Типичная продажа: «сделка с активами»

Разница: при сделке с активами в контексте недвижимости конкретные активы, такие как земля и здания, продаются по отдельности, в то время как при сделке с акциями передаются акции компании, владеющей недвижимостью.

Проще говоря:

• Сделка с имуществом = имущество продано
• Сделка с акциями = Immobilien GmbH продана

Сделка с акциями означает, что покупатель приобретает не саму недвижимость, а — в данном случае — компанию Immobilien GmbH. Вот краткая инфографика. Затем вернемся к непосредственной продаже многоквартирного дома, после чего я расскажу подробнее о холдинговой компании и налогах с продажи.

Вот небольшая инфографика:

Расчет налога: пример

Если вы продаете товар в течение периода спекуляции, вы должны, проще говоря, заплатить налог на прибыль, как обычно, как на доход от работы, независимо от того, работаете ли вы по найму или являетесь индивидуальным предпринимателем. Для одинокого человека это, как правило, означает максимальную ставку налога в 42 %.

Сделка с активами как частное лицо

В данном примере мы продаем многоквартирный дом в Берлине как частное лицо, одиночка с полной налоговой ставкой.

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4 100 000 евро
• Налогооблагаемая прибыль = 2 000 000 евро
• При 42 % (один человек) = 840 000 евро

Сделка с активами как компания

В данном примере мы продаем многоквартирный дом в Берлине, как компания, уже со значительной экономией на налогах.

• Покупка 2024 года = 2 100 000 евро
• Продажа 2033 = 4 100 000 евро
• Налогооблагаемая прибыль Берлина ок. 19,1 % (торговый налог 4,1 %, корпоративный налог 15 %) = 2.000.000 евро
• По ставке 19,1 % = 382 000 евро

Долевая собственность: налоговые преимущества

Сэкономить на налогах, но как правильно? В своем руководстве по продаже многоквартирного дома для целей налогообложения я только что дал краткое и простое объяснение сделки с долями и привел пример расчета. Вместо 382 000 евро налогов — всего 1 540 евро! Как это работает? Вот вам представление о сделках с активами и сделках с акциями. Вы быстро поймете, в чем их преимущество и почему профессиональные инвесторы работают с холдинговыми структурами.

• Сделка с недвижимостью
• Разница между активами и акциями

Право проживания объяснено

Если речь идет о Недвижимость как пенсионное обеспечение, быстро приходит на ум понятие право на проживание. Право на проживание согласно § 1093 Гражданского кодекса позволяет выгодоприобретателю самому жить в недвижимости или ее части — даже если недвижимость принадлежит другому лицу. Это вещное право, то есть неотделимо от земли, и сохраняется при любом изменении собственника.

На определенный срок, на всю жизнь, платное, бесплатное

Права на проживание можно гибко оформить. На практике преобладают четыре варианта:

• На всю жизнь & бесплатно — классика при передаче внутри семьи
• На всю жизнь & платное — уполномоченное лицо платит сокращенную арендную плату, часто при продаже инвесторам
• На определенный срок & бесплатно — например, пять лет до запланированного переезда в дом престарелых
• Условно отложенный — право на проживание начинается только после смерти супруга или в определенную дату

Право на проживание vs. Право пожизненного пользования — решающее различие

Кто планирует продажу с постоянной гарантией проживания, должен четко определить эти два инструмента. Их часто путают — но экономические последствия значительно различаются.

Правило: тот, кто хочет просто остаться жить в квартире, выбирает право на проживание. Тот, кто хочет оставаться гибким и при необходимости сдавать в аренду или переезжать, не теряя права, выбирает право пожизненного пользования.

Для кого подходит право на проживание?

Типичные ситуации

Жизненное право на проживание в практике заключается в основном в четырех ситуациях:

• Родители к детям — заранее предусмотренная наследственная последовательность, использование льгот по налогу на дарение каждые десять лет
• Супруги между собой — обеспечение того, кто дольше проживает, при отдельном владении имуществом
• Продажа инвесторам — так называемая «продажа на основе пенсии» или «имущественная рентная выплата»
• Наследование среди братьев и сестер — один наследник принимает недвижимость, другой получает право на проживание

Право на проживание идеально подходит для близких родственников, супругов, родителей & дедушек и бабушек.

Когда это не выгодно

Несущественно является право на проживание, если уполномоченный человек в любом случае собирается вскоре переехать, если недвижимость должна быть продана по заниженной цене, потому что рынок слаб, или если собственнику нужна иностранный финансирование — банки оценивают объекты, подверженные праву на проживание, значительно более консервативно и часто требуют отступление в земельном регистре.

Оценка стоимости: Какова стоимость права на проживание?

Основной вопрос в каждой переговоре. Капитальный эквивалент права на проживание определяется в соответствии с § 14 Закона о наследственном налоге и уменьшает цену покупки или базу для расчета налога на дарение.

