Оцените жилой дом менее чем за 5 минут

Давайте начнем со случая, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что рядом с вами в кафе сидит знакомый и говорит: «Кто-то хочет продать многоквартирный дом на этой улице, я знал старушку, ее сын сейчас присматривает за ним. Я наведу справки для вас». Через день вы получаете цифры на WhatsApp: 240 000 евро годовой арендной платы, цена покупки — 8,5 миллиона, местоположение — А. Звучит заманчиво — но действительно ли это выгодная сделка?

Важно то, что вам нужны только две цифры — цена покупки (PP) и годовая чистая холодная рента (ANR). Получив их, вы сможете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и доходность. Оба этих показателя являются наиболее важными для понимания того, имеет ли инвестиция смысл или нет.

Еще один совет: независимо от фактора доходности или цены покупки, используйте мой бесплатный калькулятор недвижимости на сайте Immobilien Guru.

Просматривайте здесь бесплатно — самая быстрая оценка недвижимости в мире

Рассчитайте коэффициент закупочной цены и доходность

Пример:

• Покупная цена: € 8,500,000
• JNKM: € 240 000

Теперь вы можете приступить к работе прямо сейчас:

Коэффициент покупной цены = покупная цена / JNKM = 8 500 000 / 240 000 = 35,4

Фактор цены покупки 35 означает, что потребуется более 35 лет, чтобы окупить цену покупки за счет дохода от аренды — без затрат, без процентов, без риска. Слишком долго.

Сколько вы получаете прибыли?

Вы также можете увидеть это сразу:

Доходность = JNKM / цена покупки = 240,000 / 8,500,000 = 2.8 %

Поначалу звучит неплохо, но так ли это на самом деле?

Магический предел: 5,5 % и более — применяется при текущих процентных ставках 3,5 %.

Если вы работаете с заемным капиталом — а так поступают почти все, — вам необходимо учитывать текущие процентные ставки. Допустим, вы получаете 3,5 % годовых. Затем реально добавить около 2 % на обслуживание и резервы. Таким образом, общая сумма составит 5,5 %.

Таким образом, вы зарабатываете только на доходности более 5,5 %.

При доходности всего 2,8 % вы месяц за месяцем терпите убытки — несмотря на доход от аренды.

Сколько вы должны заплатить по максимуму?

Вот в чем фокус: просто переверните формулу. Вам нужна доходность не менее 6 %? Тогда:

Цена покупки = JNKM / желаемая доходность Цена покупки = 240 000 / 0,06 = € 4 000 000

При доходности в 6 % недвижимость должна стоить максимум 4 млн евро. При доходности 8 % она может составить даже 3 млн евро.

Пример: вам нужно 8 %

Цена покупки = 240 000 / 0,08 = € 3 000 000

Все, что выше этой суммы, не является финансово привлекательным — или вам придется договариваться о снижении цены покупки.

Вот и все, что вам нужно запомнить на первом этапе, с помощью быстрой оценки со смартфона или ноутбука! Вы получаете предложение? Спросите адрес, цену покупки, JNKM (статус ремонта, статус аренды, …) — тогда вы сможете быстро провести оценку, а продавец — быстро продать свой многоквартирный дом.

Вывод: «Только 2 числа решают» — проще говоря

Все, что вам действительно нужно:

• Годовая чистая холодная рента (JNKM)
• Цена покупки

Затем сравните эту сумму с текущими расходами на финансирование и 2 %-ным буфером на обслуживание. Если доходность составляет 5,5 %, вы в минусе — все, что меньше, это риск или хобби.

Формула для вашей повседневной жизни

Желаемая доходность / JNKM = максимальная цена покупки

Запомните эту формулу — она пригодится вам чаще, когда вы будете просматривать предложения по продаже недвижимости. Вы в считанные секунды поймете, подходит ли вам объект или нет. И даже лучше: вы сможете сразу же сделать продавцу реалистичное предложение.

Является ли 8,5 миллионов хорошей сделкой?

Я подробно рассказывал об этом на сайте immobilien-erfahrung.de, вы можете прочитать об этом еще раз здесь: Разница между инвестиционной недвижимостью и недвижимостью для инвестиций.

Разница заключается в фокусе: для инвестиционной недвижимости важно то, что поступает на ваш счет каждый месяц, то есть положительный денежный поток от арендного дохода, как правило, в регионах B и C. С другой стороны, при покупке инвестиционной недвижимости вы ориентируетесь на долгосрочное повышение стоимости и доходы от продажи — обычно в таких городах категории А, как Берлин, Кельн, Дюссельдорф и др.

