Инфляция высокая, процентные ставки растут — Инфляция выше, чем была на протяжении десятилетий! Следствие: рост процентных ставок по кредитам. Что делать, когда инфляция высока, а процентные ставки растут? Лучшая идея: купить недвижимость и сделать это быстро, чтобы получить выгодные процентные ставки уже сейчас. Я покажу вам, что означает изменение процентных ставок всего на 1%! PS: В 90-х годах процентные ставки были в диапазоне 7%, 8%, в настоящее время вы все еще финансируете около 2%, иногда до 3%. Речь идет о 1) защите от инфляции, с другой стороны 2) правильное время для покупки — сейчас! Потому что процентные ставки будут продолжать расти и расти. Советы для получения первого кредита и для тех, кто задумывается о последующем финансировании.
Если вы ищете советы по последующему финансированию, можете пропустить этот небольшой раздел! Тем, кто хочет профинансировать свою первую недвижимость, будь то дом или квартира, еще раз быстро объяснили:
Что означает аннуитет / кредитный взнос?
Аннуитет / взнос по кредиту — Технический термин «аннуитет» — это ваша ежегодная выплата банку по кредиту на недвижимость. Она состоит из возврата (погашения кредита) и процентов (расходов по вашему кредиту). Если процентные ставки вырастут, ваш ежемесячный платеж по кредиту, или годовой аннуитет, увеличится.
Быстро объяснил:
Аннуитет — Годовая сумма от погашения и процентов
Платеж по кредиту — Ежемесячный платеж (погашение и проценты)
Что означает погашение кредита? — Погашение кредита
Repayment (погашение кредита) — термин repayment относится к погашению вашего кредита. С каждым погашением остаток долга уменьшается, а вместе с ним и проценты.
Совет. Отступление — Как владелец недвижимости с финансированием, вы не думаете, что инфляция — это так уж плохо. Почему?
Обычно погашение составляет (было) 2% в год. С помощью этих 2% вы финансируете свою недвижимость в течение 30 лет (2% каждый год) и, соответственно, используете преимущества, которые возникают у вас в результате инфляции (обесценивания денег). Ведь 1 000 евро сегодня «уже не те» через 10 лет при инфляции в 3%, 4% или даже 5%. Тем временем стоимость вашей недвижимости увеличилась, и доход от аренды тоже. Подробнее о недвижимости и инфляции читайте здесь.
Что означают проценты? — Расходы по кредитам
Проценты (стоимость кредита) — Проценты — это, так сказать, стоимость, которую вы платите за получение кредита. Основой для ежемесячных или ежегодных процентных расходов является сумма вашего оставшегося долга.
В последние 10 лет, 15 лет люди в основном ожидали процентные ставки на уровне 2%. Сейчас ситуация меняется, поскольку процентные ставки растут.
Чем выше процентная ставка, тем выше будут ваши ежемесячные расходы
Вы можете увидеть влияние предстоящего повышения процентных ставок на ваши активы в расчете.
Высокая инфляция, растущие процентные ставки: советы для вашего кредита
Высокая инфляция, растущие процентные ставки — для большинства это новость!
ЕЦБ не повышал ключевую процентную ставку с 2011 года. Эта новая ситуация бросает вызов строителям домов и инвесторам капитала и заставляет думать по-новому. Давайте еще раз подытожим советы:
Новый кредит на недвижимость: не ждите долго
Вы должны закрыть свой кредит как можно скорее и как можно дольше — это лучший совет, который мы можем дать вам в период изменения процентных ставок.
Процентные ставки будут расти, и лучший способ защитить себя от повышения ставок — в конце концов, вы будете выплачивать кредит в течение десятилетий — это взять кредит быстро. Ваш кредит также должен быть как можно более длительным, чтобы вы могли как можно дольше пользоваться преимуществами все еще выгодных процентных ставок.
Вы хотите купить быстро? Тогда:
Завершить как можно скорее
Заключите как можно более долгосрочное соглашение
Если речь идет уже не о финансировании вашей первой недвижимости, а о предстоящем последующем финансировании, я могу порекомендовать следующее:
Последующее финансирование через 1+ лет: Форвардный кредит
С помощью «форвардного кредита» вы можете воспользоваться текущими процентными ставками сегодня для последующего финансирования через 1 или 2 года.
Это мой совет, когда наступает срок последующего финансирования вашего дома или квартиры.
Вы никогда не слышали о форвардном кредите? Тогда вот краткое объяснение.
Форвардный кредит = заключить досрочно, обеспечить текущие процентные ставки
Форвардный кредит — Форвардный кредит — это типичный аннуитетный кредит, с той лишь разницей, что вы берете его за один или два года до окончания текущего финансирования. Расходы несколько выше, но вы уже сейчас можете зафиксировать (еще более выгодную) процентную ставку. Если через два года процентные ставки будут значительно выше, то последующее финансирование начнется с процентной ставки, действующей сегодня.
Последующее финансирование через 5+ лет: Краткосрочный
К сожалению, форвардный кредит возможен только на определенный период времени, поэтому если ваше последующее финансирование должно быть получено сначала через пять, шесть или семь лет, этот совет по текущей ситуации с процентными ставками вам поможет!
Краткосрочное последующее финансирование (срок всего 1, 2 года) и ожидание развития процентной ставки.
Как правило, вы берете финансирование с фиксированной ставкой заимствования на максимально возможный срок. Сейчас мы находимся на этапе низких процентных ставок, соответственно, они могут только расти, особенно если учесть текущую инфляцию.
Соответственно, вы должны планировать последующее финансирование только на краткосрочный период, чтобы иметь возможность реагировать на изменения процентных ставок. Если после этого процентная ставка снова снизится, вы сможете использовать это при дальнейшем финансировании.
