Kaufvertrag erstellen: Notar beauftragen

Die Mitwirkung des Notars ist gesetzlich vorgeschrieben. Dementsprechend muss bei der Aufsetzung des Kaufvertrags, von Anfang an, ein Notar tätig werden. Im Kaufvertrag befinden sich dann alle wichtigen Angaben zum Verkauf bzw. Kauf, Angaben zum Grundbuch, Details zum Objekt, ebenso wie der Kaufpreis und sonstige Zahlungsmodalitäten. Bevor wir uns den Kaufvertrag genauer anschauen, vorab die Frage: Was macht ein Notar und warum müssen Sie einen Notar für die Erstellung des Kaufvertrags beauftragen?

Notar: Aufgaben, Pflichten & Co.

Beim Immobilienverkauf kommen Sie um den Notar nicht herum. Er ist eine neutrale Instanz, die zwischen Ihnen als Verkäufer und dem zukünftigen Besitzer des Objekts vermittelt. Seine Aufgabe ist die Erstellung des Kaufvertrags und dessen Beurkundung. Er hat außerdem Einsicht in das Grundbuch und überprüft alle Angaben und Dokumente. Er unterliegt außerdem der Belehrungs- und Informationspflicht während des gesamten Ablaufs und ist für die Abwicklung zuständig.

Die Aufgaben eines Notars zusammengefasst.

• Belehrungs- & Informationspflicht
• Erstellung des Kaufvertrags
• Beurkundung des Kaufvertrags
• Grundbucheinsicht
• Überprüfung der Dokumente
• Eigentumsumschreibung

Zu den genauen Notarkosten und der Frage, wer diese bezahlt, dazu kommen wir etwas später.

Immobilienverkauf mit oder ohne Notar?

Ist das Ihr erster Immobilienverkauf fragen Sie sich: Braucht der Verkäufer für die Erstellung des Kaufvertrags überhaupt einen Notar? Die Antwort lautet: Ja. Und das ist gesetzlich sogar so vorgeschrieben. Als neutrale Instanz mit Expertise und Erfahrung ist der Notar nicht nur für die Beurkundung zuständig. Er weiß auch, wie ein ordentlicher Kaufvertrag erstellt werden und welche Punkte er besitzen muss.

Der Vertragsentwurf geht gesetzlich immer nur mit Notar!

Vertragsentwurf erstellen: Wichtige Angaben

Die Auswahl des Notars trifft in der Regel der Immobilienkäufer. Sobald Sie als Immobilienverkäufer den Notar, bzw. dessen Kontaktdaten kennen, senden Sie alle wichtigen Unterlagen. Daraus erstellt der Notar den ersten Vertragsentwurf. Wenn alles passt, wird der Notartermin vereinbart. Wesentliche Vertragsinhalte müssen im Vorfeld organisiert werden.

Checkliste: 14 Punkte im Kaufvertrag

Nur zur Frage: Was muss alles in einem Kaufvertrag enthalten sein? Bevor wir uns einige wichtige Punkte genauer anschauen, vorab die Checkliste.

Hier die wichtigsten Punkte, die in jedem Kaufvertrag geregelt werden sollten:

1. Welcher Kaufgegenstand wird verkauft?
2. Wer verkauft an wen?
3. Was wird alles mit verkauft? (Einbauküche, Grundstück,…)
4. Wie wird es verkauft?
5. Wie erfolgt die Bezahlung? (Bar, Überweisung, …)
6. Wann ist das Übergabedatum?
7. Wie ist die Aufteilung der Neben- und Unterhaltskosten?
8. Wie sind die Erschließungskosten geregelt?
9. Gibt es mögliche Gewährleistungsansprüche?
10. Wie ist der Zustand des Objektes?
11. Hat das Objekt Mängel?
12. Welche Genehmigungen sind vorhanden und welche fehlen?
13. Aufteilung der Kosten
14. Bevollmächtigung des Notariats

Käufer und Verkäufer: Angaben

Bevor auf den Kaufgegenstand eingegangen wird, werden kurz Angaben zu Käufer und Verkäufer gemacht. Neben dem Namen, sind Geburtsdaten und Anschrift beider Parteien vermerkt. Diese Angaben werden dann bei der späteren Beurkundung auch nochmal überprüft, um sicher zu gehen, dass die Immobilie auch an den richtigen Neubesitzer übergeht.

Diese Angaben werden zu Käufer und Verkäufer gemacht:

• Name
• Geburtsdaten
• Anschrift

Haus und Wohnung: Kaufgegenstand & Preis

Wie bei jedem Kaufvertrag steht auch hier das Produkt, bzw. das Objekt, das veräußert wird, im Vordergrund. Deshalb wird am Anfang des Kaufvertrags die Immobilie beschrieben. Lage, Raumaufteilung, Ausstattung, Größe, Wohnungstyp und Haustyp — hierfür zieht der Notar den Eintrag in das Grundbuch heran. Auch der Kaufpreis des Objekts wird direkt am Anfang aufgegriffen.

