраста на момент заключения договора. Это означает, что пожилые люди, как правило, должны платить меньше налогов, чем молодые.

Пожизненная рента или традиционная продажа квартиры?

Помимо аннуитета, вы также можете выбрать традиционную продажу вашего дома. Преимущества полной продажи: вы получаете оговоренную цену покупки, выплачиваемую единовременно. Цена продажи обычно выше, чем при пожизненной ренте, но вы теряете все права собственности на свой дом.

Как уже упоминалось, пожизненная рента позволяет вам продолжать жить дома, высвобождая при этом свои активы недвижимости. Кроме того, вы экономите на расходах, связанных с переездом, и вам не придется покупать новую квартиру или платить за аренду.

Вот преимущества с первого взгляда:

• Пожизненная рента: отсутствие необходимости переезда и высвобождение капитала, связанного с недвижимостью
• Традиционная продажа: выплата полной стоимости покупки

Заключение: обеспеченная старость

В целом, продажа квартиры за пожизненную ренту предлагает пожилым людям привлекательную альтернативу традиционной продаже квартиры. Пожизненная рента позволяет конвертировать вырученные от продажи деньги в ежемесячную пенсию, которая выплачивается до конца жизни и, таким образом, гарантирует регулярный доход в старости. В то же время следует помнить, что при продаже недвижимости все права собственности переходят к покупателю. По этой причине важно заранее уделить достаточно времени, чтобы взвесить все преимущества и недостатки и принять оптимальное для себя решение.

Право проживания объяснено

Если речь идет о Недвижимость как пенсионное обеспечение, быстро приходит на ум понятие право на проживание. Право на проживание согласно § 1093 Гражданского кодекса позволяет выгодоприобретателю самому жить в недвижимости или ее части — даже если недвижимость принадлежит другому лицу. Это вещное право, то есть неотделимо от земли, и сохраняется при любом изменении собственника.

На определенный срок, на всю жизнь, платное, бесплатное

Права на проживание можно гибко оформить. На практике преобладают четыре варианта:

• На всю жизнь & бесплатно — классика при передаче внутри семьи
• На всю жизнь & платное — уполномоченное лицо платит сокращенную арендную плату, часто при продаже инвесторам
• На определенный срок & бесплатно — например, пять лет до запланированного переезда в дом престарелых
• Условно отложенный — право на проживание начинается только после смерти супруга или в определенную дату

Право на проживание vs. Право пожизненного пользования — решающее различие

Кто планирует продажу с постоянной гарантией проживания, должен четко определить эти два инструмента. Их часто путают — но экономические последствия значительно различаются.

Правило: тот, кто хочет просто остаться жить в квартире, выбирает право на проживание. Тот, кто хочет оставаться гибким и при необходимости сдавать в аренду или переезжать, не теряя права, выбирает право пожизненного пользования.

Для кого подходит право на проживание?

Типичные ситуации

Жизненное право на проживание в практике заключается в основном в четырех ситуациях:

• Родители к детям — заранее предусмотренная наследственная последовательность, использование льгот по налогу на дарение каждые десять лет
• Супруги между собой — обеспечение того, кто дольше проживает, при отдельном владении имуществом
• Продажа инвесторам — так называемая «продажа на основе пенсии» или «имущественная рентная выплата»
• Наследование среди братьев и сестер — один наследник принимает недвижимость, другой получает право на проживание

Право на проживание идеально подходит для близких родственников, супругов, родителей & дедушек и бабушек.

Когда это не выгодно

Несущественно является право на проживание, если уполномоченный человек в любом случае собирается вскоре переехать, если недвижимость должна быть продана по заниженной цене, потому что рынок слаб, или если собственнику нужна иностранный финансирование — банки оценивают объекты, подверженные праву на проживание, значительно более консервативно и часто требуют отступление в земельном регистре.

Оценка стоимости: Какова стоимость права на проживание?

Основной вопрос в каждой переговоре. Капитальный эквивалент права на проживание определяется в соответствии с § 14 Закона о наследственном налоге и уменьшает цену покупки или базу для расчета налога на дарение.

Формула

Ежегодная стоимость (местная холодная аренда × 12) × фактор вечной ренты = капитальная стоимость права на проживание

Фактор вечной ренты определяется на основе статистического ожидаемого возраста уполномоченного лица и ежегодно обновляется Министерством финансов. Упрощенно: чем моложе уполномоченное лицо, тем выше коэффициент — и тем сильнее снижение стоимости.

