Доходность недвижимости: определение и расчет

Если вы решили выбрать доходную недвижимость для инвестиций в недвижимость, быстро возникает вопрос:

Стоит ли использовать эту недвижимость в качестве инвестиции?

Ведь покупка недвижимости влечет за собой огромные расходы не только на начальном этапе. В дальнейшем, когда недвижимость сдается в аренду, необходимо также оплачивать текущие эксплуатационные расходы. Для того чтобы убедиться, что эти расходы оправдывают себя, существует доходность недвижимости. Другими словами, арендная доходность ставит ваши инвестиции в соотношение с потенциальным доходом от аренды.

Формула валовой арендной платы: процент

Для расчета арендной доходности необходимо соотнести холодную арендную плату (без эксплуатационных расходов) и цену покупки недвижимости. Полная формула такова:

Годовой чистый доход / инвестиции * 100 = доходность от аренды

Результат выводится в процентах. Чем выше процент, тем выше доходность. И чем выше доходность, тем больше вы зарабатываете на недвижимости. Как инвестор в недвижимость, в идеале вы должны снова наращивать активы напрямую, чтобы затем вложить их в дальнейшую недвижимость в качестве капиталовложений.

Урожайность и расположение: A-, B- и C-расположение

Месторасположение вашей недвижимости имеет решающее значение для доходности аренды. Находится ли недвижимость в районе A, B или C? А как насчет макро- и микрорасположения? И является ли это доходной или инвестиционной недвижимостью? В зависимости от местоположения, соответствующие типы недвижимости имеют различную арендную доходность.

А-локация: Франкфурт и Мюнхен

Типичными для А-локаций являются низкая доходность и постоянный рост стоимости. В долгосрочной перспективе доходность от аренды здесь растет так же, как и стоимость самой недвижимости. Лучшими примерами этого являются такие лучшие А-локации, как Мюнхен и Франкфурт:

• Мюнхен Ø Ð”Ð¾Ñ…Ð¾Ð´Ð½Ð¾ÑÑ‚ÑŒ ~ 3 %
• Франкфурт Ø Ð”Ð¾Ñ…Ð¾Ð´Ð½Ð¾ÑÑ‚ÑŒ ~ 4 %

В-место: Дрезден и Нюрнберг

В принципе, места В также отличаются хорошей урожайностью. Кроме того, здесь также наблюдается явный рост стоимости. Идеальная доходность от аренды в местах В составляет от 5 до 6 процентов:

• Дрезден Ø Ð”Ð¾Ñ…Ð¾Ð´Ð½Ð¾ÑÑ‚ÑŒ ~ 5 %
• Нюрнберг Ø Ð’Ñ‹Ñ…Ð¾Ð´ ~ 6 %

С-локация: Вупперталь, Хемниц, Крефельд

Валовая доходность от аренды наиболее высока в районах категории С. С другой стороны, не происходит увеличения стоимости, а риск освобождения помещения выше. Вот несколько примеров:

• Вупперталь Ø Ð”Ð¾Ñ…Ð¾Ð´Ð½Ð¾ÑÑ‚ÑŒ ~ 7 %
• Хемниц Ø Ð”Ð¾Ñ…Ð¾Ð´Ð½Ð¾ÑÑ‚ÑŒ ~ 8
• Крефельд Ø Ð”Ð¾Ñ…Ð¾Ð´Ð½Ð¾ÑÑ‚ÑŒ ~10%

Вывод: Какова минимальная доходность аренды?

Таким образом, размер арендной платы рассчитывается по фиксированной формуле и варьируется в зависимости от местоположения и типа недвижимости. В принципе, чем выше урожайность, тем больше прибыль. И чем лучше местоположение, тем ниже урожайность. Таким образом, доходная недвижимость имеет смысл прежде всего в местах B и C, в то время как для инвестиционной недвижимости следует выбирать недвижимость в местах A.

Узнайте больше о доходности от аренды здесь:

• Доходность от аренды: доходность недвижимости (внешний)

Если вы хотите узнать еще больше о покупке недвижимости, будь то для собственного пользования или в качестве инвестиции, многочисленные статьи, руководства на тему арендованной и неарендованной недвижимости, а также контрольные списки, все бесплатно и доступно 24 часа онлайн, с нами!

