Оценить многоквартирный дом за менее чем 5 минут

Давайте начнём с примера, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что ваш знакомый сидит рядом с вами в кафе и говорит: «Здесь, в этой улице, кто-то хочет продать многоквартирный дом, я знал эту старушку, теперь её сын занимается этим. Я спрошу для вас.» На следующий день вы получаете цифры по WhatsApp: 240 000 евро годовой аренды, цена покупки должна составлять 8,5 миллионов, категория A. Звучит интересно – но действительно ли это выгодная сделка?

Важно: вам нужны всего две цифры – цена покупки (ЦП) и годовая чистая холодная аренда (ГЧХА). С их помощью вы можете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и брутто-рентность аренды. Оба являются самыми важными показателями, чтобы понять, может ли инвестиция быть вообще оправданной.

Бесплатные калькуляторы для быстрой оценки

Независимо от доходности или фактора цены покупки – используйте мои бесплатные калькуляторы недвижимости на сайте Immobilien Guru или напрямую калькулятор фактора цены покупки.

Поток здесь бесплатный – самая быстрая оценка недвижимости в мире! Больше видео? Подписывайтесь на YouTube x Lukinski Immobilien.

Расчёт фактора цены покупки и брутто-доходности

Пример:

• Цена покупки: 8.500.000 €
• Жилой фонд: 240.000 €

Теперь можно приступить сразу:

Фактор цены покупки = Цена покупки / Жилой фонд = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Ein фактор стоимости в 35 означает: потребуется более 35 лет, чтобы вернуть стоимость покупки за счет арендных доходов – без расходов, без процентов, без риска.

Расчет брутто-рентабельности

Рентабельность = Годовой арендный доход / Стоимость покупки = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

На первый взгляд все вроде нормально – но это брутто-рентабельность. После вычета расходов остается значительно меньше. Об этом чуть позже.

Фактор стоимости в зависимости от расположения – понимание диапазона

Фактор 35 не всегда плох – и фактор 18 не всегда хорош. Вот типичные диапазоны:

Магическая граница: почему считают только с ~5,5 % брутто-рентабельности

ПОВТОР (Попытка 3). Предыдущая попытка была неправильной. Предыдущая попытка вернула немецкий текст без изменений. Это самый серьезный ошибочный. Переведите КАЖДОЕ предложение полностью на русский язык. Ни одно немецкое предложение не должно оставаться без перевода. Имена собственные, бренды и устоявшиеся термины остаются без изменений, все остальное — нет. Предыдущая попытка изменила структуру HTML. Воспроизведите теги точно по количеству и порядку из входных данных. Добавляйте НИКАКОГО и других тегов, не удаляйте ни один.

Если вы работаете с займами – и так делают почти все – вам нужно учитывать текущие расходы. Вот честное распределение:

Что на самом деле съедает вашу доходность?

• Проценты: в настоящее время около 3,5 % в год от суммы кредита
• Обслуживание: 1,0 % (новое строение) до 4,0 % (неотремонтированное старое здание) – ориентировочное среднее значение: 2,0 %
• Управление: 250–350 € в год на единицу жилья (около 0,3–0,5 % от КП)
• Резерв на недополученные арендные платежи: 2 % от JNKM (пустое помещение, арендные бродяги)
• Амортизация: 1–3 % – это не убыток, а накопление капитала

Правило большого пальца: только при брутто-доходности более 5,5 % объект окупает себя. При 2,8 % вы платите каждый месяц – даже при полном получении арендных платежей.

Брутто против Нетто – решающая разница

Пример на 4 млн € стоимости покупки при 240 000 € JNKM (= 6 % брутто):

• Брутто-арендные поступления: 240 000 €
• – Обслуживание 2 %: −80 000 €
• – Управление: −10 000 €
• – Недополученные арендные платежи 2 %: −4 800 €
• = Чистый доход от аренды: около 145 000 €
• Чистая рентабельность аренды: 145 000 / 4 000 000 = 3,6 %

Из 6 % брутто получается быстро 3,6 % нетто. Эта цифра должна быть в каждом презентации.

Какую максимальную сумму ты должен платить?

