Берлинская строительная инспекция (Словарь): контроль соблюдения общественных правовых норм

Laura — Tue, 14 May 2019 11:00:33 +0000

Бюро строительного надзора Берлина (Определение, значение) — Обычно бюро строительного надзора контролирует соблюдение публично-правовых норм при определенных проектах, связанных с зданиями. К таким проектам относятся, например, строительство, изменение, использование, содержание или снос зданий. Бюро строительного надзора, в частности, отвечает за процедуру выдачи разрешений на строительство. В Берлине условия регулируются так, что бюро строительного надзора может отказаться от выдачи разрешений на строительство в рамках процедуры выдачи разрешений.

Бюро строительного надзора (Берлин) в кратце: компетентное административное учреждение в сфере публичного строительного права

Контроль соблюдения публично-правовых норм
Противодействует, в частности, угрозам, связанным с нарушением строительного права
Может угрожать и налагать санкции в целях обеспечения общественной безопасности и порядка
В Берлине двухступенчатая структура

Вернуться в Вики: Словарь недвижимости

Обязанность информировать (Словарь) продавца или агента по недвижимости

Laura — Thu, 04 Apr 2019 11:00:28 +0000

Die обязанность раскрытия информации обязывает продавцов и риэлторов раскрыть покупателю без вопросов все обстоятельства, влияющие на стоимость и решающие для покупки недвижимости — от скрытых дефектов до текущих юридических споров и экономических рисков, таких как специальные дополнительные платежи. Если продавец нарушает эту обязанность с умыслом, покупатель может оспорить договор купли-продажи, потребовать возмещения ущерба или уменьшить цену покупки даже спустя годы — даже если был заключен нотариальный отказ от гарантии. Что именно должно быть раскрыто, где находятся границы и какие ошибки в практике чаще всего приводят к юридическим спорам, объясняет этот лексикографический материал.

Определение: Что означает обязанность раскрытия информации в недвижимости?

Обязанность раскрытия информации является предконтрактной дополнительной обязанностью, вытекающей из § 311 абз. 2 БГК в сочетании с § 241 абз. 2 БГК. Она распространяется уже на стадию предварительного согласования купчей и обязывает продавца самому раскрыть все факты, которые явно имеют существенное значение для решения покупателя о покупке. Юриспруденция (БГС, V ZR 30/19) в течение десятилетий конкретизировала объем этой обязанности.

Правовая основа — §§ 311, 241, 280 БГК
Адресат — продавец, риэлтор, при необходимости застройщик
Время — уже до заключения договора
Форма — устная или письменная, продавец несет доказательную обязанность
Исчерпание срока давности — при обмане 10 лет (§ 438 абз. 3 БГК)

Какие дефекты и обстоятельства должны быть раскрыты?

Должны быть раскрыты все факты, которые существенно влияют на стоимость или пригодность недвижимости. Критерием является, будет ли средний покупатель учитывать эту информацию при разумном решении о покупке. Мелочи вроде царапины на паркете к этому не относятся — однако к структурным, юридическим или экономическим рискам относятся.

Категория	Примеры из практики
Строительные недостатки	Повышенная влажность, грибок, асбест, протекающая крыша, повреждения несущих конструкций
Юридические обременения	Право прохода, охрана памятников, загрязнение почвы, право на строительство на чужой земле
Экономические риски	Предстоящая специальная статья расходов (например, 35 000 € на ремонт крыши), недостаточная резервная сумма на ремонт
Ограничения использования	Незаконные постройки, отсутствие разрешения на строительство, неразрешенные пристройки на крыше
Окружающая среда	Планируемая автомагистраль, источники шума, загрязненные соседние участки

Практический пример: скрытая специальная статья расходов обошлась в 42 000 €

Типичный спор из практики покупки квартир в собственность показывает, как быстро обязанность информировать становится финансовым риском — особенно при покупке сдаваемых в аренду объектов в качестве инвестиции.

Покупатель К приобретает в 2023 году квартиру в Мюнхене за 580 000 €. Через три недели после совершения сделки собственники принимают решение о специальной надбавке в размере 42 000 € для ремонта фасада — однако это решение уже обсуждалось на собрании собственников шесть месяцев до продажи. Продавец получил протокол собрания, но не раскрыл его. Последствия: Верховный суд рассматривает это как умышленное введение в заблуждение. К может снизить цену покупки или расторгнуть договор — несмотря на исключение из гарантии, указанное в нотариальном документе.