Формула

Ежегодная стоимость (местная холодная аренда × 12) × фактор вечной ренты = капитальная стоимость права на проживание

Фактор вечной ренты определяется на основе статистического ожидаемого возраста уполномоченного лица и ежегодно обновляется Министерством финансов. Упрощенно: чем моложе уполномоченное лицо, тем выше коэффициент — и тем сильнее снижение стоимости.

Пример расчета — квартира в собственности в Мюнхене

• Транспортная стоимость квартиры: 850 000 €
• Местная холодная аренда: 1 800 € в месяц = 21 600 € в год
• Получатель: женщина 72 лет, коэффициент вечной ренты примерно 9,8
• Рыночная стоимость права пожизненного проживания: 21 600 € × 9,8 = 211 680 €
• Сниженная стоимость продажи (дочери): 850 000 € − 211 680 € = 638 320 €

Поскольку дочь имеет налоговый льготный объем в размере 400 000 €, налог с разницы между сниженной стоимостью и льготным объемом будет значительно ниже, чем без права пожизненного проживания. При стратегическом распределении в течение десяти лет налоговая нагрузка часто может быть сведена к нулю.

Приблизительная формула для быстрого расчета

Преимущества для всей семьи

Квартиры с зарегистрированным правом пожизненного проживания продаются на свободном рынке только с существенной скидкой, потому что они не привлекательны для внешних покупателей. По этой причине они чаще всего передаются внутри семьи — и именно там проявляют свою полную налоговую и эмоциональную силу.

Преимущества на взгляд — кому какая польза?

Что дополнительно имеет налоговое значение и влияет на будущего собственника: AfA Недвижимость.

Это нужно учитывать

Решив продать квартиру с зарегистрированным правом пользования, необходимо чётко проработать несколько аспектов. Кто здесь будет небрежен, может создать потенциал для конфликтов на десятилетия.

Срок действия и прекращение права пользования

Право пользования может быть ограничено по времени или действовать на всю жизнь — оно прекращается либо по окончании установленного срока, либо смертью лица, имеющего право. Одностороннее отменение владельцем возможно лишь в исключительных случаях (например, при грубом неуважении). Само лицо, имеющее право, может в любое время добровольно отказаться от права пользования — например, при переезде в дом престарелых. Простое непользование не приводит автоматически к прекращению права: только спустя 30 лет непользования право пользования может быть удалено из земельного реестра без согласия.

• Срок действия определяется заранее нотариально
• Отмена возможна только в исключительных случаях
• Отказ от права может быть сделан владельцем в любое время
• Прекращение автоматически при смерти лица, имеющего право
• Отмена после 30 лет непользования

Расходы и обязательства — кто что платит?

Наиболее частая точка спора после смены собственника. Без четкого регулирования в нотариальном договоре действует законодательное распределение — и оно часто не подходит. Стандартная практика:

Рекомендация: В договоре следует подробно указать это распределение по пунктам — общие формулировки вроде «Правообладатель несет текущие расходы» регулярно приводят к конфликтам.

Наследование третьими лицами невозможно

Право на проживание является личным и не наследуется. Оно прекращается с смертью лица, имеющего право на проживание — наследники или последующие лица не могут его продолжить, если это не было иным образом прямо предусмотрено в первоначальном соглашении (что является исключением). После смерти собственник получает полный контроль и может продать, сдать в аренду или использовать недвижимость самостоятельно.

Переезд в дом престарелых — что происходит дальше?

Часто недооцениваемый практический случай. Если правообладатель постоянно переезжает в дом престарелых, право на проживание остается в силе сначала — квартира остается пустой. Три варианта:

• Отказ от права правообладателя — чисто, но окончательно
• Договор о сдаче в аренду — арендная плата часто компенсирует расходы на дом престарелых
• Возврат средств социального управления — при необходимости ухода и получении социальной помощи, социальное управление может учитывать право на проживание как имущество или требовать его капитализации

Совет: Включите так называемую «кlausулу о выплате арендатора» в договор — она регулирует, что собственник при выезде производит сокращённую ежемесячную выплату лицу, имеющему право на проживание, пока право на проживание формально сохраняется.

Нотариальное удостоверение и внесение в земельный реестр

Право на проживание должно быть нотариально удостоверено и внесено в земельный реестр (раздел II), чтобы оно действовало как вещное право и было юридически действительным по отношению к каждому последующему собственнику. На нотариальном заседании нотариус обеспечивает соблюдение всех формальностей. Внесение в земельный реестр делает право на проживание общественно известным и защищает лицо, имеющее право на проживание, по отношению к каждому последующему покупателю.

