Список проверок: что нужно учитывать в ТСН

Могу ли я продать свою квартиру кому угодно? В принципе — да, право на продажу закреплено в основном законе. Однако: если в разделительной декларации содержится ограничение на продажу согласно § 12 ВОГ, вам потребуется согласие управляющего (или общины). Это согласие может быть отказано только по важной причине — например, при доказанной неспособности покупателя платить.

Ниже приведен обзор десяти самых важных шагов — от первоначального намерения продать до передачи:

Согласие управляющего по § 12 ВГЭ

Центральный особый случай при продаже квартиры в собственности: если в разделе о разделе недвижимости есть ограничение на продажу, продажа без согласия управляющего является неопределенной недействительной. Нотариус подаст заявление в орган регистрации прав на недвижимость только в том случае, если согласие будет предоставлено.

Когда требуется согласие?

Только если ограничение явно внесено в земельный реестр (раздел II). Взгляд в актуальный выписку из земельного реестра — которую вы в любом случае потребуете для продажи — даст ясность. В примерно 70–80 % всех немецких ВГЭ есть эта формула, в Берлине и Мюнхене она почти стандартная.

Когда управляющий может отказать?

Только по важной причине — и она должна быть строго интерпретирована. Признанные причины:

• Доказанная неспособность покупателя платить (например, текущее банкротство)
• Планируемое использование против цели (торговое в чисто жилом комплексе)
• Конкретная угроза для жилищного сообщества

Недостаточными, напротив, являются: вопросы о симпатии, национальность, количество детей, профессия. Беспричинное отказ может проверить продавец в судебном порядке.

Стоимость согласия управляющего

Обычно составляет 100–300 € — регулируется в договоре с управляющим. Кто их несёт? По умолчанию — продавец, но может быть передан покупателю в договоре купли-продажи. Подробнее: Договор с управляющим.

Домашние расходы, резервный фонд & специальные сборы — финансовые подводные камни

Здесь чаще всего продающиеся объекты проваливаются из-за недостатка детальных знаний. Правило: тот, кто является собственником на момент принятия решения, обязан произвести оплату — независимо от того, когда деньги на самом деле становятся досрочно срочными.

Резервный фонд на ремонт переходит вместе с квартирой

Частая ошибка: резервный фонд списывается между покупателем и продавцом. Неверно. Резервный фонд на ремонт — это имущество общего пользования и автоматически переходит вместе с квартирой — продавец не получает его выплаты. Что вы должны сделать: указать долю в резервном фонде в объявлении, так как она влияет на цену покупки.

При площади 80 м², общей резервной сумме в 50 000 € и доле собственности 1/20 на Вашу Wohnung приходится 2 500 €. Хорошо наполненная резервная сумма оправдывает доплату в размере 1 500–3 000 € к цене покупки.

Специальные сборы — кто платит?

Если собрание собственников принимает решение о специальном сборе (например, 8 000 € на плоский для новой системы отопления), применяется следующее: должником является тот, кто указан в кадастровом паспорте на день принятия решения. Если решение принято до продажи, продавец платит — даже если платеж становится актуальным только после переоформления собственности. Решение: явно регулировать в договоре купли-продажи.

Годовая расчётная выписка — доплата & остаток

При продаже посередине финансового года возникает вопрос: кому причитается остаток, кому нужно доплатить? Согласно судебной практике Верховного суда, собственник, указанный в кадастровом паспорте в момент принятия решения о годовой расчётной выписке, несёт ответственность — обычно это покупатель. Однако в рамках внутренних отношений покупатель и продавец могут договориться о другой распределении (обычно: по временным пропорциям).

Пример расчёта расходов на содержание жилья

Однокомнатная плоский площадью 80 м² в средней многоэтажной застройке:

• Общие расходы: 350–500 € в месяц
• Из них резерв на содержание: 80–120 € в месяц
• Отопление & расходы на горячую воду: 100–160 € в месяц
• Управление & страхование: 60–100 € в месяц

При продаже 15-го числа месяца: продавец платит расходы на содержание до дня передачи — после этого покупатель берет на себя. Важно: дата передачи не является датой нотариального акта, а представляет собой экономическую передачу (обычно после оплаты покупной цены).

Обязательные документы: что хочет увидеть покупатель

Хорошо подготовленный покупатель (или его адвокат) сегодня требует больше, чем просто план этажа. Ниже перечислены документы, которые вы должны запросить у управляющего до первой показки:

Практический совет: Ясно спросите у управляющего о незавершенных работах по ремонту — крыша, фасад, лифт, шахты. Сокрытие этих тем может привести после продажи к оспариванию сделки из-за умышленного обмана.

Налоговая ловушка: Срок спекуляции

Кто продает арендованную собственную квартиру в течение десяти лет после покупки, платит спекуляционный налог с прибыли от продажи — по ставке личного налога на доход (до 45 % + социальный налог). Для собственными жильем налог не взимается, если квартира была занята в год продажи и в двух предыдущих годах.

Пример для инвестора: Цена покупки 350 000 €, продажа через 7 лет за 480 000 €. Прибыль 130 000 € → при ставке налога 42 % около 54 600 € спекуляционного налога. Кто подождет на год дольше (срок в 10 лет выполнен), сэкономит полную сумму.

