В 2026 году немецкий рынок аренды нашёл новое равновесие — на структурно более высоком уровне. Согласно данным Immowelt за I квартал 2026 года, средняя по стране арендная ставка предложения составляет 12,96 евро за квадратный метр. Это соответствует росту примерно на 4,2 процента по сравнению с прошлым годом — и значительно превышает общий уровень инфляции.

Для инвесторов, владеющих существующими объектами или рассматривающих новые приобретения, этот показатель нельзя рассматривать изолированно. Это результат структурного дисбаланса: нехватка жилья сталкивается с растущим спросом в экономически сильных агломерациях. Тем самым заложена основа для дальнейшего роста арендной платы.

Лидеры: Мюнхен, Франкфурт, Берлин

Самые дорогие рынки аренды жилья Германии сосредоточены в трёх мегаполисах, уровень арендной платы в которых в 2026 году достигает новых рекордов:

• Мюнхен: 19,79 евро/м² — Мюнхен остаётся безоговорочным лидером. Тот, кто ищет квартиру площадью 70 квадратных метров, платит в среднем 1 385 евро холодной аренды в месяц.
• Франкфурт-на-Майне: 19,75 евро/м² — почти на уровне Мюнхена, что является явным признаком силы франкфуртской финансовой экосистемы как драйвера арендных ставок.
• Берлин: 17,98 евро/м² — столица за последние пять лет показала самый сильный относительный рост среди всех крупных городов Германии. В 2019 году средний показатель по Берлину был ещё ниже 12 евро.

Примечательно, что эти цифры отражают арендные ставки предложения — то есть то, что указывают арендодатели в объявлениях. Ставки по действующим договорам аренды в среднем по стране примерно на 25–30 процентов ниже, что объясняет структурное давление на корректировку арендной платы при смене жилья.

Вторая лига, показатели роста номер один: Лейпциг и города Восточной Германии

Особенно заметна динамика в городах второго эшелона. Согласно данным empirica-regio за 2025/2026 годы, в Лейпциге зафиксирован рост арендной платы на 12,7 процента по сравнению с предыдущим годом — самый высокий показатель среди немецких городов с населением более 400 000 человек.

За этим стоит динамика перераспределения: те, кого вытесняют из Мюнхена или Франкфурта, переезжают не в сельскую местность, а в более доступные крупные города. Лейпциг, Дрезден и Эрфурт выигрывают от этого поведения при поиске жилья и всё чаще формируют собственные модели дефицита.

Для инвесторов это означает: наиболее привлекательная доходность от аренды в 2026 году возникает уже не в самых дорогих рынках, а на растущих периферийных рынках — в городах с потенциалом роста арендных ставок, но растущим спросом за счёт притока населения.

Почему арендная плата структурно не снизится

Спрос остаётся стабильным: население немецких городов растёт, размер домохозяйств уменьшается (больше домохозяйств из одного человека), урбанизация продолжается. На стороне предложения в полной мере проявляется кризис жилищного строительства: в 2023 году было завершено строительство лишь 295 000 квартир, а на 2025 год ожидается менее 200 000.

Кёльнский институт немецкой экономики (IW) оценивает ежегодную потребность в жилье в 400 000 новых единиц. Разрыв между потребностью и вводом жилья в 2026 году настолько велик, как не был уже несколько десятилетий. Даже если строительная отрасль восстановится в течение 24 месяцев, это скажется на предложении лишь в 2027–2028 годах.

Прогноз по арендной плате: +3,5–5 процентов в мегаполисах на 2026 год

Ведущие аналитики рынка ожидают дальнейшего роста арендной платы в крупных мегаполисах на 3,5–5 процентов в среднем за 2026 год. Этот прогноз основан на трёх факторах:

1. Дефицит предложения: объёмы ввода жилья в 2026 году заметно ниже потребности
2. Индексация арендной платы: многие действующие договоры индексированы — при инфляции выше 3 процентов это запускает автоматическое повышение арендной платы
3. Сокращение социального жилья: ежегодно из программы социального найма выбывает больше жилья, чем создаётся нового

Новая реформа арендного права 2026 года (Miete II) частично смягчит эту динамику, в частности за счёт ограничения индексации арендной платы при превышении ИПЦ на 3 процента. Однако структурный эффект, вероятно, останется ограниченным.

