Где инвестировать? A, B или C-районы

Где инвестировать? Быстрое объяснение трех видов районов:

1. Недвижимость в A-районе обещает высокую прибыль при продаже, но арендная плата часто не покрывает расходы Основная цель: прибыль при продаже
2. Недвижимость в B-районах обеспечивает положительный денежный поток и идеально подходит для начинающих, с положительным экономическим развитием и хорошей инфраструктурой Основная цель: Положительный денежный поток
3. Недвижимость в C-районах связана с рисками, низкими перспективами, низким доходом и высокой преступностью, что может привести к падению цен и пустым квартирам Основная цель: Дешевый покупательный цен, высокая рентабельность

Объяснительное видео: Обзор расположения недвижимости

Моя прогулочная трасса через Inglewood

Phil’s Barbecue до Mega Donut через Inglewood.

A-Lage: Высокая выручка от продаж, но…

В моём видео я объясняю, что означает вкладывать средства в недвижимость A-района. Такие локации, например, в Мюнхене, Берлине или Гамбурге, часто обещают высокую прибыль при продаже благодаря постоянному росту цен на землю. Однако здесь арендные доходы не всегда покрывают расходы (доходность), что означает, что вы платите каждый месяц. Это называется инвестиционной недвижимостью A-района.

• A-район означает престижные локации в городах, таких как Мюнхен, Берлин и Гамбург
• Здесь обещают высокую прибыль при продаже, поскольку цены на землю постоянно растут
• Однако арендные доходы часто не покрывают высокие расходы, что может создавать финансовую нагрузку для инвесторов ежемесячно
• Инвестиционная недвижимость в A-районах известна долгосрочным ростом стоимости, но требует терпения и капитала

B-район: позитивный денежный поток и идеально подходит для начинающих

Die B-Lage — это другая история. Здесь арендная плата часто достаточна, чтобы покрыть расходы (амортизацию, проценты, резерв на ремонт) и даже создать положительный денежный поток. Эти локации предлагают позитивное экономическое развитие, растущее население и хорошую инфраструктуру. B-регионы часто находятся в пригороде A-регионов или в отдельных крупных городах и представляют собой идеальную инвестицию, особенно для начинающих.

• B-регионы относятся к местам в пригороде A-регионов или в развивающихся крупных городах
• Здесь арендная плата часто достаточна, чтобы покрыть расходы и создать положительный денежный поток
• Эти районы предлагают позитивное экономическое развитие, растущее население и хорошую инфраструктуру
• B-регионы идеальны для начинающих, ищущих стабильные возможности для инвестиций

Инвестировать в A-регион или B-регион?

• A-Lage = Прибыль только при продаже (годовая чистая холодная аренда < затраты на недвижимость)
• B-Lage = Прямой положительный денежный поток (годовая чистая холодная аренда > затраты на недвижимость)

C-Lage: Не недооценивайте риски

Также существует C-Lage, и здесь нужно быть особенно осторожным. Это районы или города, например, Duisburg Marxloh, где перспективы плохие, доходы низкие, а преступность высокая. Здесь никто не хочет покупать, и цены часто низкие. Однако существует риск того, что цены на землю останутся на одном уровне или даже снизятся, что не обеспечивает защиту от инфляции. Кроме того, местное население, пустые помещения и, возможно, арендные бродяги.

• C-регионы — это рискованные локации с неблагоприятными перспективами, низким доходом и высокой преступностью
• Инвесторы могут найти выгодные цены на покупку, но существует риск того, что цены на землю останутся на одном уровне или снизятся без защиты от инфляции
• Пустые помещения и возможные мигранты-арендаторы являются типичными для C-локаций, и потенциальные арендаторы могут колебаться
• Эти локации требуют комплексного анализа рисков и могут быть сложными для неопытных инвесторов

Более подробно в видео!

Если вы хотите точно знать, как оценить состояние недвижимости и принять решение, где и когда инвестировать, посмотрите мое новое видео. Я дам вам все важные сведения и советы, которые вам нужны, чтобы принимать мудрые решения при инвестировании в недвижимость.

Не забудьте подписаться на мой YouTube-канал по недвижимости, чтобы не пропустить обновления. Мир инвестирования в недвижимость разнообразен, и я с радостью помогу вам лучше его понять!

Lukinski YouTube: доходность, инвестиции & Co.

Откройте для себя ключевые факторы, показатели и основы инвестиций в недвижимость. По сравнению с другими формами вложений недвижимость предлагает более «безопасный» способ инвестирования с постоянным доходом и долгосрочным ростом стоимости. Хотите разумно инвестировать свои деньги? Мое предложение: недвижимость, пассивный доход и хорошая жизнь.