Переверни формулу. Ты хочешь минимум 6 % брутто рентабельности?

Максимальная стоимость покупки = ЧДА / желаемая рентабельность = 240 000 / 0,06 = 4 000 000 €

При 6 % объект не должен стоить больше 4 млн €. При 8 % даже всего 3 млн €.

Пример: Ты хочешь 8 %

Стоимость покупки = 240 000 / 0,08 = 3 000 000 €

Всё, что выше, финансово не привлекательно – или тебе нужно снизить цену покупки.

Дополнительные расходы при покупке – забытый фактор

Внимание: чистая стоимость покупки никогда не является окончательной. При покупке многоквартирного дома к стоимости добавляются дополнительные расходы в размере 8–12 %:

• Налог на приобретение недвижимости: 3,5 % (Бавария) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия, Бранденбург)
• Нотариус + Земельный регистр: около 1,5–2,0 %
• Комиссия риэлтора: 0–7,14 % (переговоримо, часто по половине)

При покупной цене в 4 млн € вы реально должны планировать 4,3–4,5 млн € собственного капитала. Эти дополнительные расходы дополнительно ухудшают вашу доходность на около 0,3–0,5 процентных пунктов.

Проверка реальности денежного потока – что остаётся к концу месяца?

Быстрый расчёт для дома площадью 4 млн € с 80 % финансированием:

• Собственный капитал (20 % + дополнительные расходы): около 1,2 млн €
• Кредит: 3,2 млн € → процентная ставка 3,5 % + амортизация 2 % = 5,5 % ежегодная аннуитетная выплата
• Аннуитет в год: 176 000 €
• Чистый доход от аренды в год: около 145 000 €
• Операционный денежный поток: −31 000 € в год (до налога, до амортизации)
• После амортизации (2 %) и налогового преимущества: обычно ±0 или слегка положительный

Вывод: даже при брутто-доходности в 6 % сделка в первые годы часто бывает лишь «чёрной нулём». Накопление капитала происходит через погашение кредита + рост стоимости, а не через денежный поток.

Потенциал роста арендной платы – скрытый рычаг

Коэффициент 30 может быть отличной сделкой – если арендные платежи на 30 % ниже рыночного уровня. Это часто встречается в старых объектах с долгосрочными арендаторами.

Пример: 240 000 € JNKM сегодня, рыночная аренда составила бы 320 000 €. После смены арендаторов и модернизации рентабельность возрастает с 2,8 % до 3,8 % – и рыночная стоимость тоже. Это королевская дисциплина: купить, улучшить, сдать в аренду, держать.

Задавайте поэтому следующие вопросы:

• Каков возраст договоров аренды? (Индексная аренда? Ступенчатая аренда?)
• На сколько арендные платежи ниже среднего уровня?
• Есть ли потенциал для модернизации (увеличение арендной платы после модернизации по § 559 BGB)?
• Какова местная сравнительная арендная плата?

Чек-лист: Какие цифры вы спрашиваете у продавца?

Перед тем как сделать предложение – вы должны знать следующие пункты:

• Цена покупки + представление о возможном пространстве для переговоров
• JNKM – распределение по единицам (ожидаемая и фактическая арендная плата)
• Жилая и полезная площадь в м² (общая + по единицам)
• Год постройки + последняя капитальная реконструкция
• Energiepass (Effizienzklasse, Endenergiebedarf)
• Отопление (Тип, год установки, соответствие GEG)
• Крыша + фасад (состояние, последняя реконструкция)
• Mieternstruktur (Mietdauer, Alter, soziale Lage)
• Leerstand aktuell + letzte 3 Jahre
• Резервный фонд на содержание (если имеется)
• Grundbuchauszug (Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerecht)
• Земельный коэффициент + площадь участка
• Пожизненное владение? (Критерий, решающий для многих покупателей)

Стоит ли 8,5 миллиона? Объект с рентабельностью против инвестиционного объекта

На сайте immobilien-erfahrung.de я подробно остановился на этом: Разница между доходными и инвестиционными недвижимостями.

