Оценить многоквартирный дом за менее чем 5 минут

Давайте начнём с примера, который может произойти с вами сегодня:

Представьте, что ваш знакомый сидит рядом с вами в кафе и говорит: «Здесь, в этой улице, кто-то хочет продать многоквартирный дом, я знал эту старушку, теперь её сын занимается этим. Я спрошу для вас.» На следующий день вы получаете цифры по WhatsApp: 240 000 евро годовой аренды, цена покупки должна составлять 8,5 миллионов, категория A. Звучит интересно – но действительно ли это выгодная сделка?

Важно: вам нужны всего две цифры – цена покупки (ЦП) и годовая чистая холодная аренда (ГЧХА). С их помощью вы можете сразу рассчитать коэффициент цены покупки и брутто-рентность аренды. Оба являются самыми важными показателями, чтобы понять, может ли инвестиция быть вообще оправданной.

Бесплатные калькуляторы для быстрой оценки

Независимо от доходности или фактора цены покупки – используйте мои бесплатные калькуляторы недвижимости на сайте Immobilien Guru или напрямую калькулятор фактора цены покупки.

Поток здесь бесплатный – самая быстрая оценка недвижимости в мире! Больше видео? Подписывайтесь на YouTube x Lukinski Immobilien.

Расчёт фактора цены покупки и брутто-доходности

Пример:

• Цена покупки: 8.500.000 €
• Жилой фонд: 240.000 €

Теперь можно приступить сразу:

Фактор цены покупки = Цена покупки / Жилой фонд = 8.500.000 / 240.000 = 35,4

Ein фактор стоимости в 35 означает: потребуется более 35 лет, чтобы вернуть стоимость покупки за счет арендных доходов – без расходов, без процентов, без риска.

Расчет брутто-рентабельности

Рентабельность = Годовой арендный доход / Стоимость покупки = 240.000 / 8.500.000 = 2,8 %

На первый взгляд все вроде нормально – но это брутто-рентабельность. После вычета расходов остается значительно меньше. Об этом чуть позже.

Фактор стоимости в зависимости от расположения – понимание диапазона

Фактор 35 не всегда плох – и фактор 18 не всегда хорош. Вот типичные диапазоны:

Магическая граница: почему считают только с ~5,5 % брутто-рентабельности

ПОВТОР (Попытка 3). Предыдущая попытка была неправильной. Предыдущая попытка вернула немецкий текст без изменений. Это самый серьезный ошибочный. Переведите КАЖДОЕ предложение полностью на русский язык. Ни одно немецкое предложение не должно оставаться без перевода. Имена собственные, бренды и устоявшиеся термины остаются без изменений, все остальное — нет. Предыдущая попытка изменила структуру HTML. Воспроизведите теги точно по количеству и порядку из входных данных. Добавляйте НИКАКОГО и других тегов, не удаляйте ни один.

Если вы работаете с займами – и так делают почти все – вам нужно учитывать текущие расходы. Вот честное распределение:

Что на самом деле съедает вашу доходность?

• Проценты: в настоящее время около 3,5 % в год от суммы кредита
• Обслуживание: 1,0 % (новое строение) до 4,0 % (неотремонтированное старое здание) – ориентировочное среднее значение: 2,0 %
• Управление: 250–350 € в год на единицу жилья (около 0,3–0,5 % от КП)
• Резерв на недополученные арендные платежи: 2 % от JNKM (пустое помещение, арендные бродяги)
• Амортизация: 1–3 % – это не убыток, а накопление капитала

Правило большого пальца: только при брутто-доходности более 5,5 % объект окупает себя. При 2,8 % вы платите каждый месяц – даже при полном получении арендных платежей.

