Исследование рынка и ценообразование ✅

Реалистичное ценообразование имеет решающее значение. Для определения адекватной цены продажи проверьте сопоставимые объекты недвижимости в данном районе. Завышенная цена может отпугнуть потенциальных покупателей, а слишком низкая — снизить вашу прибыль.

Так формируется цена предложения, соответствующая рыночной:

• Определение цены предложения

Нет времени? Нет нервов?

Вместо сотен электронных писем, вопросов, ответов и проверки кредитоспособности еще до первого просмотра 67% предпочитают воспользоваться услугами агента по недвижимости, а в крупных городах эта цифра составляет почти 80%. Мы делаем это за Вас! Оценка недвижимости, продажа, передача и завершение сделки.

• Свяжитесь с нами

Состояние квартиры ✅

Убедитесь, что квартира находится в хорошем состоянии. Ремонт или реконструкция могут повлиять на цену продажи. Потенциального покупателя могут отпугнуть скрытые дефекты или необходимость проведения ремонтных работ.

• Подготовка квартиры к продаже

Документация и документы ✅

Убедитесь, что у вас под рукой есть все необходимые документы, такие как выписка из земельной книги, декларация о разделе, сертификат энергоэффективности, поэтажный план, протоколы собраний собственников и все разрешения на строительство. Эти документы должны быть доступны потенциальному покупателю.

• Выписка из земельной книги
• Декларация о разделе(квартиры от общности собственников)
• Энергетический сертификат
• План плоского пола
• Протоколы собраний собственников
• Возможные разрешения на строительство
• …

Ознакомиться со всеми документами по продаже квартиры можно здесь.

Агент по продаже недвижимости или собственная продажа ✅

Вы можете нанять агента по недвижимости, который поможет вам вывести недвижимость на рынок и управлять процессом продажи. Однако следует иметь в виду, что за услуги риэлтора придется заплатить. В качестве альтернативы можно продать квартиру частным образом, что позволит сэкономить средства, но потребует больше времени и усилий.

Большой вопрос:

• Продавать с агентом по недвижимости или без него?

Реклама и презентация â

Создайте привлекательные фотографии и подробное описание квартиры для маркетинговых целей. Онлайновые порталы недвижимости являются популярными площадками для размещения объявлений. Профессиональная презентация может повысить шансы на быструю продажу.

• Создание экспозиции

Договор купли-продажи ✅

Договор купли-продажи должен быть тщательно составлен, чтобы защитить права и обязанности обеих сторон. Помощь в составлении и проверке договора может оказать юрист.

Подробнее здесь:

• Договор купли-продажи кондоминиума

Финансирование покупателя â

Уточните, обеспечен ли потенциальный покупатель финансированием, чтобы обеспечить беспрепятственный процесс продажи.

• Проверка кредитоспособности (продажа)

Назначение и вручение нотариуса â

Договор купли-продажи должен быть нотариально заверен. Нотариус удостоверяет личность сторон, разъясняет открытые вопросы и обеспечивает юридическую чистоту сделки.

• Назначение нотариуса
• Передача имущества

Передача квартиры: Назначьте дату передачи квартиры покупателю. Зафиксируйте состояние квартиры при передаче, чтобы избежать возможных споров в дальнейшем.

Налог на спекуляцию ✅

Если вы продаете квартиру в течение десяти лет после ее покупки, то может применяться налог на спекуляцию. Проверьте, распространяется ли на вас это правило.

• Налог на спекуляцию
• Продажа кондоминиума без уплаты налогов

Продажа квартиры может иметь налоговые последствия. Рекомендуется проконсультироваться с налоговым консультантом относительно налоговых последствий продажи.

Чтобы минимизировать возможные ошибки и риски, имеет смысл тщательно подготовиться и при необходимости обратиться за профессиональной помощью к риэлтору, юристу и налоговому консультанту. Каждая сделка может иметь индивидуальные особенности, которые необходимо учитывать.

Haus und Wohnung übergeben: Grundlagen & Ablauf

Der Kaufvertrag ist also unterschrieben und der Termin beim Notar sowohl von Ihnen als Verkäufer, als auch vom Käufer wahrgenommen. Ist der Kaufpreis der Immobilie auf Ihrem Konto eingegangen, muss nun das Eigentum an den neuen Besitzer übergeben werden.