Передача собственности & передача

Официальный переход собственности происходит в три этапа: нотариальное удостоверение купчей, внесение оговорки о переходе права собственности в земельный реестр, переоформление права собственности после оплаты покупной цены. Экономический переход (польза, обязанности, передача риска) следует отличать от этого — он обычно происходит вместе с оплатой покупной цены и передачей имущества.

• Акт приема-передачи квартиры — показания счетчиков, ключи, перечень недостатков
• Общее собрание собственников — права и обязанности

После переоформления права собственности сообщите управляющему с копией нотариального подтверждения — он зарегистрирует нового собственника, перенесет плату за содержание и направит будущие выставления счетов покупателю.

Часто задаваемые вопросы: продать квартиру в ВЭГ

Нужно ли представлять покупателя общему собранию собственников?

Нет, официальная встреча не обязательна. Управляющая компания проверяет согласие в соответствии с § 12 ВГЭ на основании данных покупателя — личное слушание в практике не проводится.

• Нет обязательства по представлению
• Управляющая компания проверяет платежеспособность / намерение использования
• Собственники не имеют права на участие в решении

Может ли управляющая компания заблокировать продажу?

Только в случае важного основания, определенного в законе или в разделительной декларации. Симпатия, национальность или профессия покупателя не являются допустимыми причинами отказа. Произвольный отказ может быть отменен в судебном порядке.

• Требуется важная причина (например, неплатежеспособность)
• Возможна судебная проверка
• Задержка 1–3 месяца

Кто платит за согласие управляющей компании?

По умолчанию продавец. Стоимость составляет 100–300 € и регулируется в договоре с управляющей компанией. В договоре купли-продажи может быть предусмотрена другая форма оплаты.

• По умолчанию: оплачивает продавец
• Сумма: 100–300 €
• Возможна отклоняющаяся форма в договоре купли-продажи

Получу ли я обратно резервный фонд на содержание при продаже?

Нет. Резервный фонд является совместной собственностью и остается в квартире. Однако он учитывается в цене покупки с учетом его стоимости — хорошо наполненный резервный фонд оправдывает надбавку.

• Нет выплаты продавцу
• Передается покупателю вместе с квартирой
• Учитывается в цене покупки

Кто платит специальный взнос, решенный непосредственно перед продажей?

Должником является собственник на день принятия решения. Если решение принято до переоформления собственности, платит продавец — даже если он должен платить позже. В договоре купли-продажи может быть иное соглашение.</p>

Почему полнота документов о цене продажи принимает решение

Недвижимость продается не только благодаря местоположению и квадратным метрам, но и благодаря доверию и прозрачности. Опытные покупатели, особенно инвесторы, тщательно проверяют объект по документам. Если чего-то не хватает, возникают три эффекта:

• Снижение цены: покупатели учитывают рисковый запас, часто 3–8 % от цены покупки
• Задержка: банки не предоставляют финансирование без энергетического паспорта, выписки из земельной книги или разделительного акта – сроки у нотариуса сдвигаются
• Слабость в переговорах: тот, кто «дополняет» документы позже, сигнализирует о неуверенности – покупатель берет инициативу в свои руки

Поэтому в процессе продажи действует правило: Сначала документы, потом оферта, потом рынок.

Обязательные документы в зависимости от типа объекта – обзор

Нет необходимости в каждом документе для каждого объекта. Ниже приведена таблица, которая показывает, что вам обязательно нужно для дома, квартиры и земли:

Документ	Дом	Квартира	Земля	Обязательно / Опционально
Актуальная выписка из земельного реестра				Обязательно (нотариус)
Карта участка / Кадастровая карта				Обязательно
Энергетический паспорт			—	Обязательно по закону (ГЭГ)
Строительный акт / Описание строительства		()	—	Рекомендуется
Расчет площади жилых помещений			—	Рекомендуется (банк)
План этажа			—	Рекомендуется (объявление)
Декларация о разделе	—		—	Обязательно (ЖСК)
Расчет домового взноса (за 3 года)	—		—	Обязательно
Финансовый план	—		—	Обязательно
Протоколы собрания собственников	—		—	Обязательно (3 года)
План застройки	()	—		Обязательно (земля)
План использования земель	—	—		Рекомендуется
Доказательство обеспечения инфраструктуры	()	—		Обязательно (земля)
Информация о старых загрязнениях	()	—		Рекомендуется
Список строительных ограничений		—		Рекомендуется
Решение о земельном налоге				Рекомендуется
Договоры аренды (при сдаче в аренду)			—	Обязательно (арендовано)
Документы о страховании		()	—	Рекомендуется
Документы о ремонте / модернизации			—	Увеличивает стоимость

Практический совет: банки, предоставляющие финансирование, при покупке жилья почти всегда требуют разделительное заявление, три годовых отчета, экономический план и протоколы. Кто не сможет предоставить хотя бы один из них, откладывает сделку у нотариуса на 2–4 недели.

Обзор затрат и времени на получение документов

Общее правило: Для классического одноэтажного дома стоимость получения составляет от 400 до 800 €, для квартиры в собственности — от 100 до 300 € (так как энергетический паспорт часто уже имеется).

