Охраняемое памятником здание — это здание, находящееся под охраной памятников — официально признанное соответствующим органом охраны памятников федерального земляного региона. Особая привлекательность: тот, кто покупает и ремонтирует охраняемое памятником здание, может значительно лучше уменьшить расходы на ремонт с точки зрения налогообложения, чем при обычных недвижимостях.
Требования по реконструкции: орган по охране памятников устанавливает материалы и исполнение – оригинальные окна, фасады, потолки. Это дороже, чем стандартная реконструкция.
Неизвестные расходы: при старых зданиях часто возникают неожиданные расходы на реконструкцию (грибок, статика, коммуникации). Тщательная проверка здания независимым экспертом перед покупкой обязательна.
Энергоэффективность: Памятники архитектуры часто исключаются из требований закона о энергоэффективности зданий (GEG), но при этом остаются неэффективными. Высокие затраты на отопление для арендаторов.
Арендабельность: Хорошие локации – это плюс. Памятники в слабых локациях, несмотря на налоговые льготы, представляют риск.
Памятник как инвестиция: Когда это выгодно?
Инвестиции в памятники оправданы, если:
Высокая личная ставка налога (с 42%) – чем выше, тем больше выгода от амортизации
Хорошая локация – памятники в слабо востребованных районах не дают общего налогового преимущества
Профессиональный застройщик – который организует реконструкцию и знает требования по охране памятников
Реалистичная доля затрат на реконструкцию – многие предложения обещают долю в 70% и более, что требует тщательной проверки
Часто задаваемые вопросы о памятниках
Wie erkenne ich, ob eine Immobilie unter Denkmalschutz steht?
Über die Denkmallisten der Bundesländer (öffentlich zugänglich) oder direkt über die untere Denkmalschutzbehörde des Landkreises. Im Grundbuch steht kein Denkmalstatus – das ist ein öffentlich-rechtlicher Eintrag, nicht privatrechtlich.
Kann ich eine Denkmalimmobilie sanieren wie ich will?
Nein. Jede Maßnahme, die das äußere Erscheinungsbild oder die historische Substanz betrifft, bedarf der Genehmigung durch die Denkmalbehörde. Innere Umbauten sind oft freier möglich, aber Fenster, Fassaden, Dachdeckung unterliegen strengen Vorgaben.
Ist eine Denkmalimmobilie auch für Selbstnutzer sinnvoll?
Ja, wenn der Steuersatz hoch genug ist. Eigennutzer können 9% × 10 Jahre = 90% der Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Bei Sanierungskosten von 300.000 € und 42% Steuersatz: ca. 113.400 € gesamte Steuerersparnis über 10 Jahre.
{
«@context»: «https://schema.org»,
«@type»: «FAQPage»,
«mainEntity»: [
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Welche Steuervorteile hat eine Denkmalimmobilie?»,
«acceptedAnswer»: {
«@type»: «Answer»,
«text»: «Vermieter können Sanierungskosten zu 100 Prozent abschreiben: 9 Prozent über 8 Jahre, dann 7 Prozent über 4 Jahre. Eigennutzer können 9 Prozent über 10 Jahre, also 90 Prozent, absetzen. Zusätzlich gilt die normale Gebäude-AfA von 2 Prozent pro Jahr.»
}
},
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Lohnt sich eine Denkmalimmobilie als Investment?»,
«acceptedAnswer»: {
«@type»: «Answer»,
«text»: «Ja, wenn der persönliche Steuersatz hoch ist (ab 42 Prozent), die Lage gut ist und ein erfahrener Bauträger die Sanierung koordiniert. In schwachen Lagen neutralisieren die Steuervorteile die Nachteile oft nicht.»
}
},
{
«@type»: «Question»,
«name»: «Kann ich eine Denkmalimmobilie selbst sanieren?»,
«acceptedAnswer»: {
«@type»: «Answer»,
«text»: «Nein, nicht frei. Jede Maßnahme am äußeren Erscheinungsbild oder der historischen Substanz (Fenster, Fassade, Dach) bedarf der Genehmigung durch die zuständige Denkmalbehörde.»
}
}
]
}
