Реформа арендного права 2026: что новый закон «Miete-II» означает для арендодателей

Решение кабинета министров от 29 апреля 2026 года: что входит в пакет «Miete-II»

29 апреля 2026 года федеральное правительство приняло так называемый закон «Miete-II» («Об аренде II»). Это самое масштабное вмешательство в немецкое арендное право со времён введения «тормоза цен на аренду» в 2015 году. Закон затрагивает четыре ключевые области: надбавки за меблировку, корректировку индексируемой арендной платы, краткосрочную аренду и меры по модернизации.

Для арендодателей и инвесторов этот пакет означает конкретные ограничения в отдельных сегментах — и одновременно вводит упрощения, которые должны облегчить модернизацию, ранее блокировавшуюся бюрократией.

Надбавка за меблировку: максимум 10 процентов — конец лазейки

До сих пор аренда меблированного жилья позволяла обходить «тормоз цен на аренду». Арендодатели могли устанавливать фиксированную «надбавку за меблировку» без чётких ограничений, из-за чего арендная плата значительно превышала местную сопоставимую ставку.

Закон «Miete-II» ограничивает эту надбавку максимум 10 процентами сверх местной сопоставимой арендной платы для данного сегмента. Это касается прежде всего:

• Квартир для экспатов во Франкфурте, Мюнхене, Берлине (ранее нередко на 40–80% выше сопоставимой ставки)
• Меблированных сервисных апартаментов с доходной моделью на основе завышенной аренды
• Среднесрочной аренды через платформы (Wunderflats, Spotahome и т. д.)

Для инвесторов, оптимизировавших доходность за счёт премиальной меблированной аренды, это означает прямое ограничение дохода. Влияние на денежный поток зависит от того, насколько текущая арендная плата превышает порог в 110%.

Индексируемая аренда: корректировка вдвое меньше при высокой инфляции

Договоры индексируемой аренды привязывают арендную плату к индексу потребительских цен (ИПЦ). Во время волны инфляции 2022–2023 годов многие арендодатели использовали эту привязку для существенного повышения арендной платы на 7–8 процентов — юридически корректно, но политически спорно.

Закон «Miete-II» вмешивается: если индекс потребительских цен (Destatis) превышает порог в 3 процента годовой инфляции, индексируемая корректировка арендной платы ограничивается половиной роста ИПЦ. При ИПЦ в 4 процента максимально допустимое повышение аренды составит, соответственно, 2 процента.

Для арендодателей с договорами индексируемой аренды это означает: защита арендной платы от инфляции полностью работает только в обычных рыночных фазах. В периоды реальной инфляции передача роста цен ограничивается. Это снижает привлекательность договоров индексируемой аренды по сравнению со ступенчатыми договорами аренды, на которые это правило не распространяется.

Краткосрочная аренда: ограничение в 6 месяцев и обязательное разрешение

Новое регулирование краткосрочной аренды напрямую затрагивает рынок Airbnb. Впредь жильё можно будет использовать для краткосрочной аренды максимум 6 месяцев в году без официального разрешения. Сверх этого требуется разрешение, которое муниципалитеты, как ожидается, будут выдавать ограниченно.

Исключение составляют коммерческие средства размещения (отели, пансионы), а также основное место жительства собственника при его личном использовании. Для инвесторов, использовавших квартиры как объекты краткосрочной аренды, расчёт модели меняется коренным образом.

Упрощение модернизации: до 20 000 евро без согласия арендатора

С другой стороны, закон приносит давно требуемое послабление: меры по модернизации стоимостью до 20 000 евро на жилую единицу теперь можно проводить без письменного согласия арендатора — при условии, что они обоснованы соображениями энергоэффективности или доказуемо повышают качество жилья.

До сих пор многие целесообразные меры по санации не удавались из-за сопротивления арендаторов или чрезмерно сложных процедур уведомления. Это упрощение особенно полезно для отдельных мер: замены окон, модернизации отопления, ремонта ванной комнаты.

В контексте инвестиций в объекты, охраняемые как памятники, это правило особенно актуально, поскольку расходы на модернизацию по-прежнему выгодно уменьшают налоговую базу, а новый порог заметно упрощает процесс.

Общая оценка для инвесторов: что перевешивает?

Закон «Miete-II» — это не фундаментальное вмешательство в права собственности, а регулирование перегибов в отдельных сегментах. Ключевые моменты оценки:

• Стандартная аренда: Почти не затронута. Тот, кто сдаёт жильё обычным образом на длительный срок, почти ничего не почувствует.
• Премиальная меблированная аренда: Затронута напрямую — потолок в 10% бьёт по сверхдоходности.
• Краткосрочная аренда как инвестиция: Существенное ограничение. Модель требует пересмотра.
• Инвесторы, проводящие модернизацию: Выигрывают от упрощения на 20 000 евро.

Тот, кто держит жилую недвижимость как долгосрочное капиталовложение и сдаёт её в аренду классическим образом, практически не почувствует реформу. Структурный дефицит спроса в размере 1,4 миллиона недостающих квартир остаётся главным инвестиционным аргументом.