Брутто против Нетто – решающая разница

Пример на 4 млн € стоимости покупки при 240 000 € JNKM (= 6 % брутто):

• Брутто-арендные поступления: 240 000 €
• – Обслуживание 2 %: −80 000 €
• – Управление: −10 000 €
• – Недополученные арендные платежи 2 %: −4 800 €
• = Чистый доход от аренды: около 145 000 €
• Чистая рентабельность аренды: 145 000 / 4 000 000 = 3,6 %

Из 6 % брутто получается быстро 3,6 % нетто. Эта цифра должна быть в каждом презентации.

Какую максимальную сумму ты должен платить?

Переверни формулу. Ты хочешь минимум 6 % брутто рентабельности?

Максимальная стоимость покупки = ЧДА / желаемая рентабельность = 240 000 / 0,06 = 4 000 000 €

При 6 % объект не должен стоить больше 4 млн €. При 8 % даже всего 3 млн €.

Пример: Ты хочешь 8 %

Стоимость покупки = 240 000 / 0,08 = 3 000 000 €

Всё, что выше, финансово не привлекательно – или тебе нужно снизить цену покупки.

Дополнительные расходы при покупке – забытый фактор

Внимание: чистая стоимость покупки никогда не является окончательной. При покупке многоквартирного дома к стоимости добавляются дополнительные расходы в размере 8–12 %:

• Налог на приобретение недвижимости: 3,5 % (Бавария) до 6,5 % (Северный Рейн-Вестфалия, Бранденбург)
• Нотариус + Земельный регистр: около 1,5–2,0 %
• Комиссия риэлтора: 0–7,14 % (переговоримо, часто по половине)

При покупной цене в 4 млн € вы реально должны планировать 4,3–4,5 млн € собственного капитала. Эти дополнительные расходы дополнительно ухудшают вашу доходность на около 0,3–0,5 процентных пунктов.

Проверка реальности денежного потока – что остаётся к концу месяца?

Быстрый расчёт для дома площадью 4 млн € с 80 % финансированием:

• Собственный капитал (20 % + дополнительные расходы): около 1,2 млн €
• Кредит: 3,2 млн € → процентная ставка 3,5 % + амортизация 2 % = 5,5 % ежегодная аннуитетная выплата
• Аннуитет в год: 176 000 €
• Чистый доход от аренды в год: около 145 000 €
• Операционный денежный поток: −31 000 € в год (до налога, до амортизации)
• После амортизации (2 %) и налогового преимущества: обычно ±0 или слегка положительный

Вывод: даже при брутто-доходности в 6 % сделка в первые годы часто бывает лишь «чёрной нулём». Накопление капитала происходит через погашение кредита + рост стоимости, а не через денежный поток.

Потенциал роста арендной платы – скрытый рычаг

Коэффициент 30 может быть отличной сделкой – если арендные платежи на 30 % ниже рыночного уровня. Это часто встречается в старых объектах с долгосрочными арендаторами.

Пример: 240 000 € JNKM сегодня, рыночная аренда составила бы 320 000 €. После смены арендаторов и модернизации рентабельность возрастает с 2,8 % до 3,8 % – и рыночная стоимость тоже. Это королевская дисциплина: купить, улучшить, сдать в аренду, держать.

Задавайте поэтому следующие вопросы:

• Каков возраст договоров аренды? (Индексная аренда? Ступенчатая аренда?)
• На сколько арендные платежи ниже среднего уровня?
• Есть ли потенциал для модернизации (увеличение арендной платы после модернизации по § 559 BGB)?
• Какова местная сравнительная арендная плата?

Чек-лист: Какие цифры вы спрашиваете у продавца?

Перед тем как сделать предложение – вы должны знать следующие пункты:

• Цена покупки + представление о возможном пространстве для переговоров
• JNKM – распределение по единицам (ожидаемая и фактическая арендная плата)
• Жилая и полезная площадь в м² (общая + по единицам)
• Год постройки + последняя капитальная реконструкция
• Energiepass (Effizienzklasse, Endenergiebedarf)
• Отопление (Тип, год установки, соответствие GEG)
• Крыша + фасад (состояние, последняя реконструкция)
• Mieternstruktur (Mietdauer, Alter, soziale Lage)
• Leerstand aktuell + letzte 3 Jahre
• Резервный фонд на содержание (если имеется)
• Grundbuchauszug (Lasten, Dienstbarkeiten, Wegerecht)
• Земельный коэффициент + площадь участка
• Пожизненное владение? (Критерий, решающий для многих покупателей)

Стоит ли 8,5 миллиона? Объект с рентабельностью против инвестиционного объекта

На сайте immobilien-erfahrung.de я подробно остановился на этом: Разница между доходными и инвестиционными недвижимостями.

