Успешные инвестиции в недвижимость: Зачем нужен коучинг?

Рынок недвижимости предоставляет инвесторам множество возможностей для увеличения своего благосостояния и построения долгосрочной финансовой стабильности. Приобретая опыт и применяя проверенные стратегии, инвесторы в недвижимость могут добиться успеха. В этой статье я расскажу вам о том, какие темы обычно преподаются в хорошем коучинге по инвестициям в недвижимость, чтобы вы получили хороший опыт коучинга по инвестициям в недвижимость. Всесторонний обзор различных аспектов инвестирования в недвижимость.

Инвестиционный коучинг с первого взгляда

Первые вызовы

Одной из первых задач является использование налоговых льгот и эффективное наращивание частных активов. Конвертируя кредиты в капитал и активы, инвесторы могут на законных основаниях переложить расходы на налоговую инспекцию.

Приобретение недвижимости на вторичном рынке

Еще один важный этап — приобретение недвижимости на вторичном рынке. Речь идет об изучении наиболее эффективных процедур поиска выгодных предложений по продаже недвижимости. Узнайте, какие стратегии приводят к успеху, а какие являются пустой тратой времени. Установив контакты с мультипликаторами и владельцами целевых групп, инвесторы могут получить доступ к выгодным предложениям.

Выявление потенциальных мегадеятелей

Умение распознавать потенциальные мегасделки имеет решающее значение. Существуют проверенные методы фильтрации сделок и выявления перспективных инвестиционных возможностей. Опытные инвесторы знают, когда нужно сказать «нет», а когда стоит инвестировать в перспективные предложения.

Помимо приобретения недвижимости, в хорошем коучинге важно знать дополнительные тактики для успешного инвестирования. От юридических аспектов до построения сети, формирования команды, выявления и предотвращения рисков — все эти знания необходимы.

Финансирование недвижимости

Финансирование недвижимости — еще один важный аспект, который необходимо освоить инвестору. От основ финансирования до передовых методов и экспертных стратегий — глубокое знание различных вариантов финансирования создает прочную основу для успешных инвестиций в недвижимость.

Форма компании и структура холдинга

Выбор правильных корпоративных форм и холдинговых структур может оказать существенное влияние на успех инвестиций в недвижимость. Инвесторы должны ознакомиться с различными вариантами и взвесить преимущества и риски каждого из них.

Защита активов через фонд

Важную роль играет также защита активов. Создавая трасты или другие механизмы хеджирования, инвесторы могут защитить свои активы от кредиторов, банков и других рисков.

Покупка и аренда

После приобретения недвижимости крайне важно повысить ее стоимость за счет сдачи в аренду и целенаправленных мер по созданию стоимости. Приняв правильную стратегию сдачи в аренду и избежав типичных «подводных камней», инвесторы могут получить максимальную выгоду от своей недвижимости.

Реконструкция и переоборудование

Реконструкция и модернизация недвижимости также являются важными аспектами повышения стоимости. Инвесторы должны ознакомиться с основами реконструкции и ремонта и знать наилучшие стратегии, позволяющие добиться максимального увеличения стоимости недвижимости с минимальными затратами и без стресса.

Приобретение недвижимости

Создание сильной команды и умение эффективно налаживать контакты также имеют решающее значение для успеха инвестора в недвижимость. Работая с компетентными партнерами и завязывая ценные контакты(приобретение недвижимости), инвесторы могут увеличить свои шансы на прибыльный рост.

Выявление и предотвращение рисков — это главное и основное. Зная самые опасные риски и применяя соответствующие превентивные меры, инвесторы могут повысить свои шансы на успех.

Продажа недвижимости

Продажа недвижимости и торговля коммерческой недвижимостью — это дополнительные аспекты, которые необходимо освоить для получения максимальной прибыли от инвестиций в недвижимость. Начиная с приобретения, переговоров и заканчивая успешной продажей, требуются эффективные стратегии.

В целом инвестиции в недвижимость предлагают большой потенциал для финансовой стабильности и роста. Ознакомившись с основными положениями различных модулей, инвесторы могут расширить свои знания и навыки и успешно выйти на рынок недвижимости.

Коучинг по инвестициям в недвижимость

Будь то семинар, практикум, онлайн или коучинг 1:1. Если вы уже имеете базовые знания в области инвестирования в недвижимость, вы можете узнать гораздо больше и развить свои навыки с помощью коучинга по недвижимости. Он дает возможность глубже изучить различные темы и освоить экспертные стратегии для успешной работы на рынке недвижимости.

Коучинг по всем направлениям

Комплексный коучинг по недвижимости охватывает целый ряд тем, включая использование налоговых льгот, приобретение недвижимости вне рынка, выявление потенциальных мегадоходов и защиту активов с помощью трастов. Вы также узнаете о таких важных аспектах, как финансирование недвижимости, корпоративные формы и холдинговые структуры, покупка и аренда, реконструкция и ремонт, создание сильной команды, выявление и предотвращение рисков.

Кроме того, рассматриваются вопросы продажи недвижимости и торговли коммерческой недвижимостью с целью получения максимальной прибыли от инвестиций. Глубокие знания во всех этих областях позволят вам принимать взвешенные решения и повысят ваши шансы на успех.

Изучение опыта: вот в чем суть

Коучинг в сфере недвижимости позволяет расширить свои знания, получить ценную информацию и воспользоваться опытом опытных инвесторов. Это инвестиции в Ваше личное и профессиональное развитие как инвестора в недвижимость. Воспользуйтесь этой возможностью, чтобы полностью реализовать свой потенциал и успешно выйти на рынок недвижимости.