Квартира, дом, многоквартирный дом, все для начинающих риэлторов!

Новое на сайте Immobilien-Erfahrung.de:

• Покупка недвижимости: обучение — внешнее

Макро-, мезо- и микро: определение

Помимо разграничения между А-, В- и С-расположением, вторым шагом в определении местоположения является разграничение между макро-, мезо- и микрорасположением. Макро-локация определяет город, в котором находится недвижимость, мезо-локация относится к окрестностям, а микро-локация — к ближайшему окружению. Для того чтобы описать мезо- и микроположение объекта, мы должны сначала определить макроположение.

Вот обзор:

• Местонахождение макроса (Где в Германии)
• Мезо-локация (какой район)
• Микроместоположение (Точное местоположение)

Давайте подробнее рассмотрим различные типы ситуаций.

Расположение макросов: расположение A, B и C

Макроместо зависит от вашей личной цели и индивидуальной стратегии. Вы хотите инвестировать в недвижимость в качестве капиталовложения? Это возврат или инвестиционная недвижимость? Для инвестиционной недвижимости мы всегда рекомендуем А-локации, то есть такие мегаполисы, как Берлин, Гамбург и Мюнхен. Для доходной недвижимости лучше всего искать в хороших районах B и C, так как доходность от аренды здесь высока по сравнению с ценой покупки. Конечно, ваши индивидуальные предпочтения также имеют первостепенное значение.

Различные макро-локации в кратком изложении:

• А-место (мегаполис)
• B-локация (крупный город / город с положительным развитием)
• С-локация (небольшой город / город с застойным развитием)

Таким образом, макро-локация — это вопрос: где в Германии находится недвижимость?

Мезо-локация: инфраструктура, связи и ко.

Итак, вы уже определились с городом или местом? Очень хорошо! Тогда мы должны ответить на вопрос:

В какой части города вы хотите побывать?

Крупные города, в частности, предлагают множество привлекательных районов, каждый из которых отличается своим характером и очарованием. Насколько хорошо связан район? Легко ли до него добраться на общественном транспорте? Безопасен ли район? Велики ли расстояния до школы и/или работы? Поэтому заранее продумайте свою жизненную ситуацию, планы на будущее и потребности.

Итак, вот что вы должны обязательно иметь в виду для мезо-слоя:

• Инфраструктура
• Безопасность
• Близость к работе и школе
• Связь с другими районами
• Влияние окружающей среды

Прежде всего, в случае мезо-локации: в каком районе/квартале находится недвижимость?

Микроместоположение: гарантированный фактор хорошего настроения

Наконец, последний шаг — определение микроместоположения. Речь идет о ближайшем окружении вашей собственности. Находится ли он непосредственно на улице или рядом с железнодорожными путями? Тихо ли здесь, особенно ночью, или уличный шум лишает вас сна? Где находится ближайший торговый рынок? Как только вы выходите за порог своего дома, чувствуете ли вы себя комфортно и безопасно?

Это и многое другое является предметом оценки микролокации:

• Уровень шума
• Услуги по парковке автомобилей
• Торговые объекты
• Чистота

Микрорасположение дома:

Вывод: личные предпочтения и объективные решения

Поэтому прежде чем приступить к поиску недвижимости, подумайте о критериях, которые важны для вас. Посмотрите на различные районы, а также на улицу, на которой находится недвижимость. В конце концов, вы должны чувствовать себя здесь комфортно и безопасно, а не страдать от потери стоимости при перепродаже.

Если вы хотите узнать еще больше о макро-, мезо- и микролокации, загляните на мой новый сайт для покупателей Immobilien-Erfahrung.de:

• Макро, мезо, микро ситуация объяснена — (внешний)

Объяснение различных типов слоев: A-, B- и C-слой

В принципе, при поиске недвижимости различают три типа местоположения:

• А-место (мегаполис)
• B-локация (крупный город / город с положительным развитием)
• С-локация (небольшой город / город с застойным развитием)

Почему типы расположения важны? Проще говоря, как покупатель недвижимости, вы в идеале должны продумать свои цели перед покупкой недвижимости. Вы хотите приобрести недвижимость для собственного использования или в качестве инвестиции? Является ли это доходной или инвестиционной недвижимостью? В зависимости от ответа на этот вопрос, различается и место, на которое следует обратить внимание.

