Так мало новых жилых помещений, как в 2012 году: кризис строительства в Германии достигает своего низшего уровня

Германия строит так мало, как не строила с 13 лет. По данным Федерального статистического управления, в 2025 году было завершено всего 206 600 новых жилых помещений — это снижение на 18 процентов по сравнению с 2024 годом и наименьший показатель с 2012 года. То, что звучит как статистика отрасли, на самом деле является структурным провалом с конкретными последствиями для арендаторов, покупателей и инвесторов.

Минимум: прямое сравнение 2025 и 2012 годов

Число 206 600 становится понятным только в историческом контексте. Для сравнения: в 2020 году — на пике — в Германии было сдано в эксплуатацию 306 376 жилых помещений. За пять лет производство жилья сократилось примерно на 100 000 единиц в год. В 2012 году, в период после финансового кризиса, было сдано 200 500 жилых помещений — текущий уровень снова достиг этого значения.

Еще более наглядно показывает статистика выдачи разрешений на строительство, что ждёт в следующие годы: в 2024 году разрешения на строительство получили только 215 300 жилых помещений — это сокращение на 16,8 %. Учитывая, что между получением разрешения и сдачей объекта в эксплуатацию в среднем проходит 26–27 месяцев (в 2020 году — ещё 20 месяцев), сдачи жилья в 2026 и 2027 годах уже сейчас можно считать низкими. Избыток строительных разрешений — то есть уже выданных, но ещё не построенных жилых помещений — составляет 759 700 единиц, из которых на данный момент фактически строится только 330 000.

Год	Сдано в эксплуатацию	Изменение
2020	306 376	Наибольший показатель
2022	~295 000	–3,7 %
2023	~294 000	–0,3 %
2024	251 900	–14,4 %
2025	206 600	–18,0 %
2012 (сравнение)	200 500	Минимум после финансового кризиса

Цель в 400 000: Обещано, но никогда не достигнуто

Die Ampelkoalition hatte im Koalitionsvertrag 2021 das Ziel von 400 000 новых жилых помещений в год, davon 100 000 социальных жилых помещений, festgeschrieben. Bundeskanzler Scholz hielt am Ziel auch unter wachsendem Druck fest. Das Ergebnis: Das Ziel wurde kein einziges Jahr auch nur annähernd erreicht.

2024 lag die Fertigstellung bei 63 Prozent des Ziels — 2025 bei gerade noch 52 Prozent. Bauministerin Klara Geywitz wurde zum Gesicht der Baukrise, der Tagesspiegel bezeichnete das 400 000-Versprechen bereits 2023 als „Luftschloss». Historisch gesehen wurden in der Bundesrepublik seit 1950 durchschnittlich 405 000 Wohnungen pro Jahr gebaut — das aktuelle Niveau liegt also weit unter dem langjährigen Mittel.

Warum bricht der Neubau ein? Die fünf Hauptursachen

Изменение процентных ставок

Эвропейский центральный банк повысил ключевую ставку с 0 процентов (2021) до более чем 4 процентов (2023). Проценты по ипотеке выросли с около 1 процента до 4–5 процентов. Для разработчиков проектов с переменной ставкой по кредитам и узкими маржами это означало конец многих расчетов.

Резкое увеличение строительных затрат

Энергетический кризис, инфляция и перебои с поставками с 2021 года привели к резкому росту стоимости материалов и заработной платы. Бетон, сталь, древесина — всё стало значительно дороже, чем планировалось при составлении коммерческих предложений. Многие проекты, одобренные в 2020 году, в 2023 году больше не были экономически оправданными.

Волна банкротств

Количество банкротств в сфере недвижимости выросло в 2024 году на 70 процентов. Только в первом квартале 2024 года банкротом стали 630 компаний в сфере недвижимости и строительства — это на 18,6 процента больше, чем в соответствующем квартале прошлого года. В результате 320 000 рабочих мест оказались под угрозой или были потеряны.

Бюрократия и процедуры получения разрешений

Изменяющиеся энергетические стандарты (стандарт Энергоэффективного дома 55), отсутствие федерального строительного кодекса и сложные процедуры получения разрешений структурно тормозят строительные проекты. Среднее время с момента получения разрешения до завершения строительства с 2020 года увеличилось с 20 до 27 месяцев.