Разница заключается в фокусе: при доходной недвижимости важна сумма, которая ежемесячно поступает на ваш счет – то есть положительный денежный поток за счет арендных платежей, обычно в B-районах и C-районах. При инвестиционной недвижимости вы рассчитываете на долгосрочный рост стоимости и выручку от продажи – обычно в A-районе, например, Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург, Мюнхен.

Вы хотите получать деньги сразу? Вариант 1 дает вам постоянный доход. Вы хотите больше денег в долгосрочной перспективе? Вариант 2 требует терпения, капитала и знаний рынка – в обмен на большой доход в будущем (и, возможно, без уплаты налогов через 10 лет).

Ещё лучше:

Если вы покупаете в выгодной A-локации и повышаете стоимость: Cashflow + долгосрочный Cash = элитный класс. Покупать, улучшать, повышать арендную плату, получать прирост стоимости.

FAQ – самые частые вопросы по быстрой оценке MFH

С какого коэффициента стоимости покупки окупается многоквартирный дом?

В качестве грубого правила: коэффициент ниже 20 – классический Cashflow, 20–25 – смешанный расчёт, выше 25 вам потребуется subst

Откройте вместе с детьми мир недвижимости

Сопровождайте Тимми и его друзей в захватывающих путешествиях, которые не только вдохновляют фантазию, но и обогащают ум! Каждая история, будь то открытие волшебного деревянного дома или миссия на острове цветов, идеально подходит для чтения на ночь и предлагает детям увлекательный способ узнать о недвижимости и ценности.

Приключения и обучение вместе с Тимми, Лее и Финном!

С яркими иллюстрациями и захватывающими сюжетами эти книги станут незаменимой частью каждой читательской сессии! Откройте вместе с Тимми радость чтения и обучения.

Читайте онлайн или скачайте в формате E-book и превратите время чтения в волшебный опыт! Автор этих небольших историй – наш издатель Стефан. Читайте книги бесплатно онлайн или скачивайте E-book:

• Приключения Тимми — книга об недвижимости для детей

Учебное приключение, полное напряжения и вдохновения

Истории Тимми и его друзей — это больше, чем просто развлечение — это приглашение открыть мир недвижимости и инвестиций в игровой форме. С помощью увлекательного сюжета юные читатели поощряются искать творческие решения для будущего и брать на себя ответственность за окружающую среду.

Почему эти книги не должны отсутствовать в детской комнате

Внимание, родители! Приключения Тимми, Лены и Финна в сфере недвижимости — это необходимая книга для каждой детской комнаты. Они не только развивают воображение и желание читать у юных исследователей, но и дают ценные знания о недвижимости, устойчивом развитии и защите окружающей среды.

Откройте волшебное деревянное домик, заброшенный участок или остров цветов и погрузитесь в приключение, полное магии и напряжения!

Скачайте сейчас бесплатное электронное книгу и сопровождайте Тимми, Лену и Финна в их увлекательном путешествии по яркому миру недвижимости.

Советы по чтению вслух: сделайте чтение ежедневной традицией

Здесь еще 6 хороших советов по чтению вслух от FIV Magazine:

1. Создайте спокойную атмосферу
2. Выберите подходящее время для чтения вслух
3. Выбирайте подходящие истории
4. Читайте живо и выразительно
5. Взаимодействие с сюжетом
6. Фантазийные разговоры

Создайте спокойную атмосферу

Создайте уютную обстановку без отвлекающих факторов, таких как телевизор или телефон, чтобы вы могли полностью сосредоточиться на ребенке и истории.

Выберите подходящее время для чтения вслух

Лучше всего выбирать ежедневное время для чтения вслух. Перед сном особенно хорошо, чтобы расслабиться, но также есть и другие возможности, например, время ожидания или поездки.

Выбирайте подходящие истории

Ориентируйтесь на интересы вашего ребенка, будь то детективные истории, приключения или познавательные книги. Если ребенок получает удовольствие от истории, он будет с большей радостью слушать чтение вслух.

Читайте живо и выразительно

Passe deine Stimme und Betonung der Geschichte an, um sie lebendiger zu gestalten. Das hilft, die Aufmerksamkeit deines Kindes zu halten.