• Lukinski YouTube

Сдача виллы в аренду: возврат инвестиций и увеличение стоимости

Стоит ли арендовать жилье в Испании? Да! Как вы увидите далее в примере, некоторые из них приносят 5-10% от суммы покупки в год, просто сдавая в аренду в пик сезона. Остальные 3-6 месяцев вы пользуетесь виллой самостоятельно.

Вы планируете арендовать жилье впервые?

Прибыль приносит не только аренда, но и рост стоимости недвижимости в таких особых местах, как Майорка или Ибица. Подробнее об этом после расчета доходности.

Узнайте все, что вам нужно знать, в этом руководстве!

Аренда: доходность виллы

В Германии недвижимость редко используется в качестве дома отдыха и сдается в аренду в непиковые периоды. Если это так, то расчет производится несколько иначе, чем в случае с типичной полностью арендованной недвижимостью. По долгосрочному договору аренды арендатор X ежемесячно выплачивает сумму Y. Аренда на курортах также означает некоторую спекуляцию в зависимости от непиковых и пиковых сезонов. В принципе, однако, расчет доходности недвижимости одинаков.

Цель арендной доходности: арендатор платит за вашу виллу

Давайте подытожим простую цель получения хорошего дохода от недвижимости:

Доходность должна быть настолько высокой, чтобы ваши арендаторы окупали вашу виллу.

Стоимость варьируется, в настоящее время хорошая доходность составляет не менее 6% (в Германии). При более высоких процентных ставках на финансирование за рубежом стоимость соответственно увеличивается. Увеличение процентов на 1% напрямую требует увеличения прибыли на 1% — проще говоря.

Рассчитайте доходность: Пример для начала работы

Обычный расчет доходности работает таким образом, что рассчитывается годовая холодная рента (т.е. месячная рента * 12). В случае частичной сдачи в аренду не менее важна возможная годовая холодная рента, но ориентированная на несколько недель или месяцев в году, в течение которых вы сами не используете недвижимость.

Простой расчет:

Доходность = годовой доход (холодная рента) / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Быстрый пример:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Совет! Помимо виллы (дополнительные услуги, такие как бассейн) и хорошего местоположения, количество спален/ванных комнат всегда является решающим фактором для хорошей цены аренды.

В принципе, однако, все остается неизменным. Расчет урожайности.

Доходность виллы в обобщенном виде

Факт 1) Расчет доходности недвижимости становится важным, когда вы хотите сдать свою недвижимость в аренду. Факт 2) Проще говоря, он ставит доход от аренды в соотношение с вашими запасами (цена покупки и вспомогательные расходы), с целью, чтобы ваши арендаторы, оплачивали вашу виллу.

Факт 3) Результатом доходности недвижимости является процент. Если этот показатель (в настоящее время) выше 6%, то все текущие расходы (финансирование [погашение, проценты] и обслуживание), так сказать, покрываются. Если доходность (в настоящее время) ниже 6%, вы платите ежемесячно.

Здесь, опять же для иллюстрации, приведен расчет «обычной» доходности (при полной сдаче инвестиций в аренду) и скорректированной, доходности сдаваемой в аренду недвижимости за рубежом (дома отдыха), которую вы также используете.

Формула

Формула расчета:

Полностью сдан в аренду:

Доходность = годовая холодная рента (холодная рента * 12) / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Частичная сдача в аренду:

Доходность = годовая холодная рента / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Так что, в принципе, расчет тот же.

Аренда: Сколько стоит аренда за какую виллу?

Совет. Интересует, за сколько можно сдать в аренду недвижимость стоимостью X? Сравните предложения на платформах по продаже квартир для отдыха или на AirBnb. Используйте аналогичные параметры (местоположение, состояние, жилая площадь, спальни).

Таким образом, вы сможете воспользоваться опытом других арендодателей в этом районе, не проводя при этом долгих экспериментов с арендой.

Пример: аренда в основной сезон — доходность 2,6%!

Например, знакомый сдает в аренду свою недвижимость стоимостью 2 100 000 евро за 54 000 евро только за июль месяц.

Доходность за этот месяц:

2,57 % от покупной цены

В Германии для вложения капитала инвесторы ориентируются на недвижимость, годовая доходность которой составляет 6%, поэтому в таких горячих точках, как Ибица, за один месяц можно заработать почти половину необходимого минимального дохода. Конечно, в году не бывает 12 раз месяца июля (жаркая температура, летние отпуска во многих странах). Но только основной сезон, с мая по сентябрь, приносит приличную прибыль.