Vor der Übergabe: Details im Kaufvertrag

Ganz wichtig: Alle Details zur Übergabe von Wohnung, Haus, Mehrfamilienhaus & Co. müssen bereits im Kaufvertrag festgehalten werden. Werden Möbel übernommen? Weisen Fenster, Fassade, Türen und Boden Mängel auf? Und wie viele Schlüssel werden übergeben? Auch, wenn all das nochmal im Übergabeprotokoll steht, sollte das vorab bereits im offiziellen Kaufvertrag vermerkt werden. Auch Versicherungen, die auf das Haus laufen, sollten vorab vertraglich festgehalten werden. So bleibt die Immobilie auch in dieser Übergabezeit versichert.

Das sollte bereits im Kaufvertrag aufgelistet sein:

• Zeitpunkt der Übergabe
• Mängel
• Versicherungen
• Schüssel
• Möbel
• …

Sachmängelausschluss: Definition & Erklärung

Damit Sie als Verkäufer im Nachhinein nicht für Mängel und Schäden haften müssen, empfehlen wir immer einen Sachmängelausschluss im Kaufvertrag. Trauen Sie sich auch, Fotos als späteres Beweismittel beizufügen und an Notar und Käufer weiterzuleiten. Sollten im Nachhinein plötzlich doch Mängel auftreten, haben Sie sich so extra abgesichert.

Immobilie vorbereiten: Ausstattung und Zustand

Nachdem Sie den Termin für die Übergabe vereinbart haben, müssen Sie nun die Immobilie vorbereiten. Haus und Wohnung sollten besenrein übergeben werden. Hierfür raten wir am Tag vor der Übergabe Ihre Immobilie gründlich zu säubern. Außerdem: Haben Sie sich im Kaufvertrag darauf geeinigt Mängel, wie Risse und Löcher in der Wand oder Schimmelbefall an der Decke zu beseitigen, sollten Sie sich vorab auch darum kümmern. Hier gilt es also genug Zeit ein zu planen. Räumen Sie außerdem alle Möbel und Einrichtungsgegenstände weg, die vom Käufer nicht übernommen werden.

So bereiten Sie Ihre Immobilie vor:

• Möbel & private Gegenstände entfernen
• Mängel beseitigen
• Außen- und Innenräume reinigen

Auch empfehlen wir ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Schauen wir uns das nun genauer an:

Übergabeprotokoll: Definition und Dokumente

Ein Übergabeprotokoll, genauer ein Wohnungsübergabeprotokoll bzw. Hausübergabeprotokoll, fasst den Zustand einer Immobilie zum Zeitpunkt der Übergabe an einen neuen Eigentümer, Vermieter oder Mieter, in aller Kürze zusammen. Die Übergabe ist immer gleich, wichtige Dokumente werden übergeben, natürlich im Original, zum Schluss die Schlüssel.

Übergabeprotokoll: Detailreiches Dokument über den Zustand der Immobilie

Diese Unterlagen, sollen übergeben werden:

• Bauunterlagen wie Bauantrag, Querschnitte, Grundrisse
• Garantieurkunden technischer Einrichtungen
• Wartungsberichte und -verträge
• Versicherungspolicen
• Gebrauchsanleitungen

Auch die Schlüssel zu Terrasse, Balkon & Co. sollten hier eingetragen sein:

Letztlich geht es nur noch darum die Schlüssel zu übergeben:

Schlüsselübergabe: Tipps & Übersicht

Bei Schlüsselübergabe denkt man zuerst natürlich an die Hauptschlüssel für die Eingangstür. Jedoch dürfen hier auch jegliche weitere Schlüssel nicht vergessen werden. Damit hier später keine Uneinigkeit herrscht, müssen Anzahl und Verwendungszweck der übergebenen Schlüssel im Übergabeprotokoll aufgelistet werden. Gibt es keine weiteren Schlüssel, die übergeben werden müssen, sollten Sie auch das vermerken.

Diese Schlüssel sollten Sie übergeben:

• Eingangstür
• Briefkasten
• Kellertür
• Innentüren
• Garagentor
• Gartentor
• Fenster
• Terrassentüren
• Balkontüren
• Gartenhaus
• …

Weiter zu Schritt 17: Notarkosten & Maklerprovision

Der Kaufvertrag ist unterschrieben und die Immobilie übergeben? Dann geht es nur noch darum Notar und Makler zu bezahlen:

• Notarkosten & Maklerprovision

Zurück zu Schritt 15: Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung

Ist der Verkauf nun offiziell beurkundet, muss nur noch der Eintrag im Grundbuch geändert werden und der Kaufpreis auf Ihrem Konto eingehen. Genauere Details zur Abwicklung hier:

• Grundbucheintrag und Zahlungsabwicklung

Плоский протокол передачи — содержание, передача и повреждение

Плоский протокол передачи является преимуществом для всех участвующих сторон. В нем фиксируется состояние арендованного имущества и любые дефекты, повреждения или ремонтные работы. Передаточный акт составляется как при выезде, так и при въезде, чтобы защитить все заинтересованные стороны. В частности, когда речь идет о дефектах, споры часто возникают из-за того, что точки зрения не являются нейтральными. Во избежание этого в протоколе следует точно зафиксировать состояние имущества, чтобы исключить недоразумения.