Вам нужны прямые деньги? Первый вариант приносит вам доход напрямую. Хотите получить больше денег в долгосрочной перспективе? Второй вариант требует терпения, капитала и знания рынка — взамен вы можете рассчитывать на большую прибыль в будущем.

Еще лучше:

Если вы купите недорогую квартиру в районе А, тем лучше Денежный поток + долгосрочные денежные средства = высший класс. Покупайте, модернизируйте, повышайте арендную плату, увеличивайте стоимость.

Вот и все. Вот так вы быстро оцените ситуацию. Удачи в инвестировании!

Поэтому ваше предложение по цене покупки всегда зависит от ваших личных целей: Нужны ли вам операционные или стратегические деньги?

Сколько бы стоила эта недвижимость с чистой годовой арендной платой в 240 000 евро в районе А?

Еще советы с мест?

Хотите регулярно распознавать хорошие сделки, быстрее принимать решения или просто учиться на моем опыте? Тогда полистайте блог или прочитайте самые важные статьи на эти темы — шаг за шагом, из практики, для инвесторов.

Я подробно рассказал вам об этих темах:

• Оценить жилой дом
• Рассчитайте коэффициент цены покупки
• Подсказка: мой калькулятор коэффициента закупочной цены
• Правильно оценивайте возвраты
• Финансирование с использованием заемных средств

Хотите продать или у вас есть вопросы? Тогда напишите мне — я буду рад помочь вам.

• Свяжитесь с нами прямо сейчас
• Профиль покупки

Присоединяйтесь к Тимми и его друзьям в приключенческих путешествиях, которые не только стимулируют воображение, но и обогащают ум! Каждая история, будь то открытие волшебного домика на дереве или путешествие на Цветной остров, идеально подходит для чтения вслух и позволяет детям узнать о недвижимости и ее оценке.

Приключения и обучение вместе с Тимми, Леа и Финном!

Благодаря красочным иллюстрациям и увлекательным сюжетам эти книги станут неотъемлемой частью любого чтения вслух! Откройте для себя радость чтения и обучения вместе с Тимми.

Читайте прямо сейчас или скачайте электронную книгу и превратите время чтения в волшебный опыт! Кстати, автор этих маленьких историй — наш редактор Стефан. Читайте книги онлайн бесплатно или скачайте электронную книгу:

• Приключение Тимми — книга для детей о недвижимости

Учебное приключение, полное восторга и вдохновения

Истории Тимми и его друзей — это больше, чем просто развлечение, это приглашение открыть для себя мир недвижимости и инвестиций в игровой форме. Увлекательный сюжет побуждает юных читателей находить творческие решения для будущего и брать на себя ответственность за свое окружение.

Почему ни одна детская комната не должна обходиться без этих книг

Родители берегитесь! Приключения Тимми, Леа и Финна, связанные с недвижимостью, — обязательная вещь для каждой детской комнаты. Они не только развивают воображение маленьких исследователей и любовь к чтению, но и прививают ценные знания о собственности, устойчивом развитии и защите окружающей среды.

Откройте для себя волшебный дом на дереве, заброшенную усадьбу или остров цветов и погрузитесь в приключение, полное магии и волнения!

Скачайте бесплатную электронную книгу прямо сейчас и присоединяйтесь к Тимми, Леа и Финну в их увлекательном путешествии по красочному миру недвижимости.

Советы по чтению вслух: Сделайте чтение вслух ежедневным ритуалом

Вот 6 полезных советов по чтению из журнала FIV:

1. Создайте спокойную атмосферу
2. Найдите подходящее время для чтения
3. Выберите подходящие истории
4. Читайте вслух с яркостью
5. Взаимодействие с историей
6. Воображаемые беседы

Создайте спокойную атмосферу

Создайте уютную обстановку без отвлекающих факторов, таких как телевизор или мобильный телефон, чтобы вы могли полностью сосредоточиться на ребенке и рассказе.

Найдите подходящее время для чтения

Лучше всего выбирать для чтения вслух одно и то же время каждый день. Особенно хорошо успокаиваться перед сном, но подходят и другие случаи, например, время ожидания или поездка.

Выберите подходящие истории

Ориентируйтесь на интересы ребенка, будь то детективные истории, приключенческие рассказы или нехудожественные книги. Если ребенку нравится история, он с большим энтузиазмом будет читать ее вслух.

Читайте вслух с яркостью

Подстраивайте свой голос и интонации под рассказ, чтобы сделать его более живым. Это поможет удержать внимание ребенка.

Взаимодействие с историей

Позвольте ребенку задавать вопросы и комментировать рассказ. Рассмотрите вместе картинки в книге и опишите их.

