Darlehen vs. Kredit: Der entscheidende Unterschied (§ 488 BGB)

Юридически кредит определяется в § 488 BGB как договор по обязательственному праву: кредитор передает заемщику сумму денег на временное пользование с уплатой процентов. На практике кредит и кредитование часто используются как синонимы, однако в банковском деле существуют четкие различия, которые важны для инвесторов.

Abgrenzungsmerkmale Darlehen vs. Kredit

• Volumen — Darlehen ab ca. 50.000 €, Kredite darunter
• Срок — Кредиты от 5 до 30 лет, кредиты обычно < 7 лет
• Гарантия — Кредиты часто обеспечены залогом недвижимости (ипотека согласно § 1191 Гражданского кодекса)
• Фиксация процентной ставки — Кредиты с фиксированной процентной ставкой на 5/10/15/20 лет
• Целевое назначение — Ипотечные кредиты привязаны к объекту недвижимости
• Процентная ставка — Кредиты значительно дешевле потребительских кредитов

Обзор основных видов кредитов

Для инвесторов амортизационный кредит является стандартной формой: постоянный платеж, включающий проценты и погашение ипотечного кредита, при этом доля погашения увеличивается с каждой выплатой. Кроме того, существуют другие варианты с чётко различными сферами применения:

Кто планирует короткий период владения — например, при стратегии Fix-Flip — часто лучше всего подходит переменная процентная ставка. С другой стороны, инвесторы с долгосрочной стратегией Buy-and-Hold обеспечивают себе длительную фиксацию процентной ставки. Текущие условия показаны в обзоре Наращивание интереса.

Процентные ставки, погашение и эффективная ставка: что инвесторы действительно платят

Процентная ставка по кредиту vs. эффективная ставка по ПAngV

Процентная ставка — это только половина правды — эффективная ставка по Правилам о предоставлении информации (ПAngV) включает дополнительно административные сборы, оценочные расходы и частично страхование остатка долга. Процентная ставка в размере 3,65 % может означать эффективную ставку 3,84 %. При кредите в размере 400 000 € это соответствует увеличению расходов на сумму около 14 500 € за 30 лет. Рассчитать план погашения делает эту разницу понятной.

Коэффициент использования кредита (BLA): скрытый рычаг процентной ставки

Что не указано в рекламных проспектах, но является важным фактором внутри банков: коэффициент использования кредита — то есть соотношение суммы кредита и стоимости залога (приблизительно 80–90 % от рыночной стоимости). Банки разделяют условия по классам BLA:

• До 60 % BLA — лучшие условия, самые низкие ставки
• 60–80 % BLA — стандартные, небольшие надбавки по ставке (+0,1 до +0,2 %)
• 80–100 % BLA — значительные надбавки (+0,3 до +0,6 %)
• Более 100 % БЛА (полное финансирование включая НК) — только при очень хорошей кредитной истории, +0,5 до +1,0 %

Процентная ставка по 60%-ному БЛА в размере 3,40 % по сравнению с 100%-ным БЛА на уровне 4,10 % означает при кредите в 500 000 € на 30 лет около 90 000 € дополнительных расходов — при одинаковой недвижимости, но различной базе собственного капитала.

Размер погашения и дополнительное погашение

Размер погашения сильно влияет на срок кредита: при 3,8 % процентной ставке и 1 % начального погашения кредит будет длиться 41 год, при 3 % погашения — всего 23 года. Для инвесторов сегодня рекомендуется начальное погашение минимум 2,5–3 %, чтобы не попасть в ловушку низкого погашения в период низких процентных ставок. Право на дополнительное погашение в размере 5–10 % в год следует закрепить в договоре — обычно это не требует дополнительной процентной надбавки, но может быть очень ценным при росте арендной платы или бонусах. Не менее важно: право на изменение размера погашения (2–3 раза бесплатно в течение периода фиксированной ставки).