План землепользования

• Что это такое: Инструмент городского планирования, представляющий предполагаемое использование земельных участков в муниципалитете — жилые районы, коммерческие зоны, зеленые зоны, транспортные пути.
• Для чего при продаже: Покупатель земельного участка сразу понимает, например, возможна ли перепланировка в жилую зону или планируется строительство дороги.
• Где получить: Городская или муниципальная администрация, отдел строительства; многие муниципалитеты предлагают онлайн-доступ через геопортал.
• Стоимость / срок: часто бесплатно, выписка 0–50 €, 1–14 дней.
• Совет от эксперта: В отличие от плана застройки, план землепользования не является напрямую юридически обязательным для граждан — он обязательен для органов власти и действует косвенно.

План застройки

• Что это такое: Юридически обязательный план с установками по застройке – максимальная высота, площадь этажей (ПЭ), площадь земельного участка (ПЗ), форма крыши, расстояния, использование.
• Для продажи: Для земельных участков необходим – он определяет, что покупатель вообще может построить, и, таким образом, определяет ценность.
• Где получить: Городская или муниципальная администрация, часто также онлайн в портале градостроительного плана.
• Стоимость / срок: 0–50 €, 1–14 дней.
• Совет от эксперта: Если нет плана застройки, применяется § 34 Градостр. кодекса («Включение в окружающую среду») или § 35 (внешняя территория). Это сложнее для покупателей оценить – четкий B-план повышает продаваемость. Подробнее об этом в нашем руководстве по продаже земельного участка.

Кадастровая карта / земельная карта

• Что это такое: Официальная, масштабная карта с границами земельных участков, номерами земельных участков, контурами зданий и границами соседних участков.
• Для чего при продаже: Обязательно при нотариальном заседании, банковская обязанность по ипотеке. Четко определяет, что именно продается.
• Откуда: Кадастровая палата / управление геодезии районной администрации.
• Стоимость / срок: 15–60 €, 1–14 дней; во многих федеральных землях онлайн (например, Северный Рейн-Вестфалия: TIM-online, Бавария: BayernAtlas).
• Совет от профессионала: Нотариус требует официальную схему земельного участка (с печатью, не старше 3 месяцев). Скриншоты из геопорталов не принимаются.

Актуальный выписка из земельного реестра

• Что это такое: Официальный документ с тремя разделами – собственник (раздел I), обременения / ограничения, такие как право на проход или пожизненное наследственное владение (раздел II), залоговые права, такие как ипотека или залог (раздел III).
• Для чего при продаже: Доказательство собственности; покупатель и банк проверяют, что может быть передано без обременений.
• Откуда: Земельный регистр (районный суд) или через назначенного нотариуса.
• Стоимость / срок: 10–20 € (простая), 18 € (заверенная), 1–7 дней.
• Совет от эксперта: Выписка из реестра должна быть не старее трех месяцев. Поэтому оформляйте ее только тогда, когда потенциальный покупатель уже в поле зрения – иначе вы заплатите дважды.

Энергетический паспорт – юридическая обязанность

• Что это такое: Документ, отражающий энергетические характеристики здания, с классом энергоэффективности A+ до H. Два вида: паспорт потребления (основан на расчете отопительных расходов) и паспорт потребности (расчет инженеров).
• Для чего при продаже: Обязательно по § 80 ГЭГ. Должен быть предоставлен без просьбы при осмотре и опубликован в описании объекта.
• Где получить: Энергетический консультант (список dena), дымовой инспектор, онлайн-поставщики (только паспорт потребления).
• Стоимость / срок: Паспорт потребления 50–100 € (1–2 недели), паспорт потребности 300–500 € (2–4 недели).
• Совет от эксперта: Сертификат о потребности является обязательным для домов с заявкой на строительство до 1977 года, которые не были реконструированы до уровня энергетических норм. За нарушение могут наложить штрафы до 10 000 € – покупатель также может оспорить договор. Срок действия: 10 лет.

Деление на доли (только для квартиры в собственности)

• Что это такое: Нотариально заверенный документ согласно § 8 ВГЭ, который делит здание на собственность (ваша квартира) и общую собственность (лестничная клетка, крыша, фасад). Также содержит специальные права пользования (например, доля в саду, парковочное место).
• Зачем при продаже: Абсолютно обязательный документ. Покупатель и банк должны знать, что именно приобретается.
• Где получить: Земельный регистр или управляющая компания дома; оригинал обычно у первого собственника.
• Стоимость / срок: 15–30 €, 1–7 дней.
• Совет от эксперта: Проверьте, соответствует ли план раздела действительности. При последующих перепланировках (расширение крыши, пристройка) часто требуется изменение декларации о разделе – это может обойтись в 2000–5000 € у нотариуса.