Пример расчета — квартира в собственности в Мюнхене

• Транспортная стоимость квартиры: 850 000 €
• Местная холодная аренда: 1 800 € в месяц = 21 600 € в год
• Получатель: женщина 72 лет, коэффициент вечной ренты примерно 9,8
• Рыночная стоимость права пожизненного проживания: 21 600 € × 9,8 = 211 680 €
• Сниженная стоимость продажи (дочери): 850 000 € − 211 680 € = 638 320 €

Поскольку дочь имеет налоговый льготный объем в размере 400 000 €, налог с разницы между сниженной стоимостью и льготным объемом будет значительно ниже, чем без права пожизненного проживания. При стратегическом распределении в течение десяти лет налоговая нагрузка часто может быть сведена к нулю.

Приблизительная формула для быстрого расчета

Преимущества для всей семьи

Квартиры с зарегистрированным правом пожизненного проживания продаются на свободном рынке только с существенной скидкой, потому что они не привлекательны для внешних покупателей. По этой причине они чаще всего передаются внутри семьи — и именно там проявляют свою полную налоговую и эмоциональную силу.

Преимущества на взгляд — кому какая польза?

Что дополнительно имеет налоговое значение и влияет на будущего собственника: AfA Недвижимость.

Это нужно учитывать

Решив продать квартиру с зарегистрированным правом пользования, необходимо чётко проработать несколько аспектов. Кто здесь будет небрежен, может создать потенциал для конфликтов на десятилетия.

Срок действия и прекращение права пользования

Право пользования может быть ограничено по времени или действовать на всю жизнь — оно прекращается либо по окончании установленного срока, либо смертью лица, имеющего право. Одностороннее отменение владельцем возможно лишь в исключительных случаях (например, при грубом неуважении). Само лицо, имеющее право, может в любое время добровольно отказаться от права пользования — например, при переезде в дом престарелых. Простое непользование не приводит автоматически к прекращению права: только спустя 30 лет непользования право пользования может быть удалено из земельного реестра без согласия.

• Срок действия определяется заранее нотариально
• Отмена возможна только в исключительных случаях
• Отказ от права может быть сделан владельцем в любое время
• Прекращение автоматически при смерти лица, имеющего право
• Отмена после 30 лет непользования

Расходы и обязательства — кто что платит?

Наиболее частая точка спора после смены собственника. Без четкого регулирования в нотариальном договоре действует законодательное распределение — и оно часто не подходит. Стандартная практика:

Рекомендация: В договоре следует подробно указать это распределение по пунктам — общие формулировки вроде «Правообладатель несет текущие расходы» регулярно приводят к конфликтам.

Наследование третьими лицами невозможно

Право на проживание является личным и не наследуется. Оно прекращается с смертью лица, имеющего право на проживание — наследники или последующие лица не могут его продолжить, если это не было иным образом прямо предусмотрено в первоначальном соглашении (что является исключением). После смерти собственник получает полный контроль и может продать, сдать в аренду или использовать недвижимость самостоятельно.

Переезд в дом престарелых — что происходит дальше?

Часто недооцениваемый практический случай. Если правообладатель постоянно переезжает в дом престарелых, право на проживание остается в силе сначала — квартира остается пустой. Три варианта:

• Отказ от права правообладателя — чисто, но окончательно
• Договор о сдаче в аренду — арендная плата часто компенсирует расходы на дом престарелых
• Возврат средств социального управления — при необходимости ухода и получении социальной помощи, социальное управление может учитывать право на проживание как имущество или требовать его капитализации

Совет: Включите так называемую «кlausулу о выплате арендатора» в договор — она регулирует, что собственник при выезде производит сокращённую ежемесячную выплату лицу, имеющему право на проживание, пока право на проживание формально сохраняется.

Нотариальное удостоверение и внесение в земельный реестр

Право на проживание должно быть нотариально удостоверено и внесено в земельный реестр (раздел II), чтобы оно действовало как вещное право и было юридически действительным по отношению к каждому последующему собственнику. На нотариальном заседании нотариус обеспечивает соблюдение всех формальностей. Внесение в земельный реестр делает право на проживание общественно известным и защищает лицо, имеющее право на проживание, по отношению к каждому последующему покупателю.

Необходимо для обеспечения безопасности:

• Нотариальное удостоверение договора
• Внесение в раздел II земельного реестра
• Чёткое описание помещений, прав совместного использования, распределения расходов
• Регулирование в случае выезда/поступления в дом престарелых

Чек-лист: до нотариального заседания уточните

• Подойдёт ли право на проживание или право пожизненного пользования лучше?
• Какие помещения включает в себя право проживания (вся квартира или только части)?
• Регулируются ли права совместного использования сада, подвала, гаража, чердака?
• Определена ли текущая местная холодная арендная плата в качестве основы для оценки (по таблице арендных ставок/оценке)?
• Рассчитан ли коэффициент жизненной ренты в зависимости от возраста?
• Детально определено распределение расходов (потребление, содержание, земельный налог, страхование)?
• Включены ли положения о доме для пожилых людей и правила компенсации арендатора?
• Оптимизированы ли льготы по налогу на дарение с налоговым консультантом (правило 10 лет)?
• Установлена ли приоритетность в земельном регистре (до или после залога банка)?
• Определены ли обязанности по ремонту и косметическим работам?
• Рассмотрено ли право преимущественной покупки для семьи?
• Заключено ли соглашение о добровольном прекращении с компенсацией?