Что это значит для инвесторов

Рост арендной платы на 4 процента по существующему портфелю равнозначен прямому росту доходности без дополнительных капиталовложений — при условии, что потенциал повышения арендной платы реализуется. Решающее различие в 2026 году проходит между:

• Арендной платой при новом заключении договора и по действующим договорам: разница составляет 25–30 процентов. При смене арендаторов или простое возникает значительная выгода от переоформления аренды.
• Топовыми локациями и локациями категорий B/C: в то время как Мюнхен и Франкфурт демонстрируют высокие абсолютные уровни, растущие города, такие как Лейпциг, показывают более высокие темпы роста.
• Меблированной и немеблированной арендой: меблированная аренда в значительной степени не подпадает под тормоз арендной платы и потолок арендной платы — регуляторное преимущество, которое пока действует в 2026 году, но в будущем будет ограничено новым правилом (надбавка за меблировку не более 10 процентов).

Тот, кто сегодня покупает недвижимость, при стабильной стратегии удержания выигрывает от рынка аренды, который структурно останется напряжённым в обозримом будущем. Вопрос не в том, вырастет ли арендная плата, — а в том, насколько сильно и на каких рынках.

Примеры: Компактные видеопояснения

Фотография стоит тысячи слов! Вот несколько примеров:

Приобретение недвижимости: как получить выгодные предложения

Настоящая прибыль — в покупке, вот почему приобретение недвижимости является такой важной темой на вашем пути к становлению инвестором в недвижимость. На YouTube я даю советы по приобретению, начиная с цифровых каналов и заканчивая холодными звонками владельцам недвижимости.

x

Первое, что важно для начинающего инвестора, — это приобретение выгодных объектов недвижимости:

Сделайте так, чтобы стало известно, что вы покупаете недвижимость в регионе X! Семья, родственники, друзья, знакомые и коллеги — все это мощные мультипликаторы для Вас.

Как только кто-то что-то услышал, у вас есть наводчик.

Пассивный доход: Зарабатывать деньги, сдавая их в аренду

Пассивный доход — мечта многих людей, и недвижимость дает возможность реализовать эту мечту. Представьте себе, что вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не прилагая к этому никаких усилий. Каково это будет для Вас? Многие люди полагаются на недвижимость для достижения именно этой цели.

• Накопление активов за счет доходов от аренды
• Дополнительный доход — пассивный доход
• Душевное спокойствие

x

Доходность 5%: что это значит?

Что означает доходность 5%? В этом видео я объясняю, почему 5% по-разному оцениваются в разных классах активов.

x

5% недостаточно, если вы хотите сразу «делать деньги на недвижимости». Читайте здесь, какая доходность вам нужна: Это то, насколько высокой должна быть доходность «как минимум», если вы хотите заработать деньги сразу в первый месяц сдачи недвижимости в аренду.

Недвижимость как защита от инфляции: сохранение стоимости

Покупка кондоминиума может быть разумным решением, особенно для новичков в сфере недвижимости. Приобретая квартиру, вы становитесь членом товарищества собственников кондоминиума (WEG), а это означает, что многие общие расходы являются общими. Представьте себе, что в многоквартирном доме, где проживает пять человек, вы оплачиваете только 20% общих расходов. Это означает для вас значительную экономию.

• Долгосрочное увеличение стоимости имущества
• Увеличение дохода от аренды с течением времени
• Стабильная норма амортизации

x

Квартира против дома: преимущества квартиры

Инвесторы часто выбирают долгосрочное финансирование сроком на 30-35 лет. Это позволяет создать ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать всю стоимость покупки, можно взять кредит в банке и, как правило, внести только 20% собственного капитала. Это позволяет владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Вхождение в состав товарищества собственников жилья
• Совместные расходы — например, на систему отопления

x

Долгосрочное финансирование инвестиций

Инвесторы часто осуществляют финансирование в течение длительного периода — 30 или 35 лет. Это создает ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать 100% стоимости покупки, вы берете кредит в банке и, как правило, вносите только 20% собственного капитала. Это позволяет владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Создание ликвидности
• Инфляция приводит к росту активов, в то время как амортизация остается неизменной

x

Покупка в локациях А и В: разница

В мире недвижимости локации часто делятся на A, B и C. В Instagram я рассказываю об основных принципах и анализирую различия, преимущества и недостатки этих локаций. Следите за новостями, чтобы получить ценные знания об инвестициях в недвижимость.