Итак, давайте рассмотрим различные определения.

А-место: такие востребованные мегаполисы, как Берлин и Гамбург

Мегаполисы и столичные города обычно считаются местами категории А. Они являются востребованными местами для жизни, так как здесь часто располагаются компании международного уровня. Экономика процветает, система образования может многое предложить, а жизнь никогда не бывает скучной. В мегаполисах Германии также расположены самые красивые и исторические районы. Если вы покупаете здесь недвижимость, вы можете рассчитывать на высокую цену покупки, но низкую доходность.

Типично для А-локаций: дорогая цена покупки и низкая доходность

Купить инвестиционную недвижимость: Низкий риск и высокая цена покупки

Из-за высокой цены покупки и низкой доходности мы советуем вам искать инвестиционную недвижимость в местах А. В конце концов, высокие цены за квадратный метр едва ли покрываются доходами от аренды. Другими словами, благодаря желанному спросу в мегаполисах, вы можете рассчитывать на увеличение стоимости вашей недвижимости при низком риске. Почему низкий риск? Популярность таких городов, как Мюнхен, Берлин и Гамбург, вряд ли снизится в ближайшие несколько лет — в конце концов, все больше и больше молодых людей стремятся именно в эти города.

Цель приобретения недвижимости в месте класса А: последующая и выгодная перепродажа

Таким образом, если вы не ожидаете прямого денежного потока вскоре после приобретения недвижимости, то недвижимость в А-расположении как раз подходит для вас. С другой стороны, доходные свойства здесь встречаются реже. Вот краткое резюме:

• Цена покупки: высокая
• Урожайность: низкая
• Преимущество: низкий риск
• Тип недвижимости: Инвестиционная недвижимость
• Цель: последующая выгодная перепродажа

А-локация в Германии: примеры

Какие города обычно считаются местами А? Здесь в зависимости от численности населения:

• Берлин
• Гамбург
• Мюнхен
• Кельн
• Франкфурт на Майне
• Штутгарт
• Дюссельдорф

B-локация: экономически сильные крупные города, такие как Нюрнберг и Лейпциг

С другой стороны, недвижимость в местах B характеризуется высокой доходностью. В конце концов, места В находятся рядом с популярными мегаполисами и поэтому также считаются популярными местами для жизни.

Типично для локации B: умеренная цена покупки и высокая доходность

Приобретение доходной недвижимости: Умеренные цены на покупку и покрывающая расходы арендная плата

В то время как высокая цена квадратного метра в районах А означает, что арендная плата не может покрыть эти расходы, эта проблема не существует с недвижимостью в районах В и С. Таким образом, недвижимость в районах В считается идеально доходной.

Вот преимущества с первого взгляда:

• Цена покупки: Умеренная
• Урожайность: высокая
• Преимущество: рента, покрывающая расходы
• Тип недвижимости: доходная недвижимость
• Цель: немедленное поступление денежных средств

В-локация в Германии: примеры

К числу B-локаций относятся:

• Лейпциг
• Дортмунд
• Продукты питания
• Бремен
• Ганновер
• Нюрнберг
• Вупперталь

Несколько в стороне от крупных мегаполисов находятся востребованные места B:

C-локация: недорогая недвижимость с высоким риском

Поэтому районы, расположенные в зоне С, также подходят для инвестиционной недвижимости. Это места со слабой инфраструктурой и низкой или умеренной экономической устойчивостью. Здесь вы можете воспользоваться более низкой ценой покупки, но также должны считаться с более высокими рисками, такими как вакансии, задолженность по арендной плате и так далее. Поэтому доходные свойства здесь характеризуются высоким риском.