Необходимо для обеспечения безопасности:

• Нотариальное удостоверение договора
• Внесение в раздел II земельного реестра
• Чёткое описание помещений, прав совместного использования, распределения расходов
• Регулирование в случае выезда/поступления в дом престарелых

Чек-лист: до нотариального заседания уточните

• Подойдёт ли право на проживание или право пожизненного пользования лучше?
• Какие помещения включает в себя право проживания (вся квартира или только части)?
• Регулируются ли права совместного использования сада, подвала, гаража, чердака?
• Определена ли текущая местная холодная арендная плата в качестве основы для оценки (по таблице арендных ставок/оценке)?
• Рассчитан ли коэффициент жизненной ренты в зависимости от возраста?
• Детально определено распределение расходов (потребление, содержание, земельный налог, страхование)?
• Включены ли положения о доме для пожилых людей и правила компенсации арендатора?
• Оптимизированы ли льготы по налогу на дарение с налоговым консультантом (правило 10 лет)?
• Установлена ли приоритетность в земельном регистре (до или после залога банка)?
• Определены ли обязанности по ремонту и косметическим работам?
• Рассмотрено ли право преимущественной покупки для семьи?
• Заключено ли соглашение о добровольном прекращении с компенсацией?

Плоский с существующим правом проживания

]]> https://lukinski.ru/%d1%80%d0%be%d0%b1%d0%be-%d1%81%d0%be%d0%b2%d0%b5%d1%82%d0%bd%d0%b8%d0%ba-%d0%ba%d0%b0%d0%ba-%d1%8d%d1%82%d0%be-%d1%80%d0%b0%d0%b1%d0%be%d1%82%d0%b0%d0%b5%d1%82-%d0%b0%d0%bb%d0%b3%d0%be%d1%80%d0%b8/ Fri, 06 Jan 2023 12:48:23 +0000 https://lukinski.de/%d1%80%d0%be%d0%b1%d0%be-%d1%81%d0%be%d0%b2%d0%b5%d1%82%d0%bd%d0%b8%d0%ba-%d0%ba%d0%b0%d0%ba-%d1%8d%d1%82%d0%be-%d1%80%d0%b0%d0%b1%d0%be%d1%82%d0%b0%d0%b5%d1%82-%d0%b0%d0%bb%d0%b3%d0%be%d1%80%d0%b8/ Функциональность Robo Advisor — Как работают Robo Advisors? Робо-советники — это цифровые платформы, которые действуют как управляющие активами и принимают инвестиционные решения за пользователя без участия человека-советника. Они используют алгоритмы и машинное обучение (AI) для разработки подходящей инвестиционной стратегии, которая соответствует инвестиционным целям пользователя, профилю риска и финансовым средствам. Робо-консультанты обычно предлагают недорогую альтернативу традиционным услугам по управлению состоянием, поскольку в их работе не участвуют люди, а затраты поставщиков услуг робо-консультантов ниже.

Как работают робо-советники

Робо-советники — это цифровые платформы, которые выступают в роли управляющих активами. Они используют алгоритмы и машинное обучение для принятия инвестиционных решений за пользователя без участия человека-консультанта.

Пользователи Robo Advisor указывают свои инвестиционные цели, профиль риска и финансовые ресурсы, после чего Robo Advisor разрабатывает для них инвестиционную стратегию. Например, это могут быть ETF (Exchange Traded Funds), которые предлагают широкую диверсификацию по различным классам активов. Затем пользователь может решить, выполнять или нет рекомендации робо-советника.

• Алгоритмы определяют торговые процессы
• Решение в доли секунды как тактическое преимущество
• ИИ (искусственный интеллект) находится на подъеме

являются более экономически эффективными, чем традиционное управление активами

Одним из преимуществ робо-консультантов является то, что они обычно дешевле традиционных услуг по управлению состоянием, поскольку в них не участвуют люди-консультанты, а расходы на эксплуатацию платформы ниже. Однако они не могут предоставить такой же индивидуальный совет и поддержку, как человеческий консультант.

Вы можете найти хороших провайдеров здесь:

Robo Advisor Vergleich

Алгоритм работы финансового инструмента

Что такое алгоритм?

В финансовом планировании алгоритмы — это компьютерные методы расчета, используемые для разработки инвестиционных стратегий, прогнозирования результатов или принятия решений. Они могут использоваться, например, в робо-консультантах или других инструментах финансового планирования.

Алгоритмы могут использоваться по-разному в зависимости от задачи, которую они призваны решать. Вот некоторые примеры:

1. Оптимизация портфеля
2. Управление рисками
3. Торговля

Оптимизация портфеля

Алгоритмы могут быть использованы для разработки идеального портфеля для пользователя на основе его инвестиционных целей, профиля риска и финансовых ресурсов. Они также могут использоваться для мониторинга и корректировки портфеля с течением времени.

Управление рисками

Алгоритмы могут использоваться для анализа рыночных данных и прогнозирования рисков с целью минимизации риска инвестиционных решений.

Торговля

Алгоритмы могут использоваться в торговых платформах для автоматического совершения сделок на основе заранее определенных правил или анализа рыночных данных.

Алгоритмы могут помочь автоматизировать и оптимизировать процессы и получить новые сведения из больших объемов данных. Однако они также могут содержать ошибки или находиться под влиянием человеческой предвзятости, поэтому важно тщательно контролировать и проверять их.

Машинное обучение (ИИ) финансовых инструментов

Что такое машинное обучение (AI)?