Расчёты расходов на содержание, экономический план и протоколы

• Что это такое: Три документа ВЕГ: прошлые расчёты (план/факт), текущий экономический план (текущий год), протоколы собраний собственников.
• Зачем при продаже: Покупатель оценивает размер и динамику расходов на содержание, планируемые дополнительные взносы (например, ремонт крыши на 80 000 €) и состояние резервного фонда на ремонт.
• Где получить: Управляющая компания (договор с управляющим обязывает предоставить информацию).
• Стоимость / срок: обычно бесплатно, некоторые управляющие компании берут 50–150 € «расходную надбавку», 1–7 дней.
• Совет от эксперта: Никогда не продавайте без протоколов за последние 3 года. В противном случае покупатели могут обнаружить недостатки или утвержденные специальные сборы после заключения договора и потребовать возмещения ущерба. Недостаточное резервное финансирование (<200 €/м² жилой площади) регулярно приводит к снижению цены.

Загрязнения / Реестр загрязнений

• Что это
  ]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%80-%d0%ba%d1%83%d0%bf%d0%bb%d0%b8-%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0/ Wed, 22 Mar 2023 07:40:59 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80%d1%8b-%d0%b4%d0%be%d0%b3%d0%be%d0%b2%d0%be%d1%80-%d0%ba%d1%83%d0%bf%d0%bb%d0%b8-%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0/ Продать квартиру Договор купли-продажи — нотариальный договор купли-продажи является юридическим центром каждого продажи квартиры. Без него в Германии ничего не происходит: § 311b BGB предписывает обязательную нотариальную заверенную для договоров купли-продажи недвижимости. Что содержится в договоре, какие документы вы как продавец квартиры должны подготовить, что действительно проверяет нотариус (и что не проверяет), насколько высоки расходы и какие положения определяют успех или дорогостоящие споры — здесь вы получите краткую информацию с конкретными цифрами.

  Почему договор купли-продажи при продаже квартиры так важен

  Когда речь идет о продаже квартиры, договор купли-продажи — это больше, чем просто формальность. Это единственная основа, на которой может быть эффективно передано право собственности на землю или долю в праве собственности на квартиру. Устное соглашение — независимо от того, насколько подробно оно сформулировано — юридически недействительно. Только нотариальная заверенная форма создает действительное обязательство обеих сторон.

  Юридическая обязательность в соответствии с § 311b BGB

  Каждое соглашение, которое не указано в нотариальном договоре, не может быть реализовано. Продавец, который дает устное обещание («Встроенная кухня останется»), но не указывает этого в договоре, не сможет позже настаивать на этом — и наоборот. Все существенное должно быть включено в документ.

  Защита обеих сторон через предварительную запись о передаче права собственности

  Обычно между подписанием договора и внесением записи об изменении права собственности в земельный реестр проходит 4–8 недель. В этот период предварительная запись о передаче права собственности защищает покупателя от того, что продавец продаст или обременит квартиру повторно.

  Избежание скрытых спорных моментов

  Тщательно сформулированный договор исключает возможности интерпретации: когда происходит передача? Какие дефекты известны? Кто несет ответственность за повреждения между оформлением и передачей? Каждый из этих вопросов может в случае спора вызвать расходы в пять знаков.

  Содержание договора купли-продажи: эти положения должны быть включены

  Договор купли-продажи квартиры следует строго определенному порядку. Нотариус предоставляет стандартный проект — однако вы не должны подписывать его без проверки, а должны понимать каждое положение.

  Обязательные положения в каждом договоре купли-продажи квартиры

  • Полные данные продавца и покупателя (включая дату рождения)
  • Точное обозначение долевого владения (запись в земельном регистре, доля в совместной собственности, собственность в отдельности)
  • Стоимость покупки и способы оплаты (нотариальный аккредитив или прямой платеж)
  • Условия оплаты (см. ниже)
  • Дата передачи и переход права собственности (польза, обязанности, риск)
  • Акт о сносе
  • Разрешение на снятие обременения
  • Исключение гарантии и ответственность за дефекты товара
  • Распределение расходов (нотариус, земельный регистр, налог на приобретение недвижимости)

  Содержание, специфичное для WEG, в квартирах

  Wenn Sie eine Eigentumswohnung kaufen, werden Sie automatisch Teil der Wohnungseigentümergemeinschaft. Das muss sich im Vertrag widerspiegeln:

  • Ссылка на разделение
  • Описание специального имущества (Плоский, при необходимости подвал, парковочное место)
  • Bestehende Sondernutzungsrechte (Garten, Terrasse, Stellplatz)
  • Переход от коммунальных платежей и фонда капитального ремонта
  • Доступ к последним протоколам собрания собственников
  • Принятие решенных, но еще не выполненных ремонтных работ

  Особый случай сдаваемой в аренду квартиры

  При сдаче квартиры в аренду покупатель автоматически вступает в действующий договор аренды («покупка не отменяет аренду», § 566 Гражданского кодекса). Поэтому в договоре необходимо дополнительно предусмотреть:

  • Передача всех договоров аренды включая дополнения
  • Передача арендного залога (с подтверждением банковского счета)
  • Частичная плата за аренду в месяце передачи
  • Непогашенные расчеты за коммунальные услуги
  • Подтверждение того, что расторжение договора не было объявлено

  Срок оплаты и цена покупки: как все должно проходить правильно

  Один из самых спорных моментов на практике: когда покупатель должен платить? Ответ: только после того, как нотариус отправит «сообщение о наступлении срока» — и для этого должны быть выполнены несколько условий.