Недвижимость в локации C вкратце:

• Покупная цена: Низкая
• Преимущество: выгодные сделки с недвижимостью
• Тип недвижимости: Доходная недвижимость с высоким риском
• Цель: немедленное поступление денежных средств

Здесь — типичное сборное здание в месте C:

Вывод: принимайте решение в зависимости от типа недвижимости

В то время как места А — это востребованные мегаполисы, места В характеризуются своей экономической мощью. Места категории С менее востребованы и имеют слабую инфраструктуру, но даже здесь может быть целесообразно вложить средства в инвестиционную недвижимость. Лучше всего заранее обдумать, какую цель вы преследуете при покупке недвижимости и какой тип недвижимости вас интересует. Тогда вам будет гораздо проще выбрать место. После того как вы определились с местом A, B или C, на втором этапе проводится анализ макро-, мезо- и микроучастка.

Подробнее здесь: Макро-, мезо- и микролокация

Совет! Полное сравнение между A-локацией, B-локацией и C-локацией, включая примеры, можно прочитать в моем новом проекте для покупателей недвижимости (Immobilien-Erfahrung.de) здесь:

• Расположение недвижимости: A, B, C — внешнеерасположение

Покупка недвижимости для начинающих: новое сейчас!

Для приобретения первой недвижимости, дома или квартиры, в качестве инвестиции или для владельца, здесь мы собрали знания и инструменты (формулы и т.д.) для начинающих риэлторов. На самом деле, мы получаем много писем, вопросов становится все больше и больше, отсюда и идея создать новый проект, специализирующийся исключительно на этой теме:

• Купить недвижимость — Immobilien-Erfahrung.de

Конечно, с упором на недвижимость как инвестицию (для сдачи в аренду, дальнейшей продажи), ведь вы хотите зарабатывать деньги с помощью недвижимости! Первый кондоминиум, вторая квартира, третья и четвертая. Здесь вы узнаете основы, советы, опыт и ошибки. Таким образом, вы будете оптимально подготовлены к покупке вашей первой недвижимости! Полное руководство вы можете найти на сайте Immobilien-Erfahrung.de.

После обложки (ссылка на страницу) я еще познакомлю вас с отдельными шагами, связанными с покупкой кондоминиума и дома.

PS: Обложка книги сделана мной лишь для пояснения, речь идет о больших знаниях! Желаю вам больших успехов в покупке вашего первого кондоминиума или дома!

Давайте вместе рассмотрим содержание в кратком обзоре.

Критерии недвижимости: Цели?

Шаг № 1: Мы определяем ваши личные цели. Проще говоря:

• Недвижимость для собственного пользования и/или
• Недвижимость как инвестиция
• Недвижимость как капиталовложение (при достаточной кредитоспособности)

Поэтому, прежде чем приступить к поиску недвижимости, подумайте о своих целях как инвестора в недвижимость. Вас интересует только собственная выгода или вы хотите знаменитой «финансовой свободы», «больше никогда не работать» и «жить за счет недвижимости», то есть «жить очень хорошо».

Пенсионное обеспечение Корысть — Стоп!

Интересно, что многие приобретают недвижимость для собственного пользования, а затем полагают: «Мне больше никогда не придется платить за аренду!».

Многие люди совершают ошибку, думая, что если я куплю недвижимость для собственного пользования, то буду обеспечен в старости и буду жить без арендной платы! Роковая ошибка, потому что эксплуатационные расходы возникают всегда. Если недвижимость старше 20, 30 или даже 40 лет, то в ней также будет проведено множество ремонтов, реконструкций и модернизаций.

Поэтому, даже имея цель «только» владение жильем, подумайте о второй недвижимости как о капиталовложении!

По крайней мере, чтобы оплачивать текущие расходы в старости, а также ремонт и получать небольшой ежемесячный доход от аренды недвижимости, которая к тому времени уже будет погашена.

Помимо соотношения корысти и капиталовложений, речь идет об изучении собственного финансового положения. Большой вопрос:

Сколько недвижимости вы можете себе позволить?

Но вы также узнаете параметры, например, местоположение.

Идеальный переход к критериям поиска недвижимости.

Местоположение, тип и состояние квартиры

Далее речь пойдет о том, как найти подходящее место для инвестиций в недвижимость. Существуют различные типы лагерей.

Каковы 3 типа местоположения для недвижимости?