Содержание — Что входит в протокол плоского хэндовера?

Однако в акт передачи квартиры заносятся не только дефекты объекта недвижимости, но и важные критерии, которые впоследствии могут привести к спорам. Чтобы избежать недоразумений, вот наиболее важные пункты, которые обязательно должны присутствовать в протоколе:

• Количество всех ключей (от входной двери, двери квартиры, почтового ящика, подвала, чердака, …)
• Функциональность всех электрических устройств (краны, душ, слив в туалете, обогреватели, … )
• Точные показания счетчиков электроэнергии, водосчетчиков и радиаторов отопления
• Состояние стен, обоев, дверей, замков, окон, ковров, плитки и паркетных полов
• Обратите внимание на наличие плесени, особенно в ванной комнате и на стенах (включая влажные пятна).

В контексте переезда, однако, протокол передачи должен содержать и другие пункты. Например, в списке должны быть указаны обещанные ремонтные работы или реконструкция со стороны арендодателя. Вы также можете узнать из договора аренды, как вы должны передать квартиру. Это включает, например, выкрашенные в белый цвет стены или чистую метлу. Важно, чтобы вы соблюдали эти требования, поскольку в противном случае часть депозита может быть изъята.

Передача — вам следует обратить на это внимание

Проблема с передаточными актами заключается в том, что они не являются обязательными и не регулируются законом. Если при передаче квартиры ваш хозяин не сделает этого, а вы обнаружите дефект впоследствии, у вас не будет доказательств того, что он возник не по вашей вине. Поэтому вы должны не только настаивать на протоколе передачи, но и подготовиться к нему должным образом. Поскольку плавная передача также в интересах арендодателя, для него не должно быть проблемой оформить передачу протоколом. Поскольку планирование редко приносит вред, поэтому следует заранее подумать о его осуществлении и учесть несколько моментов.

Прежде всего, важно, чтобы передача квартиры происходила в пустом и отремонтированном состоянии. Поэтому арендодатель должен, по возможности, предварительно провести передачу квартиры старому арендатору или сделать это вместе с вами, чтобы он мог проверить, покинул ли хозяин квартиру так, как было оговорено в договоре аренды. Если ваш арендодатель отказывается проводить передачу с составлением протокола, вы также можете провести эту процедуру самостоятельно с нейтральным свидетелем. Таким образом, вы будете в безопасности и в праве. Уделите достаточно времени при передаче квартиры, чтобы действительно найти все дефекты, даже если ваш арендодатель вас подгоняет. Настаивайте на тщательной передаче дел. Если есть какие-либо дефекты, зафиксируйте их с помощью фотографий и в протоколе. После завершения проверки обе стороны получают копию протокола, который должен быть подписан обеими сторонами. Таким образом, все стороны получают безопасность на своей стороне.

Дефекты — за какой косметический ремонт вы должны браться, а за какой нет

Косметический ремонт — это целое искусство, потому что нигде не указано, что именно покрывается. У каждого свое представление, и в Гражданском кодексе Германии (BGB) нет точного определения. Итак, что в него входит, и какие из них должны сделать вы, а какие — ваш домовладелец? Немецкая ассоциация квартиросъемщиков попыталась дать определение и пишет об этом на своей домашней странице: «Косметический ремонт или обновление» означает все, что со временем износилось в процессе нормальной жизни и обычно может быть обновлено с помощью краски, обоев и немного штукатурки. Сюда входят: оклейка стен и потолков обоями, покраска или побелка стен и потолков, покраска радиаторов, включая трубы отопления, покраска дверей внутри квартиры, покраска внутренней части окон и покраска внутренней части двери квартиры.» Короче говоря, согласно этому определению, все, что арендатор сам «износил», подпадает под понятие косметического ремонта. Немецкий рынок: недвижимость Германия.

Термин «косметический ремонт» не включает в себя такие вещи, как замена коврового покрытия, шлифовка паркетных полов или ремонт подвалов, балконов или террас. Это все вещи, в которых арендатор явно не виноват. Однако арендодатель не может устанавливать для вас никаких сроков. Ни один домовладелец не может заставить вас перекрасить всю квартиру после того, как вы уже сделали это в предыдущем году. Но что именно вы должны делать в плане косметического ремонта и за что отвечает арендодатель?