x

Истории инвесторов: учиться у великих

Вы можете найти множество историй инвесторов в моем блоге, и, конечно, теперь я делаю несколько историй и для LinkedIn! Например, здесь, в » Голливудленде».

x

Подписывайтесь на Instagram!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы всегда быть в курсе событий и получать ценные советы по инвестициям в недвижимость.

Примеры: Лаконично объясняется в видеороликах

Видеоролики говорят больше, чем тысячи слов! Вот несколько примеров:

Пассивный доход: Заработок на аренде

Пассивный доход — это то, что многие хотят и желают для своей жизни. Потому что он делает вас беззаботным. Допустим, вы знаете, что помимо накопления капитала (недвижимость окупается арендаторами), вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не работая: как бы вы себя чувствовали? Именно поэтому многие делают ставку на недвижимость как на капиталовложение.

• Накопление богатства, арендатор оплачивает вашу собственность
• Дополнительный доход, пассивный доход
• Беззаботный

@lukinski_real_estates

Heute sprechen wir über den dritten Vorteil einer Kapitalanlage: das passive Einkommen. Passives Einkommen bedeutet, dass dein Geld für dich arbeitet, ohne dass du aktiv dazu beitragen musst. Mit Kapitalanlagen wie Aktien, Immobilien oder Dividendenfonds kannst du regelmäßige Einnahmen erzielen, ohne täglich zur Arbeit gehen zu müssen. Klingt gut, oder? In meinem Video werde ich euch zeigen, wie das funktioniert und warum es eine kluge finanzielle Entscheidung sein kann. Bleibt dran! #Kapitalanlage #PassivesEinkommen #Finanzen

♬ Originalton — Lukinski

Приобретение недвижимости: как получить дешевые предложения по недвижимости

Настоящая прибыль — в покупке, поэтому приобретение недвижимости — очень важная тема на пути к становлению инвестора в недвижимость. На YouTube я даю советы по приобретению недвижимости, начиная с цифровых каналов и заканчивая звонками владельцам (холодными звонками).

@lukinski_real_estates

Let’s dive into the world of real estate investing . The key? Buying low for bigger profits! Start by discussing your real estate ventures with neighbors, friends, and family—they’re your best source of tips with minimal investor competition! #RealEstateInvesting #ProfitTips

♬ Originalton — Lukinski

Первое, что важно для начинающего инвестора, — это приобретение доступной недвижимости:

Сделайте так, чтобы стало известно, что вы покупаете недвижимость в регионе X! Семья, родственники, друзья, знакомые, коллеги — все это сильные мультипликаторы для Вас.

Как только кто-то что-то слышит, у вас появляются наводчики.

@lukinski_real_estates

Here’s Real Estate Tip 3 for all you savvy property hunters out there! If you’re looking to snag some budget-friendly real estate deals and maximize your profits, here’s the secret sauce: Get in touch with property owners directly. By cutting out the middleman, you’ll face less competition in the market, or dare we say, no competition at all! This gives you a unique advantage in negotiations and a better chance to strike a fantastic deal. So, remember, it’s not just about finding the right property; it’s about connecting with the right people to make it happen. Happy real estate hunting! #RealEstateTips #InvestmentInsights

♬ Originalton — Lukinski

Недвижимость как защита от инфляции: рост стоимости

С каждым годом инфляции ваши деньги становятся все менее ценными. Что защищает вас от этого? Недвижимость! Ее стоимость увеличивается с ростом инфляции, как и доход от сдачи в аренду. В то же время, еще одно преимущество, ставка погашения остается неизменной. Отлично! Вот так можно научиться инвестированию в недвижимость на TikTok.