Машинное обучение — это область искусственного интеллекта (ИИ), которая занимается разработкой алгоритмов, способных самостоятельно обучаться и совершенствоваться. Это делается путем обучения алгоритма на больших объемах данных для решения конкретных задач.

В машинном обучении алгоритм не программируется на выполнение конкретной задачи, а обучается самостоятельно, распознавая закономерности в данных и реагируя на них. Чем больше данных доступно алгоритму, тем лучше он обучается и тем точнее становятся его прогнозы.

Машинное обучение используется во многих областях, таких как распознавание речи и изображений, прогнозирование результатов, персонализация услуг и принятие решений. Он может помочь автоматизировать и оптимизировать процессы и получить новые сведения из больших объемов данных. Однако существуют также этические вопросы и проблемы, которые необходимо рассмотреть в контексте машинного обучения.

Насколько полезны робо-советники?

Использование робо-советника может иметь смысл для некоторых людей, в то время как для других это может оказаться менее подходящим. Некоторые факторы, которые следует учитывать, следующие:

1. Инвестиционные цели
2. Профиль риска
3. Финансовые средства
4. Личные предпочтения

Ваши инвестиционные цели: Возврат или пенсионное обеспечение с низким риском

Робо-советники могут подходить для различных инвестиционных целей, таких как накопление богатства, оптимизация доходов или диверсификация рисков. Если у пользователя есть четко определенные инвестиционные цели, робо-советник может стать хорошим способом их достижения.

Ваш профиль риска: валюта, акции, ETF, облигации и т.д.

Робо-советники обычно учитывают профиль риска пользователя при разработке инвестиционной стратегии. Однако если пользователь имеет высокую склонность к риску или особые инвестиционные потребности, требующие индивидуального консультирования, то лучшим выбором может стать человеческий консультант.

Ваши финансовые средства: Собственный капитал

Робо-советники, как правило, дешевле традиционных услуг по управлению состоянием, поскольку в их работе не участвуют люди, а расходы на эксплуатацию платформы ниже. Поэтому они могут быть более подходящими для людей с небольшими активами или для тех, кто не хочет платить высокую комиссию за услуги по управлению состоянием.

Ваши личные предпочтения

Некоторые люди предпочитают иметь консультанта-человека, который заботится о них лично и дает им индивидуальные советы. Другие люди могут предпочесть инвестировать самостоятельно и полагаться на рекомендации робо-советника.

Важно отметить, что ни один вариант инвестирования не подходит для всех, и что важно понять свои собственные инвестиционные потребности и цели, прежде чем принимать решение. Может быть полезно обратиться за советом к финансовому консультанту или другому эксперту, чтобы найти решение, которое соответствует вашим потребностям.

Подробнее о функциях и возможностях: 20 советов эксперта Robo Advisor

Классическое управление активами: задачи

Чем занимается классическая компания по управлению активами?

Классическая услуга управления состоянием — это услуга, при которой финансовый консультант или группа финансовых консультантов принимает инвестиционные решения за клиента и соответствующим образом управляет его активами. Советник или команда выбирает инвестиционные продукты, в которые должен инвестировать клиент, и адаптирует инвестиционную стратегию к изменяющимся рыночным условиям.

Частные инвесторы, учреждения или компании

Управление активами может быть предложено различным типам инвесторов, таким как частные инвесторы, учреждения или компании. Он может быть адаптирован к различным инвестиционным целям, таким как накопление активов, оптимизация доходов или диверсификация рисков.

Индивидуальное консультирование против более высоких затрат

Одним из преимуществ классического управления активами является то, что у клиента есть индивидуальный советник, который заботится о его инвестиционных потребностях и может дать ему личный совет. Однако затраты на управление активами обычно выше, чем у робо-советников, поскольку в процессе участвуют человеческие консультанты.

Разработка инвестиционных стратегий с помощью робо-советников

Разработка инвестиционных стратегий робо-советниками обычно основана на использовании алгоритмов и машинного обучения. Робо-советник собирает информацию о пользователе, такую как его инвестиционные цели, профиль риска и финансовые ресурсы, а затем использует эту информацию для разработки подходящей инвестиционной стратегии.

1. Выбор инвестиционных продуктов
2. Диверсификация вашего портфеля
3. Стратегии ребалансировки

Выбор инвестиционных продуктов

Важной частью инвестиционной стратегии является выбор инвестиционных продуктов, в которые пользователь будет вкладывать средства. Это могут быть, например, акции, облигации, фонды или ETF. Затем робо-советник может выбрать подходящие продукты, которые соответствуют инвестиционным целям пользователя и учитывают его профиль риска.

Диверсификация вашего портфеля

Другим компонентом инвестиционной стратегии может быть диверсификация, то есть распределение активов по различным классам активов и продуктам. Это поможет минимизировать риск и увеличить шансы на прибыль.

Стратегии ребалансировки

Робо-советник также может разработать соответствующие стратегии ребалансировки, чтобы портфель пользователя оставался в соответствии с его инвестиционными целями и чтобы ни один класс активов не был перегружен.