Разница заключается в фокусе: при доходной недвижимости важна сумма, которая ежемесячно поступает на ваш счет – то есть положительный денежный поток за счет арендных платежей, обычно в B-районах и C-районах. При инвестиционной недвижимости вы рассчитываете на долгосрочный рост стоимости и выручку от продажи – обычно в A-районе, например, Берлин, Кельн, Дюссельдорф, Гамбург, Мюнхен.

Вы хотите получать деньги сразу? Вариант 1 дает вам постоянный доход. Вы хотите больше денег в долгосрочной перспективе? Вариант 2 требует терпения, капитала и знаний рынка – в обмен на большой доход в будущем (и, возможно, без уплаты налогов через 10 лет).

Ещё лучше:

Если вы покупаете в выгодной A-локации и повышаете стоимость: Cashflow + долгосрочный Cash = элитный класс. Покупать, улучшать, повышать арендную плату, получать прирост стоимости.

FAQ – самые частые вопросы по быстрой оценке MFH

С какого коэффициента стоимости покупки окупается многоквартирный дом?

В качестве грубого правила: коэффициент ниже 20 – классический Cashflow, 20–25 – смешанный расчёт, выше 25 вам потребуется subst

LLC = Limited Liability Company. Ограниченная ответственность, прозрачность налогообложения, доступна во всех 50 штатах США — идеально подходит для немецких инвесторов и предпринимателей.

Что такое LLC? Определение и особенности

LLC — это гибридная форма бизнеса: она сочетает защиту от ответственности акционерного общества с налоговой гибкостью товарищества. Прибыль напрямую поступает участникам (members) — без налогообложения на уровне компании.

• Защита от ответственности: Личное имущество остается вне пределов ответственности компании
• Налоговая прозрачность: Система pass-through taxation — прибыль облагается налогом только у участника
• Американские недвижимости: Собирайте доходы от аренды и продажи в структурированной LLC
• Онлайн-бизнес: Американские банковские счета, Stripe, PayPal, Amazon Seller — всё это требует американской юридической实体
• Доверие: LLC за названием компании открывает двери американского бизнеса
• Нет минимального уставного капитала: В отличие от GmbH (25 000 евро) достаточно 1 доллара США

Создание LLC: Пошаговая инструкция

Не требуется нотариус, минимальный уставный капитал или гражданство США. Весь процесс проходит онлайн — из Германии.

Шаг 1: Выбор штата

Выбор штата регистрации — это самое важное решение. Delaware, Wyoming и Florida — три самых популярных варианта для немецких нерезидентов. Подробное сравнение вы найдете ниже.

Шаг 2: Назначение зарегистрированного агента

Каждой LLC нужен человек или компания с адресом в штате регистрации, которая получает официальные документы. Стоимость: 50–150 долларов США в год. Многие сервисы по регистрации предоставляют первый год бесплатно.

Шаг 3: Подача статей организации

Онлайн через Secretary of State — время обработки 1–3 рабочих дня, плата 50–500 USD в зависимости от штата. В Вайоминге и Делавэре возможны ускоренные подачи (1 рабочий день) за дополнительную плату около 50 USD.

Шаг 4: Создание Operating Agreement

Внутренний устав компании регулирует распределение прибыли, голоса, наследование и управление. Юридически в большинстве штатов это необязательно — на практике же это незаменимо, особенно при наличии нескольких учредителей.