  Эти условия должны быть выполнены

  • Запись о запрете на отчуждение в ЕГРП
  • Все обременения в разделе III удалены или могут быть удалены (имеются акты освобождения от залога от финансовой организации продавца)
  • Возможно необходима одобрение управляющего (часто требуется при ВЕГ)
  • Негативное заключение муниципалитета по праву преимущественного выкупа

  Счет нотариуса vs. Прямой перевод

  В большинстве случаев покупатель платит напрямую на счет продавца — быстрее, дешевле и обычная практика. Счет нотариуса (посредническое хранение у нотариуса) имеет смысл только в сложных ситуациях, например, при промежуточном финансировании или если обременения могут быть удалены только после оплаты. Он обходится дополнительно примерно в 1‰ от цены покупки.

  Пример договора купли-продажи для дома & квартиры

  Как выглядит договор купли-продажи? Что в нём содержится? Бесплатный образец (от immobilien-erfahrung.de, там подробно рассматриваются темы, такие как начало работы с недвижимостью, вложение капитала и многое другое):

  • Образец & шаблон договора купли-продажи — внешний ресурс

  

  Дополнительные документы & бумаги для продажи

  Als Verkäufer einer Eigentumswohnung sollten Sie alle relevanten Dokumente vor dem Notartermin vollständig zusammenhaben. Fehlende Unterlagen verzögern den Verkauf um Wochen — und im schlimmsten Fall springt der Käufer ab.

  Декларация о разделе: раздел долей собственности

  Декларация о разделе — это юридический ДНК каждой квартиры. Она определяет, что является собственностью отдельного собственника (ваши апартаменты) и что относится к общему имуществу. Особое внимание уделите правам на специальное использование для парковочных мест, садовых участков или подвальных помещений — если запись отсутствует, территория принадлежит всем.

  Годовые отчеты за последние три года

  Покупатели хотят увидеть, как развивались расходы на содержание и специальные взносы. Растущие тенденции или частые специальные взносы — это сигналы о возможной задержке ремонта.

  Содержание: ежемесячные расходы

  Содержание — это ежемесячный аванс в фонд управления для эксплуатации, управления и резервного фонда на ремонт. Обычная сумма: 3–4,50 € за квадратный метр жилой площади. Для квартиры площадью 80 кв. м это примерно 240–360 € в месяц.

  Резервный фонд на ремонт: ремонтный фонд фонда управления

  Die Instandhaltungsrücklage sollte als Faustregel mindestens 7–15 €/m² Wohnfläche pro Jahr betragen. Eine ältere Anlage mit 0,50 €/m² Rücklage signalisiert: Hier kommen Sonderumlagen. Käufer prüfen das genau — Verkäufer sollten ehrlich antworten.

  Решения собраний собственников жилья

  Übergeben Sie sämtliche Versammlungsprotokolle der letzten 3–5 Jahre. Bereits gefasste, aber noch nicht umgesetzte Beschlüsse (z. B. Dachsanierung, Aufzugsmodernisierung) gehen auf den Käufer über und müssen offengelegt werden.

  Правила общего собрания: правила ВОГ

  Hier stehen Detailregelungen: Stimmrecht, Kostenverteilung, Vermietungsbeschränkungen (zunehmend Verbote für Kurzzeitvermietung wie Airbnb), Tierhaltung, Umbaubeschränkungen.

  Дополнительные обязательные документы для нотариального заверения

  • Актуальный выписка из земельного реестра (не старше 3 месяцев)
  • Energieausweis (Pflicht seit 2014)
  • Актуальные чертежи и описание строительства
  • Расчёт площади жилых помещений
  • При сдаче в аренду: все арендные договоры
  • Brandschutznachweise (falls modernisiert)

  Нотариальные расходы и расходы покупки: Пример расчета

  Расходы на покупку квартиры быстро складываются в 10–15% от цены покупки. Сам нотариус при этом является наименьшей статьей расхода — наибольшие затраты вызывает налог на приобретение недвижимости.

  Как формируются дополнительные расходы

  • Нотариальные расходы: около 1,2–1,5% от цены покупки
  • Расходы на внесение в земельный реестр: около 0,3–0,5% от цены покупки
  • Налог на приобретение недвижимости: 3,5–6,5% (в зависимости от федерального земельного округа)
  • Комиссия агента: с момента реформы делится между покупателем и продавцом

  Пример расчета: Жилая квартира 500 000 €

  Стоимость	Процент	Сумма	Кто оплачивает
  Нотариус (заключение + исполнение)	~1,5%	7.500 €	Покупатель
  Внесение в реестр земельных участков	~0,5%	2.500 €	Покупатель
  Налог на приобретение недвижимости NRW (6,5%)	6,5%	32.500 €	Покупатель
  Комиссия агента (3,57% включая НДС, разделенная)	3,57%	17.850 €	по 8.925 €
  Итого покупатель	~11,4%	~51.425 €	—

  Налог на приобретение недвижимости сильно варьируется: Бавария и Саксония составляют 3,5%, NRW, Бранденбург и Шлезвиг-Гольштейн — 6,5%. Для квартиры стоимостью 500.000 € это разница в 15.000 €.