Эти статьи также могут помочь вам:

• Опыт тренерской работы в сфере недвижимости
• Тренер по недвижимости

Совет. Изучите основы с помощью моего приложения для работы с недвижимостью:

• Приложение для коучинга в сфере недвижимости

Зачем создавать семейный фонд?

При создании фонда учредитель передает фонду активы. Активы могут быть инвестированы в виде денежных средств, недвижимости, компаний, акций и фиксированных депозитов для покрытия долгосрочных финансовых потребностей фонда. В случае семейного фонда целью является передача активов будущим поколениям, защита активов от доступа к ним и экономия налогов.

3 веские причины для создания семейного фонда.

1. Передача активов следующему поколению
2. Защита активов от доступа (брачный контракт, дети, неплатежеспособность компании и т.д.)
3. Экономия налога, уплата только 15% налога

Затраты на создание фонда состоят в основном из инвестированных средств. В эти расходы также входят административные расходы. Для того чтобы сумма, выделяемая на цели фонда, оставалась как можно более высокой, желательно, чтобы административные расходы были как можно ниже. Дополнительные расходы связаны с консультационными услугами, например, юристов.

Наиболее важные факты о Фонде: Обзор

Вот что мы обсуждаем в этом руководстве.

Консультант — да или нет?

В этом контексте важна консультация специалиста, особенно по налоговым аспектам и вопросам передачи имущества, поскольку создание фонда — это сложный и уникальный процесс планирования преемственности активов, оптимизации налоговых последствий и рассмотрения юридических аспектов с целью достижения долгосрочных финансовых выгод и минимизации потенциальных рисков.

Подробнее об этом чуть позже.

Во-первых, рассмотрим минимальный размер капитала.

Минимальный капитал семейного фонда

Гражданское уложение Германии (BGB) не устанавливает конкретных требований к минимальному размеру капитала для создания фонда. Однако капитал должен быть достаточным для обеспечения «постоянного и устойчивого выполнения цели фонда» (§80 BGB).

Компетентные органы, проверяющие признание образования фонда, обычно устанавливают свои минимальные суммы. Обычно они составляют не менее 25 000 евро. Однако многие органы признают только те фонды, активы которых составляют не менее 50 000 евро. Предполагается, что при сумме менее 50 000 евро за вычетом административных расходов долгосрочная реализация целей фонда невозможна.

Некоторые органы власти даже требуют, чтобы минимальный размер активов составлял 100 000 евро. Это часто зависит от цели, которую преследует фонд.

Вложенные в фонд активы не могут быть уменьшены, чтобы обеспечить постоянное финансирование работы фонда и возможность использования доходов для реализации цели фонда. Еще одно преимущество фондов, когда речь идет о ежегодных пособиях бенефициарам.

Важно: данные правила не распространяются на особую форму зависимых семейных фондов. Эти так называемые трастовые фонды не являются юридически самостоятельными фондами, а представляют собой договор между учредителем и доверительным управляющим. Имущество передается в качестве специального имущества доверительному управляющему, который уполномочен реализовывать цели фонда с помощью доходов.

В итоге:

• BGB: Требований к минимальному капиталу нет, но необходим достаточный капитал для долгосрочных целей фонда
• Органы власти: Для признания фонда требуется не менее 25 000-50 000 евро, иногда 100 000 евро.
• Активы: Не могут быть уменьшены для обеспечения дальнейшего финансирования и выполнения цели

Налоговые недостатки как фактор стоимости

То же самое относится и к учредителю семейного фонда. В большинстве случаев приоритетной задачей учредителя является оптимизация налоговых последствий создания фонда. Другими словами, для учредителя гораздо важнее передать фонду свои многомиллионные активы с максимально возможной налоговой эффективностью или даже без уплаты налогов, чем беспокоиться о расходах на формирование фонда в размере около 20 000 евро за консультационные услуги.

Создание семейных фондов со стратегией

Мои специалисты помогут вам создать семейный фонд:

• Связаться с

Расходы на консалтинг

Если кто-то не уверен в создании фонда, он может обратиться за консультацией, например, к эксперту. Законодательство о фондах в Германии регулируется неравномерно, поэтому помощь специалиста может оказаться полезной.

В зависимости от активов фонда может быть также полезным консультирование по вопросам налогообложения. Хотя на начальном этапе это связано с расходами, в конечном итоге можно получить хорошие налоговые преимущества.

Минимально необходимый объем активов, административные расходы, оплата услуг налоговых консультантов и юридических услуг зависят от конкретного случая. Благотворительные фонды, наделенные определенной суммой денег, обычно «дешевле». Фонды, владеющие недвижимостью, напротив, более дороги. Это связано, в частности, с тем, что в случае с денежными активами проще взаимодействовать с властями.

В некоторых случаях на простой старт-ап можно потратить всего 15 000 евро. Для более сложных ситуаций, таких как передача бизнеса, верхний предел расходов не установлен.

Не все консультанты одинаковы

И последнее, но не менее важное: не все советники одинаковы. Создание фонда — это, как правило, единовременный и необратимый процесс. Например, если вы хотите продать свой автомобиль частному покупателю, вы, конечно, можете использовать шаблон договора — риск ограничен. Однако если при планировании преемственности учредителя речь идет о том, чтобы обеспечить трех детей и супругу, обеспечить продолжение бизнеса с 300 сотрудниками, избежать наследственных споров о праве на обязательную долю внутри семьи и сэкономить семизначную сумму на налогах, то это невозможно сделать одним щелчком мыши.