Косметический ремонт, который должен взять на себя арендатор:

• Покраска дверей, окон и квартирной двери (внутри)
• Оклейка обоями и покраска стен и потолков
• Закрытие отверстий для сверления и дюбелей
• Покраска радиаторов и труб отопления

Косметический ремонт, который не нужно брать на себя арендатору:

• Окраска террасы, балкона, подвала, подсобных и общих помещений
• Замена ковра
• Покраска окон и двери квартиры (снаружи)
• Шлифовка и уплотнение паркетных полов
• Ущерб, явно нанесенный не по вине арендатора

Дефекты, обнаруженные только после составления протокола — что вы можете сделать

Большинство дефектов явно видны, но всегда бывают случаи, когда дефекты распознаются слишком поздно и поэтому не отображаются в протоколе. Но не волнуйтесь, потому что в случае серьезных дефектов вы не останетесь внакладе. Вы можете сообщить об этих дефектах, которые были обнаружены слишком поздно, своему домовладельцу, и они должны быть оплачены им. К ним относятся, например, плохо работающие системы отопления, дефектные трубы, а также плесень.

Если вы обнаружили такой серьезный дефект после заселения или после передачи имущества с протоколом, вы должны немедленно сообщить об этом арендодателю и дать ему соответствующий срок, чтобы он мог устранить дефект. Установите арендодателю срок, который должен быть достаточным для особо срочных случаев, которые могут нанести вред здоровью, например, плесень, но может быть и короче. Если арендодатель ничего не предпринимает в течение указанного срока, вы можете рассмотреть возможность снижения арендной платы.

Если после акта приема-передачи они заметят лишь незначительный дефект, т.е. так называемый маргинальный ущерб, арендодатель не обязан его устранять. К ним относятся такие дефекты, как разбитая плитка или неисправный полотенцесушитель. Однако в любом случае всегда сообщайте об этой метке арендодателю, иначе вас могут привлечь к ответственности за нее.

Арендный депозит — размер, передача и вычеты

Депозит за аренду — это немаловажный расход, особенно для арендатора, и обеспечение безопасности для арендодателя. Поскольку речь обычно идет о крупных суммах денег, важно быть точным и избежать споров. Для защиты арендодателя и арендатора существуют некоторые правила, которым вы можете следовать.

Совет 1 Протокол передачи квартиры — проверьте наличие дефектов при заселении

Первый шаг перед заселением — настоять на составлении протокола передачи при передаче квартиры. Как правило, он в любом случае один, так как это обеспечивает безопасность для обеих сторон. В нем фиксируются все дефекты, которые имеются у объекта недвижимости. При передаче имущества выделите достаточно времени, чтобы внимательно осмотреть его. Таким образом, вы сможете предотвратить любые недостатки предыдущего жильца, которые впоследствии могут привести к уменьшению вашего залога. Узнайте больше о протоколе передачи!

Совет 2 индивидуальных счета — депозит отдельно от активов

Для обеспечения сохранности ваших денег арендодатели по закону обязаны инвестировать рентный депозит отдельно от других активов (BGH, решение от 9 июня 2015 года, VIII ZR 324/14). Если вклад передается наличными, он обычно вкладывается в сберегательную книжку, созданную специально для этой цели. Здесь также следует отметить, что внесенная сумма используется только в качестве обеспечения договора аренды и не может быть использована арендодателем в иных целях. Это предотвращает злоупотребления со стороны арендодателя и защищает вас и ваши деньги. Для спокойствия попросите арендодателя предоставить вам копию документов по счету. Во время аренды арендодатель не имеет права трогать ваш залог и использовать его в других целях (BGH, решение от 7 мая 2014 года, VIII ZR 234/13).

Совет 3 Рассрочка — выплачивайте депозит в рассрочку

Некоторые юридические факты об арендном депозите, которые вы, вероятно, еще не знали. Вы не обязаны сразу передавать арендодателю всю сумму арендной платы, даже если арендодатель просит вас об этом. Закон предусматривает, что вы можете оплатить депозит тремя равными ежемесячными платежами. Первый из трех платежей должен быть сделан в начале срока аренды. Два других взноса должны быть внесены в ближайшие два месяца вместе с арендной платой (§ 551 (2) BGB). Кроме того, арендодатель не имеет права требовать от них залог, превышающий трехмесячную арендную плату за холодное время (§ 551 (1) BGB). Этот способ для многих проще, чем поднимать всю сумму депозита сразу. После оплаты депозита, будь то в рассрочку или сразу, в любом случае настаивайте на выписке со счета, как объяснялось в совете 2. Таким образом, вы будете уверены, что арендодатель не сможет использовать ваш депозит в других целях.