  Гарантия при продаже квартиры: «Как видно, так и куплено»

  Стандартная формулировка «Продажа осуществляется без каких-либо гарантий» содержится в почти каждом договоре купли-продажи — и защищает продавца от претензий по поводу дефектов. Однако: исключение не распространяется на скрытые дефекты, намеренно скрытые продавцом.

  Что продавцы обязаны раскрыть

  • Известные проблемы с влажностью, плесень, водяные повреждения
  • Статические проблемы, трещины в кладке
  • Планируемые решения по ремонту от собрания владельцев
  • Споры с соседями или собранием владельцев
  • Неприятные старые проблемы или подозрение на асбест
  • Висящие судебные процессы

  Кто скрывает известные недостатки, несет ответственность даже при отказе от гарантии — и лично, часто спустя годы. В сомнительных случаях: обязательно письменно раскрыть.

  Ход от черновика договора до передачи ключей

  Кто знает временной график, избегает стресса и может реалистично спланировать последующее финансирование, переезд или дальнейшие инвестиции.

  Общий типичный график

  Schritt	Wer	Dauer
  1. Договор, составленный нотариусом	Notar	1–2 Wochen
  2. Срок проверки (законом установлен 14 дней для потребителей)	Купцы и продавцы	2 Wochen
  3. Нотариальный прием / Заверение	alle Parteien	1–2 Stunden
  4. Запись о снятии ареста	Grundbuchamt	2–4 Wochen
  5. Pfandfreigaben einholen	Notar / Banken	2–6 Wochen
  6. Уведомление о сроке оплаты	Notar	—
  7. Оплата цены покупки	Покупатели	10–14 Tage
  8. Передача + передача ключей	Продавец	nach Zahlungseingang
  9. Перераспределение собственности в земельном реестре	Grundbuchamt	4–12 Wochen ]]> https://lukinski.ru/%d0%b0%d1%81%d1%81%d0%be%d1%86%d0%b8%d0%b0%d1%86%d0%b8%d1%8f-%d0%b2%d0%bb%d0%b0%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d1%86%d0%b5%d0%b2-%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b8%d0%bd%d0%b8%d1%83%d0%bc%d0%be%d0%b2/ Wed, 08 Mar 2023 15:07:26 +0000 https://lukinski.de/%d0%b0%d1%81%d1%81%d0%be%d1%86%d0%b8%d0%b0%d1%86%d0%b8%d1%8f-%d0%b2%d0%bb%d0%b0%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d1%86%d0%b5%d0%b2-%d0%ba%d0%be%d0%bd%d0%b4%d0%be%d0%bc%d0%b8%d0%bd%d0%b8%d1%83%d0%bc%d0%be%d0%b2/ Товарищество собственников кондоминиумов — Товарищество собственников кондоминиумов (WEG) является одной из многочисленных форм жилищного строительства, существующих в Германии. Узнайте больше: Lukinski. Оно представляет собой сообщество собственников, совместно проживающих в жилом комплексе. В этой статье мы хотели бы предоставить вам основную информацию о WEG и рассмотреть наиболее важные аспекты, такие как права и обязанности собственников и собрание собственников. Кроме того, как осуществляется управление комплексом? И как распределяются расходы? Читайте все по теме в этой статье! Ассоциация владельцев кондоминиумов с первого взгляда Товарищество собственников кондоминиума (WEG) — это сообщество собственников, владеющих одной или несколькими квартирами в общем здании. Поэтому, когда вы покупаете квартиру в доме, вы автоматически становитесь совладельцем и членом товарищества собственников. Сообщество владельцев можно описать следующим образом: Сообщество всех владельцев недвижимости. Сообщество собственников несет ответственность за управление, обслуживание и модернизацию общего имущества. Решения принимаются на собрании собственников, где каждый собственник имеет один голос. Для представления интересов владельцев назначается администратор, который отвечает за управление и содержание общего имущества. Ассоциация владельцев кондоминиумов является юридическим лицом и может, например, заключать контракты или выступать в суде. Ассоциация владельцев кондоминиумов с первого взгляда: ОЭГ — это сообщество всех владельцев недвижимости. Каждый собственник может представлять свое право голоса на собрании собственников Каждый собственник имеет определенную долю совместной собственности в общем имуществе Каждый член ОГЭ должен нести расходы на общее имущество Каждый владелец несет ответственность за свою собственность. Каждый владелец имеет определенные права и обязанности по выполнению Каждая ОГЭ должна иметь определенные документы, устанавливающие правила и границы Доли собственности и общее имущество Распределение имущества в ассоциации владельцев кондоминиумов определяется в декларации о разделе. В ней точно описано, какие части здания выделяются в отдельную собственность, а какие считаются общей собственностью. Каждый владелец имеет долю в общей собственности здания, такую как земельный участок, фасад, лестница или крыша. Размер доли зависит от площади соответствующей квартиры по отношению к общей жилой площади здания. Для этого каждый собственник занимает отдельную собственность на свою квартиру. Это означает, что они единолично владеют своей квартирой и могут свободно пользоваться и распоряжаться ею. Это право каждого владельца: Сособственник общего имущества Владение собственной квартирой в кондоминиуме Права и обязанности ОГЭ Каждый владелец ассоциации кондоминиумов имеет определенные права и обязанности, вытекающие из Закона о кондоминиумах и декларации о разделе. В данном разделе мы рассмотрим эти аспекты более подробно и объясним, какие права и обязанности имеет владелец. Права и обязанности в ОГЭ включают: Администрация Техническое