Ни один советник, знающий фундамент только в теории, не подходит для такого проекта. Серьезный консультант, не имеющий соответствующего опыта, никогда не согласится на такое поручение по соображениям ответственности. В таких случаях требуется консультация настоящих экспертов с многолетним теоретическим и практическим опытом. Как правило, учредителю также целесообразно прибегнуть к помощи группы специалистов (по учредительному праву, налоговому праву, корпоративному праву, наследственному праву и т.д.).

• Формирование фонда требует грамотных и опытных консультантов.
• Важен опыт работы в области учредительного права, налогового права, корпоративного права, наследственного права.
• Требуется серьезный консультант с практическими знаниями и многолетним опытом работы.

Учредить семейный фонд в Германии

Семейный фонд — это прекрасная возможность обеспечить сохранность активов для будущих поколений, оптимизировать налогообложение и упорядочить процесс преемственности. Однако создание фонда требует всестороннего планирования и принятия стратегических решений. Определенную роль играют такие факторы, как стоимость инвестируемых активов и административные расходы.

В случае сомнений очень важна профессиональная консультация специалистов, имеющих опыт в области учредительного, налогового права и планирования активов. Создание семейного фонда позволяет не только использовать налоговые преимущества, но и создать четкие структуры для планирования преемственности. Это позволяет защитить и сохранить семейные активы в долгосрочной перспективе.

Вопросы о фонде

Мои специалисты помогут вам создать семейный фонд:

• Связаться с

Сдача виллы в аренду: возврат инвестиций и увеличение стоимости

Стоит ли арендовать жилье в Испании? Да! Как вы увидите далее в примере, некоторые из них приносят 5-10% от суммы покупки в год, просто сдавая в аренду в пик сезона. Остальные 3-6 месяцев вы пользуетесь виллой самостоятельно.

Вы планируете арендовать жилье впервые?

Прибыль приносит не только аренда, но и рост стоимости недвижимости в таких особых местах, как Майорка или Ибица. Подробнее об этом после расчета доходности.

Узнайте все, что вам нужно знать, в этом руководстве!

Аренда: доходность виллы

В Германии недвижимость редко используется в качестве дома отдыха и сдается в аренду в непиковые периоды. Если это так, то расчет производится несколько иначе, чем в случае с типичной полностью арендованной недвижимостью. По долгосрочному договору аренды арендатор X ежемесячно выплачивает сумму Y. Аренда на курортах также означает некоторую спекуляцию в зависимости от непиковых и пиковых сезонов. В принципе, однако, расчет доходности недвижимости одинаков.

Цель арендной доходности: арендатор платит за вашу виллу

Давайте подытожим простую цель получения хорошего дохода от недвижимости:

Доходность должна быть настолько высокой, чтобы ваши арендаторы окупали вашу виллу.

Стоимость варьируется, в настоящее время хорошая доходность составляет не менее 6% (в Германии). При более высоких процентных ставках на финансирование за рубежом стоимость соответственно увеличивается. Увеличение процентов на 1% напрямую требует увеличения прибыли на 1% — проще говоря.

Рассчитайте доходность: Пример для начала работы

Обычный расчет доходности работает таким образом, что рассчитывается годовая холодная рента (т.е. месячная рента * 12). В случае частичной сдачи в аренду не менее важна возможная годовая холодная рента, но ориентированная на несколько недель или месяцев в году, в течение которых вы сами не используете недвижимость.

Простой расчет:

Доходность = годовой доход (холодная рента) / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Быстрый пример:

• 6,7 % = 80.000 / 1.200.000

Совет! Помимо виллы (дополнительные услуги, такие как бассейн) и хорошего местоположения, количество спален/ванных комнат всегда является решающим фактором для хорошей цены аренды.

В принципе, однако, все остается неизменным. Расчет урожайности.

Доходность виллы в обобщенном виде

Факт 1) Расчет доходности недвижимости становится важным, когда вы хотите сдать свою недвижимость в аренду. Факт 2) Проще говоря, он ставит доход от аренды в соотношение с вашими запасами (цена покупки и вспомогательные расходы), с целью, чтобы ваши арендаторы, оплачивали вашу виллу.

Факт 3) Результатом доходности недвижимости является процент. Если этот показатель (в настоящее время) выше 6%, то все текущие расходы (финансирование [погашение, проценты] и обслуживание), так сказать, покрываются. Если доходность (в настоящее время) ниже 6%, вы платите ежемесячно.

Здесь, опять же для иллюстрации, приведен расчет «обычной» доходности (при полной сдаче инвестиций в аренду) и скорректированной, доходности сдаваемой в аренду недвижимости за рубежом (дома отдыха), которую вы также используете.

Формула

Формула расчета:

Полностью сдан в аренду:

Доходность = годовая холодная рента (холодная рента * 12) / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Частичная сдача в аренду:

Доходность = годовая холодная рента / инвестиции (цена покупки и вспомогательные расходы)

Так что, в принципе, расчет тот же.

Аренда: Сколько стоит аренда за какую виллу?

Совет. Интересует, за сколько можно сдать в аренду недвижимость стоимостью X? Сравните предложения на платформах по продаже квартир для отдыха или на AirBnb. Используйте аналогичные параметры (местоположение, состояние, жилая площадь, спальни).

Таким образом, вы сможете воспользоваться опытом других арендодателей в этом районе, не проводя при этом долгих экспериментов с арендой.

Пример: аренда в основной сезон — доходность 2,6%!

Например, знакомый сдает в аренду свою недвижимость стоимостью 2 100 000 евро за 54 000 евро только за июль месяц.