В целом, робо-консультанты предлагают удобный и экономически эффективный способ разработки и реализации инвестиционной стратегии, не полагаясь на поддержку человека-консультанта. Однако они не могут предложить такой же индивидуальный совет и поддержку, как человеческий консультант.

Тот, кто, независимо от робо-советников, также интересуется крупными универсальными ИИ-чат-ботами, такими как ChatGPT, Claude или Gemini, найдёт на lukinski.ru понятное даже новичкам сравнение моделей ИИ.

Заключение: Автоматизированная торговля с помощью Robo Advisor

Использование робо-советника может иметь смысл для некоторых людей, в то время как для других это может оказаться менее подходящим. Важно понять свои собственные инвестиционные потребности и цели, прежде чем принимать решение, и при необходимости обратиться за советом к финансовому консультанту или другому эксперту. Робо-консультанты могут больше подходить людям с четкими инвестиционными целями и небольшими активами, которые не хотят платить высокую комиссию за услуги по управлению состоянием. Однако они не могут предоставить такой же индивидуальный совет и руководство, как человеческий консультант.

Не является инвестиционным советом или рекомендацией к покупке.

Вся приведенная здесь информация не является инвестиционным советом или рекомендацией к покупке. Все заявления являются моим общепринятым мнением. Я получил информацию из своего опыта в качестве частного инвестора. Данный отчет об опыте не может и не предназначен для замены личной инвестиционной консультации у профессионалов.

]]> https://lukinski.ru/%d0%bd%d0%b0%d0%bb%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%b0%d1%8f-%d1%80%d0%b5%d1%84%d0%be%d1%80%d0%bc%d0%b0-%d0%b3%d0%b5%d1%80%d0%bc%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b8-2025-%d1%87%d1%82%d0%be-%d0%bd%d1%83%d0%b6%d0%bd/ Sat, 11 Jun 2022 17:46:38 +0000 https://lukinski.de/%d0%bd%d0%b0%d0%bb%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%b0%d1%8f-%d1%80%d0%b5%d1%84%d0%be%d1%80%d0%bc%d0%b0-%d0%b3%d0%b5%d1%80%d0%bc%d0%b0%d0%bd%d0%b8%d0%b8-2025-%d1%87%d1%82%d0%be-%d0%bd%d1%83%d0%b6%d0%bd/ Реформа налога на недвижимость в Германии — 35 миллионов объектов должны быть переоценены! В 2018 году Федеральный конституционный суд постановил, что должна быть проведена фундаментальная реформа налога на недвижимость. Причина этого: база оценки основана на данных более чем 50-летней давности (точнее, 1964 и 1935 годов). Реформа налога на недвижимость должна быть завершена к 31 декабря 2024 года. По этой причине владельцы недвижимости по всей Германии в настоящее время получают письма от своих налоговых органов с просьбой предоставить актуальные данные для переоценки их имущества. Читайте здесь все, что вам нужно знать о реформе налога на недвижимость.

Что такое налог на недвижимость?

Владельцы домов, квартир, земельных участков — все они облагаются налогом на недвижимость в Германии. Налог на недвижимость начисляется ежегодно и рассчитывается налоговыми органами, точнее Lagefinanzamt.

Налог на недвижимость для владельцев:

• Дома
• Кондоминиумы
• Земля

Как рассчитать налог на недвижимость?

Расчет в 3 шага — Для расчета суммы налога на недвижимость для отдельного объекта существует формула, состоящая из 3 шагов. Сначала вам понадобится оценочная стоимость, проще говоря, оценка налоговой инспекции для вашего имущества.

Шаг 2 — ставка налога на недвижимость, проще говоря, в зависимости от типа недвижимости, которой вы владеете, стоимость будет выше или ниже. Пример: В двухквартирном доме ставка налога на недвижимость немного ниже, чем в отдельно стоящем односемейном доме. Шаг 3 — ставка оценки налога на недвижимость. Этот показатель устанавливается каждым муниципалитетом индивидуально. Таким образом, муниципалитеты могут повысить свою привлекательность, например, для строителей жилья и инвесторов в капитал.

Формула:

• Определенная оценочная стоимость x ставка налога на имущество x ставка налога на имущество

Основой является оценочная стоимость — чем выше оценочная стоимость вашей недвижимости, тем больше налога на недвижимость вы платите, по сравнению с другими владельцами в вашем муниципалитете.

Налог на недвижимость объясняется быстро

Давайте еще раз подведем итоги по налогу на недвижимость, выделив наиболее важные аспекты.