Дисагио (дамнум) как налоговый инструмент

Дисагио представляет собой предоплату процентов: вместо 100 % выдачи заемщик получает, например, 95 % при номинальном кредите в 100 %. С точки зрения налогообложения дисагио при сдаваемой в аренду недвижимости сразу учитывается в качестве расходов на рекламу (до максимальных 5 % при минимум 5 годах фиксации процентной ставки) — рычаг, чтобы целенаправленно снизить налоговую нагрузку в году с высоким доходом.

Коэффициент собственного капитала: какое сценарий оправдан?

Сегодня банки требуют минимум 10–20 % собственного капитала плюс расчет дополнительных расходов при покупке, которые включают в себя земельный налог, расчет затрат нотариуса и риелтора. Основной вопрос для инвесторов: максимальный рычаг или большая безопасность?

Три сценария финансирования в прямом сравнении

*При годовой чистой арендной плате 28 800 € и годовом росте стоимости 1,5 %. Эффект рычага (Leverage) приводит к тому, что более низкая доля собственного капитала значительно повышает чистую рентабельность на вложенный собственный капитал — при условии, что рентабельность аренды превышает процентную ставку. Расчет брутто-рентабельности предоставляет первый фильтр, а расчет коэффициента цены показывает рыночную оценку. Если уменьшается денежный поток, рычаг становится риском — точный расчет относится к калькулятору денежного потока, до того как будет назначен нотариус.

Разница между собственным использованием и сдачей в аренду

Кто сам въезжает, должен вносить больше собственного капитала, так как налоговые преимущества отсутствуют. Кто сдает в аренду, может максимально использовать рычаг. Логика этого объясняется сравнением собственное использование vs инвестиции.

Проверка кредитоспособности: что банк на самом деле оценивает

Предоставление кредита зависит не только от собственного капитала, но и от трех столпов:

• Оценка SCHUFA — от 95 % лучшие условия, ниже 90 % заметные надбавки
• Домашний бюджет — банки рассчитывают с использованием стандартных сумм (например, 1 200 € на 2 человека)
• Кредитоспособность — соотношение аннуитета к доступному доходу, максимум 35–40 %
• Коэффициент DSTI (Debt-Service-to-Income) — все долги по отношению к чистому доходу
• Качество объекта — расположение, состояние строения, сдаваемость в аренду, обязательный энергетический паспорт

При сдаче в аренду объектов банк обычно учитывает только 70–80 % холодного арендного платежа как доход (снижение дохода из-за отсутствия аренды). Кто хочет купить первую недвижимость, должен знать об этом препятствии.

Кредиты KfW: обзор программ

KfW предоставляет выгодные по процентной ставке кредиты для энергоэффективного строительства, ремонта и собственного жилья. Самые важные программы:

• KfW 124 (Программа собственного жилья) — до 100 000 € для жилых объектов, используемых самостоятельно
• KfW 261 (BEG Жилые здания) — до 150 000 € на единицу жилья для энергосберегающего ремонта, доплаты до 25 %
• KfW 308 (Замена отопления) — дополнительный кредит, может быть объединен с доплатой BEG
• KfW 297/298 (Экологичное новое строительство) — до 150 000 € на единицу жилья

Кредиты KfW выдаются исключительно через основные банки — прямой запрос в KfW невозможен. Особенно выгодно при покупке памятника архитектуры, где можно совмещать амортизацию по ремонту и кредит KfW.

Налоговое регулирование: проценты по кредиту как расходы на рекламу

§ 9 НК: самый большой налоговый рычаг

Здесь находится самый большой налоговый рычаг в немецком законодательстве о недвижимости: при сдаче недвижимости в аренду проценты по кредиту в полной мере могут быть учтены как расходы на рекламу при доходах от сдачи в аренду и отчуждения согласно § 9 абз. 1 предл. 3 п. 1 НК. Оплата же не учитывается как расход — это формирование имущества, а не расход.