Воображаемые беседы

Обсудите прочитанное с ребенком, подумайте о том, какой может быть концовка или продолжение истории. Дайте волю своему воображению!

Часто задаваемые вопросы о чтении вслух

С какого возраста я могу читать своему ребенку?

Читать вслух имеет смысл с одного-двух лет. Существуют подходящие книги для разных возрастных групп, даже для малышей в возрасте 3 месяцев.

Какие книги подходят для чтения вслух?

Здесь представлен широкий выбор книг для всех возрастов и интересов, от книжек с картинками до детских книжных серий.

Как часто я должен читать своему ребенку?

В идеале чтение вслух должно происходить ежедневно, не менее 15 минут.

Читайте и скачивайте бесплатно!

• Приключение Тимми — книга для детей о недвижимости

Примеры: Компактные видеопояснения

Фотография стоит тысячи слов! Вот несколько примеров:

Приобретение недвижимости: как получить выгодные предложения

Настоящая прибыль — в покупке, вот почему приобретение недвижимости является такой важной темой на вашем пути к становлению инвестором в недвижимость. На YouTube я даю советы по приобретению, начиная с цифровых каналов и заканчивая холодными звонками владельцам недвижимости.

x

Первое, что важно для начинающего инвестора, — это приобретение выгодных объектов недвижимости:

Сделайте так, чтобы стало известно, что вы покупаете недвижимость в регионе X! Семья, родственники, друзья, знакомые и коллеги — все это мощные мультипликаторы для Вас.

Как только кто-то что-то услышал, у вас есть наводчик.

Пассивный доход: Зарабатывать деньги, сдавая их в аренду

Пассивный доход — мечта многих людей, и недвижимость дает возможность реализовать эту мечту. Представьте себе, что вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не прилагая к этому никаких усилий. Каково это будет для Вас? Многие люди полагаются на недвижимость для достижения именно этой цели.

• Накопление активов за счет доходов от аренды
• Дополнительный доход — пассивный доход
• Душевное спокойствие

x

Доходность 5%: что это значит?

Что означает доходность 5%? В этом видео я объясняю, почему 5% по-разному оцениваются в разных классах активов.

x

5% недостаточно, если вы хотите сразу «делать деньги на недвижимости». Читайте здесь, какая доходность вам нужна: Это то, насколько высокой должна быть доходность «как минимум», если вы хотите заработать деньги сразу в первый месяц сдачи недвижимости в аренду.

Недвижимость как защита от инфляции: сохранение стоимости

Покупка кондоминиума может быть разумным решением, особенно для новичков в сфере недвижимости. Приобретая квартиру, вы становитесь членом товарищества собственников кондоминиума (WEG), а это означает, что многие общие расходы являются общими. Представьте себе, что в многоквартирном доме, где проживает пять человек, вы оплачиваете только 20% общих расходов. Это означает для вас значительную экономию.

• Долгосрочное увеличение стоимости имущества
• Увеличение дохода от аренды с течением времени
• Стабильная норма амортизации

x

Квартира против дома: преимущества квартиры

Инвесторы часто выбирают долгосрочное финансирование сроком на 30-35 лет. Это позволяет создать ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать всю стоимость покупки, можно взять кредит в банке и, как правило, внести только 20% собственного капитала. Это позволяет владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Вхождение в состав товарищества собственников жилья
• Совместные расходы — например, на систему отопления

x

Долгосрочное финансирование инвестиций

Инвесторы часто осуществляют финансирование в течение длительного периода — 30 или 35 лет. Это создает ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать 100% стоимости покупки, вы берете кредит в банке и, как правило, вносите только 20% собственного капитала. Это позволяет владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Создание ликвидности
• Инфляция приводит к росту активов, в то время как амортизация остается неизменной

x

Покупка в локациях А и В: разница

В мире недвижимости локации часто делятся на A, B и C. В Instagram я рассказываю об основных принципах и анализирую различия, преимущества и недостатки этих локаций. Следите за новостями, чтобы получить ценные знания об инвестициях в недвижимость.

x

Истории инвесторов: учиться у великих

Вы можете найти множество историй инвесторов в моем блоге, и, конечно, теперь я делаю несколько историй и для LinkedIn! Например, здесь, в » Голливудленде».

x

Подписывайтесь на Instagram!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы всегда быть в курсе событий и получать ценные советы по инвестициям в недвижимость.