Налог на недвижимость объяснили быстро:

• Ежегодный налог на недвижимость
• Шаг 1 — База оценки = стандартная стоимость (оценка вашего имущества налоговой инспекцией)
• Шаг 2 — Ставка налога на недвижимость : Тип недвижимости
• Шаг 3 — Ставка оценки налога на недвижимость: Ставка муниципальной оценки

Изменение в связи с реформой налога на недвижимость

1. Переоценка ~ 35 миллионов объектов недвижимости
2. Единая оценка федеральным правительством
3. Налог на имущество C как новая категория

Переоценка ~ 35 миллионов объектов недвижимости

Налог на недвижимость всегда вызывал споры с момента его введения в 1998 году. Это связано с тем, что основой для оценки в соответствии с BewG (Закон об оценке) являются устаревшие значения 1964 (старые федеральные земли) и 1935 (новые федеральные земли) годов.

Поэтому в 2018 году Федеральный конституционный суд постановил, что должна быть проведена фундаментальная реформа налога на недвижимость. Он должен быть реализован до 31 декабря 2024 года. По этой причине владельцы недвижимости в настоящее время получают письма от своих налоговых служб с просьбой предоставить актуальные данные о переоценке их имущества.

• Старые значения 1964 года (старый BL) и 1935 года (новый BL)

Подробнее о методологии оценки читайте здесь:

• Метод капитализированной прибыли
• Метод реальной стоимости

Единая оценка федеральным правительством

• Планируется: Единые методы оценки по всей стране
• Текущий: Различные методы оценки в федеральных землях

Налог на имущество C как новая категория

По-прежнему существует 2 вида налога на недвижимость: налог на недвижимость А и налог на недвижимость В. Налог на недвижимость «А» используется для земель сельскохозяйственного и лесохозяйственного назначения, или сокращенно сельскохозяйственного назначения. Налог на недвижимость «B» используется для других развитых и застраиваемых объектов, т.е. для всего, что имеет строительное назначение.

После реформы налога на недвижимость появится еще одна категория — налог на недвижимость C.

• Земельный налог «А» — сельскохозяйственное использование (земля с сельскохозяйственным и лесным использованием)
• Налог на имущество «B» — Использование зданий (другие застроенные и пригодные для застройки земли)

Налог на недвижимость «С» разделяет предыдущий налог на недвижимость «В» на 2 части. в налоге на недвижимость «В» остаются все остальные, развитые объекты недвижимости. Налог на недвижимость «C» будет взиматься только с отдельно стоящих объектов. Другими словами, земля, на которой не велось строительство, но на которую уже давно выдано разрешение.

Целью налога на имущество «С» является создание нового жилого пространства. Вакантные земли, на которых, скорее всего, будет вестись строительство, могут получить свою собственную (еще более высокую) ставку налога.

• Налог на недвижимость «C» — участки под отдельно стоящие здания

]]> https://lukinski.ru/nft-%d1%86%d0%b8%d1%84%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%be%d0%b5-%d0%b8%d1%81%d0%ba%d1%83%d1%81%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%be-%d1%87%d1%82%d0%be-%d1%8d%d1%82%d0%be-%d1%82%d0%b0%d0%ba%d0%be%d0%b5-%d0%b7%d0%bd%d0%b0/ Sat, 02 Apr 2022 11:23:01 +0000 https://lukinski.de/nft-%d1%86%d0%b8%d1%84%d1%80%d0%be%d0%b2%d0%be%d0%b5-%d0%b8%d1%81%d0%ba%d1%83%d1%81%d1%81%d1%82%d0%b2%d0%be-%d1%87%d1%82%d0%be-%d1%8d%d1%82%d0%be-%d1%82%d0%b0%d0%ba%d0%be%d0%b5-%d0%b7%d0%bd%d0%b0/ NFT — Цифровое искусство, новое явление. Здесь вы узнаете все: Что такое NFT? Как вы покупаете НФТ? Какие существуют рыночные площадки и как развивается рынок искусства для инвесторов. Между тем, на рынке цифрового искусства достигаются более высокие цены, чем на физическом. Такие коллекции, как«CryptoPunks«,«Bored Ape Yacht Club» — лишь две из самых известных работ цифрового искусства. Работа «5 000 дней» в одночасье сделала художника 3-м самым богатым из ныне живущих художников (продана за 69 миллионов долларов на аукционе Christies). Покупка, продажа, коллекции и фоторамки для цифрового искусства. Добро пожаловать в мир NFT.

НФТ [год]: Что это?

Давайте начнем шаг за шагом. В этой статье вы узнаете об основах.

NFT объясняется просто: цифровое искусство.

Аббревиатура NFT означает «Non-fungible Token» или переводится как «не заменяемый токен». Именно эта «незаменимость» делает возможным цифровое искусство.

Узнайте здесь, почему и как!

Что до сих пор отличало рынок цифрового искусства от рынка физических произведений искусства, так это то, что цифровые произведения (изображения, видео и т.д.) можно воспроизводить бесконечно, не имея возможности отследить впоследствии, какое из изображений является оригиналом. Для сравнения: Мона Лиза в Лувре также была скопирована тысячи раз. Оригинал висит в Лувре, мы знаем это, потому что история этого произведения искусства поддается проверке. НФТ — это цифровые произведения, история которых задокументирована. Это делает их уникальными и растущими инвестициями для многих инвесторов, включая крупные хедж-фонды.