Вы знаете поговорку всех агентов по недвижимости и инвесторов: «Место, место, место». Они правы, потому что местоположение является важным параметром при расчете (впоследствии) рентабельности.

В 99,9% случаев мы говорим о позициях A, B и C.

A-локация: Инвестиционная недвижимость

A-location в сфере недвижимости означает:

• Цена: Очень высокие закупочные цены / цены за квадратный метр
• Приобретение инвестиционной недвижимости (спекуляция на будущее)
• Такие места, как Мюнхен

В-расположение: Уступающая собственность

В-расположение в сфере недвижимости означает:

• Цена: высокие / «средние» цены покупки
• Приобретение доходной недвижимости (денежный поток от аренды)
• Места, похожие на Висбаден

С-расположение: свойство риска

С-расположение в сфере недвижимости означает:

• Малые города / муниципалитеты в структурно слабых регионах
• Демографическое, стагнирующее или снижающееся развитие

Выбор местоположения и близость к объекту(ам) недвижимости

В идеале, вы ищете/покупаете недвижимость в месте, которое находится не слишком далеко от вашей «жизни». Вы живете в Ганновере, но ваша семья живет в Мюнхене? Тогда места, которые находятся на пути, также могут оказаться под вопросом. Практично для просмотров, а также для последующей работы с недвижимостью.

На пути, здесь в примере, находятся хорошие города в местах B (более выгодные, чем Ганновер, сам Мюнхен), такие как:

• Кассель
• Нюрнберг
• Ингольштадт
• Геттинген
• Вюрцбург
• Эрфурт
• Джена
• Бамберг

Вот как работает выбор сайта для начинающих риэлторов, проще говоря.

Это означает, что выбор места связан с подготовкой на этапе 1. Недвижимость, которая находится за сотни километров и посещение которой требует больших усилий, не рекомендуется в качестве первой недвижимости.

Какой тип недвижимости соответствует вашему местоположению, финансовому положению и демографическим характеристикам? Как инвестору в недвижимость, вам доступно множество различных типов квартир и домов. Вопрос в том, какой тип недвижимости лучше всего соответствует вашим личным целям, которые вы определили в шаге 1?

Капитал: Финансирование? Кредитный рейтинг?

Мы уже обсуждали вопрос «Сколько недвижимости я могу себе позволить? Как правило, банк требует около 15% собственного капитала, в зависимости от кредитоспособности, банка и контактного лица (+/- 5%). Однако при хорошем кредитном рейтинге вы также можете получить финансирование с 0% капитала.

Кредитоспособность, т.е. кредитоспособность и доступный собственный капитал, являются важным вопросом для новичков в сфере недвижимости, потому что кто может заплатить наличными за недвижимость?

В то же время здесь мнения расходятся: владельцы жилья должны предоставлять как можно больше капитала. С другой стороны, инвесторы должны стараться предоставить как можно меньше собственных средств для финансирования, в идеале — 0%.

Узнайте, почему и зачем, бесплатно на сайте Immobilien-Erfahrung.de!

• Купить недвижимость

Найдите квартиру: Агенты по недвижимости, порталы, …?

Вы определили свои цели, проверили местоположение и нашли оптимальные для вас регионы и места. Вы проверили свой кредитный рейтинг, финансирование и, возможно, даже предыдущее подтверждение финансирования на сумму XY.

Совет! Имея предварительное подтверждение финансирования от вашего банка, вы можете получить хорошую, прибыльную недвижимость гораздо быстрее.

Это означает, что банк заранее подтверждает: «Мы финансируем господину или госпоже XY недвижимость стоимостью XY».

Большинство людей сначала ищут недвижимость, а затем идут в свой банк. Это занимает много времени, и иногда продавец быстро находит другого человека, особенно на таком рынке недвижимости, как Германия, который покупает недвижимость и может немедленно предоставить соответствующее финансирование.

После этого существуют различные способы и возможности получить недвижимость.