Взаимодействие с историей

Erlaube deinem Kind, Fragen zu stellen und die Handlung zu kommentieren. Betrachtet zusammen die Bilder im Buch und beschreibt sie.

Фантазийные разговоры

Diskutiere mit deinem Kind über das Gelesene, überlegt euch alternative Enden oder wie die Geschichte weitergehen könnte. Lasst eurer Fantasie freien Lauf!

Часто задаваемые вопросы о чтении вслух

Ab welchem Alter kann ich meinem Kind vorlesen?

Bereits ab einem oder zwei Jahren ist Vorlesen sinnvoll. Es gibt geeignete Bücher für verschiedene Altersgruppen, sogar für Babys ab 3 Monaten.

Welche Bücher eignen sich zum Vorlesen?

Es gibt eine Vielzahl von Büchern für jedes Alter und Interesse, von Bilderbüchern bis zu Kinderbuchreihen.

Wie oft sollte ich meinem Kind vorlesen?

Idealerweise sollte das Vorlesen täglich stattfinden, mindestens 15 Minuten lang.

Kostenlos lesen & herunterladen!

• Приключения Тимми — книга об недвижимости для детей

Почему переезд?

Мы решили перенести нашу рассылку новостей о недвижимости на сайт immobilien-erfahrung.de, чтобы предоставить вам еще более качественный сервис и эксклюзивный контент. Мы прислушались к вашим отзывам и пожеланиям и хотим, чтобы вы всегда получали самую лучшую информацию и советы для вашего путешествия по недвижимости.

То же качество, теперь на сайте immobilien-erfahrung.de

Не волнуйтесь, качество, которое вы привыкли ожидать от нашей рассылки, остается неизменным. Наши эксперты по-прежнему здесь, чтобы поддержать вас ценными советами и инсайдерскими подсказками. Наша цель — помочь вам принять наилучшее решение в мире недвижимости.

• Подпишитесь сейчас бесплатно!

Эксклюзивный контент, предназначенный только для подписчиков рассылки

Рынок недвижимости постоянно развивается, и вы всегда должны быть в курсе событий. Именно поэтому мы дополняем нашу рассылку эксклюзивным контентом для наших подписчиков. Вы получаете доступ к инсайдерским знаниям и экспертным мнениям, которые дадут вам неоспоримое преимущество в поиске недвижимости.

Бесплатно и без обязательств — зарегистрируйтесь сегодня!

Наш информационный бюллетень о недвижимости остается бесплатным и необязательным. Мы приглашаем вас подписаться и воспользоваться эксклюзивным содержанием и информацией, которую мы предлагаем. Ваше путешествие по недвижимости начинается здесь.

Зарегистрируйтесь сейчас и воспользуйтесь эксклюзивным контентом!

Не упустите возможность расширить свои знания и возможности в сфере недвижимости. Зарегистрируйтесь сейчас и будьте в курсе событий!

• Бюллетень недвижимости

Темы! Узнайте больше в рассылке

Примеры: Компактные видеопояснения

Фотография стоит тысячи слов! Вот несколько примеров:

Приобретение недвижимости: как получить выгодные предложения

Настоящая прибыль — в покупке, вот почему приобретение недвижимости является такой важной темой на вашем пути к становлению инвестором в недвижимость. На YouTube я даю советы по приобретению, начиная с цифровых каналов и заканчивая холодными звонками владельцам недвижимости.

x

Первое, что важно для начинающего инвестора, — это приобретение выгодных объектов недвижимости:

Сделайте так, чтобы стало известно, что вы покупаете недвижимость в регионе X! Семья, родственники, друзья, знакомые и коллеги — все это мощные мультипликаторы для Вас.

Как только кто-то что-то услышал, у вас есть наводчик.

Пассивный доход: Зарабатывать деньги, сдавая их в аренду

Пассивный доход — мечта многих людей, и недвижимость дает возможность реализовать эту мечту. Представьте себе, что вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не прилагая к этому никаких усилий. Каково это будет для Вас? Многие люди полагаются на недвижимость для достижения именно этой цели.