Доходность за этот месяц:

2,57 % от покупной цены

В Германии для вложения капитала инвесторы ориентируются на недвижимость, годовая доходность которой составляет 6%, поэтому в таких горячих точках, как Ибица, за один месяц можно заработать почти половину необходимого минимального дохода. Конечно, в году не бывает 12 раз месяца июля (жаркая температура, летние отпуска во многих странах). Но только основной сезон, с мая по сентябрь, приносит приличную прибыль.

К сожалению, вы платите немного больше процентов, и аренду также нужно организовывать.

Сборы: Аренда и обслуживание домов + преимущество

Те, кто арендует жилье в таких горячих точках, как Майорка, Ибица или Марбелья, естественно, не заботятся об этом сами. Но есть отличные местные контакты, которые за 20-25% от дохода от аренды напрямую обо всем позаботятся: Аренда, уборка дома, обслуживание, уход за садом и бассейном. Конечно, вы можете нанять все по отдельности, но покупка из одних рук — это лучший способ сдать жилье серьезным арендаторам без стресса.

Аренда через агентство:

20% — 25% от дохода от аренды

И снова большое преимущество:

• Аренда виллы
• Общение с арендаторами
• Передача виллы (заселение и выселение)
• Техническое обслуживание
• Удобства на открытом воздухе, такие как сад, бассейн, теннисный корт и т.д.
• Все без напряжения

Давайте теперь рассмотрим непосредственно практический пример с конкретными цифрами.

Преимущества: Доход от сдачи в аренду и увеличение стоимости (имущества)

Недвижимость в горячих точках Испании, конечно, несколько дороже, чем при покупке «на родине». Это дает преимущество в доходности — не каждый «отважится на такой шаг». Кроме того, за рубежом вам потребуется больше собственного капитала — до 50-60% от стоимости покупки. Подробнее об этом чуть позже.

1. Хорошая доходность, часто более 10%
2. Кроме того, увеличение стоимости имущества

Покупная цена с учетом ремонта для примера расчета

В примере вы покупаете недвижимость, включая вспомогательные расходы, за 1,9 млн. евро и инвестируете еще 240 000 евро на реконструкцию до последних штрихов.

• Цена покупки: 1,90,000 евро
• Реабилитация: 240 000 евро
• Инвестиции: 2 140 000 евро

В пиковые месяцы, такие как июнь, июль и август, вы можете получить от 50.000 до 60.000 евро / месяц, реально и при предварительном бронировании в январе, феврале, марте. Мы рассчитываем на 14 000 евро / неделю в пик сезона +/- 1 месяц до и после пика сезона; мы также принимаем во внимание реальные вакансии и ваше собственное использование, например, в зимние месяцы.

Расчет: Доход от сдачи в аренду

Затем месяцы различаются. Пример:

• Январь — март: Самоинтерес
• Апрель: Пустой
• Май: 12 000 евро / неделя
• Июнь — август: 14.000 евро / неделя
• Сентябрь: 11 000 евро / неделя
• Октябрь — ноябрь: пусто
• Декабрь: Самоинтерес

Ваша доходность рассчитывается из цены покупки, арендной платы/обслуживания дома и дохода:

• Годовая холодная аренда: 260 000 евро / год
• Обслуживание дома (20%): 26 000 евро / год
• Годовая холодная аренда (нетто): 234 000 евро / год

В итоге:

• Инвестиции: 2 140 000 евро / год
• Выход: 10,9 % Выход

В Германии недвижимость с доходностью более 10% встречается крайне редко или находится в районах категории С, что влечет за собой риски. Здесь вы покупаете в лучшем месте, виллы с бассейном и видом на море.

Увеличение стоимости имущества

Кроме того, помимо доходности недвижимости, наблюдается общий рост цен на землю. Знаете ли вы, какие преимущества предлагают такие места, как Ибица и Майорка? Пространство не бесконечно. Как и в Швейцарии, например, пространство под застройку ограничено, и, соответственно, реальный рост цен на землю выше по сравнению с капиталовложениями, которые вы делаете «дома» поблизости.

Вот отрывок из газеты Frankfurter Rundschau, актуальный с прошлого года:

«В среднем, цены на островную недвижимость выросли на 27,2%, при этом самый высокий темп роста был зафиксирован исследователями рынка в городе Пальма — 42,1%, за ним следует юго-запад, где курортная недвижимость сейчас стоит на 37,8% дороже, чем пять лет назад».

Давайте посчитаем «только» со средним значением 27,2 %.

• 27,2 % / 5 = 5,45 % годовых.

Какие дополнительные расходы возникают при покупке недвижимости?

Блок вспомогательных расходов довольно обширен, если действительно рассматривать все аспекты. Но есть несколько отличий.

Затраты для брокера

Брокерские расходы — В Германии брокерские расходы (при частных покупках) распределяются по 50% между продавцом и покупателем (по закону). Если недвижимость продается от компании к компании, распределение брокерских расходов свободно делится между покупателем и продавцом. В Испании (т.е. также на Ибице, Майорке или в Марбелье) брокерские расходы уже включены в стоимость покупки недвижимости (5% для стандартной недвижимости).

Налог на недвижимость при покупке виллы

Налог на богатство — Если вы покупаете недвижимость в Испании и вносите более 700 000 евро от стоимости покупки из собственного капитала (не финансирования), вы должны заплатить налог на все, что превышает необлагаемую налогом сумму в 700 000 евро. Налог на богатство в Испании составляет от 0,2 до 2,5% от чистых активов, которые вы приносите.

Совет. Размер необлагаемой налогом суммы в муниципалитетах различен. В Каталонии и Валенсии необлагаемая налогом сумма составляет всего 500 000. В Мадриде необлагаемая налогом сумма не ограничена.