Плоский с существующим правом проживания

]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d0%bb%d0%be%d1%81%d0%ba%d0%b8%d0%b9-%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d1%82%d1%8c-%d1%81%d1%82%d0%be%d0%b8%d0%bc%d0%be%d1%81%d1%82%d1%8c-%d0%bd%d0%be%d1%82%d0%b0%d1%80%d0%b8%d1%83%d1%81-%d1%80/ Tue, 07 Mar 2023 06:16:02 +0000 https://lukinski.de/%d1%80%d0%b0%d1%81%d1%85%d0%be%d0%b4%d1%8b-%d0%bd%d0%b0-%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d1%83-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d0%bd%d0%be%d1%82%d0%b0%d1%80%d0%b8%d1%83%d1%81/ Стоимость продажи квартиры — продажа квартиры связана с различными расходами, которые могут варьироваться в зависимости от типа и объема сделки. Основные пункты расходов обычно включают в себя комиссионные агента и нотариальные сборы, а также любые расходы, связанные с получением документов. Какие дополнительные расходы могут возникнуть и кто их несет, вы узнаете здесь — включая чек-лист.

Дополнительные расходы при продаже квартиры: чек-лист

Продажа квартиры связана с различными расходами, которые могут варьироваться в зависимости от страны и региона.

Перед тем как подробно рассмотреть отдельные сборы, вот основные пункты расходов в кратком обзоре:

1. Комиссионные агента
2. Нотариальные расходы
3. Налог на приобретение недвижимости
4. Расходы на оценку стоимости
5. Расходы на основные документы

В большинстве случаев собственники предпочитают не продать квартиру самостоятельно, а поручают агенту по недвижимости продажу квартиры. Поэтому в большинстве случаев комиссия агента составляет значительную часть дополнительных расходов. Когда оценка недвижимости имеет смысл и сколько она стоит, вы узнаете в нашем руководстве. Комиссия агента в большинстве случаев составляет значительную часть дополнительных расходов. Давайте рассмотрим это подробнее.

Комиссия агента по продвижению & продаже

Если вы нанимаете риэлтора, чтобы продать вашу квартиру, обычно вы должны заплатить комиссию риэлтора. В калькуляторе комиссии риэлтора вы можете увидеть все расходы покупателя и продавца в одном месте. Эта комиссия варьируется в зависимости от риэлтора и может составлять от 3% до 7% от цены продажи. Комиссия риэлтора обычно включает расходы на продвижение недвижимости, проведение показов, помощь в переговорах по цене покупки и составление договора купли-продажи.

От 3% до 7% от цены покупки

Нотариальные расходы при оформлении

При продаже квартиры обязательной является процедура, проводимая нотариусом. Поэтому вы не сможете избежать расходов на нотариуса. Эти расходы включают в себя различные сборы, которые определяются законом и зависят от цены покупки недвижимости. Они составляют 1,5–2 % от цены покупки. К ним относятся, например, основной сбор, который зависит от стоимости недвижимости, а также сборы за составление документов и выдачу справок.

От 1,5 до 2 % от цены покупки

В большинстве случаев покупатель берет на себя расходы на нотариуса.

Налог на приобретение недвижимости: оплачивается покупателем

При продаже квартиры также взимается налог на приобретение недвижимости. Как и этот налог, он оплачивается покупателем. Размер налога на приобретение недвижимости варьируется в зависимости от федерального штата и составляет от 3,5% до 6,5% от цены покупки. Он рассчитывается на основе цены покупки и должен быть оплачен в течение нескольких недель после покупки в налоговый орган.

От 3,5% до 6,5% от цены покупки

Все остальное по теме налогов вы узнаете здесь:

• Продажа квартиры и налоги

Расходы на оценку недвижимости

Независимо от того, мансардная квартира или микроапартамент — перед тем как продать вашу квартиру, вы должны сначала знать, сколько она стоит. Для этого квартира проверяется сертифицированным оценщиком на состояние и возможные недостатки, а также составляется оценочная экспертиза. Это служит основой для последующей цены продажи. Стоимость оценочной экспертизы может варьироваться в зависимости от объема и типа оценки от нескольких сотен до нескольких тысяч евро.