• Стоимость имущества в долгосрочной перспективе увеличивается
• Рост арендного дохода в долгосрочной перспективе
• Ставка погашения остается «прежней

@lukinski_real_estates

Why invest in real estate? 1⃣ Inflation Protection: Historically, real estate has proven to be an excellent hedge against inflation. Your wealth remains stable as prices rise.

♬ Originalton — Lukinski

Квартира против дома: основные преимущества квартиры

Кондоминиум часто является лучшим решением для начинающих, поскольку вы являетесь частью товарищества собственников жилья (WEG). Это обеспечивает совместное несение многих расходов. Допустим, в многоквартирном доме 5 участников, тогда Вы оплачиваете только 20% расходов, возникающих в отношении общего имущества. Вместо 12 000 евро, например, только 2 400 евро (-9 600 евро меньше).

• Имея квартиру, вы являетесь участником ОГЭ
• Распределение затрат на общее имущество, пример: Система отопления

@lukinski_real_estates

Apartment House as your first capital investment? Advantage of owning an apartment: Cost-sharing within a homeowners’ association. Is it better to invest in an apartment or in your own house first? The key difference and advantage of owning an apartment is that you become part of a homeowners’ association, sharing many costs. For instance, if you had to repair the heating system in a house on your own, it could cost you $ 10,000. However, in an eight-unit apartment building, you’d only split the cost, paying just $ 1,250! #RealEstateInvestments #ApartmentVsHouse

♬ Originalton — Lukinski

Истории инвесторов: волнение + обучение

В моем блоге вы найдете много историй про инвесторов, некоторые из них я, конечно, делаю для LinkedIn! Вот, например, каналы Венеции.

@lukinski_real_estates

Join me on an enchanting journey through the Venice Canals in Los Angeles! I’ll be releasing a brand new video soon, showcasing the stunning canals of Venice and unraveling the captivating investor story behind them. Who would have thought these canals held so much history and charm? Stay tuned for more! #VeniceCanals #LosAngeles #InvestorStory #HiddenGems

♬ Originalton — Lukinski

Ауттейки! Например, из бассейна Шарли в Малибу

@lukinski_real_estates

Working in Malibu today just a little impression of the area and it’s the crew area because Charlie Sheen is living here!

♬ Originalton — Lukinski

Подпишитесь на TikTok!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы оставаться в курсе событий и получать ценные советы по инвестированию в недвижимость.

• Лукинский x TikTok

Примеры: Подробные видеопояснения

Фотография стоит тысячи слов! Вот несколько примеров:

Приобретение недвижимости: как получить дешевые предложения по недвижимости

Настоящая прибыль — в покупке, поэтому приобретение недвижимости — очень важная тема на пути к становлению инвестора в недвижимость. На YouTube я даю советы по приобретению недвижимости, начиная с цифровых каналов и заканчивая звонками владельцам (холодными звонками).

Самое главное — сделать так, чтобы стало известно, что вы покупаете недвижимость в регионе X! Семья, родственники, друзья, знакомые, коллеги — все это сильные мультипликаторы для вас. Как только кто-то что-то услышит, у вас появится » наводчик».

Теперь на YouTube!

Пассивный доход: Накопление богатства за счет дохода от аренды

Пассивный доход — цель, к которой стремятся многие люди, и недвижимость предлагает проверенный способ достижения этой цели. Представьте себе, что Вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не работая при этом активно. Какую свободу Вы могли бы получить, имея такой дополнительный доход? Многие инвесторы полагаются на недвижимость, чтобы достичь именно такой финансовой независимости. Одно из преимуществ недвижимости как объекта инвестиций.

• Ваши активы растут благодаря доходам от аренды
• Дополнительный доход — пассивный доход
• Чувство финансовой безопасности

Недвижимость как защита от инфляции: сохранение стоимости

В то время как ваши деньги со временем теряют в цене из-за инфляции, недвижимость растет в цене, как и доход от сдачи в аренду. Особенностью является то, что ежемесячный платеж остается стабильным. Это очень важное преимущество, о котором вы можете подробно узнать на TikTok в разделе «Инвестиции в недвижимость».