Пример расчета: фактическая нагрузка по процентам после налогообложения

При ипотеке в размере 480 000 € и ставке процента 3,8 % в первый год образуется около 18 100 € процентов. При личной ставке налога на доходы в 42 % инвестор экономит 7 600 € налогов — реальные расходы на проценты сокращаются до эффективных 2,2 %. Как описано в Недвижимость как инвестиция-руководстве, как раз этот налоговый рычаг является причиной, почему топ-заработные лица в Германии покупают недвижимость с использованием кредита, а не платят за нее наличными.

Собственное использование, смешанное использование и структуры холдингов

При использовании недвижимости в собственном пользовании проценты не можно учесть. При смешанном использовании (например, двухквартирный дом, одна квартира в собственности, другая сдается в аренду) необходимо пропорционально распределить расходы. Кто владеет несколькими объектами, также должен рассмотреть преимущества имущественной холдинговой компании — там можно оптимизировать процентные расходы через внутригрупповые займы, а при продаже применяются структуры торговли недвижимостью по акциям вместо классических торговли недвижимостью по активам.

Предварительный платеж, форвард и последующее финансирование

§ 489 BGB: Законное право особого расторжения договора

Кто погашает кредит до окончания срока действия фиксированной ставки — например, при продаже — платит расчет компенсации за досрочное погашение, которая может составлять до 5–10 % оставшегося долга. Однако согласно § 489 BGB через 10 лет действия фиксированной ставки возникает правовая возможность досрочного расторжения договора с 6-месячным сроком уведомления — без компенсации. Эта положение является самым важным датой в договоре для инвесторов, планирующих продажу или рефинансирование.

Forward-кредит: фиксируем ставку сегодня, используем завтра

При росте процентных ставок выгоден Forward-кредит: новый процентный уровень фиксируется до 60 месяцев до окончания текущего срока действия фиксированной ставки — за дополнительную плату в размере 0,01–0,03 % за каждый месяц предварительного периода. Пример расчета: при 36 месяцах Forward-периода и 0

Факты — договоры строительного сбережения, три фазы и строительные общества

Заключение договора о сбережении средств на строительство может иметь смысл во многих ситуациях. Однако есть много фактов, которые необходимо принимать во внимание. От правильного выбора строительного общества, точных сумм и процентных ставок, оговоренных в договоре, до начала трех этапов. Мы предоставим вам все важные факты:

Самое важное с первого взгляда

• Различные строительные общества предлагают разные тарифы для клиентов, получающих жилищные кредиты и сбережения
• Сравнение строительных обществ имеет смысл для каждого экономящего на жилье, поскольку существуют различные предложения.
• Строительные общества функционируют с помощью плательщиков и получателей платежей
• Строительные общества обеспечивают приток денег и зарабатывают на процентах.
• Определенная сумма откладывается на этапе накопления
• После накопления минимальной суммы кредит может быть выдан
• На этапе кредитования кредит погашается ежемесячными платежами

Узнайте больше о строительных сбережениях в нашем Большом руководстве по строительству сбережений!

Договор строительного сбережения — различные тарифы строительных обществ

Различные строительные общества иногда имеют значительно отличающиеся тарифы. Поэтому сравнение в поисках лучшего договора строительного сбережения является весьма целесообразным. При сравнении необходимо учитывать различные ключевые показатели, например, процентную ставку по кредиту. Но важны и другие факторы, например, проценты на остаток кредита и другие важные ключевые моменты договора.

Однако сравнение в любом случае непростое, поскольку разные процентные ставки сочетаются с разными периодами накопления и погашения. Затем эти ключевые данные должны быть сопоставлены с пожеланиями и индивидуальной ситуацией вкладчика. Вполне возможно, что предложение со значительно более высокой процентной ставкой по кредиту является лучшим выбором, поскольку время до выделения средств меньше, чем в других вариантах. Совет: Получите различные предложения от разных поставщиков услуг по строительной накопительной сумме и сравните их на основе вышеупомянутых ключевых показателей.