Пример:

• Общая стоимость покупки виллы: 1,8 млн. евро
• Доля собственного капитала (60%): : 1,08 млн. евро
• Пособие: 700 000 евро
• Налогооблагаемые активы: 308 000 евро
• Налоговая ставка: 0,3
• Сумма налога: 924,00 евро

Налог на богатство: таблица

Здесь приведены все налоговые ставки с предельными значениями оценки:

Источник: В.Ф. Салинас.

Обновление существующих объектов недвижимости

Обновление и модернизация — Вы наверняка захотите оформить свою виллу в соответствии со своими желаниями и идеями. Для этого необходимо, как минимум, считаться с расходами на модернизацию, а в зависимости от года постройки дома или последнего ремонта — также с расходами на реконструкцию (сад, бассейн, спальни, кухня, ванные комнаты).

Типичные вспомогательные расходы с первого взгляда:

1. Теоретические расходы на проезд (посещение объекта)
2. Брокерские расходы — оплачивает продавец
3. Нотариальные расходы — договор купли-продажи
4. Расходы на земельную книгу — смена собственника
5. Реабилитация / модернизация (для существующих зданий)
6. Налог на богатство (от 700 000 евро)
7. Налог на недвижимость (после покупки)

Вывод: покупка и аренда виллы

Теперь вы действительно многому научились. О рентабельности аренды в сезонные периоды. Вы узнали о налогах, а также о дополнительных расходах от покупки через агента по недвижимости до аренды на содержание недвижимости.

С этими знаниями вы сможете найти выгодную виллу для аренды в Испании.

Здесь у меня есть 2 дополнительных совета для вас!

Агенты: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Как агент по недвижимости я занимаюсь агитацией клиентов, мы предоставляем экспозиции, назначаем просмотры и помогаем в процессе покупки на месте, от нотариуса до финансирования, если это необходимо. Небольшую подборку моих вилл на Майорке, в Марбелье, а также на Ибице можно найти здесь:

• Лукински: Виллы

Финансирование за рубежом: собственный капитал и процентная ставка

Вы хотите купить виллу в Испании? Будь то Майорка, Марбелья или Ибица, условия финансирования недвижимости значительно отличаются. Если вы покупаете виллу не для 100% личного пользования, а сдаете ее частично или полностью в аренду в качестве инвестиции, то вам следует знать особые условия в Испании. Кроме того, для сравнения я приведу некоторые примеры из США. Таким образом, вы сможете увидеть, насколько дешево финансирование у себя дома и насколько дорогими становятся кредиты в других странах для иностранца, в соотношении с вашей процентной ставкой и вашим капиталом. В конце концов, речь всегда идет об отдаче.

• Финансирование за рубежом

Возвратный рычаг: собственный капитал и процент

Самыми большими рычагами, влияющими на доходность, являются 1) доля капитала, 2) процентная ставка и 3) период фиксированного процента. Чем «выше затраты», тем хуже доходность.

Дополнительное руководство по покупке и аренде виллы.

Что означает доходность?

Доходность, проще говоря, сравнивает ваши капиталовложения с тем, что вы получаете от своей недвижимости (аренды). Если доход (доход / инвестиции) составляет 6% и более в год, то ваша вилла приносит достаточно прибыли, чтобы арендатор(ы) мог(ли) платить за вашу виллу.

Отрицательный эффект доходности из-за процентной ставки и ко.

Чем выше ежемесячные расходы (погашение, проценты и обслуживание), тем ниже доходность. Таким образом, если процентная ставка, которую вам приходится платить за кредит, увеличивается, это отрицательно сказывается на доходности.

Негативные эффекты с первого взгляда:

1. Инвестиции в акционерный капитал
2. Погашение
3. Проценты
4. Техническое обслуживание

То же самое, разумеется, и с капиталом. Потому что, как вы узнаете через некоторое время, за рубежом вам придется предоставить значительно больше собственного капитала в качестве залога. Чем больше собственного капитала вы должны предоставить, тем больше активов связано в вашей собственности.

Аренда и дополнительные услуги на юге: бассейн, сад и ко.

Кроме того, существуют типичные эксплуатационные расходы, расширенные, конечно, и такие аспекты, как обслуживание сада и бассейна. Например, если вы сами используете свою виллу только 2, 3 или 4 месяца в году, а в остальное время сдаете ее в аренду.

Узнайте все, что вам нужно знать о финансировании виллы в Испании.

Инвестиции в акционерный капитал за рубежом: Испания

Использование акционерного капитала за рубежом существенно отличается. Основная причина этого заключается в том, что в случае сомнений (дефолта) банки могут получить доступ к имуществу только с большими усилиями. Соответственно, немецкие банки редко финансируют недвижимость за рубежом и направляют вас к местному партнеру.

Сравнение капитала: Германия, Испания и США

Для финансирования недвижимости в Германии вам необходимо около 15% собственного капитала для первого, второго и третьего объекта недвижимости.

В Испании, будь то Майорка, Ибица, Марбелья или другие горячие точки, банк берет значительно больше, обычно 50-60%.

• Капитал в Германии: 10-15
• Капитал в Испании: 50-60
• Капитал в США: 100%

Если вы хотите приобрести недвижимость в США, вам следует ожидать еще большего. Часто даже приходится покупать на 100%. Почему?

Безопасность, доступ и правовые системы

Как уже было описано во введении: Собственный капитал служит залогом для банка. Чем более «рискованный» кредит, тем хуже условия. В этой стране хорошего кредитного рейтинга достаточно, чтобы получить обычные условия в размере 10-15%. За рубежом в игру вступают многие факторы, например, правовая система. В пределах Европы, или Европейского сообщества, это немного проще, чем в третьих странах, таких как США.