К сожалению, вы платите немного больше процентов, и аренду также нужно организовывать.

Сборы: Аренда и обслуживание домов + преимущество

Те, кто арендует жилье в таких горячих точках, как Майорка, Ибица или Марбелья, естественно, не заботятся об этом сами. Но есть отличные местные контакты, которые за 20-25% от дохода от аренды напрямую обо всем позаботятся: Аренда, уборка дома, обслуживание, уход за садом и бассейном. Конечно, вы можете нанять все по отдельности, но покупка из одних рук — это лучший способ сдать жилье серьезным арендаторам без стресса.

Аренда через агентство:

20% — 25% от дохода от аренды

И снова большое преимущество:

• Аренда виллы
• Общение с арендаторами
• Передача виллы (заселение и выселение)
• Техническое обслуживание
• Удобства на открытом воздухе, такие как сад, бассейн, теннисный корт и т.д.
• Все без напряжения

Давайте теперь рассмотрим непосредственно практический пример с конкретными цифрами.

Преимущества: Доход от сдачи в аренду и увеличение стоимости (имущества)

Недвижимость в горячих точках Испании, конечно, несколько дороже, чем при покупке «на родине». Это дает преимущество в доходности — не каждый «отважится на такой шаг». Кроме того, за рубежом вам потребуется больше собственного капитала — до 50-60% от стоимости покупки. Подробнее об этом чуть позже.

1. Хорошая доходность, часто более 10%
2. Кроме того, увеличение стоимости имущества

Покупная цена с учетом ремонта для примера расчета

В примере вы покупаете недвижимость, включая вспомогательные расходы, за 1,9 млн. евро и инвестируете еще 240 000 евро на реконструкцию до последних штрихов.

• Цена покупки: 1,90,000 евро
• Реабилитация: 240 000 евро
• Инвестиции: 2 140 000 евро

В пиковые месяцы, такие как июнь, июль и август, вы можете получить от 50.000 до 60.000 евро / месяц, реально и при предварительном бронировании в январе, феврале, марте. Мы рассчитываем на 14 000 евро / неделю в пик сезона +/- 1 месяц до и после пика сезона; мы также принимаем во внимание реальные вакансии и ваше собственное использование, например, в зимние месяцы.

Расчет: Доход от сдачи в аренду

Затем месяцы различаются. Пример:

• Январь — март: Самоинтерес
• Апрель: Пустой
• Май: 12 000 евро / неделя
• Июнь — август: 14.000 евро / неделя
• Сентябрь: 11 000 евро / неделя
• Октябрь — ноябрь: пусто
• Декабрь: Самоинтерес

Ваша доходность рассчитывается из цены покупки, арендной платы/обслуживания дома и дохода:

• Годовая холодная аренда: 260 000 евро / год
• Обслуживание дома (20%): 26 000 евро / год
• Годовая холодная аренда (нетто): 234 000 евро / год

В итоге:

• Инвестиции: 2 140 000 евро / год
• Выход: 10,9 % Выход

В Германии недвижимость с доходностью более 10% встречается крайне редко или находится в районах категории С, что влечет за собой риски. Здесь вы покупаете в лучшем месте, виллы с бассейном и видом на море.

Увеличение стоимости имущества

Кроме того, помимо доходности недвижимости, наблюдается общий рост цен на землю. Знаете ли вы, какие преимущества предлагают такие места, как Ибица и Майорка? Пространство не бесконечно. Как и в Швейцарии, например, пространство под застройку ограничено, и, соответственно, реальный рост цен на землю выше по сравнению с капиталовложениями, которые вы делаете «дома» поблизости.

Вот отрывок из газеты Frankfurter Rundschau, актуальный с прошлого года:

«В среднем, цены на островную недвижимость выросли на 27,2%, при этом самый высокий темп роста был зафиксирован исследователями рынка в городе Пальма — 42,1%, за ним следует юго-запад, где курортная недвижимость сейчас стоит на 37,8% дороже, чем пять лет назад».

Давайте посчитаем «только» со средним значением 27,2 %.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % годовых.

Какие дополнительные расходы возникают при покупке недвижимости?

Блок вспомогательных расходов довольно обширен, если действительно рассматривать все аспекты. Но есть несколько отличий.

