Deal Trader: Контакты за комиссию

Квартира, таунхаус, половина дома или отдельно стоящий дом — как дилер по сделкам вы сами не покупаете, вы продаете недвижимость за комиссию инвестору.

Вы можете зарабатывать деньги на недвижимости разными способами: Buy’n’hold (классическое покупка и аренда), Buy’n’flip (покупка, ремонт и перепродажа с прибылью). Однако без собственного капитала или регулярного дохода вход в недвижимость и инвестиции будет сложным. Советы по первой недвижимости — от поиска до завершения сделки у нотариуса.

Решение: стать дилером по сделкам — начать участие в бизнесе с недвижимостью с помощью знаний вместо собственного капитала.

Лучшее: даже если позже вы купите свою первую, вторую или третью инвестицию, вы все равно можете продавать объекты, которые слишком удалены или имеют для вас (еще) слишком большой объем инвестиций.

Три быстрых преимущества дилерства по сделкам

• Не требуется специальное знание или диплом — никакой экзамена у IHK, никакой обучения риэлтора
• Быстрые доходы за комиссии — обычно 0,5 до 2 процентов от цены покупки
• Накопление знаний и собственного капитала — основа для собственных инвестиций

Ни один другой дополнительный заработок не приносит такого высокого дохода по сравнению с затратами (деньги и время), как продажа недвижимости инвесторам. Главное, чтобы доходность недвижимости соответствовала ожиданиям покупателя.

Сколько зарабатывает дилер по сделкам? Конкретные примеры

Процентная ставка определяется самостоятельно между информатором и покупателем (реже — продавцом). Типичные значения составляют 0,5 до 2 процентов от цены покупки — при особенно привлекательных сделках Off-Market может быть выше. Реалистичный обзор:

Внутренняя реальность: При малых квартирах часто согласовываются фиксированные вознаграждения для информаторов в размере от 1000 до 3000 евро, потому что процентные ставки становятся нерентабельными. При крупных портфелях инвестор с удовольствием снижает комиссию до 0,3–0,5 процента — тогда важна сумма сделки.

Что конкретно делает дилер сделок?

Каждый день люди принимают решение о том, чтобы продать дом или свою квартиру. Для Deal Trader особенно интересны: продажи многоквартирных домов и целые портфолио недвижимости с несколькими жилыми единицами.

Тот, кто в нужное время находится в нужном месте, может быстро заработать благодаря правильным контактам.

Рабочий процесс в пяти шагах:

1. Аквайзинг: Найти недвижимость, не выставленную на продажу (сеть, семья, местные контакты)
2. Первичная оценка: Временно оценить стоимость, расположение, состояние и доход от аренды
3. Договор с информатором: Закрепить письменно с продавцом ИЛИ покупателем
4. Сопоставление: Обратиться к подходящему инвестору из вашего круга знакомых
5. Посредничество: Установить контакт, комиссионные после завершения сделки у нотариуса

Вы не нуждаетесь в лицензии риэлтора согласно §34c ГО и получаете опыт через каждую сделку — ценный опыт для дальнейшего шага к собственному инвестору недвижимости.

Невероятное преимущество как дилера сделок: у вас есть то, чего хотят все — недорогие надежные объекты недвижимости с рентабельностью и маржей при перепродаже.

Преимущества дилера сделок в кратце

• Не требуется специальное образование или диплом
• Очень низкий финансовый риск
• Вы можете начать с небольшого капитала
• Высокие возможности заработка на каждой сделке
• Быстрые доходы за счет комиссии
• Накопление собственного капитала для собственных инвестиций
• Не требуется лицензия риэлтора согласно §34c ГО (отдельная сделка)
• Ремесло можно освоить в кратчайшие сроки
• Не требуется длительное обучение
• Простой вход в рынок недвижимости
• Накопление знаний через практический опыт
• Дополнительные навыки: ремонт и перепродажа, строительство
• Построение сети: мастера, инвесторы, нотариусы, банки

Торговля сделками может начаться прямо из собственной гостиной.

От дилера сделок к инвестору недвижимости

Многие называют дилеров по сделкам также «лучшими покупателями для инвесторов». Секрет заключается в поиске — особенно недвижимости вне рынка.

Поиск недвижимости вне рынка: где находятся сделки?