• Различные строительные общества предлагают разные тарифы для клиентов, получающих жилищные кредиты и сбережения
• Сравнение строительных обществ имеет смысл для каждого экономящего на жилье, поскольку существуют различные предложения.

Строительные общества — вот как работает принцип

Строительные общества специализируются на выдаче сберегательных договоров. Существуют различные части, которые работают вместе, чтобы принцип экономии на строительстве работал. Три фазы играют здесь важную роль. В Bausparkassen всегда есть вкладчики и плательщики. Плательщики, которые платят так называемые сберегательные взносы на этапе сбережений, и плательщики, которые погашают кредит bauspar на этапе кредитования.

Плательщики — это те, кто находится в фазе распределения, кто одновременно получает свои накопленные активы и может взять кредит. Таким образом, деньги в bausparkasse перетекают от плательщиков к получателям. Сам bausparkasse зарабатывает деньги на процентах, выплачиваемых клиентами bauspar в различные фазы.

• Строительные общества функционируют с помощью плательщиков и получателей платежей
• Строительные общества обеспечивают приток денег и зарабатывают на процентах.

Три фазы — фаза накопления, распределения и кредитования

На этапе накопления сначала откладывается определенная сумма. Обычно это соответствует 30-50% от объема контракта на экономию здания. Для этого необходимо определить сумму накоплений на строительство, процентную ставку по кредиту и сумму погашения. Только когда эта сумма полностью накоплена, контракт готов к распределению, и кредит может быть выдан.

На этапе распределения у строителей есть два варианта. Остаток кредита и государственные взносы могут быть выплачены или кредит bauspar может быть использован для приобретения жилья. В последнем случае строительное общество выплачивает и остаток сбережений, и кредит, т.е. всю сумму строительного общества.

Если сберегатель решает взять кредит и использовать его для приобретения жилья, строительное общество выплачивает накопленный кредит и кредит, т.е. всю сумму строительного общества. Впоследствии сберегатель выплачивает кредит строительному обществу ежемесячными процентными и погасительными платежами.

• Определенная сумма откладывается на этапе накопления
• После накопления минимальной суммы кредит может быть выдан
• На этапе кредитования кредит погашается ежемесячными платежами

Преимущества и недостатки — предсказуемость при высоких взносах в счет погашения долга

Договоры строительного сбережения также имеют свои преимущества и недостатки. Они могут помочь вам оценить свою ситуацию при принятии решения о заключении договора о сбережении здания. Однако целесообразность заключения договора о сбережении здания во многом зависит от конкретной ситуации и не может быть определена в общем виде. Все преимущества и недостатки с первого взгляда:

Преимущества — предсказуемость, безопасность и низкие процентные ставки по кредитам

Договор строительного сбережения предлагает множество преимуществ для людей в различных жизненных ситуациях. Договоры строительного сбережения особенно подходят для частичного финансирования недвижимости, поскольку они обеспечивают предсказуемость и безопасность. Финансовые средства доступны сберегателю, когда он в них нуждается, а процентные ставки по кредиту сравнительно низкие. Все преимущества с первого взгляда:

• Экономию на строительстве можно планировать заранее и определять, когда появятся деньги для финансирования строительства, покупки, переоборудования или модернизации.
• Создание сбережений подходит для людей, которые стремятся к безопасности в долгосрочной перспективе
• Можно обеспечить низкие процентные ставки по кредиту на длительный срок и до конца этапа погашения кредита
• Договор о сбережении зданий поддерживается множеством различных государственных субсидий
• Несмотря на возможность планирования, создание сбережений остается гибким для сберегателей
• Специальные платежи возможны в любое время
• Сберегатель имеет ограниченную свободу в отношении того, когда можно использовать сумму накоплений на строительство
• Финансовые ресурсы доступны сберегателю, когда он в них нуждается
• Процентные ставки по кредитам для договоров строительного сбережения обычно очень низкие