Шаг 5: Заявление на получение EIN (IRS)

Номер налогоплательщика (EIN) в американском налоговом агентстве (IRS) обязателен для банковских счетов и налоговых деклараций в США. Для немцев без американского номера социального страхования: заполнить форму SS-4 и отправить по факсу или почте в IRS — время обработки 2–4 недели. Американский CPA часто может получить EIN по телефону в течение одного дня.

Шаг 6: Открытие делового счета в США

Mercury, Relay или Wise Business — самые популярные варианты для нерезидентов — полностью онлайн, без посещения офиса. Требования: EIN, Articles of Organization, Operating Agreement.

Delaware против Wyoming против Florida: какой штат подходит лучше?

Für deutsche Nicht-Residenten ohne US-Wohnsitz ist Wyoming die günstigste Wahl — niedrigste Jahreskosten (ab 60 USD), starker Datenschutz, null State Income Tax, kein öffentliches Gesellschafterregister.

Годовые расходы и текущие обязательства

• Annual Report / Franchise Tax: 60–300 USD/Jahr je nach State
• Registered Agent: 50–150 USD/Jahr
• Бухгалтерия и налоговая декларация США (1120 / 5471): от 500 USD в год (рекомендуется US-CPA)
• Обязанность по подаче FBAR: счета в США на сумму свыше 10 000 USD необходимо сообщить в финансовое ведомство Германии (FinCEN 114) — штраф за неисполнение может достигать 10 000 USD в год
• Foreign Qualification: если LLC активна в другом штате, кроме штата регистрации, взимается плата за регистрацию (около 100–300 USD)

LLC для недвижимости США: почему это имеет смысл

Кто покупает недвижимость в США, должен включить объекты в LLC по причинам налогообложения и ответственности — так рекомендуют почти все американские юристы по недвижимости. Подробнее об этом в руководстве Купить квартиру в Нью-Йорке и в разделе Налоги на недвижимость США.

• Защита от ответственности: повреждения, иски, споры с арендаторами затрагивают LLC, а не ваше личное имущество
• Защита данных: вместо вашего собственного имени в земельном регистре указывается имя LLC (особенно актуально в Вайоминге)
• Налоговая эффективность: Амортизация, расходы на ремонт и проценты по ипотеке могут быть полностью учтены в LLC
• Планирование наследования: Доли в LLC легче передавать, чем непосредственно владение недвижимостью
• Несколько объектов: Каждую недвижимость следует размещать в отдельной LLC — таким образом, один объект не несёт ответственности за другой

Налогообложение: Что должны знать немцы

Принцип прозрачности (Pass-Through Taxation)

Одночленная LLC по IRS считается несуществующим юридическим лицом: прибыль напрямую отражается в налоговой декларации владельца — на уровне LLC не взимается налог на прибыль корпорации. При наличии нескольких участников LLC считается партнёрством (формуляр 1065).

Германия: прозрачность или непрозрачность?

Налоговая служба Германии рассматривает американскую LLC в зависимости от её структуры как общественное право (прозрачное) или как акционерное общество (непрозрачное). Налоговая классификация зависит от сравнения типов и не всегда однозначна.

Налоговое примечание: Эта статья является общей информацией и не несет налоговой или юридической обязательности. Для получения обязательной оценки следует привлечь налогового консультанта, специализирующегося на американском праве и немецком налоговом праве.

Договор о избежании двойного налогообложения (DBA)

Немецко-американское DBA защищает от двойного налогообложения — но только при правильной структуре LLC и правильной оценке обеими налоговыми инспекциями.