Пример: «Яхт-клуб «Скучающая обезьяна»».

Коллекции часто пользуются популярностью: в одной коллекции может быть создано 1 000 вариантов.

Коллекция Bored Ape Yacht Club входит в пятерку самых коммерчески успешных проектов NFT.

Вот 3 примера:

Что означает NFT?

Что может стать НФТ? Все цифровое: фотографии, видео, музыка, даже аксессуары, например, для новых миров, таких как метавселенная. Какие существуют типы НФТ?

• Коллекционные предметы
• Искусство
• Игровые
• Музыка
• Пополнение / Ввод
• Домены

Давайте теперь уточним термин NFT. NFT = Non-fungible token, если перевести 1:1. Положите немного красивее.

НФТ — это цифровые, уникальные, охраняемые объекты

Поэтому они являются уникальными, единственными в своем роде. История продаж объекта точно документирована(блокчейн). Таким образом, произведение становится уникальным.

Теперь два технических термина. Пожалуйста, не уходите! Это были уже все.

Блокчейн: история транзакций

Все задокументировано в блокчейне, в настоящее время в основном в Ethereum. Каждая транзакция, проводимая в этой децентрализованной сети, документируется. Таким образом, можно отследить все операции, начиная с создателя (производителя контента / исполнителя) и заканчивая всеми покупателями / продавцами.

Краткое описание:

1. Блокчейн (зонтичный термин) = распределенная, публичная база данных
2. Ethereum = сеть блокчейн
3. Токен = является активом, использует существующий блокчейн и может содержать дополнительную информацию (Smart Contract > NFT).

PS для всех тех, кто уже торгует криптовалютами, Ether — это монета, Ethereum — сеть.

Что делает «Мону Лизу» ценной?

Пример Моны Лизы: Существуют также миллионы фотографий Моны Лизы, цифровых и аналоговых. Тем не менее, существует только один оригинал, который висит в Лувре и точно документирован историей продаж.

Поэтому единственным камнем преткновения является понимание того, что цифровой объект точно задокументирован. Поэтому он становится редким, а когда предложение встречается со спросом, возникает рынок.

• Рынок = предложение (1) и спрос (x)
• Прослеживаемая история объекта

Торговля ведется на таких торговых площадках NTF, как OpenSea, Binance, SuperRare и многих других. Как со смартфона, планшета, ноутбука или смарт-телевизора в браузере или приложении.

Кто покупает NFT? Становление на арт-рынке: пример Christie’s «5 000 дней

Переворот, совершенный Christies, показывает, насколько важным стало цифровое искусство для признанных аукционных домов. Краткое объяснение: Christies выкупил художника (Beeple), который делал цифровые фотографии более 15 лет, а точнее, по 1 цифровой фотографии в день. Проблема (в то время) в том, что цифровое искусство никогда ничего не стоило, потому что его можно было бесконечно воспроизводить. История транзакций НФТ решает эту проблему. Поэтому Christies объединил свою коллекцию в одну работу: «5 000 дней». На аукционе было собрано целых 69 миллионов долларов США.

Продано за $69,346,250

После продажи Бипл (художник) в одночасье стал 3-м самым богатым из ныне живущих художников в мире.

Таким образом, НФТ ценны, потому что мы придаем им ценность. Дорогое искусство покупают, почти всегда, чтобы показать: «Я могу себе это позволить». Как и Ferrari, как и Rolex.

Сколько стоит 1 NFT?

Цена каждого NFT различна. Многие из них стоят от нескольких долларов. Цена устанавливается при выпуске создателями, т.е. самими художниками, в надежде, что они реализуют запрашиваемую цену. Покупатели НМТ могут перепродать свои НМТ в любое время. В этом случае продавцы товара устанавливают цену.

Цены предложения определяются:

• Публикация: Цена по создателю (художнику)
• В случае перепродажи: цена продавца

Покупатели также могут делать предложения на большинстве платформ.

Что такое НФТ в простом объяснении?

Давайте еще раз подведем итоги:

• NFT = цифровое искусство (изображения, видео, музыка и т.д.)
• Все задокументировано в блокчейне, часто Ethereum
• Торговля на платформах НФТ, таких как OpenSea, Binance, SuperRare и др.
• Для покупки необходимо приобрести криптовалюту (Ether), через Coinbase, MetaMask и т.д.

Все больше и больше инвесторов открывают для себя NFT. Далее мы углубимся в этот вопрос: как работает токен / NFT?

Как работает токен / NFT?

На данный момент это основы. Давайте теперь углубимся на один шаг в вопрос NFT.

Различия: монета, токен и нефункциональный токен

Как уже было сказано, NFT (Non-fungible Tokens) документируют историю цифрового объекта (все транзакции). Для этого они используют существующие структуры, такие как Ether, которые записывают все транзакции в свой блокчейн. Оплата производится монетами.

1. Монета
2. Токен
3. NFT

Монета

В качестве платежных единиц используются BitCoin, Ethereum. У каждого из них своя структура блокчейна.