Кто хочет купить первую недвижимость, должен всегда запрашивать и проверять последние три протокола собраний собственников.

Обязанность агента по недвижимости: самостоятельный поиск или просто передача информации?

Риэлтор несёт ответственность в рамках договора риэлтора (ст. 652 ГК) и предварительных обязательств перед обеими сторонами. Ему не нужно самостоятельно проверять каждую деталь, но он обязан передать все известные или очевидные факты — и не должен делать заявления «наугад». Ниже приведён обзор, какие конкретные обязанности в реальности возлагаются на риэлтора.

Известные недостатки — полное предоставление без смягчения
Подозрительные моменты — необходимость указания на необходимость дальнейшей проверки
Собственная идентичность — адрес, контролирующий орган, общие условия
Структура комиссии — прозрачное указание до начала деятельности
Двойная деятельность — раскрытие перед обеими сторонами

Как описано в руководстве по продаже дома, каждый продавец должен зафиксировать все недостатки письменно в экспозиции и в договоре купли-продажи — это создаёт доказательную безопасность и значительно снижает риски ответственности.

Ограничение: обязанность информировать vs. гарантия vs. дефект товара

Три понятия часто путают на практике — они имеют разные правовые последствия и сроки исковой давности.

Понятие	Когда применяется?	Последствия
Обязанность раскрытия информации	Перед заключением договора	Возмещение убытков, расторжение договора при умышленном обмане
Гарантия	При недостатке товара после передачи	Дополнительное исполнение, уменьшение цены, расторжение договора
Умышленное обман	Умышленное умолчание	Аннулирование по § 123 Гражданского кодекса, 10 лет

Важно: исключительное положение о гарантии („как видно, так и куплено») не действует при умышленном обмане. Продавец, который знает о недостатке и молчит, несет ответственность, несмотря на исключение — одна из самых распространенных ошибок при продаже недвижимости.

Частые ошибки и недопонимания

В более чем 60 % споров, связанных с обязанностью раскрытия информации, речь не идет о классических дефектах, а о так называемых „малых» упущениях, которые позже оказываются решающими для решения о покупке.

Ошибка «как видишь, так и покупаешь» — не защищает от мошенничества
Устные обещания — часто не включаются в договор
Недооценка старых проблем — часто пропускается оценка земли
Протоколы ВЕГ — редко полностью передаются
Наследственные случаи — наследники часто сами не знают о недостатках

При оценке стоит обратить внимание на метод оценки по стоимости объекта или метод оценки по доходу, так как здесь скрытые недостатки часто становятся видимыми в виде снижения стоимости — хороший эксперт находит то, чего нет в описании.

Часто задаваемые вопросы по обязанности раскрывать информацию

Обязан ли продавец раскрывать недостатки, которые он только предполагает?

Да, как только имеются конкретные подозрения. Верховный суд ясно устанавливает, что даже серьезное подозрение — например, повторяющаяся сырость в подвале или проседание пола — требует раскрытия. Продавец не обязан доказывать наличие повреждения, но он не может утаивать достоверные признаки. Кто оставляет покупателя в таких случаях без информации, рискует быть оцененным как умышленное обман, с последствиями, вплоть до отмены сделки.

Как долго покупатель может предъявлять претензии из-за нарушения обязанности пояснять?

По поводу обычных дефектов срок исковой давности составляет пять лет с момента передачи недвижимости (§ 438 Abs. 1 BGB). Однако, если дефект был умышленно скрыт, срок продлевается до десяти лет — и начинается с момента, когда покупатель узнает о дефекте. На практике это означает, что даже через восемь или девять лет иски о возмещении ущерба могут быть успешными, если покупатель докажет, что продавец знал о дефекте.

Какие документы покупатель должен всегда требовать, чтобы закрыть пробелы в раскрытии информации?

Обязательными к прочтению являются выписка из земельного реестра, список строительных ограничений, энергетический паспорт, последние три протокола собрания собственников вместе с финансовым планом, подтверждение фонда капитального ремонта, разделительное заявление и все разрешения на перепланировки или строительство чердаков. Для сдаваемых в аренду объектов дополнительно все договоры аренды включая расчеты дополнительных расходов за последние два года. Эти документы охватывают более 90 % типичных спорных вопросов и создают основу для обоснованной переговорной позиции по цене покупки.