обслуживание Собрание собственников Резолюции Администрирование и техническое обслуживание Владельцы несут совместную ответственность за управление и содержание общего имущества. Это включает, например, уход за садом, чистку лестницы или ремонт крыши. Расходы распределяются между собственниками пропорционально их долям собственности. Эта обязанность лежит на каждом владельце: Ответственность за общее имущество Отвечает за внутреннее или внешнее управление Участие в собрании собственников Собрание собственников является центральным органом ассоциации владельцев кондоминиума и служит для принятия важных решений в отношении общего имущества. Поэтому важно, чтобы собственники присутствовали на собрании и выражали свое мнение. Однако присутствовать на собрании не обязательно. Протокол собрания собственников должен вестись и подписываться одним собственником и администратором. Протокол должен содержать все принятые решения и результаты голосования. Вас интересует тема собраний собственников? Узнайте больше здесь! Собрание собственников Процедура голосования и принятие решений На собрании собственников решения принимаются путем голосования. Существуют различные процедуры голосования, например, простое большинство, квалифицированное большинство или единогласное решение. Решение имеет силу только в том случае, если оно было принято надлежащим образом и не нарушает закон или декларацию о разделении. Правила проживания, Декларация о разделе и Ко. Чтобы регулировать доли собственности в доме с несколькими сторонами и гарантировать гармоничное сосуществование, необходимы письменные правила. Поэтому в каждом многопартийном доме есть декларация о разделе, правила сообщества и правила дома. Правила проживания в доме — это самый важный документ и, с юридической точки зрения, самый важный документ для регулирования работы многоквартирного дома. Они составляются ассоциацией владельцев кондоминиума или назначенным администратором и являются для них обязательными. Общие правила регулируют все нормы и законы совместной жизни в кондоминиуме и, с юридической точки зрения, стоят за правилами проживания в доме. Поскольку правила сообщества могут быть определены самими владельцами, изменения могут быть приняты единогласно на собрании владельцев. Декларация о разделе имущества всегда существует, когда все имущество делится на отдельные части, например, на отдельные жилые единицы. Таким образом, она описывает формальный раздел имущества и определяет права и обязанности владельцев. Порядок проведения WEG с первого взгляда: Правила внутреннего распорядка: регулируют работу в многоквартирном доме Правила сообщества: регулируют все правила и законы совместного проживания в жилом комплексе. Декларация о разделе: таким образом описывается формальный раздел имущества ]]> https://lukinski.ru/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80-%d0%bf%d0%be-%d0%be%d1%82%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d1%80%d0%b0%d0%b7%d0%b4%d0%b5/ Tue, 07 Mar 2023 08:56:31 +0000 https://lukinski.de/%d0%bf%d1%80%d0%be%d0%b4%d0%b0%d0%b6%d0%b0-%d0%ba%d0%b2%d0%b0%d1%80%d1%82%d0%b8%d1%80-%d0%bf%d0%be-%d0%be%d1%82%d0%b4%d0%b5%d0%bb%d1%8c%d0%bd%d0%be%d1%81%d1%82%d0%b8-%d1%80%d0%b0%d0%b7%d0%b4%d0%b5/ Разделение жилого дома и продажа квартир по отдельности — Продажа жилого дома — сложное мероприятие, требующее хорошей подготовки и исполнения. Поскольку жилой дом состоит из нескольких жильцов, часто возникает вопрос: продавать весь жилой дом или отдельные квартиры? Узнайте здесь, при каких обстоятельствах стоит разделить квартиру и что нужно иметь в виду в отношении защиты от расторжения договора аренды, преимущественного права и т.д. Продажа многоквартирного дома: полностью или каждой квартиры отдельно? Когда речь идет о продаже многоквартирного дома, существует несколько способов сделать это. Один из вариантов — продать все здание как единое целое. Другой вариант — разделить здание на отдельные квартиры и продать их по отдельности. Оба варианта имеют свои преимущества и недостатки, которые необходимо учитывать при принятии решения. У вас есть два варианта: Продать всю недвижимость Продавать отдельные квартиры В большинстве случаев владельцы решают продать всю недвижимость. Преимущества и недостатки полной продажи недвижимости Если вы решили продать весь многоквартирный дом, то при полной продаже процесс продажи будет гораздо менее сложным. В конце концов, легче найти покупателя на целое здание, чем на несколько отдельных квартир. В то же время полные многоквартирные дома пользуются меньшим спросом, чем отдельные квартиры или односемейные дома, так как многоквартирные дома обычно интересны только для капиталовкладчиков и инвесторов. Однако продажа всего здания также может принести более низкую цену, поскольку покупатель несет риск принятия на себя потенциальных вакансий и проблем с арендой. Вот преимущества и недостатки: Преимущества: Легкая и быстрая продажа Недостатки: Низкая розничная цена Вот почему стоит разделить жилой дом на части По сравнению с этим, разделение здания на отдельные квартиры может повысить цену продажи. Поскольку каждая квартира теперь может быть продана отдельно, возможно, будет легче найти покупателя на нее. Однако недостатком является то, что разделение здания на отдельные