• Накопление активов за счет доходов от аренды
• Дополнительный доход — пассивный доход
• Душевное спокойствие

x

Доходность 5%: что это значит?

Что означает доходность 5%? В этом видео я объясняю, почему 5% по-разному оцениваются в разных классах активов.

x

5% недостаточно, если вы хотите сразу «делать деньги на недвижимости». Читайте здесь, какая доходность вам нужна: Это то, насколько высокой должна быть доходность «как минимум», если вы хотите заработать деньги сразу в первый месяц сдачи недвижимости в аренду.

Недвижимость как защита от инфляции: сохранение стоимости

Покупка кондоминиума может быть разумным решением, особенно для новичков в сфере недвижимости. Приобретая квартиру, вы становитесь членом товарищества собственников кондоминиума (WEG), а это означает, что многие общие расходы являются общими. Представьте себе, что в многоквартирном доме, где проживает пять человек, вы оплачиваете только 20% общих расходов. Это означает для вас значительную экономию.

• Долгосрочное увеличение стоимости имущества
• Увеличение дохода от аренды с течением времени
• Стабильная норма амортизации

x

Квартира против дома: преимущества квартиры

Инвесторы часто выбирают долгосрочное финансирование сроком на 30-35 лет. Это позволяет создать ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать всю стоимость покупки, можно взять кредит в банке и, как правило, внести только 20% собственного капитала. Это позволяет владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Вхождение в состав товарищества собственников жилья
• Совместные расходы — например, на систему отопления

x

Долгосрочное финансирование инвестиций

Инвесторы часто осуществляют финансирование в течение длительного периода — 30 или 35 лет. Это создает ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать 100% стоимости покупки, вы берете кредит в банке и, как правило, вносите только 20% собственного капитала. Это позволяет владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Создание ликвидности
• Инфляция приводит к росту активов, в то время как амортизация остается неизменной

x

Покупка в локациях А и В: разница

В мире недвижимости локации часто делятся на A, B и C. В Instagram я рассказываю об основных принципах и анализирую различия, преимущества и недостатки этих локаций. Следите за новостями, чтобы получить ценные знания об инвестициях в недвижимость.

x

Истории инвесторов: учиться у великих

Вы можете найти множество историй инвесторов в моем блоге, и, конечно, теперь я делаю несколько историй и для LinkedIn! Например, здесь, в » Голливудленде».

x

Подписывайтесь на Instagram!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы всегда быть в курсе событий и получать ценные советы по инвестициям в недвижимость.

Примеры: Лаконично объясняется в видеороликах

Видеоролики говорят больше, чем тысячи слов! Вот несколько примеров:

Пассивный доход: Заработок на аренде

Пассивный доход — это то, что многие хотят и желают для своей жизни. Потому что он делает вас беззаботным. Допустим, вы знаете, что помимо накопления капитала (недвижимость окупается арендаторами), вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не работая: как бы вы себя чувствовали? Именно поэтому многие делают ставку на недвижимость как на капиталовложение.

• Накопление богатства, арендатор оплачивает вашу собственность
• Дополнительный доход, пассивный доход
• Беззаботный

@lukinski_real_estates

Heute sprechen wir über den dritten Vorteil einer Kapitalanlage: das passive Einkommen. Passives Einkommen bedeutet, dass dein Geld für dich arbeitet, ohne dass du aktiv dazu beitragen musst. Mit Kapitalanlagen wie Aktien, Immobilien oder Dividendenfonds kannst du regelmäßige Einnahmen erzielen, ohne täglich zur Arbeit gehen zu müssen. Klingt gut, oder? In meinem Video werde ich euch zeigen, wie das funktioniert und warum es eine kluge finanzielle Entscheidung sein kann. Bleibt dran! #Kapitalanlage #PassivesEinkommen #Finanzen

♬ Originalton — Lukinski

Приобретение недвижимости: как получить дешевые предложения по недвижимости

Настоящая прибыль — в покупке, поэтому приобретение недвижимости — очень важная тема на пути к становлению инвестора в недвижимость. На YouTube я даю советы по приобретению недвижимости, начиная с цифровых каналов и заканчивая звонками владельцам (холодными звонками).