Плата за основные документы

Für den Wohnungsverkauf brauchen Sie außerdem mehrere Unterlagen, die Sie nicht nur dem neuen Eigentümer übergeben müssen, sondern zum Beispiel auch für den Kaufvertrag und die Verkaufsabwicklung benötigen. Dazu gehören zum Beispiel der Energieausweis, ein Grundbuchauszug, sowie der Bebauungsplan. Den verbrauchsorientierten Energieausweis können Sie bereits für weniger als 100 Euro bekommen, beim bedarfsorientierten Ausweis sollten Sie mit mehreren Hundert Euro rechnen. Auch den Grundbuchauszug sollten Sie nicht vergessen. Dieser kostet unbeglaubigt 10 Euro und beglaubigt 20 Euro.

Некоторые расходы на приобретение документации для продажи в кратком обзоре:

• Verbrauchsorientierter Energieausweis: unter 100 Euro
• Нужный энергетический паспорт: более 100 евро
• Unbeglaubigter Grundbuchauszug: 10 Euro
• Beglaubigter Grundbuchauszug: 20 Euro

Optional: Renovierungs- & Modernisierungskosten

Чтобы увеличить стоимость недвижимости и повысить цену продажи, некоторые собственники решают провести ремонт и модернизацию своей квартиры непосредственно перед продажей. Сумма расходов зависит как от объема ремонтных работ, так и от используемых материалов и площади квартиры.

Вывод: заранее рассчитать расходы

]]> https://lukinski.ru/%d0%bd%d0%be%d1%82%d0%b0%d1%80%d0%b8%d0%b0%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d0%b5-%d0%b7%d0%b0%d0%b2%d0%b5%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%80%d0%b0-%d0%ba%d1%83%d0%bf/ Fri, 31 May 2019 11:00:52 +0000 https://lukinski.de/%d0%bd%d0%be%d1%82%d0%b0%d1%80%d0%b8%d0%b0%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d0%b5-%d0%b7%d0%b0%d0%b2%d0%b5%d1%80%d0%b5%d0%bd%d0%b8%d0%b5-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%80%d0%b0-%d0%ba%d1%83%d0%bf/ Нотариальное заверение — Для того чтобы составить договор купли-продажи недвижимости, он должен быть нотариально заверен. Цель нотариального заверения — защитить покупателя и продавца от поспешных решений и обеспечить надлежащее отражение интересов обеих сторон. Ещё на Lukinski. Запись интересов осуществляется нотариусом, который не является представителем интересов одной из сторон, а действует беспристрастно.

Нотариальное заверение с первого взгляда: Защита от несбалансированных контрактов

• Договор купли-продажи должен быть нотариально заверен
• Нотариальное заверение беспристрастным нотариусом
• Служит для защиты от поспешных решений
• Обеспечивает представление всех интересов сторон

Что такое сертификационный прием?

На приеме у нотариуса все важные детали записываются нотариусом. Это защищает вас и обеспечивает надлежащий учет интересов обеих сторон, как описано выше.

Сколько стоит нотариальное заверение?

Точные цены можно узнать, позвонив местному нотариусу.

Сколько времени занимает получение платежного требования от нотариуса?

Счет выставляется сразу после оказания услуги.

Как происходит нотариальное заверение?

Назад к Вики: Недвижимость

]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d0%b5%d1%80%d0%b5%d1%85%d0%be%d0%b4-%d0%bf%d1%80%d0%b0%d0%b2%d0%b0-%d1%81%d0%be%d0%b1%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%b2-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%be/ Mon, 27 May 2019 11:00:45 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d0%b5%d1%80%d0%b5%d1%85%d0%be%d0%b4-%d0%bf%d1%80%d0%b0%d0%b2%d0%b0-%d1%81%d0%be%d0%b1%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%b5%d0%bd%d0%bd%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d0%b2-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%be/ Передача права собственности по договору купли-продажи — Заключая договор купли-продажи, покупатель не только получает право собственности на недвижимость, но и принимает на себя все риски, налоги и бремя, связанные с владением недвижимостью. Смотрите читать далее. Это позволяет новому владельцу поступить с имуществом по своему усмотрению. Передача владения точно определена по дате и совершенно не зависит от записи нового владельца в земельной книге, т.е. от передачи права собственности.

Передача права собственности в договоре купли-продажи с первого взгляда: Принятие на себя ответственности за имущество

• Относится к владению имуществом и связанным с ним рискам, налогам и обременениям
• Выполняется при заключении договора купли-продажи
• Дата передачи владения точно определена
• не зависит от передачи права собственности

Назад к Вики: Недвижимость

]]>