Если недвижимость уже несколько недель или месяцев размещена на порталах недвижимости, она не может быть выгодной сделкой — что-то «не так». Недвижимость вне рынка — это объекты, которые еще не размещены на порталах, у риэлторов или в газетах.

Конкретные каналы поиска для информаторов:

• Собственная среда: семья, друзья, соседи, клубы — наследственные ситуации, разводы, переезды
• Управляющие компания: управляющие знают заранее, когда собственник хочет продать
• Сети ремесленников: кровельщики, сантехники знают объекты, нуждающиеся в ремонте
• Нотариусы и бухгалтеры: часто первое место для обращения при наследственных спорах
• LinkedIn / отраслевые мероприятия: инвестиционные вечера, BVI, мероприятия IVD
• Прямая связь: рукописные письма владельцам в целевых регионах
• Платформы Off-Market: закрытые сообщества инвесторов

Если вы подошли к недвижимости, организуйте сделку. Ваши инвесторы завершат остальное. Таким образом, вы не берете на себя обязанности риэлтора.

Вы просто устанавливаете связь между продавцом и покупателем. За это вы получаете свою комиссию.

Лучший «покупатель» для инвесторов в недвижимость

Как Deal Trader вы очень востребованы, потому что предоставляете то, что нужны инвесторам:

1. Быстрые и простые сделки с недвижимостью
2. Недвижимость Off-Market без конкуренции между покупателями
3. Доступные объекты недвижимости с потенциалом дохода или маржей перепродажи
4. Недвижимость в районах с высоким спросом (надежные, семейные районы)
5. Хорошая сеть контактов с другими посредниками, риэлторами, подрядчиками

С достаточной кредитоспособностью: самостоятельно обеспечить недвижимость

В какой-то момент вы накопите достаточную собственную кредитоспособность — стабильный и регулярный доход плюс собственный капитал. С помощью своего круга знакомых вы теперь можете сами захватить квартиры: сдать в аренду как buy’n’hold или улучшить и перепродать как fix’n’flip.

Deal Trading отлично подходит, чтобы без риска войти в недвижимость и постепенно приобрести профессиональные знания.

Правовые основы: Нужен ли торговый сертификат?

Здесь чаще всего делают ошибки новички. Правило «советчики не нуждаются в лицензии риэлтора» верно — но только при определённых условиях.

Советчики vs. риэлторы: Когда применяется §34c GewO?

Для разрешения на деятельность брокера согласно §34c ГО необходимо в случае, если вы профессионально посредничаете в заключении договоров купли-продажи земельных участков и недвижимости посреднические услуги. Если вы просто даете совет, вы устанавливаете только контакт — вы не ведете переговоры, не составляете описания объектов, не проводите показы.

Внимание: граничные случаи:

• Как только вы регулярно посредничаете (более чем время от времени), требуется разрешение на предпринимательскую деятельность
• Как только вы активно привлекаете клиентов и одновременно предлагаете несколько объектов, вы фактически являетесь брокером
• Как только вы ведете переговоры о продаже, применяется §34c

Регистрация предпринимательской деятельности и налоги

Без лицензии по §34c: Как только вы станете заниматься деятельностью с целью получения прибыли, вам необходимо зарегистрировать предпринимательство (около 30 евро в торговом регистре). Комиссии подлежат налогу на доходы. При превышении порога малого предпринимателя к ним также применяется налог на добавленную стоимость. Правило: уже с первого совета привлечь бухгалтера.

Договор с информатором: Как защитить свою комиссию

Устные соглашения представляют наибольшую опасность при сделках. Стандартом является письменное соглашение с информатором (обычно с инвестором) до установления контакта. Обязательные пункты:

• Конкретный объект (адрес, собственник)
• Размер комиссии (процент или фиксированная сумма)
• Срок оплаты (обычно: после оплаты покупной цены у нотариуса)
• Клауза о защите от обхода совета через посредников
• Срок действия соглашения (обычно 12–24 месяца)

Риелтор и дилер по сделкам: Разница в деталях

Риэлтор сопровождает продавцов на всем протяжении процесса. Опытные инвесторы этого не нуждаются — они могут самостоятельно оценивать и покупать.

Сравнительная таблица: риэлтор vs. Deal Trader