Diese Punkte werden bezüglich des Objektes im Vertrag genauer erläutert:

• Immobilienart
• Lage
• Größe
• Raumaufteilung
• Ausstattung
• Ggf. Pacht- & Mietverhältnisse
• Höhe des Kaufpreises
• Fälligkeit des Kaufpreises

Kaufvertrag prüfen & Termin vereinbaren

Steht der Entwurf des Kaufvertrages, können Sie sich Zeit nehmen, diesen ausführlich zu überprüfen. Sollten Sie Änderungswünsche haben, melden Sie sich bei Ihrem Notar und sprechen Sie diese ab. Achten Sie darauf, dass im Kaufvertrag ein realistischer Übergabezeitpunkt steht. Das Datum muss sowohl mit dem Nutzenwechsel, als auch dem Lastenwechsel der Immobilie übereinstimmen. Stellen Sie außerdem sicher, dass die Immobilie erst nach der kompletten Überweisung des Kaufpreises an den neuen Besitzer übergeht.

Darauf sollten Sie bei der Überprüfung des Kaufvertrags achten:

• Übergabe nach Bezahlung des Kaufpreises
• Kostenverteilung bzgl. Notar, Makler usw.
• Realistischer Übergabezeitpunkt

Je mehr persönliche Anliegen vor der Unterzeichnung besprochen werden, um so kürzer dauert der Notartermin für die Beurkundung.

Weiter zu Schritt 14: Notartermin

Bevor Sie Ihr Objekt übergeben, machen Sie und der Käufer einen Notartermin aus, um den Immobilienverkauf zu bestätigen. Mehr zu Ablauf, Dauer und den mitzubringenden Unterlagen finden Sie in unserem Ratgeber:

• Notartermin

Zurück zu Schritt 12: Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Beim Verkaufsgespräch ist Verhandlungsgeschick und Überzeugungskraft gefragt. Alle Ihre Argumente sollten klug bedacht sein. Anhand Ihrer vorbereiteten Unterlagen sollten Sie jedes Argument gekonnt stützen können. Damit Sie sich bei der Preisverhandlung nicht unterbieten lassen und welche Strategie Sie am besten anwenden, mehr dazu hier:

• Verkaufsgespräch & Kaufpreisverhandlung

Продажа недвижимости для родителей, бабушек, дедушек и близких родственников

В детстве вы беспокоитесь о маме и папе, в детстве вы беспокоитесь о бабушке и дедушке. Пенсионные резервы не вечны, как и сбережения. В какой-то момент имущество становится слишком большим, и в то же время экономия становится все меньше и меньше. Самое позднее сейчас необходимо найти решение для ваших близких!

Что делать, когда приходится продавать?

Профилактика лучше, чем последующий уход: варианты

Прежде чем выражать скорбь, нужно найти правильные решения. Люди стареют, и в какой-то момент жизнь должна быть организована соответствующим образом. Для многих это означает продажу дома и переезд в кондоминиум, подходящий для старости. Соответственно, близким людям приходится принимать решения. Это включает в себя завещания на случай, если ваши близкие в какой-то момент уже не смогут самостоятельно принимать решения о своих действиях. Но не менее важно думать и о собственной собственности.

Важно также одно: прежде всего, не думайте о собственном наследстве, думайте о своей семье!

Давайте рассмотрим 3 варианта для вашего понимания: Продажа недвижимости, частичная продажа и аннуитет недвижимости! В подсказке вы найдете ссылки на все три темы с подробными объяснениями. Что делать, когда человек стареет? Вот три альтернативы!

Варианты при продаже недвижимости:

1. Аннуитет на недвижимость — продажа с пожизненным правом проживания
2. Частичная продажа — Пропорционально, с возможностью полной продажи
3. Продажа — Полная продажа имущества

Также для владельцев: дополнительный совет на тему правильного завещания.

Пенсия за недвижимость: продажа с дополнительной «пенсией» — вариант 1

Ваш первый вариант — это пенсия по недвижимости. Аннуитет на недвижимость особенно интересен для людей, которые уже достигли более высокого возраста, обычно с 70 или 75 лет. Если вы предпочитаете решение, при котором ваши родственники смогут оставаться в своей собственности до конца жизни (!) без каких-либо осложнений, тогда пожизненная рента — это вариант, который вам следует рассмотреть.

Пожизненная рента означает, что недвижимость продается целиком, но владелец сохраняет полное право проживания и пользования до самой смерти. Эти привилегии обеспечиваются правом узуфруктуария. Кроме того, продавец получает небольшую ежемесячную дополнительную «пенсию». Еще одним преимуществом является то, что вам больше не нужно беспокоиться о расходах на техническое обслуживание. За это отвечает новый владелец. В целом, удобное решение, особенно в пожилом возрасте.