квартиры может повлечь за собой дополнительные расходы, такие как возведение перегородок и прокладка отдельных инженерных коммуникаций. Кроме того, необходимо заранее выделить достаточно времени, так как раздел многоквартирного дома должен быть тщательно подготовлен и обработан. Преимущества: Повышенная цена покупки и множество заинтересованных сторон Недостатки: Затраты средств и времени Даже если раздел дома на несколько квартир требует больших ресурсов, может быть целесообразно разделить дом на несколько долей собственности. Для того чтобы все прошло гладко, необходимо учесть несколько моментов. Разделение многоквартирного дома на отдельные квартиры Для того чтобы разделить многоквартирный дом на отдельные квартиры и продать их по отдельности, необходимо предпринять определенные шаги. Сейчас мы подробно рассмотрим, как это происходит. Свидетельство о завершении строительства, выданное органом строительного надзора Если многоквартирный дом разделен на несколько кондоминиумов, создается товарищество собственников кондоминиумов (сокращенно WEG). Важным условием для этого является наличие сертификата автономности в соответствии с Законом о кондоминиумах. Этот сертификат выдается ответственным органом строительного надзора и подтверждает, что отдельные квартиры являются самостоятельными. Это означает, что они имеют отдельный, запираемый вход, собственные потолки и стены, а также собственный туалет. Эти условия должны быть выполнены, чтобы жилье считалось запертым: Отдельный, запираемый доступ Собственные потолки и стены Собственный туалет План перегородок, составленный архитектором или инженером Помимо свидетельства о разделе, вам также необходим план раздела всего здания. Этот план является важной частью декларации о разделе и показывает, как будет разделено здание. Самая важная информация о плане распределения с первого взгляда: Требуется дополнительно Показывает разделение здания Включает местоположение и размер Создание архитектором или инженером Он должен быть подготовлен компетентным архитектором или инженером и содержать точные размеры и расположение отдельных квартир. Нотариальное заверение декларации о разделении После получения свидетельства об отделении и плана раздела можно подготовить декларацию о разделе. В ней указывается, что каждый владелец конвертирует свою собственность в доли совместного владения, соответствующие доле во всем жилом комплексе. Декларация о разделе должна быть нотариально заверена, чтобы иметь юридическую силу. Запись в земельной книге о долях в совместной собственности Наконец, вы должны внести запись в земельный кадастр, чтобы закрепить доли в совместной собственности. Обычно это делает нотариус, который составляет акт передачи права собственности и подает заявление на регистрацию в соответствующее управление земельного кадастра. Как только этот этап будет завершен, вы сможете продать соответствующую квартиру. Но что будет с жильцами после продажи? Вот что вам нужно иметь в виду: Право преимущественной покупки для арендаторов Если вы преобразуете многоквартирный дом в отдельные кондоминиумы и продаете их, вы должны помнить, что нынешние жильцы имеют право преимущественной покупки. Это означает, что жильцы имеют возможность приобрести свою прежнюю квартиру на тех же условиях, которые были оговорены в договоре купли-продажи между вами и другим покупателем. Право преимущественной покупки служит для того, чтобы обеспечить жильцам определенную безопасность и гарантировать, что их не выгонят из квартиры без лишних слов. Однако существует вероятность, что арендатор не воспользуется своим правом преимущественной покупки. В этом случае вы можете продать квартиру другому покупателю, который готов выполнить условия договора купли-продажи. Защита от увольнения при продаже дома Кроме того, согласно Гражданскому кодексу Германии (BGB), покупатель связан существующими договорами аренды. Это означает, что жильцы сохраняют свои договоры аренды даже после продажи дома и могут не опасаться, что они будут расторгнуты. Если вы намерены продать отдельные квартиры в многоквартирном доме, вы должны соблюсти период блокировки с уведомлением не менее трех лет. В течение этого времени новые покупатели не могут просто расторгнуть договор аренды. Совет: Чтобы избежать возможных конфликтов между покупателями и арендаторами при продаже дома, следует включить в договор купли-продажи обязательные для исполнения положения. Эти положения должны касаться невыполненных требований по арендной плате, выплат эксплуатационных расходов и возврата депозита. В итоге: Покупатель связан существующими договорами аренды Расторжение договора с арендаторами после продажи невозможно Период блокировки при прекращении действия договора 3 года Совет: Зафиксируйте все формальности в договоре купли-продажи Вывод: продажа многоквартирных квартир по отдельности Решение о том, продавать ли многоквартирный дом целиком или разделить его на отдельные квартиры, зависит от различных факторов, таких как состояние здания, местоположение и спрос на жилье в данном районе. Если вы решите разделить многоквартирный дом на отдельные квартиры и продать их, вы можете рассчитывать на высокие цены продажи. В то же время необходимо учитывать право жильцов на первый отказ и защиту от увольнения. ]]>