@lukinski_real_estates

Let’s dive into the world of real estate investing . The key? Buying low for bigger profits! Start by discussing your real estate ventures with neighbors, friends, and family—they’re your best source of tips with minimal investor competition! #RealEstateInvesting #ProfitTips

♬ Originalton — Lukinski

Первое, что важно для начинающего инвестора, — это приобретение доступной недвижимости:

Сделайте так, чтобы стало известно, что вы покупаете недвижимость в регионе X! Семья, родственники, друзья, знакомые, коллеги — все это сильные мультипликаторы для Вас.

Как только кто-то что-то слышит, у вас появляются наводчики.

@lukinski_real_estates

Here’s Real Estate Tip 3 for all you savvy property hunters out there! If you’re looking to snag some budget-friendly real estate deals and maximize your profits, here’s the secret sauce: Get in touch with property owners directly. By cutting out the middleman, you’ll face less competition in the market, or dare we say, no competition at all! This gives you a unique advantage in negotiations and a better chance to strike a fantastic deal. So, remember, it’s not just about finding the right property; it’s about connecting with the right people to make it happen. Happy real estate hunting! #RealEstateTips #InvestmentInsights

♬ Originalton — Lukinski

Недвижимость как защита от инфляции: рост стоимости

С каждым годом инфляции ваши деньги становятся все менее ценными. Что защищает вас от этого? Недвижимость! Ее стоимость увеличивается с ростом инфляции, как и доход от сдачи в аренду. В то же время, еще одно преимущество, ставка погашения остается неизменной. Отлично! Вот так можно научиться инвестированию в недвижимость на TikTok.

• Стоимость имущества в долгосрочной перспективе увеличивается
• Рост арендного дохода в долгосрочной перспективе
• Ставка погашения остается «прежней

@lukinski_real_estates

Why invest in real estate? 1⃣ Inflation Protection: Historically, real estate has proven to be an excellent hedge against inflation. Your wealth remains stable as prices rise.

♬ Originalton — Lukinski

Квартира против дома: основные преимущества квартиры

Кондоминиум часто является лучшим решением для начинающих, поскольку вы являетесь частью товарищества собственников жилья (WEG). Это обеспечивает совместное несение многих расходов. Допустим, в многоквартирном доме 5 участников, тогда Вы оплачиваете только 20% расходов, возникающих в отношении общего имущества. Вместо 12 000 евро, например, только 2 400 евро (-9 600 евро меньше).

• Имея квартиру, вы являетесь участником ОГЭ
• Распределение затрат на общее имущество, пример: Система отопления

@lukinski_real_estates

Apartment House as your first capital investment? Advantage of owning an apartment: Cost-sharing within a homeowners’ association. Is it better to invest in an apartment or in your own house first? The key difference and advantage of owning an apartment is that you become part of a homeowners’ association, sharing many costs. For instance, if you had to repair the heating system in a house on your own, it could cost you $ 10,000. However, in an eight-unit apartment building, you’d only split the cost, paying just $ 1,250! #RealEstateInvestments #ApartmentVsHouse

♬ Originalton — Lukinski

Истории инвесторов: волнение + обучение

В моем блоге вы найдете много историй про инвесторов, некоторые из них я, конечно, делаю для LinkedIn! Вот, например, каналы Венеции.

@lukinski_real_estates

Join me on an enchanting journey through the Venice Canals in Los Angeles! I’ll be releasing a brand new video soon, showcasing the stunning canals of Venice and unraveling the captivating investor story behind them. Who would have thought these canals held so much history and charm? Stay tuned for more! #VeniceCanals #LosAngeles #InvestorStory #HiddenGems

♬ Originalton — Lukinski

Ауттейки! Например, из бассейна Шарли в Малибу

@lukinski_real_estates

Working in Malibu today just a little impression of the area and it’s the crew area because Charlie Sheen is living here!

♬ Originalton — Lukinski

Подпишитесь на TikTok!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы оставаться в курсе событий и получать ценные советы по инвестированию в недвижимость.

• Лукинский x TikTok