• Объявления в газетах
• Классификация на Ebay
• Порталы о недвижимости ImmobilienScout24, Immonet и другие
• Контактная частная сеть, «кто знает кого-то, кто знает кого-то?».
• Агент по недвижимости, также для доступа, публикация на портале недвижимости
• …

Узнайте больше о поиске недвижимости и возможностях, доступных вам как потенциальному покупателю, прямо сейчас на сайте Immobilien-Erfahrung.de.

Оценка стоимости кондоминиума: цена покупки?

Вы нашли недвижимость в предсказанном вами месте по цене, которая вас устраивает, отлично! Но можете ли вы что-нибудь сделать с ценой? В целом:

Стоит ли недвижимость, будь то квартира или дом, своих денег?

Помните следующее:

Цена предложения (например, на портале недвижимости) не является ценой продажи.

Преимущество за вами!

По крайней мере, если вы знаете, как аргументировать более низкую цену продажи, опираясь на значимые факты. Самым большим фактором в снижении цены покупки является, конечно же, содержание имущества. Но как оценить недвижимость? Какие аспекты включаются в оценку недвижимости? Что нужно учитывать, когда речь идет об общей собственности, жилой комнате, ванной, кухне, чердаке…?

Хорошо обоснованная оценка недвижимости оказывает наиболее эффективное влияние при определении цены покупки. Лучших аргументов, чем ясные факты, не найти.

Вы также узнаете, как «оценить» недвижимость с первого взгляда на предложение. Точнее, вы рассчитываете доходность недвижимости при сдаче ее в аренду. Эта величина (доходность от аренды) дает представление, благодаря всего 2 факторам: цене покупки и годовой арендной плате.

Совет для будущих инвесторов в недвижимость!

Есть две вещи, в которых вы будете постоянно нуждаться и которые вы будете постоянно слышать: Доходность от аренды, точнее, валовая доходность от аренды, и фактор цены покупки. И то, и другое помогает быстро оценить предложения по продаже недвижимости. Узнайте больше о разнице здесь и познакомьтесь с моими рекомендациями для вас, как для начинающего риэлтора:

• Фактор соотношения арендной доходности и цены покупки

Процесс покупки, нотариус, земельный кадастр, передача ключей?

И последнее, но не менее важное — процедура покупки. Все, начиная от нотариуса, предварительного договора купли-продажи, договора купли-продажи, внесения в земельную книгу, передачи ключей и, конечно же, всех расходов, которые вы, как покупатель недвижимости, должны перечислить в различные ведомства.

Помимо цены покупки, существуют также сопутствующие расходы на покупку. Вспомогательные расходы на покупку, независимо от того, идет ли речь о доме или кондоминиуме, в большинстве случаев состоят из:

• Нотариальные сборы
• Расходы на внесение записи в земельную книгу
• Брокерские расходы
• Налог на передачу недвижимости

Для покупателей недвижимости первым важным шагом является налог на передачу земли. Налог на передачу недвижимости варьируется в зависимости от штата; в настоящее время он составляет от 3,5% до 6,5% от стоимости покупки.

После оплаты услуг продавца, нотариуса, агента по недвижимости (если применимо) и налоговой службы (налог на передачу земли) можно вносить запись в земельную книгу.

Поздравляем, вы стали владельцем своей первой недвижимости!

Узнайте об этом процессе подробно, с инсайдерскими советами, контрольными списками и многим другим. И что самое приятное, все бесплатно.

Первая квартира / первый дом: учитесь бесплатно

Моя идея создания сайта? Весь процесс покупки, на одной странице, в деталях, с советами и инсайдерскими подсказками. Не просто одна страница с типичными процессами 1, 2, 3.

Учитесь онлайн совершенно бесплатно, 24 часа, 7 дней в неделю. С важными расчетами, конечно, также расчеты и формулы, а также методы их вычисления, контрольные списки, но также ценный опыт и ошибки.

Если у вас возникнут дополнительные вопросы, вы всегда можете написать мне и моей команде на сайте. Затем мы включим эти дополнительные вопросы в раздел «Вопросы и ответы».

Это означает, что с каждым заданным вами вопросом наша платформа становится лучше! От подготовки к покупке недвижимости, переговоров о цене покупки, до последующей сдачи в аренду, если вы покупаете недвижимость в качестве инвестиции.

• Real Estate Experience.com