LLC vs. GmbH vs. UG: Сравнение для немцев

Частые ошибки при регистрации LLC

1. Неправильный штат: LLC зарегистрирован в Делавэре, бизнес в Нью-Йорке — возможны расходы на Foreign Qualification и двойная налоговая обязанность
2. Нет соглашения о ведении бизнеса: применяются стандартные законы штата — часто неблагоприятно при наследовании или спорах
3. Смешивание счетов: хранение личных и средств LLC на одном счете приводит к проникновению через корпоративную завесу — защита от ответственности теряется
4. Забыл подать FBAR: штрафы до 10 000 USD в год за несообщенные счета в США
5. Нет американского CPA: немецкие бухгалтеры редко знакомы с налоговыми законами США — американский CPA обязателен
6. Не обновлен зарегистрированный агент: забытая годовая плата приводит к ликвидации (dissolution) LLC со стороны штата

Часто задаваемые вопросы: создание LLC как для немца

Может ли немец создать LLC?

Да. Гражданство или место жительства в США не требуются. Единственное обязательство: зарегистрированный агент в штате регистрации — это может быть коммерческая услуга за около 100 USD в год.

Сколько стоит создание LLC для немца?

Плата за регистрацию от 50 до 500 USD в зависимости от штата, плюс около 100 USD в год за зарегистрированного агента. Регистрация в IRS бесплатна. Общие расходы в первый год: около 200–700 USD.

Нужен ли мне американский адвокат?

Для простых LLC с одним участником достаточно услуги по регистрации (например, Northwest, ZenBusiness). При наличии нескольких учредителей или американской недвижимости: настоятельно рекомендуется обратиться к американскому адвокату и CPA.

Как долго занимает регистрация LLC?

Онлайн в Вайоминге или Делавэре: 1–5 рабочих дней. С ускоренной подачей (примерно 50 долларов сверху): 1 рабочий день.

Нужно ли регистрировать LLC в Германии?

Если LLC работает в Германии или вы налогово облагаемы в Германии: необходимо сообщить в налоговую инспекцию Германии. В сомнительных случаях проконсультируйтесь с международным налоговым консультантом.

В чем разница между LLC и Corp (C-Corp / S-Corp)?

LLC более гибкая и прозрачная с точки зрения налогообложения. C-Corp идеальна для венчурного капитала — она может выпускать акции и привлекать инвесторов с классическими структурами участия. Для немецких нерезидентов LLC в большинстве случаев является лучшим выбором.

Дополнительные руководства: Все формы бизнеса в США в сравнении | Недвижимость как инвестиция | Купить апартаменты в Нью-Йорке | Налоги на недвижимость в США

Халифат 2041? Мысленный эксперимент

Сколько еще пройдет времени, прежде чем будет создана первая исламская партия, мечети все чаще будут украшать городской пейзаж, женщины будут носить хиджабы, а по школам (Der Westen) и городам, и не только в некоторых районах Северного Рейна-Вестфалии, будет бродить «шариатская полиция»? Если она останется на уровне 503 000 человек (который все равно растет) и показателя в 78,6%, вы сами сможете подсчитать, когда будет достигнута критическая масса.

Германия меняется.

Теперь к новостям:

Исламистский митинг в Гамбурге: более 1000 участников

Более 1000 исламистов собрались в Гамбурге на митинг, организованный группой «Muslim Interaktiv» (источник: Welt).

Участники призвали покончить с немецкой «диктатурой ценностей» и поддержали идею халифата.

Плакаты с провокационными лозунгами

На плакатах можно было увидеть такие лозунги, как «Халифат — это решение».

«Мусульманский интерактив»: влияние на молодых мусульман

Группа «Muslim Interactive» стремится привлечь внимание молодых мусульман и затрагивает такие темы, как дискриминация. Ее лидер, Джо Ададе Боатенг, выступает в социальных сетях как исламистский пропагандист.

Критика освещения ближневосточного конфликта в средствах массовой информации

На митинге также обсуждался ближневосточный конфликт и критиковалось его освещение в СМИ. Ранее уже проводились демонстрации этой группы, которые привели к политическим дебатам о том, как следует поступать с противниками государства и демократии.

Это всего лишь единичный случай! … Гамбург в прошлом году

Это не новое явление, особенно в Гамбурге.

