Реформа арендного права

Решение кабинета министров от 29 апреля 2026 года: что входит в пакет «Miete-II»

Key Facts -

Решение кабинета министров от 29 апреля 2026 года: что входит в пакет «Miete-II»

Надбавка за меблировку: максимум 10 процентов — конец лазейки

Индексируемая аренда: корректировка вдвое меньше при высокой инфляции

Краткосрочная аренда: ограничение в 6 месяцев и обязательное разрешение

Упрощение модернизации: до 20 000 евро без согласия арендатора

Общая оценка для инвесторов: что перевешивает?

29 апреля 2026 года федеральное правительство приняло так называемый закон «Miete-II» («Об аренде II»). Это самое масштабное вмешательство в немецкое арендное право со времён введения «тормоза цен на аренду» в 2015 году. Закон затрагивает четыре ключевые области: надбавки за меблировку, корректировку индексируемой арендной платы, краткосрочную аренду и меры по модернизации.

Для арендодателей и инвесторов этот пакет означает конкретные ограничения в отдельных сегментах — и одновременно вводит упрощения, которые должны облегчить модернизацию, ранее блокировавшуюся бюрократией.

Мастер на стройке проверяет рост затрат в Германии

Privatjet buchen: Beyond First ClassNeu von LukinskiPrivatjet buchen

Надбавка за меблировку: максимум 10 процентов — конец лазейки

До сих пор аренда меблированного жилья позволяла обходить «тормоз цен на аренду». Арендодатели могли устанавливать фиксированную «надбавку за меблировку» без чётких ограничений, из-за чего арендная плата значительно превышала местную сопоставимую ставку.

Закон «Miete-II» ограничивает эту надбавку максимум 10 процентами сверх местной сопоставимой арендной платы для данного сегмента. Это касается прежде всего:

Квартир для экспатов во Франкфурте, Мюнхене, Берлине (ранее нередко на 40–80% выше сопоставимой ставки)
Меблированных сервисных апартаментов с доходной моделью на основе завышенной аренды
Среднесрочной аренды через платформы (Wunderflats, Spotahome и т. д.)

Для инвесторов, оптимизировавших доходность за счёт премиальной меблированной аренды, это означает прямое ограничение дохода. Влияние на денежный поток зависит от того, насколько текущая арендная плата превышает порог в 110%.

Индексируемая аренда: корректировка вдвое меньше при высокой инфляции

Договоры индексируемой аренды привязывают арендную плату к индексу потребительских цен (ИПЦ). Во время волны инфляции 2022–2023 годов многие арендодатели использовали эту привязку для существенного повышения арендной платы на 7–8 процентов — юридически корректно, но политически спорно.

Закон «Miete-II» вмешивается: если индекс потребительских цен (Destatis) превышает порог в 3 процента годовой инфляции, индексируемая корректировка арендной платы ограничивается половиной роста ИПЦ. При ИПЦ в 4 процента максимально допустимое повышение аренды составит, соответственно, 2 процента.

Для арендодателей с договорами индексируемой аренды это означает: защита арендной платы от инфляции полностью работает только в обычных рыночных фазах. В периоды реальной инфляции передача роста цен ограничивается. Это снижает привлекательность договоров индексируемой аренды по сравнению со ступенчатыми договорами аренды, на которые это правило не распространяется.

Оцените свой многоквартирный домСколько на самом деле стоит ваша недвижимость?Оцените свой многоквартирный дом

Краткосрочная аренда: ограничение в 6 месяцев и обязательное разрешение

Новое регулирование краткосрочной аренды напрямую затрагивает рынок Airbnb. Впредь жильё можно будет использовать для краткосрочной аренды максимум 6 месяцев в году без официального разрешения. Сверх этого требуется разрешение, которое муниципалитеты, как ожидается, будут выдавать ограниченно.

Исключение составляют коммерческие средства размещения (отели, пансионы), а также основное место жительства собственника при его личном использовании. Для инвесторов, использовавших квартиры как объекты краткосрочной аренды, расчёт модели меняется коренным образом.

Упрощение модернизации: до 20 000 евро без согласия арендатора

С другой стороны, закон приносит давно требуемое послабление: меры по модернизации стоимостью до 20 000 евро на жилую единицу теперь можно проводить без письменного согласия арендатора — при условии, что они обоснованы соображениями энергоэффективности или доказуемо повышают качество жилья.

До сих пор многие целесообразные меры по санации не удавались из-за сопротивления арендаторов или чрезмерно сложных процедур уведомления. Это упрощение особенно полезно для отдельных мер: замены окон, модернизации отопления, ремонта ванной комнаты.

В контексте инвестиций в объекты, охраняемые как памятники, это правило особенно актуально, поскольку расходы на модернизацию по-прежнему выгодно уменьшают налоговую базу, а новый порог заметно упрощает процесс.

Общая оценка для инвесторов: что перевешивает?

Закон «Miete-II» — это не фундаментальное вмешательство в права собственности, а регулирование перегибов в отдельных сегментах. Ключевые моменты оценки:

Стандартная аренда: Почти не затронута. Тот, кто сдаёт жильё обычным образом на длительный срок, почти ничего не почувствует.
Премиальная меблированная аренда: Затронута напрямую — потолок в 10% бьёт по сверхдоходности.
Краткосрочная аренда как инвестиция: Существенное ограничение. Модель требует пересмотра.
Инвесторы, проводящие модернизацию: Выигрывают от упрощения на 20 000 евро.

Тот, кто держит жилую недвижимость как долгосрочное капиталовложение и сдаёт её в аренду классическим образом, практически не почувствует реформу. Структурный дефицит спроса в размере 1,4 миллиона недостающих квартир остаётся главным инвестиционным аргументом.