Падение спроса на квартиры в собственности

Повышение процентных ставок снизило покупательную способность. Разработчики проектов оказались с готовыми жилыми помещениями, которые не удавалось продать — и отменили следующие проекты.

Региональные экстремумы: Берлин, Кельн, Мюнхен

Der IW Köln определяет ежегодный спрос на жилье в размере 372 600 единиц по всей стране — на самом деле было построено в 2025 году всего 206 600. Таким образом, ежегодный разрыв составляет более 165 000 квартир.

Регионально наблюдаются крайние дисбалансы:

Берлин: самая большая недостаточность жилья в стране

Согласно IW Köln, потребность составляет 31 300 квартир в год. Разрешения на строительство в 2024 году: всего 9 772 — это соответствует 31 проценту от потребности. Нет другого городского района с такой большой абсолютной разницей.

Кельн и Мюнхен

У Кельна самая низкая степень покрытия среди мегаполисов: только 37 процентов потребности покрываются. Мюнхен лучше всего справляется с этой задачей с 93 процентами, тем не менее не хватает тысяч единиц. Гамбург — единственное положительное исключение с +39 процентами завершенных строек в 2024 году.

Восточная Германия: падение в два раза сильнее

Снижение затрагивает восток с –34,3 процента (2025) в два раза сильнее, чем Западная Германия (–16,7 процента).

Что означает кризис нового строительства для арендных ставок и цен на покупку

Die Wohnungslücke ist längst im Markt angekommen. Gerade Denkmalimmobilien gewinnen in diesem Umfeld an Attraktivität. Das Pestel-Institut beziffert den deutschen Wohnungsmangel auf 1,4 Millionen Einheiten — ein Rekordstand. Bis 2030 werden 2,4 Millionen neue Wohnungen benötigt.

Die Mietpreise reagieren entsprechend: Bundesweit stiegen Angebotsmieten bei Neuvermietungen 2024 um 7 Prozent, in Berlin um 10 Prozent — zwischen 2022 und 2024 insgesamt um 22,2 Prozent. München liegt bei 20,50 Euro Kaltmiete pro Quadratmeter (+4,4 Prozent). Das DIW Berlin stellt fest: der Immobilienmarkt bleibt angespannt — Mieten und Wohnungspreise steigen weiter.

Für Investoren bedeutet das: Die Mietrendite in deutschen Ballungsräumen steigt strukturell — nicht weil Kaufpreise fallen, sondern weil das Angebot auf Sicht nicht aufgeholt wird. Wer jetzt in Bestandsimmobilien oder Neubau in Wachstumsregionen investiert, profitiert von einem Markt, in dem das Angebotsproblem mindestens bis 2027 nicht gelöst sein wird. Wer den Kauf jetzt plant, sollte das strukturelle Angebotsdefizit als langfristigen Rückenwind einpreisen.

Video: Wohnungsmarkt in Schieflage

Прогноз: Когда рынок изменится?

Сигналы противоречивы. Центральный союз немецкого строительного дела (ZDB) ожидает, что в 2026 году будет завершено от 215 000 до 220 000 объектов — почти на том же уровне, что и в 2025 году. Положительные цифры по завершённым объектам ожидается не ранее 2027 года.

Оптимистичный момент: количество разрешений на строительство в 2025 году выросло впервые на 10,6 процента до 238 100 — в сентябре даже на 59,8 процента по сравнению с предыдущим годом. Так как разрешения на строительство предшествуют завершению объектов на два-три года, это указывает на умеренное восстановление с 2027 года.

Структурная проблема остаётся: Институт Вюртембергии (IW) Кельн прогнозирует рост напряжённости на рынке в крупных городах, несмотря на то, что общий спрос по всей стране, по расчётам, снизится в 2026 году. В мегаполисах, таких как Берлин, Мюнхен и Гамбург, разрыв остаётся — и даже увеличивается.

Германия за пять лет полностью уничтожила весь строительный прогресс, достигнутый с момента финансового кризиса. Разрыв в 400 000 жилых помещений не будет закрыт политическими обещаниями, а только тогда, когда процентные ставки, строительные расходы и процедуры выдачи разрешений вернутся к уровню, который позволит проектным разработчикам вести расчёты. Точное время, когда это произойдёт, неизвестно.