Вы уже знаете? Всего 2 факта

1. Ислам доминирует среди 78,6% иммигрантов в Германии
2. 41,3% преступлений Иммигранты без паспорта (14,3% населения)

Ислам: 78,6% иммигрантов в Германии

Иммиграция 503 000 человек (за исключением Украины), 78,6% из которых исповедуют ислам. Здесь показано распределение религиозной принадлежности лиц, впервые подавших заявление о предоставлении убежища в Германии в 2023 г. Источник: Федеральное статистическое ведомство.

41,3 процента (!) всех подозреваемых — иностранцы

Из категории «Проблемы должны решаться на основе фактов», сегодня о статистике преступности за 2023 год: Берлин, Франкфурт-на-Майне, Гамбург и большая часть Северной Рейн-Вестфалии, в частности, борются с ростом преступности, причем 41,3% подозреваемых — люди без немецкого гражданства (что составляет всего 14,6% населения). Криминальная иммиграция все больше становится инвестиционным риском для Германии как места ведения бизнеса. За 4 года + 9,3% уголовных преступлений, только в прошлом году 5%.

• Новости о статистике преступности

Что значит владеть собственностью в частном порядке?

Частная собственность — это покупка и владение недвижимостью отдельными лицами или семьями. Эта недвижимость может включать как жилые дома, такие как дома на одну семью, кондоминиумы или многоквартирные дома, так и коммерческую недвижимость.

Основы владения недвижимостью

Покупка недвижимости в США требует нескольких этапов:

• Финансирование: большинству покупателей требуется ипотека(кредит) для финансирования покупки недвижимости
• Капитал: Покупка недвижимости в США иностранцем часто требует 100% финансирования
• Оценка имущества: профессиональная оценка помогает определить стоимость имущества
• Заключение договора: необходимо подписать договор купли-продажи и завершить все юридические действия.

Преимущества частной собственности

1. Увеличение стоимости: недвижимость со временем может вырасти в цене
2. Регулярный доход: арендованная недвижимость может приносить ежемесячный доход от сдачи в аренду
3. Налоговые преимущества: возможны налоговые вычеты по процентам по ипотеке и амортизации
4. Личный контроль: владельцы имеют контроль над своей собственностью и ее использованием

Частное владение недвижимостью имеет множество преимуществ, включая возможность увеличения стоимости капитала и получения дохода от аренды. Налоговые льготы также могут оказать существенное влияние на общий объем инвестиций.

Недостатки частной собственности

1. Высокие первоначальные затраты: покупка недвижимости требует значительных инвестиций
2. Содержание и ремонт: владельцы несут ответственность за содержание недвижимости
3. Рыночные риски: Стоимость недвижимости может колебаться, что может привести к убыткам
4. Проблемы с ликвидностью: Недвижимость менее ликвидна, чем другие виды инвестиций

Несмотря на преимущества, существуют и недостатки, которые следует учитывать потенциальным покупателям. Высокие расходы и ответственность, а также рыночные риски могут сделать инвестирование в недвижимость сложным.

Налоги для владельцев частной собственности в США

Владение недвижимостью в США влечет за собой различные налоговые последствия, которые могут быть как положительными, так и отрицательными.

Важные налоговые аспекты

1. Налог на недвижимость: Владельцы должны ежегодно платить налог на недвижимость
2. Вычеты по процентам по ипотеке: Проценты по ипотеке могут быть вычтены из налоговой декларации
3. Прирост капитала: Прибыль от продажи имущества облагается налогом на прирост капитала

Владельцам недвижимости необходимо помнить о налоговых обязательствах, включая налоги на недвижимость и потенциальный прирост капитала при продаже имущества. Однако налоговые вычеты могут помочь снизить общее бремя.

Экономия налогов благодаря частной собственности

Частные лица могут воспользоваться различными налоговыми вычетами, связанными с владением недвижимостью. К ним относятся вычеты на проценты по ипотеке, затраты на ремонт и другие эксплуатационные расходы. Тщательный учет и налоговое планирование имеют решающее значение для извлечения максимальной выгоды из этих льгот.