Пенсия по недвижимости объясняется просто:

• Прямая, полная продажа
• Пожизненное право проживания и пользования
• Небольшая ежемесячная «дополнительная пенсия» для бывшего владельца
• Отсутствие затрат на техническое обслуживание

Подробнее об этой теме читайте здесь:

• Пенсия по недвижимости

Беззаботность и спокойствие в старости.

Частичная продажа: Пропорциональная, с возможностью полной продажи — Вариант 2

Второй вариант для ваших близких, если вы хотите, чтобы они могли продолжать жить в своей недвижимости, будь то кондоминиум или дом, — это частичная продажа недвижимости.

Частичная продажа работает следующим образом: вы продаете часть недвижимости, обычно от 10% до 50% пропорционально, финансовой компании. За эту проданную долю финансовая компания взимает так называемую «плату за пользование». Плата за пользование вносится в обмен на то, что сохраняется исключительное право проживания и право пользования. Это означает, что финансовая компания становится лишь частичным владельцем. Преимущество: вы получаете цену продажи относительно просто, без большой проверки кредитоспособности, как при кредитовании в банке. Недостаток: плата за пользование относительно высока, например, по сравнению с ипотечным кредитом.

Подведены итоги частичной продажи:

• Вы продаете часть своего имущества (обычно 10-50%)
• Частичная покупка дома: Да
• Частичная покупка квартиры: Да
• Частичная покупка земли: Да
• Финансовая компания становится совладельцем
• Вы остаетесь единственным пользователем недвижимости
• Вы платите ежемесячную плату за пользование
• Общий объем продаж за X лет (необязательно)

Подробнее о преимуществах и недостатках читайте здесь:

• Частичная продажа недвижимости

Полная продажа недвижимости — вариант 3

Третьим вариантом, если вам необходимо найти решение, является полная продажа кондоминиума, дома, многоквартирного дома. Для обычного процесса часто возникает вопрос: продавать частным образом или продавать через брокера? Особенно в эмоциональных ситуациях, таких как принятие решения о будущем своих родителей, бабушек и дедушек, рекомендуется работать с опытным агентом по недвижимости. Ведь речь идет обо всех объявлениях, общении с заинтересованными лицами, отборе на серьезные или несерьезные, последующей проверке кредитоспособности, организации встреч для просмотра и многом другом. Конечно, предыдущая оценка недвижимости также является важным фактором.

Подробнее читайте здесь:

• Продать недвижимость

Продажа недвижимости: Процедура и шаги

Чтобы дать вам начальное представление о том, как работает такой процесс продаж, здесь объясняется 18 простых шагов, разделенных на 3 этапа.

1. Подготовка: Подготовка имущества и продажа
1. Финансовое планирование и сроки продажи
2. Нанять агента по недвижимости
3. Записи и документы
4. Повышение стоимости недвижимости
5. Определите цену предложения
6. Создать разоблачение
2. Этап продажи: продвижение недвижимости на рынке и поиск покупателей
1. Рыночная недвижимость
2. Контакт с потенциальными покупателями
3. Фильтровать и отбирать потенциальных покупателей
4. Проверка кредитоспособности
5. Даты просмотра
6. Переговоры о продаже и согласование цены покупки
3. Сделка купли-продажи: Договор купли-продажи до момента передачи
1. Составить договор купли-продажи у нотариуса
2. Запись на прием к нотариусу
3. Внесение данных в земельную книгу и обработка платежей
4. Передача имущества
5. Нотариальные расходы и комиссия брокера
6. Заплатить налог

Эти 3 варианта в первую очередь доступны для вас.

Это были самые важные советы по продаже с любимыми и для них!

Будь то кондоминиум в престижном районе А или…

… Кондоминиум в сборном здании 60/70-х годов:

Дополнительный совет: правильно завещать / наследовать

Вот несколько дополнительных советов для вас.

Продажа с узуфруктом

Если вы думаете о продаже имущества ваших родителей, бабушек, дедушек или близких родственников, обязательно ознакомьтесь с правом узуфруктуария. Право узуфруктуария означает просто: «Пожизненное, единственное право проживания». Это означает, что ваши родственники имеют исключительное право пользоваться имуществом даже после продажи. То же самое касается и других случаев, например, ожидаемого наследства (ссылка выше: Наследство).

Преимущество: Право узуфруктуария дает вам то преимущество, что ваши родственники не зависят от доброй воли или согласия продавца в любое время.

Предполагаемое наследство: Налоги и Ко.

Совет! Пока не поздно, поговорите с вашими родителями, бабушками и дедушками о наследстве как можно раньше. Потому что раннее наследование может значительно сэкономить ваши расходы, особенно на налогах. Узнайте больше о раннем наследовании здесь:

• Правильно завещал

Для наследников:

• Наследовать правильно

Правильное наследование также часто означает предотвращение споров между детьми.

Соблюдайте меры предосторожности!