Затраты для брокера

Брокерские расходы — В Германии брокерские расходы (при частных покупках) распределяются по 50% между продавцом и покупателем (по закону). Если недвижимость продается от компании к компании, распределение брокерских расходов свободно делится между покупателем и продавцом. В Испании (т.е. также на Ибице, Майорке или в Марбелье) брокерские расходы уже включены в стоимость покупки недвижимости (5% для стандартной недвижимости).

Налог на недвижимость при покупке виллы

Налог на богатство — Если вы покупаете недвижимость в Испании и вносите более 700 000 евро от стоимости покупки из собственного капитала (не финансирования), вы должны заплатить налог на все, что превышает необлагаемую налогом сумму в 700 000 евро. Налог на богатство в Испании составляет от 0,2 до 2,5% от чистых активов, которые вы приносите.

Совет. Размер необлагаемой налогом суммы в муниципалитетах различен. В Каталонии и Валенсии необлагаемая налогом сумма составляет всего 500 000. В Мадриде необлагаемая налогом сумма не ограничена.

Пример:

• Общая стоимость покупки виллы: 1,8 млн. евро
• Доля собственного капитала (60%): : 1,08 млн. евро
• Пособие: 700 000 евро
• Налогооблагаемые активы: 308 000 евро
• Налоговая ставка: 0,3
• Сумма налога: 924,00 евро

Налог на богатство: таблица

Здесь приведены все налоговые ставки с предельными значениями оценки:

Источник: В.Ф. Салинас.

Обновление существующих объектов недвижимости

Обновление и модернизация — Вы наверняка захотите оформить свою виллу в соответствии со своими желаниями и идеями. Для этого необходимо, как минимум, считаться с расходами на модернизацию, а в зависимости от года постройки дома или последнего ремонта — также с расходами на реконструкцию (сад, бассейн, спальни, кухня, ванные комнаты).

Типичные вспомогательные расходы с первого взгляда:

1. Теоретические расходы на проезд (посещение объекта)
2. Брокерские расходы — оплачивает продавец
3. Нотариальные расходы — договор купли-продажи
4. Расходы на земельную книгу — смена собственника
5. Реабилитация / модернизация (для существующих зданий)
6. Налог на богатство (от 700 000 евро)
7. Налог на недвижимость (после покупки)

Вывод: покупка и аренда виллы

Теперь вы действительно многому научились. О рентабельности аренды в сезонные периоды. Вы узнали о налогах, а также о дополнительных расходах от покупки через агента по недвижимости до аренды на содержание недвижимости.

С этими знаниями вы сможете найти выгодную виллу для аренды в Испании.

Здесь у меня есть 2 дополнительных совета для вас!

Агенты: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Как агент по недвижимости я занимаюсь агитацией клиентов, мы предоставляем экспозиции, назначаем просмотры и помогаем в процессе покупки на месте, от нотариуса до финансирования, если это необходимо. Небольшую подборку моих вилл на Майорке, в Марбелье, а также на Ибице можно найти здесь:

• Лукински: Виллы

Финансирование за рубежом: собственный капитал и процентная ставка

Вы хотите купить виллу в Испании? Будь то Майорка, Марбелья или Ибица, условия финансирования недвижимости значительно отличаются. Если вы покупаете виллу не для 100% личного пользования, а сдаете ее частично или полностью в аренду в качестве инвестиции, то вам следует знать особые условия в Испании. Кроме того, для сравнения я приведу некоторые примеры из США. Таким образом, вы сможете увидеть, насколько дешево финансирование у себя дома и насколько дорогими становятся кредиты в других странах для иностранца, в соотношении с вашей процентной ставкой и вашим капиталом. В конце концов, речь всегда идет об отдаче.

• Финансирование за рубежом

Недвижимость для собственного пользования: Местонахождение

Если вы хотите купить недвижимость и сразу въехать в нее, она должна вам понравиться в первую очередь! По сравнению с недвижимостью как инвестицией, доходность от аренды не имеет большого значения. Вместо этого важно подумать о том, чего вы хотите от окружения вашей собственности. Ведь на первый план выходят ваши личные цели и идеи.

Ваши личные цели важны для выбора места проживания

Сохранение или увеличение стоимости при перепродаже

Кроме того, всегда следует помнить о перепродажной стоимости недвижимости. В конце концов, возможно, однажды вы снова решите продать недвижимость своей мечты. Профессиональная переориентация, увеличение семьи, старость или болезнь часто являются причинами для перепродажи. Наш совет: при покупке недвижимости всегда выбирайте (очень) удачное местоположение, чтобы избежать потери стоимости в будущем.

(очень) хорошее расположение = сохранение или увеличение стоимости перепродажи

Расположение A, B и C: Покупаете недвижимость своей мечты за городом?