Часто задаваемые вопросы о частной собственности в США

Какими видами недвижимости я могу владеть?

Физические лица могут владеть различными видами недвижимости, включая дома на одну семью, кондоминиумы, многоквартирные дома, коммерческую недвижимость и землю.

Как найти подходящую недвижимость?

Поиск подходящей недвижимости требует исследований, а зачастую и помощи агента по недвижимости, который поможет определить подходящие объекты и поможет в процессе покупки.

Частная собственность в США для инвесторов

Владение частной недвижимостью может стать для инвесторов привлекательным способом накопления богатства и получения пассивного дохода. Однако важно понимать развитие рынка и налоговые последствия.

Заключение

Частная собственность в США имеет множество преимуществ, включая возможность повышения стоимости и получения регулярного дохода. В то же время потенциальным покупателям следует внимательно изучить недостатки и налоговые аспекты. Если вы задумываетесь о покупке недвижимости, рекомендуется узнать о конкретных требованиях и условиях рынка и, возможно, проконсультироваться с профессионалом, чтобы принять взвешенное решение.

Правовые формы США: Фонд и недвижимость

Какие существуют типы компаний? Если вы хотите создать свою первую компанию в США, выбор организационно-правовой формы — один из первых шагов в процессе создания компании. Независимо от того, создаете ли вы специальную компанию по недвижимости или стартап, мы привели здесь краткое описание всех типов компаний в США — разумеется, с дополнительными советами для инвестиций в недвижимость.

• Правовые формы США

Привилегия коробки: экономия на налогах при продаже недвижимости

Привилегия гнездования: термин, который стоит знать!

Хотя я уже много лет использую модель холдинга в секторе недвижимости, я только недавно столкнулся с термином «привилегия гнездования». Итог? Всего 1,54% налога на продажу недвижимости! Если вам интересно, позвольте мне познакомить вас с миром холдинга в этой небольшой статье.

Налогообложение компании GmbH, занимающейся недвижимостью

ГмбХ облагается корпоративным налогом, надбавкой за солидарность и торговым налогом, в результате чего эффективная ставка налога составляет около 30%.

Однако если вы создаете свою компанию GmbH в рамках проектов в сфере недвижимости, вы можете воспользоваться расширенным снижением торгового налога.

В этом случае вы платите только 15,83% налога с дохода от аренды и арендной платы.

Такая же низкая налоговая ставка действует и при продаже недвижимости. Однако здесь необходимо соблюдать осторожность, чтобы не попасть в категорию коммерческой недвижимости. Вы можете продать не более трех объектов недвижимости в течение пяти лет, в противном случае ставка налога возрастает до 30%.

Сделка с акциями предлагает еще более выгодный с точки зрения налогообложения вариант продажи недвижимости.

Холдинговая компания: снижение налогового бремени до 1,54%

Умело структурировав свою компанию с ограниченной ответственностью, вы можете снизить налоговую нагрузку при продаже недвижимости всего до 1,54 %. Еще немного поразительного:

1,54% Налоги на продажу

Эта концепция, известная как сделка с акциями, выгодна благодаря холдинговой структуре и привилегии вложенности. Ваша бизнес-структура состоит из двух компаний с ограниченной ответственностью. Одно из них приобретает недвижимость, а второе общество с ограниченной ответственностью выступает в качестве материнской холдинговой компании. Если вы захотите продать свою недвижимость, холдинговая компания передаст акции вашей компании недвижимости GmbH покупателю.

Здесь вступает в силу привилегия гнездования

Если корпорация продает акции другой корпорации, 95% прибыли не облагается налогом.

Это означает, что эффективная ставка налога на прибыль от продажи недвижимости составляет всего 1,54%.

Подробнее о GmbH & asset-managing GmbH

Узнайте больше о ГмбХ здесь

• ГмбХ: простое объяснение
• Компания с ограниченной ответственностью, управляющая активами