Факторы кредитования:

• Процентная ставка
• Период с фиксированной процентной ставкой
• Доля в капитале

Процентная ставка и фиксированная процентная ставка

Процентная ставка и фиксированная процентная ставка — Дело в том, что как иностранец вы получаете худшие условия в других странах, ведь риск возрастает. Процентные ставки или более высокие процентные ставки оказывают чрезвычайное влияние на рентабельность.

Процентный эффект: рост затрат всего на 1% плюс

Допустим, вы берете 500 000 евро в качестве кредита для финансирования. Каждый год (каждый месяц) вы погашаете небольшую часть суммы кредита. Чем меньше этот оставшийся долг, тем меньше сумма, которую вы выплачиваете в виде процентов.

Пример процентной ставки в 1-й год:

• 500 000 евро под 1% годовых = 5 000 евро / 1 год
• 500 000 евро при 2% годовых = 10 000 евро / 1-й год
• …

Остаток долга и расчет процентов годовых (в год)

Предположим, что после первого года вы погасили 5% от суммы кредита, то есть 25 000 евро. Таким образом, оставшаяся сумма кредита составляет 475 000 евро. Основа для начисления процентов в следующем году.

Пример процентной ставки во 2-й год:

• 475 000 евро при 1% годовых = 4 750 евро / 2-й год
• 475 000 евро при 2% годовых = 9 000 евро / 2-й год

Вывод: на 1% больше процентов = 94,9% больше затрат на проценты

Разница увеличивается с каждым годом действия кредита.

• 1-й + 2-й год при 1% годовых = 9 750 евро процентов
• 1-й + 2-й год при 2% годовых = 19 000 евро процентов
• Разница = 9 250 евро (94,9%)

Краткое объяснение фиксации процентной ставки

При 5% погашении в год вы берете (без внепланового погашения) кредит сроком на 20 лет. Именно здесь в игру вступает фиксированная процентная ставка.

Вот почему фиксированная процентная ставка (ставка заимствования) так важна. Здесь процентная ставка фиксируется на период X и остается неизменной в течение периода. По истечении X лет вы должны искать последующее финансирование.

Это позволит вам узнать больше о необходимом вам капитале, погашении кредита и процентном блоке. Я написал отдельное руководство на тему содержания вилл в таких странах, как Испания.

Негативные эффекты с первого взгляда:

1. Инвестиции в акционерный капитал
2. Погашение
3. Проценты
4. Обслуживание — подробнее в справочнике:

Покупка и аренда виллы за рубежом

Доходность, сезон, плата за обслуживание, ремонт, финансирование… Покупка и аренда виллы — популярная модель среди многих владельцев, особенно вилл, расположенных в местах, куда другие приезжают на отдых. Например, Испания как горячая точка, особенно Майорка, Ибица, но также и Марбелья, в зависимости от того, какие личные связи у вас есть с одним из этих мест.

Те, кто хочет сдавать виллу в аренду, покупают ее не только для собственного пользования, но и классически в качестве инвестиции с целью получения дохода от недвижимости. Так много (доходность), что покрываются расходы (погашение кредита, проценты и содержание виллы). Узнайте все, что вам нужно знать о доходности, сезонной аренде виллы, ваших дополнительных расходах — от содержания до обслуживания бассейна — и фактах о финансировании. Также налог на имущество в Испании при покупке недвижимости.

• Покупка и аренда виллы

Агенты: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Как агент по недвижимости я занимаюсь агитацией клиентов, мы предоставляем экспозиции, назначаем просмотры и помогаем в процессе покупки на месте, от нотариуса до финансирования, если это необходимо. Небольшую подборку моих вилл на Майорке, в Марбелье и на Ибице можно найти здесь:

• Лукински: Виллы

Исследование горячих точек: Балеарские острова и Марбелья

Временно проживая в Испании, а может быть, снимая жилье в свободное время, здесь вы найдете сравнение основных испанских горячих точек. Я также проведу вас по городам и регионам, в рамках Villa Tour, со всеми кварталами и районами, населенными пунктами, которые необходимо учитывать при принятии решения о покупке. В зависимости от ваших личных целей, вы можете найти спокойствие в «глубинке» во всех горячих точках, но также и городскую жизнь с близостью к аэропорту и многочисленным направлениям по всему миру.

Совет! После 3 горячих точек у меня остались практические советы покупателям по цене покупки, состоянию (особенно крыш) и местоположению.

Быстрая проверка: какое место предлагает какие преимущества?

Вулканический остров Ибица, небольшой город Пальма-де-Майорка или рай для игроков в гольф Марбелья?

• Майорка — большой остров, много маленьких городков и много туризма
• Ибица — вулканический остров, захватывающая дух природа, небольшие поселения
• Марбелья — прибрежная полоса для любителей гольфа

Мои консультации всегда начинаются с посиделок в кафе

Для того, чтобы я мог оптимально поддерживать и консультировать покупателей в их ситуации покупки, мне важно действительно знать места, а также людей. Например, я пью кофе 3 раза в день в разных местах, так вы узнаете людей, но также и самые маленькие микро-локации.

Здесь, в сравнении, вы найдете информацию и дополнительные ссылки:

1. Макроспектива — Ситуация в Испании
2. Мезолокация города или «столицы острова
3. Виллинский район — пример в регионе

Вилла Тур: критерии оценки

Под соответствующими регионами вы найдете дополнительные ссылки на регион и соответствующий тур по виллам. Кстати, туры по виллам всегда создаются параллельно с реальными посещениями, как, например, здесь, тур по виллам Ибицы.