• Ваша собственность становится более ценной в долгосрочной перспективе
• Увеличение дохода от аренды с течением времени
• Стабильная ставка погашения — ваша финансовая основа

Квартира против дома: преимущества квартиры

Особенно для новичков в сфере недвижимости покупка кондоминиума может стать разумным выбором. Приобретая квартиру, вы становитесь членом товарищества собственников кондоминиума (WEG), а значит, многие расходы несете совместно. Например, в пятиквартирном доме вы оплачиваете только 20% общих расходов. Это позволяет значительно сэкономить финансовые средства.

• Быть членом товарищества собственников жилья
• Совместные расходы — например, на систему отопления

Советы за несколько секунд, следите за мной на YouTube!

Долгосрочное финансирование капитальных вложений

Инвесторы часто выбирают долгосрочное финансирование на 30 или 35 лет. Это создает ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать всю стоимость покупки, можно взять кредит в банке и, как правило, внести только 20% собственного капитала. Это дает возможность владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Создание ликвидности для будущих инвестиций
• Инфляция обеспечивает рост активов при неизменном уровне погашения

Покупка в локациях А и В: разница

В сфере недвижимости локации часто делятся на A, B и C. На канале TikTok я рассказываю об основных принципах и анализирую различия, преимущества и недостатки этих локаций. Оставайтесь с нами, чтобы получить ценные знания об инвестировании в недвижимость и проложить свой путь к финансовой свободе.

Истории инвесторов: учимся у профессионалов

В моем блоге вы найдете много историй об инвесторах, и, конечно, сейчас я делаю несколько историй для LinkedIn! Например, здесь, Hollywoodland.

Work Life Balance: в пути

Небольшие заметки из моих любимых мест — кафе!

В бассейне Шарли Шина

Если вы зашли так далеко, я могу показать вам и это, из Малибу!

Подпишитесь на YouTube прямо сейчас!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы оставаться в курсе событий и получать ценные советы по инвестированию в недвижимость.

Не пропустите ни одного бассейна! Следите за мной на YouTube!

Примеры: Подробные видеопояснения

Фотографии говорят больше, чем тысячи слов! Вот несколько примеров:

Пассивный доход: Накопление богатства за счет дохода от аренды

Пассивный доход — мечта многих, и недвижимость может сделать эту мечту реальностью. Представьте себе, что вы зарабатываете 5 000 евро в месяц, не работая при этом активно. Каково это для Вас? Многие люди используют недвижимость именно для этого. Одно из преимуществ недвижимости как инвестиции.

• Ваши активы растут благодаря доходам от аренды
• Дополнительный доход — пассивный доход
• Чувство финансовой безопасности

Недвижимость как защита от инфляции: сохранение стоимости

Со временем ваши деньги теряют в цене из-за инфляции. Однако недвижимость растет в цене, как и доход от сдачи в аренду. При этом ежемесячные выплаты остаются неизменными. Об инвестировании в недвижимость вы можете узнать на LinkedIn.

• Ваша собственность становится более ценной в долгосрочной перспективе
• Увеличение дохода от аренды с течением времени
• Стабильная ставка погашения — ваша финансовая основа

Квартира против дома: преимущества квартиры

Для начинающих кондоминиум часто является лучшим выбором. Вы становитесь частью товарищества собственников жилья (WEG), а это означает, что многие расходы являются общими. Например, вы оплачиваете только 20% общих расходов, если в многоквартирном доме проживает 5 человек. Это означает значительную экономию.

• Быть членом товарищества собственников жилья
• Совместные расходы — например, на систему отопления

Долгосрочное финансирование капитальных вложений

Инвесторы часто осуществляют финансирование в течение длительного периода — 30 или 35 лет. Это создает ликвидность для дальнейших инвестиций. Вместо того чтобы самому оплачивать 100% стоимости покупки, вы берете кредит в банке и, как правило, вносите только 20% собственного капитала. Это позволяет владеть несколькими объектами инвестиционной недвижимости и получать прибыль.

• Создание ликвидности для будущих инвестиций
• Инфляция обеспечивает рост активов при неизменном уровне погашения

Work Life Balance: в пути

Небольшие заметки из моих любимых мест — кафе!

Подпишитесь сейчас на LinkedIn!

Не забудьте подписаться на мой канал, чтобы оставаться в курсе событий и получать ценные советы по инвестированию в недвижимость.

• Лукинский LinkedIn