Монеты являются платежным средством и имеют свою собственную структуру блокчейна

Монета кратко объяснила:

• Платежная единица
• Собственный блокчейн

Токен = Обменный

Разница: Токены опираются на существующие структуры (например, Ether [Ethereum]). Только те, кто владеет действительным токеном, уполномочены осуществлять транзакцию на соответствующей блокчейн-цепи.

Токены — это платежные средства, построенные на существующей структуре блокчейна

Токен кратко объяснил:

• Активы
• Нет собственного блокчейна, опирается на существующие структуры (Ether / Ethereum)
• Токен обеспечивает широкую область применения

Так что разница есть:

Монеты являются платежным средством, токены обладают более широкими функциональными возможностями

Несъедобный токен = одноразовое использование

Более широкая функциональность обеспечивает возможность хранения дополнительной информации в токене. Например, «умный контракт», который делает токен уникальным, не подлежащим отчуждению токеном.

• Активы
• Не имеет собственного блокчейна, опирается на существующие структуры
• Обеспечивает широкую область применения
• Содержит «Умный контракт

Идеально подходит для произведений искусства, оценка которых всегда зависит от их доказанной истории.

Такой НФТ создается путем депонирования смарт-контракта.

Является ли произведение искусства оригиналом? Такой НФТ делает его легко узнаваемым (часто через Ethereum Blockchain).

Умный контракт превращает токены в НФТ

В НФТ используются смарт-контракты. Запрограммированный контракт, который был депонирован. Она может содержать различные сведения, например, когда было куплено, продано, кто купил, продал (история сделок), а также ссылку на исходный файл.

Кроме того, — и именно здесь это становится интересным для художников — создатель может прикрепить к смарт-контракту процент, который он или она будет получать с каждой (да, с каждой) будущей транзакции. В основном < 10%. Огромное преимущество перед обычным, физическим рынком искусства в том, что создатель получает прибыль только один раз, при первой продаже. При использовании НФТ создатель получает долю с каждой транзакции.

Благодаря истории в блокчейне: прослеживаемо и проверяемо

Заключение NFT / цифровая торговля искусством

NFT показывает, что представляет собой оригинал через историю транзакций. Так вы сможете определить уникального владельца. Как и в реальном мире. Даже в случае с физическими произведениями искусства, все дело в проверке истории владения произведением, вплоть до чеканки (публикации НФТ).

После основ НФТ, перейдем к покупке, продаже и ко.

Торговля NFT: покупка и продажа

Чтобы торговать цифровым искусством, вам нужен кошелек, подходящий рынок цифрового искусства, а также знания о коллекциях и художниках, стоящих за цифровыми произведениями. Как и в случае с физическим искусством, все дело в художнике, стоящем за проектами. Чем больше вы знаете, тем больше вы можете исследовать рынок, состоящий из десятков миллионов работ. Даже отдельные коллекции иногда содержат 1 000 или 10 000 отдельных цифровых изображений или контента.

Прочитайте здесь полную инструкцию, шаг за шагом:

• Покупка и продажа НМТ

Рынки для НМТ: список

В настоящее время существует относительно много рынков и платформ NFT. Binance, Crypto.com, OpenSea, GameStop, Rarible — вот лишь несколько наиболее значимых имен. Меньше их не становится, потому что цифровое искусство приобретает все большее значение. Более крупные инвесторы, даже хедж-фонды, также вкладывают средства в цифровое искусство.

Здесь вы получите хороший обзор наиболее важных рынков для НМТ.

• NFT Marketplace

Рамка для фотографий NFT

Чем было бы искусство, если бы его никто не видел? Люди покупают искусство, прежде всего, по одной причине: я могу себе это позволить. С помощью фоторамок NFT цифровые произведения искусства можно физически отобразить в гостиной, фойе или галерее.

• Рамка для фотографий NFT

Коллекция NFT

Коллекции NFT и художники — если вы хотите купить NFT в первый раз, вам сначала нужно познакомиться с миром NFT & цифрового искусства. Ведь в отличие от физического искусства, существуют целые коллекции, состоящие из сотен и даже тысяч отдельных предметов. Вот небольшой обзор нескольких примеров успешных коллекций NFT: КриптоПанки» и «Яхт-клуб скучающих обезьян».

Эти коллекции, например, хорошо известны:

1. Яхт-клуб «Скучающая обезьяна
2. CryptoPunks
3. Каракули
4. Яхт-клуб Mutant Ape
5. Крутые коты
6. CyberKongz
7. DeadFellaz

CryptoPunks

• CryptoPunks

Скриншот: OpenSea / CryptoPunks

Яхт-клуб «Скучающая обезьяна

• Яхт-клуб «Скучающая обезьяна

Скриншот: OpenSea / Яхт-клуб Bored Ape

Недвижимость, Лукински

• Иммобилен, Лукинский (пример для торговли NFT)

Продать NFT (создатель): создать, …

• Продать NFT — скоро!

]]>