Факторы, которые важны в моих турах:

• Время прибытия / отъезда
• Города и окрестности (от магазинов до врача)
• Люди и дух региона

В конце концов, решать вам:

Ваши личные пожелания и цели

Это возвращает нас к главному вопросу: вулканический остров Ибица, небольшой город Пальма-де-Майорка или рай для гольфистов Марбелья:

Майорка: вилла, финка, загородный дом — все стили

Купить виллу Майорка — Вилла с бассейном, уникальным видом на Пальму, уединенные бухты или такие горячие точки, как Сон Вида (пригород Пальмы) и Порт Андрач, на западе острова. Майорка является магнитом для покупателей в Средиземноморье, когда речь идет о недвижимости. Есть много горячих точек, но только на этом острове «жизнь большого города» сочетается с пляжем, природой, солнцем и спокойствием — в уединенных районах вилл. Некоторые посещают остров уже 5 или 10 лет и точно знают, в каком районе Майорки они хотят купить недвижимость, другие еще не определились с выбором подходящего места на Майорке.

Все основные районы вилл на Майорке с первого взгляда:

• Купить виллу Майорка

Что делает Майорку такой особенной для большинства покупателей?

• Прибытие / отбытие: Время перелета ~ 3ч (6ч туда и обратно)
• Самый большой остров Балеарских островов, на котором есть что открыть для себя
• Пальма-де-Майорка как маленький большой город
• Многие другие города острова, такие как Сольер, Инка, Алькудия, Полленса, Манакор и др.

Если с окрестностями Марбельи можно справиться, а Ибицу можно исследовать относительно быстро, то на Майорке потребуется время, чтобы открыть для себя все уголки. Конечно, количество пляжей также намного больше. Вот обзор климата на Майорке:

Ø Самая низкая температура / Ø Самая высокая температура

• Зима (январь): 7 °C / 15 °C
• Лето (август): 31° / 21°

Где покупать на Майорке? Расположение макросов

На Майорке много красивых уголков, но вас особенно заинтересуют участки вокруг Пальмы, а также юго-западная часть острова, вокруг Санта-Понсы и Порт-Андраткс.

Вилла на Майорке в классическом стиле финка.

Вот как сказочно красивы бухты на Майорке.

Совет! Майорка — рай для игроков в гольф. Познакомьтесь с самыми красивыми полями для гольфа на Майорке здесь.

Пальма-де-Майорка: небольшой мегаполис

Островная «столица» Майорки также расположена на юго-западе острова. Почему? Здесь больше всего солнца, южная экспозиция. На западе острова у вас также есть преимущество наслаждаться вечерним солнцем и закатом над морем.

Son Vida: пригород Пальмы (город и роскошь)

Как уже было объявлено, Son Vida — это район вилл в Пальма-де-Майорка. Сон Вида — один из лучших районов на Балеарских островах. Здесь вы найдете наибольшее количество вилл на Майорке. Гольф-клуб находится на пороге, как и старый город Пальма-де-Майорка, а до аэропорта всего 20 минут езды на машине, прямо через город.

Конечно же, и для любителей гольфа, одно из самых горячих мест в сочетании с городской жизнью / быстрым трансфером в аэропорт.

Познакомьтесь с самыми эксклюзивными и дорогими местами на Майорке:

• Купить виллу Майорка

Стоимость: Сколько стоит вилла на Средиземном море?

Инвесторы в недвижимость знают: Цена предложения не является ценой продажи.

Я люблю рассчитывать для своих клиентов при первичной оценке следующим образом: Каждый квадратный метр (с видом на пляж) стоит 10 000 евро. Если недавно отремонтированный или новый, то 15 000 евро. Затем есть «вид». Чем лучше вид, чем эксклюзивнее, тем дороже. В зависимости от размера виллы — 100 000, 200 000, 500 000. Как всегда, верхних пределов не существует.

«Хорошая» вилла в «хорошем» месте (все относительно и зависит от ваших индивидуальных целей и пожеланий) с 200 м², поэтому 2.000.000 + «Вид».

Вилла-тур Майорка: виллы-кварталы

Отправляйтесь со мной в виртуальный тур по всем основным районам Майорки, где расположены виллы:

• Купить виллу Майорка

Ибица: виллы на фоне сурового ландшафта

Вилла на Ибице — Вы хотите купить виллу на Ибице? Вилла с бассейном, недалеко от пляжа и/или аэропорта, в тихом месте рядом с заливом или недалеко от города со всеми торговыми центрами. Здесь вы познакомитесь с нужными и важными частями острова. У меня также есть несколько частых вопросов от моих клиентов в самом начале. Какое место стоит купить, по моему опыту? Какие районы острова я рекомендую клиентам? Итак, у вас есть краткий обзор Ибицы, разделенный на места A, B и C. Возможно, вы уже знакомы с нашим рейтингом недвижимости Lukinski, в котором мы оцениваем города Германии с населением более 50 000 человек по 3 категориям: От хороших мест А к более дешевым местам С. От Эйвиссы и закрытого сообщества в Эс Кубельс, до Кала Ваделла, до Сант Антони.

Отправляйтесь со мной в виртуальный тур по всем основным районам Ибицы, где расположены виллы:

• Купить Вилла Ибица

Ибица с первого взгляда, что делает Ибицу такой особенной?

• Относительно быстрое время полета (кроме зимы, с остановкой в Барселоне/Мадриде) ~ 4ч (8ч туда и обратно)
• Вулканический, пересеченный ландшафт
• Небольшое островное сообщество, как Майорка

Ø Самая низкая температура / Ø Самая высокая температура

• Зима (январь): 7 °C / 15 °C
• Лето (август): 30° / 21°

Где покупать на Ибице? Солнце = ориентация на юг

Тот, кто отдыхает на острове в течение 4-5 лет, вероятно, точно знает, в каком районе Ибицы он или она хочет купить недвижимость. Но те, кто видел остров всего 1-2 раза, задаются вопросом: есть ли еще места, которые я должен увидеть?