Недостатки — низкие суммы, частичное финансирование и высокие платежи по погашению кредита

Однако договор строительной экономии также имеет недостатки и причины, по которым он не подходит для каждой ситуации. Например, контракт не подходит для краткосрочного финансирования недвижимости, так как сначала необходимо накопить определенную сумму. Кроме того, договор строительного сбережения подходит только для частичного финансирования, так как обычно речь идет о меньших суммах. Все недостатки с первого взгляда:

• Сберегательные контракты обычно заключаются только на небольшие суммы, чтобы строительные общества могли обеспечить выгодные процентные ставки.
• Строительные сбережения не подходят для краткосрочного финансирования недвижимости
• взносы, требуемые строительными обществами, сравнительно высоки
• Договор строительного сбережения не подходит для финансирования всего объекта недвижимости, а только в качестве дополнительной суммы финансирования
• Сборы за заключение договора относительно высоки для строительных обществ.
• Абсолютной уверенности в планировании нет, так как дата выплаты зависит от накопительной части.

Самые важные вопросы по теме экономии на строительстве

Тема строительной экономии непроста для понимания и содержит много технических терминов и трудностей для неопытных людей. Чтобы ни один вопрос не остался для вас без ответа, эксперты Lukinski отвечают на все важные вопросы по теме сбережения зданий.

Как я могу обналичить деньги по договору строительного сбережения?

Теоретически, договор строительного сбережения может быть выплачен в любое время. Однако выплата зависит от фазы, на которой находится инвестор. На этапе кредитования сумма выплачивается автоматически, как только достигается минимальный остаток сбережений. Однако на этапе накопления средств необходимо сначала расторгнуть договор, чтобы получить накопленные до этого момента средства.

Что такое договор о сбережении здания?

Сберегательный договор на строительство — это сберегательный договор между вкладчиком и строительным обществом. Договор строительного сбережения — это форма инвестирования, при которой фиксированная часть суммы сначала сберегается до выплаты суммы займа. Таким образом, экономия на строительстве делится на два этапа. Первый — этап накопления, в ходе которого накапливается минимальный остаток сбережений. На втором этапе, этапе кредитования, сумма кредита выдается и постепенно погашается инвестором.

Во сколько мне обойдется контракт строительного общества?

Стоимость контракта на строительные сбережения варьируется от банка к банку. Помимо расходов на выплату процентов по кредиту, существуют также расходы на приобретение и комиссию за управление счетом. Эти затраты являются важным показателем для сравнения различных тарифов.

Каков налогооблагаемый доход?

Налогооблагаемый доход — это термин, используемый в налоговом законодательстве. В нем описывается база оценки для начисления подоходного налога. Он рассчитывается по довольно сложной формуле, поэтому неспециалистам определить его нелегко.

Каков стандартный взнос?

Стандартный сберегательный взнос описывает ежемесячную сумму к выплате и зависит от суммы сбережений строительного общества. Размер взноса фиксируется в договоре на сбережение здания, но может быть изменен в любое время в зависимости от договора.

Можно ли передать договор строительного сбережения?

Да, договор строительного общества может быть передан родственнику. В большинстве случаев прежние условия просто сохраняются, а значит, права и обязанности просто переходят к родственнику. Однако вы должны заранее договориться со строительным обществом о том, возможен ли перевод в вашем договоре.

Как долго выплачивается вознаграждение по договору строительного сбережения?

Срок оговаривается в договоре о сбережении здания, но обычно он может быть скорректирован в любое время. Часто оговаривается минимальный срок в 18 месяцев, а максимальный срок ограничивается 20 годами. Сколько времени в конечном итоге будет выплачено, зависит от суммы и размера погашения.