Примеры: Лаконично объясняется в видеороликах

Видеоролики говорят больше, чем тысячи слов! Вот несколько примеров:

Пассивный доход: Заработок на аренде

Пассивный доход — это то, что многие хотят и желают для своей жизни. Потому что он делает вас беззаботным. Допустим, вы знаете, что помимо накопления капитала (недвижимость окупается арендаторами), вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не работая: как бы вы себя чувствовали? Именно поэтому многие делают ставку на недвижимость как на капиталовложение.

• Накопление богатства, арендатор оплачивает вашу собственность
• Дополнительный доход, пассивный доход
• Беззаботный

@lukinski_real_estates

Heute sprechen wir über den dritten Vorteil einer Kapitalanlage: das passive Einkommen. Passives Einkommen bedeutet, dass dein Geld für dich arbeitet, ohne dass du aktiv dazu beitragen musst. Mit Kapitalanlagen wie Aktien, Immobilien oder Dividendenfonds kannst du regelmäßige Einnahmen erzielen, ohne täglich zur Arbeit gehen zu müssen. Klingt gut, oder? In meinem Video werde ich euch zeigen, wie das funktioniert und warum es eine kluge finanzielle Entscheidung sein kann. Bleibt dran! #Kapitalanlage #PassivesEinkommen #Finanzen

♬ Originalton — Lukinski

Приобретение недвижимости: как получить дешевые предложения по недвижимости

Настоящая прибыль — в покупке, поэтому приобретение недвижимости — очень важная тема на пути к становлению инвестора в недвижимость. На YouTube я даю советы по приобретению недвижимости, начиная с цифровых каналов и заканчивая звонками владельцам (холодными звонками).

@lukinski_real_estates

Let’s dive into the world of real estate investing . The key? Buying low for bigger profits! Start by discussing your real estate ventures with neighbors, friends, and family—they’re your best source of tips with minimal investor competition! #RealEstateInvesting #ProfitTips

♬ Originalton — Lukinski

Первое, что важно для начинающего инвестора, — это приобретение доступной недвижимости:

Сделайте так, чтобы стало известно, что вы покупаете недвижимость в регионе X! Семья, родственники, друзья, знакомые, коллеги — все это сильные мультипликаторы для Вас.

Как только кто-то что-то слышит, у вас появляются наводчики.

@lukinski_real_estates

Here’s Real Estate Tip 3 for all you savvy property hunters out there! If you’re looking to snag some budget-friendly real estate deals and maximize your profits, here’s the secret sauce: Get in touch with property owners directly. By cutting out the middleman, you’ll face less competition in the market, or dare we say, no competition at all! This gives you a unique advantage in negotiations and a better chance to strike a fantastic deal. So, remember, it’s not just about finding the right property; it’s about connecting with the right people to make it happen. Happy real estate hunting! #RealEstateTips #InvestmentInsights

♬ Originalton — Lukinski

Недвижимость как защита от инфляции: рост стоимости

С каждым годом инфляции ваши деньги становятся все менее ценными. Что защищает вас от этого? Недвижимость! Ее стоимость увеличивается с ростом инфляции, как и доход от сдачи в аренду. В то же время, еще одно преимущество, ставка погашения остается неизменной. Отлично! Вот так можно научиться инвестированию в недвижимость на TikTok.

• Стоимость имущества в долгосрочной перспективе увеличивается
• Рост арендного дохода в долгосрочной перспективе
• Ставка погашения остается «прежней

@lukinski_real_estates

Why invest in real estate? 1⃣ Inflation Protection: Historically, real estate has proven to be an excellent hedge against inflation. Your wealth remains stable as prices rise.

♬ Originalton — Lukinski

Квартира против дома: основные преимущества квартиры

Кондоминиум часто является лучшим решением для начинающих, поскольку вы являетесь частью товарищества собственников жилья (WEG). Это обеспечивает совместное несение многих расходов. Допустим, в многоквартирном доме 5 участников, тогда Вы оплачиваете только 20% расходов, возникающих в отношении общего имущества. Вместо 12 000 евро, например, только 2 400 евро (-9 600 евро меньше).

• Имея квартиру, вы являетесь участником ОГЭ
• Распределение затрат на общее имущество, пример: Система отопления

@lukinski_real_estates

Apartment House as your first capital investment? Advantage of owning an apartment: Cost-sharing within a homeowners’ association. Is it better to invest in an apartment or in your own house first? The key difference and advantage of owning an apartment is that you become part of a homeowners’ association, sharing many costs. For instance, if you had to repair the heating system in a house on your own, it could cost you $ 10,000. However, in an eight-unit apartment building, you’d only split the cost, paying just $ 1,250! #RealEstateInvestments #ApartmentVsHouse

♬ Originalton — Lukinski

Истории инвесторов: волнение + обучение

В моем блоге вы найдете много историй про инвесторов, некоторые из них я, конечно, делаю для LinkedIn! Вот, например, каналы Венеции.