Прежде всего, избегайте недвижимости в локациях C. Это место определяется, прежде всего, негативным развитием экономики, слабой инфраструктурой и низким спросом. Даже если недвижимость в сельской местности вдали от шума и суеты большого города кажется заманчивой, вам придется считаться с сильной потерей стоимости в будущем. В худшем случае ваша собственность будет стоить только цену земли через несколько лет.

• Подробнее здесь: A-, B- и C-Lage

Важные критерии: Инфраструктура, культурные предложения & Co.

Город или страна? Большой город или маленький городок? После того как вы определили для себя примерное местоположение, теперь необходимо определить точный район. Насколько хорошо развито общественное транспортное сообщение? Много ли культурных предложений? Является ли район безопасным и тихим? Где находится ближайшая больница? Эти критерии микрорасположения вашей недвижимости также важны.

Вот еще несколько важных критериев:

• Инфраструктура
• Безопасность
• Культурные предложения
• Близость к общественным объектам
• Безопасность
• Чистота

Недвижимость как инвестиция: местоположение

Вы хотите приобрести доходную или инвестиционную недвижимость? В этом случае уже упомянутые критерии, такие как инфраструктура, безопасность и т.д., также важны, но отходят на второй план в зависимости от вашей стратегии и цели. Хотя вам определенно стоит поискать доходную недвижимость в районах B и C, чтобы генерировать прямой денежный поток за счет высокой арендной платы, недвижимость в районах A является особенно ценной для инвестирования.

Заключение: Индивидуальные цели и личная стратегия

Поэтому расположение вашей недвижимости зависит как от ваших целей, так и от вашей стратегии. Таким образом, в зависимости от типа недвижимости важны различные факторы. Если для недвижимости, занимаемой владельцем, наиболее важными факторами являются личные предпочтения и увеличение стоимости при перепродаже, то для доходной недвижимости главным фактором является арендная плата. А в случае инвестиционной недвижимости стоит обратить внимание, прежде всего, на места категории «А».

Если вы хотите узнать еще больше о соответствующих инвестиционных стратегиях и идеальных местах, ознакомьтесь с нашим руководством:

• Идеальное расположение недвижимости (внешний)

Видео: Зюльт — остров только для богатых?

Распродажа роскошного острова

Факты и цифры о Зюльте

Мы проанализировали данные, и только с 2013 по 2017 год (последние доступные данные) количество ночевок на острове увеличилось на +2,08%. В цифрах это на 690 461 больше ночевок. В общей сложности на Зюльте ежегодно останавливаются на ночлег более 7 миллионов человек.

Источник: insel-sylt.de

Ночевки 2013

• Шлезвиг-Гольштейн — общее количество ночевок 24 806 220 (100,00%) при площади 15 799 км²
• Зюльт — общее количество ночевок 6 403 075 (25,81%) с территорией 99 (0,63%)
• Муниципалитет Зюльт — общее количество ночевок 4 119 573 (16,61%) с площадью 51 (0,32%)

Ночевки 2017 (увеличение на 2,08%)

• Шлезвиг-Гольштейн — общее количество ночевок 29,891,859
• Зюльт — общее количество ночевок 7 093 536 (23,73%) + 2,08%.
• Муниципалитет Зюльт — общее количество ночевок 4 606 429 (15,41%) — 1,20%

Гости с ночевкой до 3 ночей с 2012 по 2018 год

• Вестерланд 84,115 — 107,506
• Тиннум 7,104 — 10,428
• Кейтум 5,104 — 9,223
• Munkmarsch 2,401 уменьшен до 1,669
• Архсум 414 на 677
• Морсум 1,695 — 4,010
• Рантум 18,335 остается почти на том же уровне 18,107

Источник: insel-sylt.de

Итого 119,168 увеличивается до 151,620

Увеличение процента с 0,7% до 2,4%

Жизнь на Зюльте

Площадь крупнейших немецких островов Северного моря

Знаете ли вы? Зюльт — самый большой немецкий остров Северного моря. Немецкий рынок: недвижимость Германия. Еще до Фёра, Нордстранда и Пеллворма.

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Средняя цена на дома/квартиры для отдыха

Средние цены на дома и квартиры для отдыха в популярных курортных регионах Германии в 2018 году

Вы можете найти больше статистических данных на сайте Statista

Самый «дешевый» дом стоит 6 миллионов евро

Самая дорогая деревня в Германии: здесь «дешевый» дом стоит 6 миллионов евро!