Вот самые важные советы по покупке дома или квартиры в период роста процентных ставок. То же самое касается и тех, кто уже купил дом или квартиру и кому вскоре предстоит заняться последующим финансированием.
С помощью этих трех советов вы сможете минимизировать риски для себя и своих инвестиций в недвижимость.
Давайте перейдем к практическим вопросам:
Во сколько вам обойдется изменение процентной ставки на 1%, 2%?
Пример кредита 100 000 евро на дом и квартиру
Что означает изменение процентных ставок для вашего кошелька?
Вот еще два практических примера с изменением процентной ставки на 1% и 2%, с перспективой на ближайшие годы. Для простоты расчета примера мы используем объем финансирования в размере 100 000 евро. Каковы последствия изменения процентной ставки всего на 1% в первый год финансирования?
Кредит под 2% (текущий): 4 000 евро / год
Шаг 1: Рассмотрите возможность получения займа сегодня, с процентной ставкой 2% от суммы погашения.
Кредит сегодня:
Кредит: 100 000 евро
Погашение (2%): 2 000 евро / год
Проценты (2%): 2 000 евро / год
Аннуитет (общая сумма / год): 4 000 евро
Кредит 2023 (повышение на 3% / +1%): 5 000 евро / год
Предположим, что в 2023 году процентная ставка вырастет до одного процента. Это быстро изменит ваш расчет доходности, потому что затраты растут.
Говорим о повышении стоимости! Слышали ли вы о реформе налога на недвижимость? С 2022 года землевладельцам в Германии направляются письма с просьбой предоставить новые данные в налоговое ведомство. Цель — реформировать расчет налога на недвижимость, поскольку он основан на данных более чем 50-летней давности. Подробнее о реформе налога на недвижимость 2025 года читайте здесь.
Теперь вернемся к увеличению ваших расходов на выплату процентов, которые начисляются в первый год и (в зависимости от оставшегося долга) в последующие годы.
Кредит 2023 (принят):
Кредит: 100 000 евро
Погашение (2%): 2 000 евро / год
Проценты (3%): 3 000 евро / год
Аннуитет (общая сумма / год): 5 000 евро
Вывод при увеличении процентной ставки на 1% по кредиту в 100 000 евро:
При увеличении процентной ставки всего на 1% ваши расходы вырастут сразу на + 1 000 евро только за первый год.
Проценты начисляются ежегодно! Расходы на последующее наблюдение
Эффект повторяется в каждом последующем году, когда вы платите на один процент больше процентов. Это означает, что если вы погасите первые 2 000 евро в первый год финансирования (100 000 евро), то останется 98 000 евро остаточного долга. Соответственно, во второй год вы также платите банку на 980 евро больше процентов, чем раньше.
Год 1 + 1,000 евро
Год 2 + 980 евро
..
Соответственно, одно только повышение процентной ставки на 1% в первые два года финансирования означает дополнительные расходы в размере 1 980 евро.
Что произойдет, если процентные ставки по финансированию вашей недвижимости вырастут на 2%? Давайте рассмотрим этот пример: Если процентные ставки вырастут на 2% в 2024 году.
Кредит 2024 (принят):
Кредит: 100 000 евро
Погашение (2%): 2 000 евро / год
Проценты (4%): 4 000 евро/год
Аннуитет (общая сумма / год): 6 000 евро
Вывод +2% увеличения:
При увеличении процентной ставки всего на 2% ваши расходы вырастут сразу на + 2 000 евро только за первый год.
Пример кредита 500 000 евро на дом и квартиру
100 000 евро не являются основой для финансирования недвижимости в большинстве городов, особенно в районах А и В, где суммы финансирования обычно намного выше. Поэтому здесь приведен пример дополнительных процентных расходов, рассчитанных при сумме кредита в 500 000 евро.
Кредит под 2% (текущий): 20 000 евро / год
Прежде всего, давайте снова посмотрим на основу — финансирование недвижимости в размере 500 000 евро при текущем уровне процентной ставки около 2% для первоначального финансирования.
Кредит сегодня:
Кредит: 500 000 евро
Погашение (2%): 10 000 евро / год
Проценты (2%): 10 000 евро / год
Аннуитет (общая сумма / год): 20 000 евро
Кредит 2023 (увеличение на 3% / +1%): 25 000 евро / год
Если процентная ставка повысится всего на 1%, это напрямую означает для вас увеличение расходов на 5 000 евро в год. Здесь показан пример для 2023 года.
Кредит 2023 (принят):
Кредит: 500 000 евро
Погашение (2%): 10 000 евро / год
Проценты (3%): 15 000 евро/год
Аннуитет (общая сумма / год): 25 000 евро
Вывод при увеличении процентной ставки на 1% по кредиту в 500 000 евро:
При увеличении процентной ставки всего на 1% ваши расходы вырастут сразу на + 5 000 евро только за первый год.
Одно только повышение процентной ставки на 1% обеспечивает 5 000 евро дополнительных расходов, которые у вас появятся в первый год финансирования недвижимости. Если процентные ставки вырастут на 2%, дополнительные расходы возрастут до 10 000 евро в первый год финансирования вашей недвижимости.
Опять же, если 10 000 евро будут погашены в первый год по обычной ставке погашения 2%, то останется 490 000 евро остаточного долга. Соответственно, 9 800 евро дополнительных расходов и целых 19 800 евро всего через два года.
Кредит 2024 (принят):
Кредит: 500 000 евро
Погашение (2%): 10 000 евро / год
Проценты (4%): 20 000 евро/год
Аннуитет (общая сумма / год): 30 000 евро
Вывод +2% увеличения:
При увеличении процентной ставки всего на 2% ваши расходы вырастут сразу на + 10 000 евро только за первый год.