Совет 4 Гарантия — вклад не со сберегательной книжки

Обычно принято брать депозит для арендодателя со сберегательного счета или отделять его от денег, которые вы накопили. В конце концов, деньги не пропадают, просто они недоступны для вас на период аренды. Этот метод уже давно является единственным способом покрыть депозит при заселении. Однако в последние годы стало обычным явлением также рассматривать возможность гарантии арендного депозита на случай, если с деньгами при заселении будет туго. Для этого существуют финансовые инвестиции, которые гораздо более привлекательны для арендатора, чем вариант сберегательного счета, благодаря более высоким процентным ставкам. К ним относятся, например, деньги до востребования или депозитные счета в банке. Однако гарантии арендного депозита также являются подходящей альтернативой. При такой гарантии залог за аренду может вноситься без наличных, а взамен вы платите ежегодный взнос. Хотя для этого варианта вам потребуется согласие арендодателя, для него нет никаких недостатков, поэтому это не должно быть проблемой.

Совет 5 Вычеты — ищите дефекты

Вычеты из арендного депозита не идут на пользу ни одному арендатору. Но будьте внимательны, потому что арендодатель не имеет права вычитать что-то из вашего депозита за каждый маленький дефект, когда вы съезжаете. Таким образом, только определенные дефекты являются основанием для удержания депозита. Как правило, обычные следы эксплуатации не могут быть вычтены из залога, так как они покрываются арендной платой. К ним относятся, например, небольшое отверстие в стене или небольшая потертость на ковре. С другой стороны, дефекты, возникшие по их вине, могут быть вычтены из депозита. К ним относятся, например, прожженные дыры от сигарет в ковре или засорившаяся сливная труба, которая попала в такое состояние в результате неправильной эксплуатации. В таких случаях арендодатель может вычесть стоимость профессионального ремонта из вашего арендного депозита и использовать его для этих целей.

Совет 6 Косметический ремонт — вычет из депозита

Еще одна причина, которая может привести к уменьшению депозита, — косметический ремонт. Однако здесь действуют некоторые правила. Косметический ремонт, который арендодатель может обязать арендатора выполнить, сводится к незначительным вещам, таким как нанесение свежего слоя краски на стены при выезде арендатора. Однако эти обязательства не могут необоснованно ставить арендатора в невыгодное положение или освобождать арендодателя от проведения ремонтных работ. Ответственность за них по-прежнему лежит на арендодателе. Однако такие обязательства по косметическому ремонту допустимы только в том случае, если они прямо указаны в договоре аренды. Если это не так, то их соблюдение не может привести к вычету из депозита! Поэтому при выезде ориентируйтесь на договор аренды и выполняйте указанный косметический ремонт, чтобы избежать уменьшения залога.

Совет 7 Погашение кредита — протокол передачи при переезде

По окончании срока аренды вы должны передать арендованное имущество в «согласованном» состоянии. Если косметический ремонт был оговорен в договоре аренды, вы должны его выполнить. Если в период аренды возникли какие-либо повреждения, которые можно отследить, вы должны их устранить. Лучше всего передавать квартиру в том же состоянии, в котором вы ее получили, чтобы не ставить под угрозу возврат всего арендного депозита.

Не забывайте о протоколе передачи квартиры при выезде, чтобы арендодатель не мог впоследствии возложить на вас ответственность за нанесенный ущерб. Обе стороны должны подписать и получить копию протокола и таким образом задокументировать состояние арендованного имущества. После составления протокола и передачи объекта и документирования всех существующих или несуществующих дефектов ничто не препятствует выплате залога, который, если вы все сделали правильно, должен быть полностью зачислен на ваш счет.

Совет 8 Окончание гарантии — возврат арендного депозита

Также часто возникают споры по поводу возврата арендного депозита. У арендодателя есть право на так называемый период проверки и рассмотрения, которое он может отстаивать. Это означает, что он может удержать арендный депозит для проверки арендованного имущества на наличие дефектов и неисправностей перед возвратом депозита. Этот период может длиться до шести месяцев, что может создать проблемы для арендатора. Однако, если при передаче квартиры обе стороны согласны с тем, что в ней нет дефектов или непогашенных долгов, залог должен быть возвращен быстро. Согласно прецедентному праву, это займет несколько дней. В этом случае арендатор получает весь депозит плюс проценты. Однако у арендодателя есть и другое право. Он может удержать небольшую часть арендного депозита даже после окончания срока аренды за непогашенный счет за обслуживание.