Сам остров, как и Майорка, популярен в основном на юге и вокруг «столицы» Эйвиссы. В самой северной части острова вы вряд ли найдете виллы. Здесь также большую роль играет солнце и его ход в течение дня: на юге = солнце, на севере = меньше солнца. От тихих мест на юго-западе вокруг Сант Хосеп, Кала Ваделла и Эль Кубельс до вилл недалеко от города в Сант Хесус или Рока Ллиса.

Вилла с видом (и бассейном) на Ибице.

Уникальная красота, «необработанность» острова Ибица в сочетании с хорошей местной жизнью.

Эйвисса: город Ибицы, порт, магазины

Все на Ибице начинается с Эйвиссы, «столицы» с аэропортом, городом, торговым центром. Отправляйтесь со мной в виртуальный тур по всем основным районам Ибицы, где расположены виллы:

• Купить Вилла Ибица

Район вилл на Ибице: Es Cubells

Возможно, самый эксклюзивный поселок на Ибице: Эс-Кубельс. В зависимости от того, как вы понимаете эксклюзивность, вы найдете здесь виллы в голливудском стиле. Прямо на скалах южного побережья и в закрытом поселке (ниже городской черты Эс-Кубельс). В вашем районе живут знаменитые футбольные звезды из Испании и Португалии.

В этом районе вы вряд ли сможете приобрести виллы менее чем за 10 миллионов евро.

Тур по виллам Ибицы: Кварталы вилл

Отправляйтесь со мной в виртуальный тур по всем основным районам Ибицы, где расположены виллы:

• Купить Вилла Ибица

Марбелья: «Майами Европы» для игроков в гольф

Вилла в Марбелье — Специально для любителей гольфа, Марбелья является одним из самых горячих мест в Европе. Многие называют Марбелью «Майами Европы». Приятный и теплый климат круглый год, почти исключительно солнечный во все времена года. Марбелья считается одной из горячих точек Средиземноморья, наряду с горячими точками Майорки и Ибицы. Вы хотите купить виллу в Марбелье? Я отвезу вас в один из самых южных регионов Европы, избалованный солнцем и хорошей жизнью на Средиземноморье.

• Купить виллу Марбелья

Прибытие и время:

• Немного более длительный подход ~ 5 часов (10 часов в оба конца)
• 45 минут езды до аэропорта <-> Марбелья

Ø Самая низкая температура / Ø Самая высокая температура

• Зима (январь): 9 °C / 16 °C
• Лето (август): 31° / 21°

Вот как выглядит Марбелья зимой:

Марбелья — мечта для любителей гольфа. Познакомьтесь с самыми красивыми полями для гольфа в Марбелье здесь.

Монте-Параисо: Золотая миля

Нуэва Андалусия

Вилла тур Марбелья: все помещения виллы

Отправляйтесь со мной в одно из самых южных мест Европы, «Майами Европы»:

• Покупка виллы вМарбелье — тур по районам, где расположены виллы

Вот несколько практических советов для покупателей:

Купить виллу в Испании: Финансирование и аренда

Вот 3 дополнительных совета для вас:

1. Покупка и аренда виллы за рубежом
2. Портфолио вилл Ибица, Майорка и Марбелья
3. Финансирование за рубежом: собственный капитал и процентная ставка

Покупка и аренда виллы за рубежом

Доходность, сезон, плата за обслуживание, ремонт, финансирование… Покупка и аренда виллы — популярная модель среди многих владельцев, особенно вилл, расположенных в местах, куда другие приезжают на отдых. Например, Испания как горячая точка, особенно Майорка, Ибица, но также и Марбелья, в зависимости от того, какие личные связи у вас есть с одним из этих мест.

Те, кто хочет сдать виллу в аренду, покупают ее не только для собственного пользования, но и классически в качестве инвестиции с целью получения дохода от недвижимости. Так много (доходность), что покрываются расходы (погашение кредита, проценты и содержание виллы). Узнайте все, что вам нужно знать о доходности, сезонной аренде виллы, ваших дополнительных расходах — от содержания до обслуживания бассейна — и фактах о финансировании. Также налог на имущество в Испании при покупке недвижимости.

• Покупка и аренда виллы

Агенты: Villa Portfolio Ibiza, Mallorca & Marbella

Как агент по недвижимости я занимаюсь агитацией клиентов, мы предоставляем экспозиции, назначаем просмотры и помогаем в процессе покупки на месте, от нотариуса до финансирования, если это необходимо. Небольшую подборку моих вилл на Майорке, в Марбелье, а также на Ибице можно найти здесь:

• Лукински: Виллы

Финансирование за рубежом: собственный капитал и процентная ставка

Вы хотите купить виллу в Испании? Будь то Майорка, Марбелья или Ибица, условия финансирования недвижимости значительно отличаются. Если вы покупаете виллу не для 100% личного пользования, а сдаете ее частично или полностью в аренду в качестве инвестиции, то вам следует знать особые условия в Испании. Кроме того, для сравнения я приведу некоторые примеры из США. Таким образом, вы сможете увидеть, насколько дешево финансирование у себя дома и насколько дорогими становятся кредиты в других странах для иностранца, в соотношении с вашей процентной ставкой и вашим капиталом. В конце концов, речь всегда идет об отдаче.

• Финансирование за рубежом