@lukinski_real_estates

Join me on an enchanting journey through the Venice Canals in Los Angeles! I’ll be releasing a brand new video soon, showcasing the stunning canals of Venice and unraveling the captivating investor story behind them. Who would have thought these canals held so much history and charm? Stay tuned for more! #VeniceCanals #LosAngeles #InvestorStory #HiddenGems

♬ Originalton — Lukinski

Ауттейки! Например, из бассейна Шарли в Малибу

@lukinski_real_estates

Working in Malibu today just a little impression of the area and it’s the crew area because Charlie Sheen is living here!

♬ Originalton — Lukinski

Подпишитесь на TikTok!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы оставаться в курсе событий и получать ценные советы по инвестированию в недвижимость.

• Лукинский x TikTok

Примеры: Подробные видеопояснения

Фотография стоит тысячи слов! Вот несколько примеров:

Приобретение недвижимости: как получить дешевые предложения по недвижимости

Настоящая прибыль — в покупке, поэтому приобретение недвижимости — очень важная тема на пути к становлению инвестора в недвижимость. На YouTube я даю советы по приобретению недвижимости, начиная с цифровых каналов и заканчивая звонками владельцам (холодными звонками).

Самое главное — сделать так, чтобы стало известно, что вы покупаете недвижимость в регионе X! Семья, родственники, друзья, знакомые, коллеги — все это сильные мультипликаторы для вас. Как только кто-то что-то услышит, у вас появится » наводчик».

Теперь на YouTube!

Пассивный доход: Накопление богатства за счет дохода от аренды

Пассивный доход — цель, к которой стремятся многие люди, и недвижимость предлагает проверенный способ достижения этой цели. Представьте себе, что Вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не работая при этом активно. Какую свободу Вы могли бы получить, имея такой дополнительный доход? Многие инвесторы полагаются на недвижимость, чтобы достичь именно такой финансовой независимости. Одно из преимуществ недвижимости как объекта инвестиций.

• Ваши активы растут благодаря доходам от аренды
• Дополнительный доход — пассивный доход
• Чувство финансовой безопасности

Недвижимость как защита от инфляции: сохранение стоимости

В то время как ваши деньги со временем теряют в цене из-за инфляции, недвижимость растет в цене, как и доход от сдачи в аренду. Особенностью является то, что ежемесячный платеж остается стабильным. Это очень важное преимущество, о котором вы можете подробно узнать на TikTok в разделе «Инвестиции в недвижимость».

• Ваша собственность становится более ценной в долгосрочной перспективе
• Увеличение дохода от аренды с течением времени
• Стабильная ставка погашения — ваша финансовая основа

Квартира против дома: преимущества квартиры

Особенно для новичков в сфере недвижимости покупка кондоминиума может стать разумным выбором. Приобретая квартиру, вы становитесь членом товарищества собственников кондоминиума (WEG), а значит, многие расходы несете совместно. Например, в пятиквартирном доме вы оплачиваете только 20% общих расходов. Это позволяет значительно сэкономить финансовые средства.

• Быть членом товарищества собственников жилья
• Совместные расходы — например, на систему отопления

Советы за несколько секунд, следите за мной на YouTube!

Долгосрочное финансирование капитальных вложений

Инвесторы часто выбирают долгосрочное финансирование на 30 или 35 лет. Это создает ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать всю стоимость покупки, можно взять кредит в банке и, как правило, внести только 20% собственного капитала. Это дает возможность владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Создание ликвидности для будущих инвестиций
• Инфляция обеспечивает рост активов при неизменном уровне погашения

Покупка в локациях А и В: разница

В сфере недвижимости локации часто делятся на A, B и C. На канале TikTok я рассказываю об основных принципах и анализирую различия, преимущества и недостатки этих локаций. Оставайтесь с нами, чтобы получить ценные знания об инвестировании в недвижимость и проложить свой путь к финансовой свободе.

Истории инвесторов: учимся у профессионалов

В моем блоге вы найдете много историй об инвесторах, и, конечно, сейчас я делаю несколько историй для LinkedIn! Например, здесь, Hollywoodland.

Work Life Balance: в пути

Небольшие заметки из моих любимых мест — кафе!

В бассейне Шарли Шина

Если вы зашли так далеко, я могу показать вам и это, из Малибу!

Подпишитесь на YouTube прямо сейчас!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы оставаться в курсе событий и получать ценные советы по инвестированию в недвижимость.

Не пропустите ни одного бассейна! Следите за мной на YouTube!